2 راهکار اساسی برای رونق معاملات مسکن

طی یک‌سال گذشته، همگام با جهش قیمت مسکن، حجم متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن هم کاهش یافته است،

طي يك‌سال گذشته، همگام با جهش قيمت مسكن، حجم متقاضيان دريافت تسهيلات خريد مسكن هم كاهش يافته است، شاهد اين ادعا انصراف 60 هزار نفر از سپرده گذاران در صندوق پس انداز مسكن يكم و همچنين افت 7 درصدي متقاضيان دريافت اوراق ممتاز (تسهيلات 60 ميليون توماني يا تسه) در سال 97 نسبت به سال 96 است.

دراين ميان، كاهش تعداد متقاضيان دريافت تسه با افت قيمت اين اوراق همراه شده است به گونه‌اي كه قيمت هر برگ از اين اوراق به كمتر از 40 هزار تومان رسيده موضوعي كه در 4 سال گذشته بي‌سابقه بوده است.

در اين شرايط، با كاهش حجم متقاضيان دريافت وام خريد مسكن (اوراق و صندوق پس انداز مسكن يكم)، سناريو افت تعداد معاملات امضا شده در بازار مسكن هم در حال اجراست و ادامه وضع موجود مي‌تواند به عميق‌ترشدن ركود مسكن بينجامد و وضعيت بازار مسكن را بغرنج‌تر كند.

 حال اين سوال مطرح مي‌شود كه علت اصلي كاهش حجم متقاضيان دريافت وام خريد مسكن چيست؟ جهش قيمت‌ها و كم اثر شدن اين وام‌ها عامل اصلي است يا افزايش هزينه‌هاي خانوار و ايجاد مشكل در بازپرداخت اين تسهيلات؟

به نظر مي‌رسد كه تمامي اين عوامل در افت تعداد دريافت‌كنندگان تسهيلات خريد مسكن موثر هستند و مجموع اين عوامل به انصراف 60هزار نفر از صندوق پس انداز مسكن يكم و افت 7 درصدي دريافت‌كنندگان اوراق ممتاز منجر شده است.

كارشناسان بر اين مساله اجماع دارند كه كليد حل مشكلات بازار مسكن و كاهش حجم تقاضا براي دريافت وام (به تبع آن كاهش معاملات انجام شده) در دست دولت است البته درباره نوع كمك ارايه شده از سوي دولت اظهارنظرهاي مختلفي وجود دارد برخي معتقدند كه دولت بايد سقف تسهيلات را به ويژه براي صندوق پس انداز مسكن يكم افزايش دهد، نرخ سود را به كمتر از 4 درصد كاهش دهد، دوره بازپرداخت را به بيش از 20 سال برساند و شرط سپرده‌گذاري يكساله را هم حذف كند، در اين صورت است كه شاهد بازگشت متقاضيان دريافت وام خواهيم

بود.

از سوي ديگر، برخي پيشنهاد مي‌دهند كه راهكار سريع و قابل اطمينان براي حل اين مشكل، عرضه زمين رايگان به متقاضيان خريد مسكن است.

جهش قيمت عامل اصلي كاهش تقاضاي وام

فرهاد بيضايي، مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت با ابراز نگراني از ارقام مطرح شده درباره كاهش دريافت‌كنندگان وام خريد مسكن، با اشاره به انصراف 60 هزار نفر از صندوق پس‌انداز مسكن يكم و كاهش 7 درصدي متقاضيان دريافت وام اوراق ممتاز به «تعادل» مي‌گويد: اصلي‌ترين عامل كاهش متقاضيان دريافت تسهيلات مسكن، جهش قيمت مسكن در يك‌سال گذشته است.

