ساخت و ساز خانه دوباره رونق می‌گیرد؟

نکته‌ای که در رابطه با بهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن مطرح است، عطش این بازار برای خانه‌های ارزان و کوچک است. بررسی معاملات مسکن در بهار 97 نشان می‌دهد بیش از 76 درصد از معاملات مسکن در زمانی که هجوم تقاضا رخ داده بود، مربوط به خانه‌های زیر 100 متر و بیش از 57 درصد از معاملات مربوط به خانه‌های زیر 80 متر بوده است.

بازار مسكن در ايران ماه‌هاي خاصي را تجربه مي‌كند. از اسفند 96 تا خرداد 97 در بازه زماني 4 ماهه، اين بازار شاهد افزايش 60 درصدي قيمت‌ها بود. افزايش 60 درصدي كه 30 درصد آن تا اسفند 96 و 30 درصد ديگر از اسفند 96 تا روزهاي آخر ارديبهشت 97 رخ داد و شاهد هجوم كم‌سابقه‌اي شد.

اينكه چرا بازار مسكن در ايران طي 4 ماه شاهد اين افزايش شد، تحليل‌هايي متعددي به زعم مختصصان و فعالان اين حوزه دارد. گروهي معتقدند بازار مسكن در ايران به واسطه ركود چند‌ساله مانند فنري فشرده هر لحظه آماده‌ آزاد شدن خود بود و همزمان تكان‌هاي ارزي در ايران و تاثير افزايش قيمت‌ها در بازارهاي موازي و خاكستري ( مانند ارز، طلا، بورس و..) زمينه‌ساز افزايش قيمت‌ها شد و هيجان ناشي جا ماندن از رشد قيمت‌ها خريداران را با افزايش 30 تا 40 درصدي معاملات در دو ماه نخست سال 97، مواجه كرد.

از آن طرف، گروه ديگر هجوم تقاضا ناشي از شرايط اقتصادي ايران ، رشد نقدينگي و سرمايه‌هاي سرگردان در بازار مسكن را، دليل نابساماني چند ماه اخير در اين حوزه مي‌دانند.

حالا با ركود نسبي كه بر بازار مسكن حاكم شده است، پيش‌بيني‌ها از آينده مسكن در ايران نقل محافل اقتصادي شده و همزمان مختصصان و فعالان اين حوزه نسخه‌هايي براي برون رفت از اين وضعيت را دارند.

در اين ميان يكي از نسخه‌هايي بيش از باقي موارد مورد توجه اقتصاددان، دولت و فعالان حوزه مسكن قرار گرفته، ايجاد مشوق‌هايي براي افزايش عرضه مسكن براي مديريت هجوم تقاضاست. متعادل شدن عرضه و تقاضا همواره جزء آرزوهاي اقتصاددانان در حوزه ساخت و ساز بوده است، اتفاقي كه در ايران آنطور كه بايد رخ نداده و حالا در هجوم تقاضا و بالا رفتن هزينه‌ها براي اجاره‌نشين‌ها بيش از قبل به چشم مي‌آيد.

نياز بازار مسكن: خانه‌ هاي ارزان و كوچك!

اما نكته‌اي كه در رابطه با بهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسكن مطرح است، عطش اين بازار براي خانه‌هاي ارزان و كوچك است. بررسي معاملات مسكن در بهار 97 نشان مي‌دهد بيش از 76 درصد از معاملات مسكن در زماني كه هجوم تقاضا رخ داده بود، مربوط به خانه‌هاي زير 100 متر و بيش از 57 درصد از معاملات مربوط به خانه‌هاي زير 80 متر بوده است. مساله‌اي كه به تاييد مشاور وزير راه شهرسازي نيز رسيده و واقعيت امروز بازار مسكن ايران است كه به گفته حسين عبده تبريزي«مقدار قابل ملاحظه‌اي خانه‌هاي گران قيمت خالي داريم ولي خانه‌هاي ارزان قيمت به ويژه در تهران و شهرهاي بزرگ بسيار كم است. بايد تلاش شود حمايت از توليد واحدهاي كوچك و ارزان قيمت با پرداخت تسهيلات در دستور كار قرار گيرد»
نمودار زير درصد معاملات مسكن در بهار 97 را براساس زيربنا نشان مي‌دهد.


