هجوم خریداران به خانه‌های سابقا بی‌مشتری

بازار خانه‌های زیر همکف، بر اتوبان و مجاور مدرسه‌های شلوغ داغ شد حتی بازار فروش اسکلت مسکن مهر رونق گرفته است!

گراني، مشتريان مسكن را بدسليقه كرد. اين جمله‌اي است كه از بسياري از مشاوران املاك تهران مي‌شنوي. آنها مي‌گويند مردم از ترس از بين‌رفتن ارزش پول‌شان، هر خانه‌اي را كه با قيمت مناسب‌تر پيدا كنند، مي‌خرند. به گفته آنها، حالا خانه‌هاي كوچك يا آپارتمان‌هاي زير همكف در بازار ملك تقريبا ناياب شده‌اند و به محض اينكه كسي خانه‌اش را آگهي مي‌كند، بلافاصله مشتري پيدا مي‌شود و خانه را مي‌خرد. يكي از مشاوران املاك منطقه آذربايجان به «شهروند» مي‌گويد:   «ديروز آپارتماني زير طبقه همكف در منطقه كميل، فايل شد و قيمت هر مترمربع آن تنها ٢٠٠‌هزار تومان ارزان‌تر بود اما خانه يك‌ساعته فروش رفت.»

خانه‌هاي بر اتوبان يا كنار مدرسه‌هاي شلوغ و پرسروصدا هم كه قبلا مشتريان كمي داشتند، حالا به گفته املاكي‌ها روي دست مي‌رود!

مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك با تأييد اين ادعاي بنگاهداران تهراني به «شهروند» مي‌گويد: «جالب است بدانيد كه بازار مسكن مهر هم داغ شده است و به‌عنوان مثال تا همين چندوقت پيش نزديك به ٧٠‌درصد خانه‌هاي مسكن مهر در شهر پرند خالي بودند اما الان فقط ٢٠‌درصد اين خانه‌ها خالي هستند كه البته آنها هم آماده تحويل نيستند و گاهي ساخت‌وسازشان در مرحله اسكلت فلزي است.»او تأكيد مي‌كند: «در واقع مردم مي‌خواهند هرطور كه شده، ملك بخرند و اين موضوع ديگر اهميت زيادي برايشان ندارد كه ملك خريداري‌شده در كجا واقع شده و چه وضعيتي دارد بلكه مي‌خواهند پول‌شان را تبديل كرده باشند.»

خوش‌اقبالي خانه‌هاي كم‌مشتري

متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در تهران بنا به گزارش بانك مركزي به حدود ٨‌ميليون و ٦٠٠‌هزار تومان رسيده است. اين موضوع درحالي رخ مي‌دهد كه قيمت هر مترمربع مسكن تهران در تابستان امسال ركورد ٧‌ميليون تومان را شكسته بود. اين موضوع موجب شده است كه بسياري از مشتريان نگران از دست‌دادن بيشتر قدرت خريدشان باشند و حالا هر ملكي كه به دست‌شان مي‌رسد و توانش را دارند، بخرند. مشاوران املاك تهران به «شهروند» مي‌گويند: «اين روزها مردم مي‌خواهند هرطور كه شده، سرمايه‌شان را تبديل به ملك يا چيز ديگري كنند تا ارزش پول‌شان هر روز پايين و پايين‌تر نرود. همين موضوع باعث شده خانه‌هايي كه احتمال كمتري براي فروش و حتي اجاره آنها مي‌رفت، هم مشتريان زيادي پيدا كنند.»

بازار خانه‌هاي زيرزميني داغ شد

حالا بازار خانه‌هاي زيرپله يا همكف داغ شده است. خانه‌هايي كه معمولا به‌طور ميانگين براي هر مترمربع‌شان ٥٠٠ تا ٧٠٠‌هزار تومان ارزان‌تر فروخته مي‌شدند. حالا داغ‌شدن بازار اين خانه‌ها موجب شده است كه صاحبخانه‌ها ديگر چوب حراج به مال‌شان نزنند و خانه‌هاي زير همكف را با اختلاف قيمت كمتري نسبت به بقيه خانه‌ها بفروشند. اختلاف قيمتي كه به ٢٠٠ تا ٣٠٠‌هزار تومان كاهش داشته است.