بيضايي مي‌افزايد: شاخصي در اقتصاد مسكن مطرح است كه به آن (Loan To Value)ltv گفته مي‌شود، اين شاخص نسبتي مالي است كه از تقسيم مبلغ وام به قيمت بازار يا ارزش كارشناسي دارايي به دست مي‌آيد و به صورت درصد بيان مي‌شود. اين شاخص هم در بحث ارزش اوراق و هم در بحث ارزش وام مسكن مطرح مي‌شود، افزايش قيمت مسكن موجب تغييراتي در اين شاخص شده است.

او اظهار مي‌كند‌: هر چه اين شاخص درصد كمتري را به خود اختصاص دهد به اين معنا است كه ارزش وام دريافت شده به متقاضي، كاهش يافته است.

به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، با كاهش اين شاخص ارزش وامي كه دريافت مي‌شود نسبت به قيمت يك واحد مسكوني، افت مي‌كند و همين موضوع اثرگذاري دريافت وام را كاهش مي‌دهد، با كاهش اثرگذاري وام، حجم تقاضا براي دريافت اوراق يا سپرده‌گذاري كاهش سيري نزولي را سپري مي‌كند.

بيضايي با اشاره به كاهش اثرگذاري وام اوراق و وام صندوق پس انداز مسكن يكم در خريد مسكن تصريح مي‌كند: با جهش قيمت مسكن، دريافت اين دو نوع وام براي متقاضيان مصرفي معنايي ندارد، زيرا وام‌هاي پرداختي درصد كمي از هزينه خريد يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهند.

او ادامه مي‌دهد: پيش از شوك قيمتي در بازار مسكن، تسهيلات پرداختي براي متقاضيان تهراني اثرچنداني نداشت اما براي متقاضيان شهرستاني قابل قبول بود و راهكار مناسبي براي خانه‌دار شدن محسوب مي‌شد اما در شرايط فعلي، اين وام‌ها اثرگذاري خود را براي شهرستان‌ها هم از دست داده‌اند.

مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت، اضافه مي‌كند: نكته ديگري كه بايد مورد توجه قرار بگيرد اين است كه شرايط متقاضيان، اقتصاد خرد و اقتصاد كلان براي افزايش وام مسكن مهيا نيست.

بيضايي اظهار مي‌كند: به عبارتي متقاضيان خريد مسكن شرايط لازم براي بازپرداخت اقساط وام را ندارند چون قيمت كالاها و خدمات رشد چشمگيري داشته و همين موضوع فشار مالي به خانوارها را افزايش داده است بنابراين امكان افزايش سقف وام و به تبع آن اقساط سنگين‌تر امكان پذير نيست.

او تصريح مي‌كند: سيستم بانكي كشور هم امكان افزايش سقف وام مسكن را ندارد بنابراين جذابيت براي حوزه تسهيلات خريد كاهش يافته است و به تبع آن حجم تقاضا براي خريد اوراق افت كرده و بسياري از سپرده گذاران از دريافت تسهيلات خريد صندوق پس انداز مسكن يكم انصراف داده‌اند.

ركود عميق‌تر مي‌شود

به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، ركود حاكم بر بازار مسكن نسبت به دوره‌هاي قبلي شديدتر است و احتمال دارد كه دوره ركودي پيش‌رو، طولاني‌تر از هميشه شود چون بازار مسكن دو شوك ارزي (91 و 97) را پشت سر گذاشته است.

بيضايي اضافه مي‌كند: پيش بيني مي‌شود، اقتصاد خانوار خود را با شوك ارزي جديد تطابق دهد زمان زيادي نياز است و بهترين راهكار در شرايط كنوني عرضه زمين رايگان توسط دولت است.

او بيان مي‌كند: دولت با اين اقدام مي‌تواند قيمت تمام شده مسكن را كاهش دهد تا از اين طريق شاهد افزايش توانمندي مالي خانوارها باشيم.

مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اينكه عرضه زمين رايگان اثرگذارترين و سهل الوصول‌ترين راهكار در شرايط فعلي بازار مسكن است، مي‌گويد: درحال حاضر مشكلي براي عرضه زمين در كلان‌شهرها و حتي تهران وجود ندارد و با عرضه زمين مي‌توان شاهد بهبود بازار كنوني مسكن بود.

