عباس آخوندي در نشست “راهكارهاي تعادل بخشي به بازار مسكن در شرايط اقتصادي و سياسي جاري” كه با حضور معاونان وزير، نمايندگان مجلس و نخبگان و صاحب نظران حوزه مسكن برگزار شد اظهار كرد: تحولات اقتصادي در بخشهاي مختلف خود را نشان مي‌دهد. مسائل سياسي بين المللي هم تاثيراتي در حوزه انتظارات تورمي ايجاد كرده است. ولي در اين جلسه مي‌خواهيم راجع به بخش مسكن صحبت كنيم و نگاهمان درون بخشي است.
وزير راه و شهرسازي افزود: از تمام صنوف و حرفي كه با اين موضوع مرتبط هستند و همچنين افراد صاحب نظر، دانشگاهيان و نمايندگان مجلس در اين جلسه دعوت كرديم. همكاران ما در وزارت راه و شهرسازي پيشنهاد اوليه‌اي را تهيه كردند كه عمدتا رئوس مطالبي است كه در اين جلسه مي‌توان انجام داد. برخي اقدامات انجام شده، بعضي در حال انجام و برخي هم تشديد اقدامات پيشين است كه در اين جلسه اين موارد را بررسي مي كنيم و راهكارهاي شما را مي شنويم.
در بخش ديگري از اين نشست، حامد مظاهريان ـ معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي ـ به ارايه راهكارهاي ۹ گانه براي تعادل بخشي به بازار مسكن اشاره و اظهار كرد: عرضه بسته تشويقي مالياتي به منظور افزايش توليد، راه اندازي بازارگاه الكترونيكي، انتقال ماموريت وصول ماليات بر خانه‌هاي خالي از سازمان امور مالياتي به شهرداري‌ها، تسريع در تصويب لايحه قانوني پيش فروش ساختمان، كنترل سوداگري در بخش زمين از طريق استفاده از ابزارهاي مالياتي، حمايت از ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك متراژ، تسريع در اجراي برنامه بازآفريني شهري، تغيير ماموريت بانك مسكن از تخصصي به توسعه‌اي و تسريع در عرضه زمين‌هاي وابسته به دولت به منظور افزايش عرضه واحدهاي منطبق با الگوي مصرف از جمله برنامه‌هايي است كه به منظور كنترل بازار مسكن در دست اقدام قرار دارد.
وي ادامه داد: در شرايط جديدي كه قرار داريم هر اقدامي كه انجام مي‌شود اولا بايد بدون شتابزدگي باشد و دوما فعالان بخش حضور داشته باشند و صدايشان شنيده شود. در طي ۴-۵ سال گذشته بازار مسكن دچار عدم تعادل بود. در جنبه‌هاي مختلف، اين بازار را دچار آشفتگي مي‌ديديم. ركود بود و سرمايه‌گذاري گسترده‌اي در اواخر دهه ۸۰ انجام شده بود كه باعث عدم توازن بين عرضه و تقاضا بود. خوشبختانه بعد از پنج سال در سال گذشته ارزش افزوده بخش مسكن ۱.۲ درصد مثبت شد. بنابراين در شرايط جديدي قرار گرفتيم و بايد بررسي كنيم براي كنترل قيمت بايد چه كار كرد.
مظاهريان با اشاره به بازار مسكن طي فروردين ۹۶ و خرداد ۹۷ گفت: متوسط قيمت يك متر مربع مسكن شهر تهران از دي ماه سال گذشته شتاب گرفته است.
وي افزود: به نظر مي رسد در دوران ركود و رونق، ماليات بايد به تعادل بخشي كمك كند. موضوع ديگر به تسهيلات بانكي برمي‌گردد كه بايد بتواند ارتباط موثري بين عرضه و تقاضا به وجود آورد. محور سوم ماليات از خانه‌هاي خالي است. در اين مورد اتفاق نظري هم وجود ندارد كه اين ماليات چقدر مي‌تواند تاثيرگذار باشد ولي در مقياس جهاني اين موضوع مي‌تواند به ايجاد تعادل كمك كند. پيشنهاد اين است به جاي اينكه اداره ماليات به عنوان درآمدزايي اين موضوع را ببيند، درون بخشي شود و براي ايجاد مسكن اجتماعي براي اقشار ضعيف به كار گرفته شود.