يكي از مشاورهاي املاك درباره تغيير رويكرد مردم براي خريد مسكن به «شهروند»  مي‌گويد:  «ارزش ريال هر روز رو به كاهش است، به همين دليل مردم ترجيح مي‌دهند با هرچقدر پولي كه دارند، حتما خانه بخرند، چون اين اصطلاح بين مشاوران وجود دارد كه اگر پول را خرج نكني، مثل يخ آب مي‌شود، به همين دليل است كه مردم حتي با سرمايه اندكي كه دارند، به دنبال خريد خانه هستند.»او ادامه مي‌دهد: «در فرهنگ ايراني‌ها خريد ملك مطمئن‌ترين روش سرمايه‌گذاري است و حالا كساني كه از بازار خودرو، دلار يا طلا نااميد شده‌اند، براي حفظ ارزش پول‌شان به خريد خانه روي آورده‌اند.»خانه‌هاي همكف يا زيرزمين، خانه‌هاي رو به اتوبان يا رو به مدرسه، خانه‌هايي هستند كه هميشه مشتريان كمي داشته‌اند و اغلب مردم تمايلي به خريد آنها ندارند.

اين خانه‌ها به نسبت متراژ و محله‌اي كه در آن قرار دارند هميشه قيمت‌هاي پاييني داشته‌اند. تا چندي پيش چنين خانه‌هايي معمولا مدت زمان طولاني در فايل‌هاي بنگاه‌هاي معاملات ملكي مي‌ماندند و خاك مي‌خوردند،  اما حالا فروش‌شان حسابي بالا رفته است.

يك مشاور املاك در منطقه اميرآباد دراين‌باره  به «شهروند» مي‌گويد: «ما به خاطر بافت منطقه‌اي كه در آن قرار داريم خانه‌هاي قديمي زيادي كه همكف يا زيرزمين باشند فايل مي‌كنيم. اين خانه‌ها قبلا كمتر مشتري داشتند حتي گاهي يك‌سال هم مي‌گذشت، اما خريداري پيدا نمي‌شد، اما خانه‌هاي اين مدلي اين روزها طرفداران زيادي دارند.» او ادامه مي‌دهد: «ما فايل‌هايي داشتيم كه اصلا نه فروش مي‌رفتند نه اجاره و هميشه از مالك‌ها مي‌خواستيم قيمت‌هاي‌شان را پايين بياورند، اما بعد از گران شدن مسكن اين خانه‌ها با قيمت‌هاي بالاتر فروخته شدند كه اين موضوع براي خودمان هم عجيب بوده است.»

هر خانه‌اي هست، مي‌برم!

بعد از گران شدن ٨٠ تا ١٢٠‌درصدي مسكن، خانه‌هاي ارزان هم گران شدند و همين موضوع باعث پايين آمدن سطح سليقه مردم شده است. يكي ديگر از مشاوران املاك در منطقه تهرانپارس مي‌گويد: «قدرت خريد مردم به شدت كاهش پيدا كرده است. قبلا مشتري‌ها مي‌آمدند و به ما تأكيد مي‌كردند كه حتما خانه‌اي با شرايط خاص مي‌خواهند، اما الان معمولا بودجه‌شان را اعلام مي‌كنند و زياد سخت نمي‌گيرند.»او ادامه مي‌دهد: «مثلا قبلا در يكي از محله‌هاي شرقي تهرانپارس خانه‌ ٦٠ متري كه شرايط چندان خوبي نداشت و مشتري‌پسند نبود را متري ٤‌ميليون قيمت مي‌گذاشتيم، اما الان همان خانه با متري ٦‌ميليون تومان حتي به فروش مي‌رود. البته اين خانه‌ها همچنان حدود ٢٠ تا ٣٠‌درصد از بقيه خانه‌ها ارزان‌تر هستند. در واقع الان خانه‌هاي اكازيون و با متراژ بالا روي دست صاحبخانه‌ها مانده‌اند چون واقعا بودجه مردم به خريد آنها نمي‌رسد.»