بيضايي ادامه مي‌دهد: اعتقادي به حفظ حريم 70‌كيلومترمربعي تهران ندارم و در اين زمينه مي‌توان به تجربه ساير كشورها اشاره كرد كه كلان‌شهرهاي اين كشورها حريم بزرگ‌تري نسبت به تهران دارند.

او اضافه مي‌كند: در حال حاضر با توجه به اينكه امكان توسعه حمل ونقل عمومي در تهران وجود دارد مي‌توان شاهد ارايه عرضه زمين رايگان در اين كلان‌شهر كشور به متقاضيان خريد مسكن

باشيم.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با اشاره به امكان توسعه افقي تهران، مي‌گويد: البته انتقال پايتخت اقدامي درست است چون تهران پتانسيل پايتخت‌پذيري را ندارد و يكي از اشتباهات دوره قاجار انتخاب تهران به عنوان پايتخت است اما با اين وجود مي‌توانيم شاهد توسعه پايتخت باشيم.

بيضايي تصريح مي‌كند: تهران شهر حادثه خيزي است و امكان وقوع سيل، زلزله، فرونشست و ... در اين شهر وجود دارد، منابع آبي مناسبي ندارد و ... اما بحث بر سر اين است كه انتقال پايتخت بسيار پرهزينه است و دولت بايد به فكر مديريت مناسب اين كلان‌شهر باشد.

اصلاح قيمت مسكن در شهرستان‌ها

مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت درباره امكان افزايش قيمت مسكن در شهرستان‌ها و به تبع آن احتمال سفته بازي اوراق تسه، مي‌گويد: شوك ارزي رخ داده در اقتصاد كشور، معادلات را به‌هم ريخت و شوك رخ داده بيش از توان اقتصادي كشور بود به همين دليل در شهرهاي كوچك و شهرستان‌ها، ظرفيت افزايش شديد قيمت مسكن مانند جهش رخ داده در تهران يا ساير كلان‌شهرها وجود نداشت.

او ادامه مي‌دهد: درواقع نمي‌توان انتظار داشت كه همپاي رشد رخ داده در تهران شاهد افزايش قيمت درشهرستان‌ها باشيم.

به گفته بيضايي، البته قيمت مسكن در شهرستان‌ها اصلاح مي‌شود اما پتانسيل رشد شديد قيمت‌ها وجود ندارد. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، بيان مي‌كند: شوك وارد شده به اقتصاد در شرايط ركودي بود و در اين شرايط تقاضا براي سكونت در كلان‌شهرها افزايش مي‌يابد و دليل آن هم اين است كه موتور اقتصاد كشور تنها توانايي گردش شهرهاي بزرگ را دارد.

او اضافه مي‌كند: در شرايط ركود اقتصادي كلان‌شهرها، منابع محدود را جذب مي‌كنند و منابع به شهرهاي كوچك و شهرستان‌ها نمي‌رسد برهمين اساس مهاجرت به اين شهرها افزايش مي‌يابد.

بيضايي معتقد است: تجربه نشان داده است كه مهاجر‌پذيري كلان‌شهرها و شهرهاي بزرگ در دوران رونق كمتر از دوران ركود است.

كاهش اثرگذاري وام‌هاي خريد مسكن

عباس اكبرپور، استاد دانشگاه و كارشناس ارشد مسكن هم معتقد است كه افزايش قيمت مسكن اصلي‌ترين عامل كاهش تقاضا براي دريافت تسهيلات خريد مسكن است، او درباره كاهش حجم تقاضا براي دريافت تسهيلات خريد مسكن به «تعادل» مي‌گويد: عكس‌العمل متقاضيان دريافت وام كاملا مرتبط با ميزان اثرگذاري و دريافت تسهيلات است.