نشانه‌ هاي ميل دولت و فعالان ساخت و ساز به افزايش عرضه

اين مساله يعني چراغ سبز براي افزايش عرضه در بازار مسكن در اظهارات دو هفته اخير دولتي‌ها و فعالان اين حوزه به چشم مي‌آيد. اولين اظهار نظر مربوط به وزير راه و شهرسازي است. عباس آخوندي هفته‌ گذشته از راه‌كارهاي تعادل‌بخشي به بازار مسكن در شرايط اقتصادي و سياسي جاري رونمايي كرد و در يكي از مهم‌ترين بند‌هاي اين راهكارها عنوان كرد:« يكي از مهم‌ترين سياست‌هاي ما اين است كه موجبات عدم قطعيت و بي‌ثباتي در بازار را به وجود نياوريم اين كار را با هدف تداوم سرمايه‌گذاري و افزايش عرضه در بخش مسكن پي بگيريم»

او همچنين در يادداشتي در اين باره نوشت:« يكي ديگر از اين راه‌ها تسريع در عرضه زمين‌هاي وابسته به دولت به منظور افزايش عرضه واحدهاي منطبق با الگوي مصرف است.»

اظهار نظر دوم در اين باره كه نشان‌دهنده ميل دولت براي افزايش عرضه مسكن است، مربوط به حسين عبده تبريزي، اقتصاددان و مشاور تامين منابع مالي وزارت راه و شهرسازي است كه درباره يكي از راه‌هاي برون‌رفت از اوضاع كنوني مي‌گويد: بايد تلاش شود حمايت از توليد واحدهاي كوچك و ارزان قيمت با پرداخت تسهيلات در دستور كار قرار گيرد.

اظهار نظر سوم، اما مربوط به حسن محتشم عضو هيأت مديره انجمن انبوه‌سازان تهران است كه درباره راه‌هاي برون رفت از وضعيت مي‌گويد:« متعادل شدن عرضه و تقاضا همواره جزء آرزوهاي كشور در حوزه ساخت و ساز بوده است بنابراين چنانچه عرضه از مسكن عقب بماند قطعا رشد قيمت‌ها به دليل عقب ماندن عرضه از تقاضا اجتناب ناپدير خواهد بود. بايد ساخت و ساز تسهيل شود بنابراين دولت با اعطاي تسهيلات به بخش عرضه و تقويت تقاضا مي تواند به متعادل كردن عرضه و تقاضا كمك كند.
دست فرمان افزايش عرضه

اما براي رسيدن به افزايش عرضه و متعادل كردن عرضه و تقاضا براي واكسينه كردن بازار مسكن از تاثير نگرفتن بازارهاي موازي و خاكستري، دولت و بازار چند راهكار كلي دارد. دست فرمان اول اين است كه دولت با عدم دخالت در قيمت‌گذاري مسكن، بازار را بهم نريزد. چرا كه پر هفته‌هاي اخير موضوع قيمت‌گذاري براي مسكن با تصور جلوگيري از رشد قيمت‌ها از سوي برخي نمايندگان مجلس مطرح شد؛ پيشنهادي كه مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، آن را منجر به رشد غير قابل كنترل قيمت مسكن دانست. علي چگني گفت: تجربه دنيا نشان داده كه تعيين قيمت، به خصوص براي مسكن كه كالايي نا همگن، غير قابل جابجايي و منحصر به فرد است، نه مقدور است و نه خاصيتي دارد. اگر قيمت تعيين شود و توليدكننده از قيمت راضي نباشد، ديگر وارد بازار نخواهد شد. در نتيجه با كمبود عرضه مواجه مي‌شويم. كمبود شديد عرضه قيمت‌ها را به شدت بالا خواهد برد.

