شوک مالیاتی در مسکن آمریکا

سرعت حرکت بازار مسکن آمریکا به فاز «رکود»، با ظهور آثار منفی تغییرات مالیاتی در حوزه معاملات املاک افزایش پیدا کرد.

يك سال و نيم از اجراي سياست مورد تاكيد دونالد ترامپ مبني بر «كاهش چتر حمايت مالياتي از بازار مسكن» مي‌گذرد و اكنون آمارهاي رسمي از روند معاملات ملك در اين كشور، نشان مي‌دهد: فروش خانه‌هاي نوساز در آمريكا در سراشيبي سقوط به لحاظ حجم معاملات قرار گرفته است. ميزان افت فروش نوسازها از كاهش كل معاملات مسكن بيشتر است و علت آن به «بازتاب تغييرات مالياتي در بخشي از بازار مسكن آمريكا» برمي‌گردد.

بر اساس قانون جديد ماليات‌هاي ملكي در آمريكا كه از اواخر 2017 به اجرا درآمد، «خريداران مسكن دارنده وام رهني براي استفاده از معافيت مالياتي مربوط نرخ بهره بايد سقف مشخصي از بهاي خريد ملك را رعايت كنند». اين سقف، 750 هزار دلار تعيين شده است اما در سمت عرضه نوسازها، وزن املاك با قيمت بيش از سقف مشمول معافيت مالياتي به‌قدري زياد است كه خروج خريداران از اين بازار تحت‌تاثير سقف‌بندي معافيت مالياتي باعث افت شديد معاملات نوسازها شده است. طي يك سال منتهي به پايان فصل سوم 2018، حجم خريد و فروش خانه نوساز در آمريكا نزديك به 8 درصد كاهش پيدا كرد اما اين ميزان كاهش براي خانه‌هاي نوساز با قيمت بيش از 500 هزار دلار، بيش از 11 درصد بوده است. تغيير در ماليات‌هاي ملكي از طريق محدود كردن چتر معافيت مالياتي به خانه‌هايي با بهاي فروش حداكثر 750 هزار دلار اگرچه با هدف متمركز كردن حمايت‌ها براي دهك‌هاي متوسط متقاضي خريد مسكن انجام شده اما اثر آن بر بازار ساخت و ساز و همچنين بازار فروش نوسازها تا اين لحظه، منفي بوده است.

شركت‌هاي سرمايه‌گذاري ملكي بيشترين ضربه را از اين تغيير خورده‌‌اند. در اين ميان، دهك‌هاي متوسط نيز براي خريد مسكن وضعيت مناسبي ندارند. اين گروه از تقاضا با چالش افزايش هزينه وام خريد مسكن مواجه است. تحليلگران مسكن در آمريكا معتقدند سرعت خروج اين بازار از فاز رونق در مسير ورود به ركود تحت‌تاثير اين چالش‌ها افزايش پيدا كرده است.

زماني كه لايحه اصلاح نظام مالياتي ترامپ به‌تصويب كنگره رسيد، بسياري از كارشناسان به گمانه‌زني‌هاي متعدد در مورد آثار مثبت و مخرب اين طرح كه بزرگ‌ترين اصلاح مالياتي سه دهه اخير آمريكا است پرداختند. اما به‌تازگي «بانك فدرال‌رزرو نيويورك» از تداوم كاهش رونق در بازار مسكن آمريكا خبر داده است؛ اين در حالي است كه اين كشور از جهات ديگر داراي اقتصادي قدرتمند است. به‌نظر مي‌رسد لايحه اصلاح نظام مالياتي دونالد ترامپ، يكي از دلايل عمده ايجاد ركود تدريجي در اين بازار است. به‌گزارش گروه اقتصاد بين‌الملل روزنامه «دنياي‌اقتصاد»، براساس بررسي‌هاي بانك فدرال‌رزرو نيويورك، انتظار مي‌رفت با تصويب قانون «مشاغل و كاهش ماليات» درسال 2017، هزينه‌هاي پس از پرداخت ماليات مالكان مسكن، با محدود ساختن ميزان بدهي وام‌هاي‌ رهني مسكن معاف از پرداخت بهره، دوبرابر كردن معافيت‌هاي مالياتي استاندارد و كاهش نرخ‌هاي نهايي ماليات تغيير كند. اين تحولات در ظاهر موجب كاهش قيمت‌ها در چارچوب اين برنامه شد اما انتقادات گسترده‌اي را از جانب دموكرات‌ها به خود جلب كرد.

