تاثیر مالیات بر عایدی زمین بر بازار مسکن

کارشناسان معتقدند پیشنهاد وزارت راه برای دریافت مالیات بر عایدی «زمین»، به جای مالیات بر عایدی «مسکن و زمین»، نمی تواند منجر به کاهش تقاضاهای سفته بازانه در بازار مسکن شود.

تلاطم و آشفتگي بازار مسكن در ماه‌هاي اخير منجر به كاهش قدرت خريد مردم، عدم ثبات بازار و به‌تبع ضرر سازندگان شده است. كارشناسان دليل اصلي بي‌ثباتي و افزايش قيمت‌ها را هجوم نقدينگي سرگردان به بخش سوداگري مسكن و افزايش معاملات مكرر در اين حوزه مي‌دانند.

عدم وجود سياست افزايش ريسك سوداگري و نبود قوانين تنظيمي مناسب مانند ماليات بر عايدي سرمايه (CGT) زمينه حضور سوداگران را فراهم كرده است.

در همين خصوص جلسه هم‌انديشي با حضور مسئولين و صاحب‌نظران در ۱۴ تير ۱۳۹۷ با موضوع چالش‌هاي بخش مسكن و راهكارها با اشاره به التهابات بازارهاي اقتصادي در كشور برگزار شد. يكي از مهم‌ترين پيشنهادهايي كه وزارت راه و شهرسازي به‌منظور مديريت و كنترل بازار مسكن ارائه كرد «كنترل سوداگري در بخش زمين از طريق استفاده از ابزارهاي مالياتي از جمله ماليات بر عايدي سرمايه ناشي از زمين» بود.

چرا صرفاً ماليات بر عايدي زمين؟

كاركرد ماليات بر عايدي، از بين بردن تقاضاي سوداگرانه و سرمايه‌اي است. اين ماليات نه تنها بايد در بازار مسكن، بلكه بايد در بازارهاي مشابه مانند سكه، خودرو و ارز نيز به تدريج اعمال شود. حال اين سؤال مطرح است كه چرا بايد در همين بخش مسكن، زمين مشمول اين ماليات شود ولي ديگر املاك خير؟!

اولاً اخذ ماليات از حوزه زمين مشروط به اينكه از تمامي زمين‌ها (از جمله زمين‌هايي كه روي آن بنايي ساخته شده) باشد نه فقط زمين‌هاي خالي و باير، في‌نفسه اقدام مثبتي است؛ زيرا طبق برآوردها ۶۰ تا ۷۰ درصد قيمت تمام شده ساختمان را زمين تشكيل مي‌دهد. لذا دريافت ماليات از سوداگري زمين مشروط به اينكه از تمامي زمين‌ها باشد، منجر به كاهش سفته‌بازي كاهش قيمت زمين خواهد شد.

نكته قابل ذكر اين است كه ظاهراً ماليات اعلام شده از طرف وزارت مسكن شامل تمامي زمين‌ها نخواهد شد. علاوه بر اين ابزار اصلي در كاهش قيمت زمين در ساخت مسكن، دريافت ماليات سالانه از ارزش زمين (LVT) است و بدون آن ماليات بر عايدي زمين، چندان راه به جايي نخواهد برد.

آيا ساختمان‌ها بايد از ماليات عايدي مستثني شوند؟

بايد توجه كرد كه با فرض كاهش سفته بازي در زمين، تقاضاي مسكن از تقاضاي سرمايه‌اي به تقاضاي مصرفي تبديل نمي‌شود. چرا كه از جهتي انگيزه سوداگري به دليل كاهش جزئي قيمت زمين كاهش مي‌يابد اما چون ساختمان مشمول ماليات بر عايدي نيست، بخشي از سوداگري زمين به سوداگري مستغلات تبديل مي‌گردد.

نكته ديگر عدم توان تعريف مشخص براي زمين و مسكن در بعضي املاك مانند خانه‌هاي كلنگي است كه در تهران و شهرهاي بزرگ نقش اساسي در ساخت‌وساز دارند؛ بنابراين اتخاذ اين‌گونه سياست‌ها منجر به هدايت سوداگري از بخش زمين به خانه‌هاي كلنگي شود.

ماليات بر عايدي املاك موجب تقويت توليد خواهد شد

متأسفانه استدلال مشخص و معتبري براي اين نگاه ذكر نشده است اما از ميان جملات وزير مسكن مي‌توان به اين مضمون اشاره كرد كه «زمين ارزش افزوده‌اي ندارد اما ساختمان ارزش افزوده دارد». ضعف اين استدلال به وضوح روشن است كه اين ساخت مسكن است كه ارزش افزوده ايجاد مي‌كند و نه دلالي و سفته بازي در بازار مسكن‌هاي موجود!

در صورتي كه اين نگراني براي آسيب وارد نشدن به توليد اظهار شده بايد گفت اصولاً ساخت‌وساز مسكن، خانه‌هاي نوساز، املاك كشاورزي و املاك صنعتي معاف از ماليات مذكور مي‌باشند و از اين جهت نگراني وجود ندارد.

ماليات بر عايدي سرمايه بايد درباره همه املاك اعمال شود

لازم به ذكر است تجربه جهاني حكايت از اعمال ماليات بر عايدي سرمايه (CGT) توأمان بر عايدي زمين و مستغلات اجرا مي‌شود و در منابع علمي، اين ماليات به صورت مجزا تنها از زمين توصيه نشده است.

در نتيجه اگر مسئولان وزارت راه و شهرسازي حقيقتا قصد برخورد با سودجويان بخش املاك و حذف سوداگران از اين حوزه را دارند، اين سؤال پيش مي‌آيد كه چه تفاوتي بين زمين و ساير املاك وجود دارد؟! و آيا افراد عادي جامعه از اين تصميم سود خواهند كرد؟


منبع: اقتصاد آنلاين

گزارش اشکال Top