اين ركود در بازار مسكن درحالي اتفاق افتاده كه فعالان اين عرصه از ثبات نسبي قيمت‌ها در يك ماه اخير مي‌گويند و اميدوارند كه اين ثبات و كاهش نسبي همچنان ادامه داشته باشد.

خانه‌هاي كوچك در صدر معاملات

البته آمارهاي بانك مركزي هم از بدسليقه شدن مشتريان حكايت دارد. نخستين كارنامه پاييزي بازار مسكن بالاخره تأثير افزايش دو برابري قيمت واحدهاي مسكوني در بازار مسكن را نشان داد‌. آخرين گزارش بانك مركزي از وضع بازار مسكن در مهرماه نشان مي‌دهد معاملات مسكن در پيك قيمتي ١٥٠ تا ٣٠٠‌ميليون تومان و زيربناي ٥٠ تا ٦٠ متري داراي بيشترين تعداد معاملات در شهر تهران هستند. اين تغييرات رويكرد مردم به معاملات بازار مسكن نشان مي‌دهد كه با افزايش دو برابري قيمت مسكن، بودجه خريداران كاهش شديدي پيدا كرده و به آنها اجازه نمي‌دهد به سراغ خانه‌هاي مورد علاقه‌شان بروند، بلكه به ناچار بايد تن به خريد خانه‌هايي بدهند كه چندان هم با ملاك‌هاي‌شان همخواني ندارد. در واقع طي يك ماه گذشته خانه‌هايي با قيمت هر متر مربع ٦ تا ٧‌ميليون تومان بيشترين تعداد خانه‌هاي به فروش رفته بودند. در همين آمار بعد از اين دامنه قيمتي، خانه‌هاي هر متر مربع ٤ تا ٥‌ميليون تومان بيشترين فروش را داشته‌اند.

رشد ٢٤‌درصدي معامله خانه‌هاي قديمي

به جز خانه‌هاي كوچك، خط سير بازار مسكن پايتخت طي ٥سال گذشته نشان مي‌دهد در شرايطي كه تا قبل از‌سال ٩٣ آپارتمان‌هاي كمتر از ٥سال ساخت همواره رتبه  نخست معاملات ملكي را داشتند، اين سهم هم‌اكنون به واحدهاي بالاي ٦‌سال رسيده و شاهد رشد ۲۴‌درصدي معاملات اين واحدها هستيم.

گزارش بانك مركزي نشان مي‌دهد كه فروش آپارتمان‌هاي ٦سال به بالا طي ٤‌سال گذشته از ۴۵‌درصد به  ۵۶‌درصد افزايش يافته است. مهرماه‌سال ۹۳ آپارتمان‌هاي با عمر بناي ٦‌سال به بالا ۴۴.۷‌درصد از كل معاملات را به خود اختصاص داده بودند. اين رقم در مهر‌سال ۹۴ به ۴۴.۹‌درصد رسيد. مهرماه  ۹۵ اين آپارتمان‌ها ۴۸.۳‌درصد از كل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۹۶ واحدهاي مسكوني بالاي ٦‌سال ۵۳.۸‌درصد خريد و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۹۷ نيز سهم آپارتمان‌هاي بالاي ٦‌سال از كل مبايعه‌نامه‌هاي شهر تهران ۵۵.۵‌درصد شد.

همچنين آمار خريد و فروش واحدهاي بيش از ۲۰‌سال از ۶.۶‌درصد در‌سال ٩٣  به ۹.۶‌درصد در‌سال ۹۷ رسيده است. درخصوص معاملات واحدهاي ۱۶ تا ۲۰‌سال نيز طي سال‌هاي مذكور شاهد رشد بوديم.‌ سال ۱۳۹۴ سهم آپارتمان‌هاي ۱۶ تا ۲۰‌سال از كل معاملات پايتخت ۶.۱‌درصد بود كه اين رقم هم‌اكنون به ۱۴.۹‌درصد رسيده است.

گزارش اشکال Top