در ادامه، رحيمي اناركي. مديرعامل بانك مسكن. اظهار كرد: طي سال ۱۳۹۶ بيش از ۲۱۷ هزار مسكن يكم افتتاح شد كه از حسابهاي سال قبل بيشتر بود. از سال ۱۳۹۴ متوسط تعداد افتتاح‌هاي روزانه، هفتگي و ماهيانه روند افزايشي داشته است. نرخ سود هم از ۱۴ درصد در حال حاضر به ۶ و ۸ درصد در بافت فرسوده و ساير مناطق رسيده است. تسهيلات افتتاحي بانك در سال ۱۳۹۶ در مقايسه با سال ۱۳۹۵ نشان مي‌دهد كه تعداد قراداد ۲۸ درصد و به لحاظ مبلغ ۱۱ درصد افزايش يافته است.
وي ادامه داد: تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم در سه ماه اخير نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان مي‌دهد، در تسهيلات مشاركت مدني ۳۵ درصد افزايش تعداد واحد داريم و ۴۵ درصد از لحاظ مبلغ افزايش يافته است. همچنين كل تسهيلات بخش مسكن ۶۹ درصد از لحاظ تعداد و از لحاظ مبلغ ۷۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش يافته است. در بافت فرسوده نيز در سال ۱۳۹۶ حدود ۴۶۰۰ فقره تسهيلات داشتيم.
رحيمي اناركي تصريح كرد: اهم اقدامات بانك در سال ۱۳۹۶ توسعه ابزارها، اعطاي تسهيلات با سپرده از محل حسابهاي پس انداز جوانان به زوجين، اعطاي ۱۰۰ ميليون ريال تسهيلات بدون سپرده در حالت انفرادي و ۲۰۰ ميليون ريال در حالت زوجين، برقراري امكان تجميع تسهيلات فروش اقساطي مسكن و افزايش سقف تسهيلات جعاله به ۲۰۰ ميليون ريال، كاهش نرخ سود تسهيلات، برقراري امكان پرداخت تسهيلات از محل صندوق تسهيلات مسكن يكم به بافت فرسوده، تعهد پرداخت يكم به زلزله زدگان كرمانشاه از اهم برنامه هاي بانك در سال ۱۳۹۶ بوده است.
مديرعامل بانك مسكن، اهم سياستهاي اعتباري بانك مسكن در سال ۱۳۹۷ را نيز اولويت تامين مالي پروژه هاي مسكوني واقع در بافت فرسوده و ناكارآمد، تقويت توان مالي خريداران با اولويت بافت فرسوده، اولويت در تامين مالي واحدهاي مسكوني ميان متراژ و متوسط قيمت، استفاده از ابزارهاي بازار سرمايه، حمايت از پروژه هاي احداثي با رويكرد بهينه سازي و رعايت اقدامات زيست محيطي عنوان كرد.
معاون وزير راه و شهرسازي همچنين به موضوعات پيش فروش و كاهش ريسك فروش اشاره و تاكيد كرد: محور بعدي كنترل سوداگري در بخش زمين است. تجربه ۴-۵ دهه گذشته نشان مي‌دهد بيشترين عايدي در بخش زمين بوده تا ساخت و ساز. محور ششم به ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك متراژ است كه تقاضا در اين بخش وجود دارد. بعد خانوار كوچك شده ولي هنوز حيرت‌آور است كه واحدهاي مسكوني در ايران بالاي ۱۲۰ متر است و بايد سياست‌هايي اعمال شود كه در زمينه عرضه و حتي معافيت‌هاي مالياتي در جهت تقويت بنيه خانوار وضع شود.