ميلر ساموئل، مسوول ارشد اجرايي يك شركت ارزيابي مسكن معتقد است كه تا پيش از تصويب قانون ماليات، انگيزه اصلي براي خريد و حتي معاوضه مسكن، موردبندي كردن معافيت‌هاي مالياتي بوده است. اكنون جنبه اصلاحي قانون كاهش ماليات جايگزين روشي شده است كه براي مدت‌ها عاملي تقويت‌كننده در بازار مسكن بود. ريچارد پيچ اقتصاددان آمريكايي نيز در اين‌باره مي‌گويد:« تغييرات ايجاد شده به‌همراه قانون مالياتي فدرال كه از دسامبر 2017 وارد فاز عملي شد سهم مهمي در كاهش رونق بازار مسكن كه در سراسر سال 2018 نمايان شد، ايفا كرد.»

ماليات‌ها درست در زماني مورد بازبيني قرار گرفته‌اند كه هزينه‌هاي وام‌گيري به‌طور متوسط ميان چهارماهه پاياني 2017 تا فصل سوم 2018 با افزايشي هفت‌دهم درصدي مواجه شدند اما ركود اخير در بازار مسكن شديد‌تر از دو دوره پيشين بود كه در آنها نرخ وام رهني به اندازه‌ مشابهي افزايش داشت. بانك ذخيره‌ فدرال نيويورك در گزارش خود آورده است كه كاهش فروش‌ها اغلب در مسكن‌هاي با قيمت بالا و در نواحي رخ داده است كه درآمد‌ها و ماليات املاك در سطح ايالتي و محلي بالاتر بوده‌اند. در اين مناطق خريداران مسكن بيشترين تاثير را از تحولات مالياتي تجربه كرده‌اند. به‌عنوان نمونه كارشناسان تاكيد دارند در مسكن‌هايي كه وام مربوط به آن بيش از 750 هزار دلار بوده است، به‌نظر مي‌رسد كه هزينه‌هاي سرمايه‌اي از يك درصد به پنج درصد افزايش داشته‌اند.

ارزيابي بازار مسكن نشان مي‌دهد كه فعاليت اين بازار كمتر از حد انتظار بوده است. در ماه مارس نرخ وام رهني به كمترين ميزان خود در 14 ماه پيش از آن رسيد. ميلر براين باور است كه اين طرح زماني معرفي شد كه نرخ وام‌هاي رهني در حال رشد بود و از اين‌رو تشخيص علت دقيق ركود كنوني مسكن دشوار شده است. اما نرخ‌هاي كنوني نسبت به سال گذشته كاهش يافته‌اند و مي‌توان گفت كه ركود مورد بحث درواقع به‌علت افزايش نرخ وام‌هاي رهني نبوده است.

روزنامه واشنگتن‌پست نيز در گزارشي به‌بررسي پيامدهاي زيان‌بار قانون مشاغل و معافيت مالياتي دونالد ترامپ براي بخش مسكن آمريكا پرداخت و نوشت: طي 6 سال گذشته پس از رشد بهاي مسكن اين بخش به بستري مناسب براي سرمايه‌گذاري بدل شده است. در اين دوره قيمت‌ها به‌طور ميانگين در سرتاسر آمريكا با رشد 30 درصدي يا بيش از آن مواجه شدند. اما ممكن است اين رشد و رونق كنوني در بخش مسكن با وجود قانون جديد اصلاح مالياتي تداوم نيابد.

اكنون قيمت‌ها در بخش‌ اعظم آمريكا بيشتر از زمان وجود حباب قيمتي در بخش مسكن است، اما امروز حبابي در اين بخش وجود ندارد. بخش مسكن بر پايه‌اي محكم استوار است. در زمان ايجاد حباب، قيمت‌ها از درآمد معمولي خانواده‌ها به سرعت سبقت مي‌گيرند و جدا مي‌شوند، اما امروز در بسياري از مناطق يك خانواده معمولي درآمد لازم براي خريد مسكن با قيمت معمولي را دارد و درمجموع از نظر مالي منطقي به‌نظر مي‌رسد كه به‌جاي اجاره يك خانه آن را خريداري كرد.

باوجود رونق شديد بازار سهام، بخش مسكن حتي مقصد جذاب‌تري براي سرمايه‌گذاري در آمريكا به شمار مي‌آيد. حدود دو‌سوم از شهروندان آمريكايي صاحب‌خانه هستند، اما كمتر از نيمي از آنها سهام خريداري كرده‌اند. درواقع مي‌توان اين‌گونه گفت كه مالكيت مسكن كليدي براي رفاه مالي طبقه متوسط در آمريكا محسوب مي‌شود. بررسي روند‌ها در اين بخش نشان مي‌دهد كه اعطاي وام‌رهني نقش اساسي در مالكيت مسكن دارد، اما اين روزها سرمايه‌گذاران ملكي با احتياط بيشتري براي دريافت اين وام‌ها عمل مي‌كنند.