دست فرمان دوم مربوط به سياست‌هاي مالياتي براي خانه‌هاي خالي‌ست. آمار هاي رسمي نشان مي‌دهد در ايران، بيش از 2 ميليون خانه خالي وجود دارد و همزمان، بيش از 20 درصد از اين خانه‌هاي خالي در تهران قرار دارد. دولت سعي دارد با اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي، مالكان را تشويق به آوردن اين خانه‌ها به بازار مسكن كند. دست فرمان دوم، ايجاد مشوق‌هايي براي مالكان در زمينه عقد قراردادهاي بلند مدت يا سه‌ساله با مستاجران است كه در اين رابطه حامد مظاهريان معاون راه و شهرسازي‌ از معافيت مالياتي مالكاني خبر داد كه مدت قرارداد اجاره آنها با مستأجران دو يا سه ساله است.

دست فرمان سوم و مهمتر مربوط به افزايش عرضه مسكن از طريق مشوق‌هاست كه بيشتر مربوط به حوزه ساخت و ساز مي‌شود. مشوق هايي كه بخشي از آن مربوط به واگذاري هرچه سريع‌تر زمين‌هاي دولتي براي ساخت و ساز است و از سوي ديگر مربوط به چراغ سبز دولت به فعالان حوزه ساخت و ساز است.

چراغ سبز بانك مسكن به فعالان حوزه ساخت و ساز

نكته حايز اهميت ديگر درباره ميل دولت براي افزايش عرضه در حوزه بازار مسكن به تحركات جديد بانك مسكن بر مي‌گردد. به طوريكه هفته گذشته مدير امور اعتباري بانك مسكن از مسوليت شعب بانك در سراسر كشور براي تامين منابع تسهيلات بدون سپرده ساخت مسكن خبر داد و گفت: اين تسهيلات متناسب با مراحل پيشرفت فيزيكي پروژه­ ساختماني، در چند مرحله پرداخت مي­‌شود.

محمدحسن علمداري، مدير امور اعتباري بانك مسكن با بيان اينكه استقبال از تسهيلات بدون سپرده ساخت مسكن در بين سازنده­‌ها و فعالان ساختماني در سطح گسترده رو به افزايش است، اعلام كرد: منابع مورد نياز اين نوع تسهيلات از دو محل مالي تامين مي­‌شود.
براساس اين طرح بانك مسكن، سقف تسهيلات بدون سپرده ساخت در تهران 70 ميليون تومان، در مراكز استان و شهرهاي با جمعيت بيشتر از 200 هزار نفر 60 ميليون، در ساير شهرها 50 ميليون و در مناطق كمتر توسعه يافته 40 ميليون تومان است. اين تسهيلات به سازنده هاي داراي صلاحيت حرفه اي و پروانه انبوه سازي نيز در 4 گروه شهري نام برده شده به ترتيب در سقف­ هاي 90، 80، 70 و 60 ميليون تومان پرداخت خواهد شد. سازندگان حرفه اي در صورتي كه از تكنولوژي هاي نوين ساخت و كاهنده مصرف انرژي در ساختمان براي ساخت و ساز استفاده كنند، در قالب دسته سوم تسهيلات، در تهران 110 ميليون، در مراكز استان و شهرهاي با جمعيت بيشتر از 200 هزار نفر 100 ميليون، در ساير شهرها 90 و در مناطق كمتر توسعه يافته 80 ميليون تومان تسهيلات بدون سپرده دريافت خواهند كرد ضمن آنكه نرخ سود تسهيلات براي دسته سوم، يك درصد كمتر از دو دسته ديگر خواهد بود.

گزارش اشکال Top