وي يكي از اهداف بخش مسكن را توسعه‌اي شدن بانك مسكن دانست و گفت: نظام تامين مالي مشخصي بايد در اين زمينه داشته باشيم و نهاد توسعه‌اي مي‌تواند به بخش مسكن كمك كند كه وزارت راه و شهرسازي موافقت اصولي با افزايش سرمايه بانك مسكن دارد.
در ادامه اسلامي بيدگلي ـ استاد دانشگاه ـ گفت: استفاده از ابزار مالياتي براي ورود خانه‌هاي خالي به بازار مسكن ضروري است. همچنين طي سالهاي گذشته استفاده از كل منابع دولتي به بهبود كيفيت زندگي و فضاي شهري منجر نشده است. حداقل زمين‌هايي كه هنوز استفاده نشده اند و در اختيار دولت هستند، ته مانده دارايي‌ها هستند، بنابراين بايد تمركز بر روي ساير بخشهاي در اختيار وزارتخانه ها و دستگاه‌هاي دولتي باشد.
با توجه به هرم جمعيتي، در سالهاي آينده مسكن با ركود مواجه مي شود
مهرگان ـ استاد دانشگاه ـ نيز به هرم سني جمعيت كشور اشاره كرد و گفت: آمار جديد نشان مي‌دهد كمترين جمعيت كشور از ۱۸ تا ۲۲ سال است. به همين دليل در سالهاي آينده با ركود مسكن مواجه مي‌شويم. در شهرهاي بزرگ رشد جمعيت كاهش يافته كه اين مسائل به بخش مسكن منتقل مي‌شود. مشكل بخش مسكن كمبود تقاضا نيست بلكه افزايش قيمت مربوط به افزايش هزينه‌هاي ساخت است كه بايد به سمت روش‌هاي نوين ساخت مسكن برويم كه با كمترين هزينه توليد شود. با رشد فعلي جمعيت نبايد اطلاعات غلطي به سازندگان بدهيم كه در اين بخش سرمايه گذاري كنند.
همچنين قلي‌زاده ـ استاد دانشگاه ـ اظهار كرد: بيش از ۵ ميليون واحدهاي خالي و شبه خالي وجود دارد. اين اولين بار است كه اين اتفاق افتاد. البته اين را به معناي علمي مازاد عرضه نمي‌توانيم تلقي كنيم. تمامي تمركز روي رشد بوده و معيارهايي كه براي تعريف رونق و ركود استفاده مي‌شد، معيارهاي علمي و مبتني بر اقتصاد كلان نبوده است. سياست‌گذار بخش مسكن از معيارهاي اقتصاد كلان براي تعريف ادوار تجاري استفاده كند. در مورد ماليات‌ها هم نرخ‌ها بسيار پايين است و بايد اصلاح شود.
در ادامه، خسروي ـ رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران ـ اظهار كرد: بيش از ۵۰ سال است كه در صنف مشاوران املاك فعاليت مي‌كنم. ۲۸ سال از اين سالها را در اتحاديه بودم. قبل از انقلاب وقتي به زيارت حرم حضرت عبدالعظيم مي‌رفتيم، مي‌ديديم كپرنشيناني در آنجا بودند. بنابراين بعد از انقلاب، مسوولان زحمت كشيدند ولي آمار و ارقام فعلي نشان مي‌دهد كه امروز مساله حاد مسكن يك عمل جراحي مي‌خواهد. ماليات بر خانه‌هاي خالي را يك بار تجربه كرديم، از طريق آب و برق كه نتيجه نگرفت. ۲.۵ يا به گفته بعضي دوستان ۵ ميليون خانه خالي داريم، ۳۰ ميليون سند داريم و بايد ۸ تا ۱۰ درصد از اين تعداد خالي باشد.
او تاكيد كرد: نمي‌شود كسي كه خانه خود را مي فروشد، برود در خيابان بخوابد تا يك خانه خالي شود و در آنجا سكونت پيدا كند. عرضه و تقاضاست كه مي‌تواند توازن را برقرار كند. ما توليدي بجز ساخت و ساز نداريم كه صنعت ما به آن بستگي دارد و نبايد متوقف شود.