اكبرپور مي‌افزايد: با توجه به اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در يك‌سال اخير، بيش از 90 درصد بوده است، اين موضوع موجب مي‌شود كه كاربرد تسهيلات خريد مسكن به‌ويژه وام اوراق كاهش مي‌يابد زيرا اين تسهيلات 60 ميليون توماني، نمي‌تواند كمكي به حل مشكل جهش قيمت مسكن كند چون در هر حال حاضر قيمت متوسط هر متر مربع مسكن 10 ميليون تومان است.  او ادامه مي‌دهد: در شرايطي كه قيمت متوسط هر مترمربع واحد مسكوني 10 ميليون تومان است، در صورت خريد يك واحد مسكوني كوچك 60 ميليون توماني نياز به 600 ميليون تومان سرمايه است كه وام 60 ميليون توماني تنها يك ششم از هزينه كل مسكن را پوشش مي‌دهد و نمي‌تواند كمك چنداني به متقاضي خريد مسكن كند.

به گفته اين كارشناس ارشد مسكن، البته 10 ميليون تومان قيمت متوسط هر مترمربع از واحد مسكوني است و اگر نگاهي به آگهي‌هاي فروش بيندازيم قيمت هر مترمربع مسكن بسيار بالاتر است به عنوان نمونه اگر قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 20 ميليون تومان باشد، براي خريد يك واحد 50 متري نياز به يك ميليارد سرمايه است كه 60 ميليون يا 180 ميليون وام اثرگذار نخواهد بود.

اكبرپور اضافه مي‌كند: جدا از جهش قيمت مسكن و كاهش اثرگذاري وام‌هاي پرداختي بحث فرآيند بازپرداخت تسهيلات مسكن به بانك است، مشكل بازپرداخت وام مسكن بيش از همه درباره صندوق پس انداز مسكن يكم صدق مي‌كند.

او بيان مي‌كند: بالابودن سقف اقساط پرداختي وام صندوق پس انداز مسكن يكم موجب شده است كه بسياري از زوج‌هاي جوان عطاي اين وام را به لقايش مي‌بخشند و به دنبال راهكارديگري مي‌روند.

اين استاد دانشگاه با اشاره به هرم مازلو مي‌گويد: براساس اين هرم، مهم‌ترين نياز انسان، خوراك سپس مسكن و پس از آن پوشاك است و با افزايش قيمت كالاها و خدمات طي ماه‌هاي گذشته، متقاضي خريد مسكن كه با جهش قيمت در اين بازار و كل اقتصاد كشور مواجه شده، تأمين نياز اوليه يعني خوراك را در اولويت قرار مي‌دهد چون در صورت دريافت تسهيلات با توجه به بالابودن سقف اقساط نمي‌تواند به بازپرداخت آن

اقدام كند.

اكبرپور با انتقاد از سود بالاي تسهيلات مسكن (صندوق پس انداز و اوراق تسه) اضافه كرد: در واقع متقاضي خريد مسكن كه پيش از اين براي دريافت تسهيلات مسكن برنامه‌ريزي كرده بود با رشد چشمگير قيمت‌ها از دريافت وام چشم پوشي مي‌كند چون بازپرداخت تسهيلات و وارد آمدن فشار تازه مالي بر خانواده به معناي ايجاد مشكل در تأمين نيازهاي اساسي خانواده است.

او اظهار مي‌كند: البته به دليل فشارهاي اقتصادي، بسياري از كارگاه‌هاي كوچك و متوسط دچار ورشكستگي شدند و همين موضوع موجب شده است كه تعداد زيادي از كارگران اين مجموعه‌ها بيكار شوند و ديگر انگيزه و توان مالي براي خريد مسكن و پرداخت هزينه‌هاي بالاي وام را ندارند.