اكنون اما در برخي از مناطق آمريكا اصلاحات مالياتي كه تحت قانون مشاغل و كاهش ماليات در دسامبر 2017 كليد خورد مي‌تواند شرايط را براي مالكان تغيير دهد. امروز مالكيت مسكن باوجود اين قانون كه ارزش معافيت بهره وام‌رهني را كاهش مي‌دهد، لطمه خورده است. اكنون سقف معافيت به 750 هزار دلار محدود شده است و معافيت مالياتي املاك نيز تنها 10 هزار دلار است. قيمت‌هاي كنوني در بخش مسكن انعكاسي از معافيت‌هاي مالي حال‌حاضر است. اين به آن دليل است كه خريداران مسكن به‌طور كلي تلاش مي‌كنند تا پس از در نظرگرفتن ماليات هراندازه كه مي‌توانند مسكن خريداري كنند. اگر اين معافيت‌هاي مالياتي محدود شوند همان‌طور كه در قانون جديد مالياتي درج شده است قيمت‌هاي مسكن را تحت تاثير قرار مي‌دهند. معافيت بهره وام‌رهني روش موثري در افزايش مالكان بخش مسكن نيست اگرچه تطبيق با محدوديت در معافيت‌هاي مالياتي براي بسياري از مالكان مسكن زيان‌بار خواهد بود.

باتوجه به چنين عواملي انتظار مي‌رود درپي تصويب قانون ماليات، قيمت‌ها در سطح ملي تا 4 درصد كاهش داشته باشد. بايد توجه داشت كه تاثير چنين قانوني بر واحدهاي مسكوني با قيمت‌هاي بالاتر شديد‌تر خواهد بود. بازارهاي مسكن در شمال‌شرق، فلوريداي‌جنوبي، شهرهاي بزرگ ايالت‌هاي غرب‌ميانه و سواحل‌غربي ازجمله مهم‌ترين مناطقي هستند كه از اين قانون مالياتي صدمه مي‌بينند. اين اصلاحات مالياتي همچنين مي‌تواند براي برخي از شركت‌ها نظير «فردي مك» كه وام‌رهني براي خريداري مسكن اعطا مي‌كنند چالش‌هاي فراواني ايجاد كند.

همه اينها در شرايطي است كه در آستانه انتخابات رياست‌جمهوري آمريكا در سال 2016 نيز روزنامه «دنياي اقتصاد» در گزارشي روند‌هاي محتمل براي بازار مسكن آمريكا را در صورت پيروزي دونالد ترامپ در كارزار انتخاباتي بررسي كرده بود. در آن زمان با توجه به وعده‌هاي ترامپ براي اصلاح نظام مالياتي آمريكا كارشناسان و فعالان حوزه مسكن در زمينه ورود اين بخش به دوره ركود هشدار دادند. بر اين اساس پيش‌بيني شد كه با ورود ترامپ به كاخ‌سفيد تغييرات اساسي در واشنگتن اجرايي خواهد شد، اما در بخش مسكن كارشناسان زلزله‌هايي را كه قرار است در اين حوزه و تحت رهبري ترامپ رخ دهد، پيش‌بيني كردند. در اين گزارش تاكيد شد كه به‌نظرمي‌رسد در سال‌هاي 2017 و 2018 نرخ بهره با روند افزايشي مواجه شود كه موجب اعمال فشار مضاعف بر حوزه مسكن به دليل گران شدن تسهيلات رهني خواهد شد چراكه نرخ‌هاي بالاتر به‌ معناي افزايش تعداد اقساط است و به اين ‌ترتيب بسياري از متقاضيان رد صلاحيت مي‌شوند.

از سوي ديگر درصورت اجرايي شدن وعده ترامپ براي ممانعت از ورود مهاجران به آمريكا بخش مسكن به‌شدت تحت تاثير قرار خواهد گرفت. بسياري از سازندگان مسكن سياست‌هاي خود را با درنظر گرفتن مهاجران غير‌رسمي اين كشور درنظر گرفته‌اند. اگر ترامپ اين مهاجران را از كشور اخراج كند يا مانع از ورود مهاجران جديد شود، سازندگان و فعالان اين بخش براي يافتن نيروي كار با مشكلاتي مواجه مي‌شوند.

استيو هاولند، مدير بنگاه آنلاين مستغلات «هوم يونيون» درپيش‌بيني مشابه گفت كه برخي از بازارهاي مسكن همچون نيويورك و لس‌آنجلس بيشترين افزايش را از زمان بحران مالي سال 2008 تجربه خواهند كرد. به گفته او نرخ وام‌هاي رهني تاكنون نيز به‌دليل افزايش نرخ بهره از سوي فدرال رزرو، با روند صعودي روبه‌رو شده است. او مي‌گويد كه از اوايل ماه نوامبر 2016 درخواست براي وام‌هاي رهني خريد واحد‌هاي مسكوني افزايش يافته است كه بسياري از آنها تحت تاثير انتظارات بخش مسكن است. بسياري از مردم با تصور اينكه نرخ بهره در آستانه افزايش است و هزينه‌هاي وام مسكن افزايش خواهد يافت براي اين دست از وام‌ها درخواست داده‌اند.


گزارش اشکال Top