وي با بيان اينكه بعد از انقلاب سه بار سالهاي ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ قيمت مسكن دچار جهش شد، خاطرنشان كرد: بانكهاي خصوصي تاسيس شد و بانك‌ها با هر قيمتي در هر محله‌اي خانه‌ها را خريدند. من با مسائل جانمايي و مشكلات مسكن مهر كاري ندارم اما دولت قبلي خيلي سريع مسكن مهر را استارت زد كه باعث شد جو رواني كنترل شود. از سوي ديگر همه مي دانيم كه ماليات خوب است ولي ماليات ارزش افزوده براي مستاجر چه معني دارد؟ اين مبلغ براي هر مستاجر ۹ درصد است كه از حق كميسيون دفاتر املاك اخذ مي شود. اگر اين مبلغ اخذ نشود، حداقل يك مُسكِن است. همچنين ساخت و ساز سنتي است كه بايد صنعتي شود و دولت بايد تسهيلات را افزايش دهد.
برزگر ـ رييس كانون انبوه سازان ـ گفت: ۱۵۰۰ هزار ميليارد تومان نقدينگي كه به هر طرف هجوم مي‌آورد، وحشتناك است. سياستها بايد به سمتي باشد كه نقدينگي به سمت توليد و بورس برود. سياستهاي درون بخشي نمي‌تواند نجات‌بخش باشد. نظام تامين مالي مسكن دچار مشكل است. قانون ساماندهي توليد و عرضه مسكن سال ۱۳۸۷ چه زماني مي خواهد اجرايي شود؟ از يك طرف قانون رفع موانع توليد را مصوب مي‌كنيم و از سوي ديگر قانون پيش فروش را وضع مي‌كنيم كه تامين مالي را دچار مشكل كرده است. بايد شهرداري‌ها به سمت درآمدهاي پايدار بروند تا شهرفروشي اتفاق نيفتد.
شهرياري. نماينده مجلس. هم اظهار كرد: وقتي قيمت ارز تغيير مي‌كند، يك مارپيچي در قيمت‌ها اتفاق مي افتد تا بتواند تغييرات را كنترل كند. در بخش واقعي مسكن اتفاق عجيب و غريبي رخ نداده است. وقتي نقدينگي ما به ۱۷۰۰ هزار ميليارد تومان رسيده به معناي ثروتمند شدن مردم نيست، اين رقم در واقع قدرت خريدش برابر با نقدينگي است كه ۱۰ سال پيش بود كه به معناي كاهش ارزش پول ملي است. در اين شرايط هر آدم عاقلي مي‌رود به اين سمت كه اين ريال را تبديل به كالا كند تا از كاهش قيمت آن جلوگيري كند. مسكن هم از اين شرايط متاثر است و در شرايط فعلي كار خاصي نمي‌توان انجام داد؛ چراكه قيمت مسكن بر اساس ارزش پول ملي افزايش پيدا نكرده ولي به هر حال فضاي رواني ناشي از اين افزايش، بازار را ملتهب مي‌كند و دست اندركاران را به اين فكر مي‌اندازد كه چه راه حلي انديشيده شود.
اين عضو كميسيون عمران مجلس، مهمترين چالش نوسازي بافتهاي فرسوده را عدم تعريف بازده سرمايه دانست و گفت: آقاي وزير، سال گذشته محله سيروس را كلنگ زدند تا اين لحظه يك كاميون خاك از آنجا جابه جا نشده است. علتش اين است كه يك اصل ساده حاكم است كه اگر در احياي بافتهاي فرسوده و بازآفريني، توجيه اقتصادي و سود حاصل از سرمايه گذاري توسط سرمايه‌گذار به دست نيايد، با بخشنامه و ابلاغيه نمي‌توان بازآفريني كرد. من ۲۸ سال پيش در ژاپن يك پروژه بازآفريني ديدم كه حاشيه سودي پيش‌بيني شده كه در ساخت و سازهاي جديد وجود ندارد. اين مسائل بايد محاسبه و برآورد شود تا به ابلاغ برسد.
گزارش اشکال