اين كارشناس ارشد مسكن با اشاره به اهميت بهبود وضع اقتصاد كلان كشور براي ساماندهي بازار مسكن مي‌گويد: نرخ رشد اقتصادي حدود منفي 3‌درصد است و پيش بيني مي‌شود كه در سال جاري وضعيت اقتصادي و نرخ رشد كمتر از اين ميزان شود بنابراين حجم معاملات مسكن در سال 98، كاهش مي‌يابد و اين موضوع هم درباره خانه اولي‌ها و هم درباره متقاضياني است كه خواهان اين هستند كه واحدهاي مسكوني خود را تبديل به احسنت كنند.

اكبرپور ادامه مي‌دهد: با افزايش شديد قيمت‌ها در بازار مسكن و انصراف متقاضيان خريد مسكن، تعداد اجاره نشين‌ها رشد مي‌كند و در اين ميان با توجه به بالا بودن نرخ اجاره‌بها، فشار مالي زيادي به اجاره‌نشين‌ها وارد مي‌شود و براي تأمين اين هزينه بايد هم مرد و هم زن خانواده كار كنند تا بتوانند كرايه واحد مسكوني را پرداخت كنند.

افزايش سقف تسهيلات

اين كارشناس ارشد بخش مسكن با انتقاد از سود بالاي تسهيلات پرداختي براي خريد مسكن بيان مي‌كند: بايد براي خانه‌دار شدن متقاضيان خريد مسكن به ويژه زوج‌هاي جوان، نرخ بهره كاهش يافته و به 2 تا 4 درصد يعني نرخ بهره بين‌المللي نزديك شود.

اكبرپور اضافه مي‌كند: درحال حاضر نرخ بهره وام اوراق 17 درصد و صندوق پس انداز مسكن يكم هم 9.5 درصد است كه اين نرخ هم بالاست و بايد به كمتر از 4 درصد برسد.

او تصريح مي‌كند: اقدام ديگري كه بايد براي افزايش حجم متقاضيان خريد مسكن به ويژه زوج‌هاي جوان انجام شود اين است كه ديگر نبايد نيازي به سپرده‌گذاري باشد و تسهيلات خريد مسكن بايد با كمترين ميزان سود و بدون سپرده‌گذاري انجام شود.

اين استاد دانشگاه ادامه مي‌دهد: علاوه بر كاهش نرخ سود، حذف سپرده‌گذاري يكساله در صندوق پس‌انداز مسكن يكم بايد زمان بازپرداخت وام مسكن به20 تا 25 سال افزايش يابد.

اكبرپور مي‌افزايد: البته سقف تسهيلات هم بايد افزايش يافته و حداقل به 200 ميليون تومان در تهران و شهرهاي بزرگ برسد در غير اين صورت با وام 60 ميليون توماني يا حتي وام 160 ميليون توماني و بدون سپرده‌گذاري، حجم معاملات بيش از اين كاهش مي‌يابد و انگيزه خانه اولي‌ها و ساير متقاضيان خريد مسكن به‌شدت كاهش مي‌يابد.

تجربه ساير كشورها در پرداخت وام خريد

او درباره وضعيت آتي بازار مسكن اظهار مي‌كند: جهش قيمت‌ها طي يك‌سال گذشته به حدي بوده كه تسهيلات پرداختي بانك‌ها 5 تا 15 درصد از هزينه يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد بنابراين اين وام‌ها اثرگذاري خود را تقريبا از دست داده‌اند.

اين كارشناس ارشد بازار مسكن مي‌گويد: پوشش 5 تا 15 درصد از هزينه خريد يك واحد مسكوني با وام‌هاي پرداخت شده توسط بانك مسكن درحالي است كه در ساير كشورها، خريدار فقط 5 درصد از هزينه خريد يك واحد مسكوني را پرداخت مي‌كند و 95 درصد مابقي را بانك‌ها، وامي با نرخ سود 1 تا 1.5 درصد مي‌دهد.

اكبرپور ادامه مي‌دهد: در ايران، بانك‌ها نه تنها هزينه كمي را از هزينه كل خريد يك واحد مسكوني پوشش مي‌دهند بلكه نرخ سود بالايي هم از دريافت‌كنندگان وام تقاضا مي‌كنند.

او با اشاره به اينكه در ايران حمايت چنداني از خريداران مسكن انجام نمي‌شود، مي‌گويد: ادامه وضعيت موجود (سقف پايين وام‌هاي پرداختي، نرخ سود بالا، درآمد كم خريداران) موجب كاهش يافتن حجم متقاضيان دريافت وام و به تبع آن افت معاملات مسكن مي‌شود.

به گفته اين استاد دانشگاه، عدم تغيير در شرايط پرداخت وام صندوق پس انداز مسكن يكم موجب مي‌شود كه ميزان خريد واحدهاي مسكوني توسط خانه اولي‌ها به‌شدت كاهش مي‌يابد. البته تبديل به احسنت كردن هم با توجه به افزايش شديد قيمت‌ها و بي‌اثر شدن وام‌ها روندي نزولي خواهد داشت اما به اندازه خانه اولي‌ها نخواهد بود.

اكبرپور اظهار مي‌كند: تداوم شرايط موجود، ركود را عميق‌تر مي‌كند و همين موضوع مي‌تواند به كاهش قيمت واحدهاي مسكوني منجر شود چون كاهش تقاضا، افت قيمت را به همراه دارد اما چون خانوارها توان اقتصادي پاييني دارند نمي‌توانند اقدام به خريد مسكن كنند درواقع اين چرخه ادامه مي‌يابد و ركود عميق و عميق‌تر مي‌شود.

او تصريح مي‌كند: تا زماني كه اقتصاد كلان كشور اصلاح نشود و وضعيت درآمدي خانوارها بهبود نيابد ركود بازار مسكن تداوم مي‌يابد و نمي‌توان در انتظار رونق بود.

وضعيت نامطلوب وام‌هاي خريد مسكن

چندي پيش بود كه مديرعامل بانك مسكن از انصراف بيش از ۶۰ هزار نفر از دريافت تسهيلات مسكن از محل سپرده صندوق پس انداز مسكن يكم خبر داد.

رحيمي‌اناركي با اشاره به اينكه در حال‌ حاضر منابع صندوق پس انداز مسكن يكم به اتمام رسيده است، اظهار كرد: براي پرداخت تسهيلات جديد يا بايد سقف منابع افزايش يابد، در غير اين صورت بايد تسهيلات را از محل وصول اقساط تسهيلات پرداخت كنيم.

او افزود: پيشنهادي براي افزايش منابع از محل صندوق توسعه ملي نيز داده‌ايم كه هنوز به نتيجه‌ نرسيده است و بدون اين منابع افزايش سقف تسهيلات امكان‌پذير نيست، بنابراين فعلا افزايش سقف در دستور كار قرار ندارد.

علاوه بر انصراف حجم گسترده‌اي از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسكن يكم، براساس گزارش‌هاي منتشر‌شده در فروردين ماه سال جاري، افت معاملات بيش از سال‌هاي قبل بوده و قيمت اوراق تسه براي اولين‌بار در 4 سال گذشته به كانال ۴۰‌هزارتومان سقوط كرده است.

البته بازار مسكن هر سال در فروردين ماه تحت تأثير تعطيلات نوروزي، با كاهش حجم معاملات مواجه مي‌شود اما امسال قيمت اوراق تسه به كانال ۴۰‌هزارتومان رسيد. ناگفته نماند كه در ماه‌هاي اخير و در برخي روزها هم شاهد كاهش قيمت اوراق تسهيلات مسكن به زير ۵۰ هزار تومان بوديم.

در اين ميان برخي كارشناسان پيش‌بيني مي‌كنند كه با توجه به داشتن تاريخ اعتبار ۲ ساله براي هر برگه، آزاد شدن امكان فروش هر برگه تسهيلات مسكن در ۴ ماه پس از تاريخ خريد و احتمال افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي اين احتمال وجود دارد.

گزارش اشکال Top