استقبال سرما‌یه‌گذاران از بخش مسکن

بازار ساخت‌و‌ساز در مناطق شهری کشور از طرف سرمایه‌گذاران ساختمانی با استقبال روبه‌رو شد. اطلاعات رسمی از فعالیت‌های ساختمانی حاکی است حجم سرمایه‌گذاری در این بازار بعد از سقوط دوساله، از ابتدای سال ۹۶ رو به افزایش گذاشت و در سه فصل پیاپی، رشد مثبت را تجربه کرد.

حجم كل سرمايه‌گذاري ساختماني، در بهار سال گذشته ۵ درصد و در تابستان نيز ۲۱ درصد نسبت به دو فصل مشابه در سال ۹۵ افزايش يافت. روند رشد سرمايه‌گذاري در بازار ساخت‌وساز، در فصل پاييز نيز با افزايش نقطه‌اي ۱۱ درصدي همراه بوده است.

بررسي‌ها درباره جزئيات ورود سرمايه‌ به حوزه‌هاي سه‌گانه بازار ساخت‌و‌ساز نشان مي‌دهد سرمايه‌گذاران بر «تكميل» پروژه‌هاي نيمه‌‌كاره به‌عنوان كوتاه‌ترين مسير عرضه مسكن نوساز به بازار معاملات ملك، متمركز شده‌اند.

ميزان سرمايه‌گذاري در حوزه ساختمان‌هاي تكميل‌شده كه در سال‌هاي ۹۴ و ۹۵ كاهش قابل‌ملاحظه‌اي پيدا كرده بود، در ۹ ماه اول سال ۹۶ با رشد دو رقمي همراه شد؛ به‌طوري‌كه تابستان سال گذشته حجم سرمايه‌گذاري در اين حوزه تقريبا دو برابر شد و در پاييز نيز بيش از ۵۰ درصد افزايش پيدا كرد. در كنار انجمادزدايي از سرمايه‌هاي محبوس در نيمه‌كاره‌ها، ساخت‌و‌سازهاي جديد نيز به حركت درآمده است.

سومين فصل «مثبت» در بازار سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني، به شكل پياپي در آمار رسمي منعكس شد. اطلاعات جديد بانك مركزي درباره تحولات بخش مسكن در سال ۹۶ نشان مي‌دهد: بازار ساخت و ساز بعد از پشت‌سر گذاشتن يك دوره حداقل دو ساله ركود سرمايه‌گذاري، از ابتداي سال گذشته با استقبال سرمايه‌‌گذاران روبه‌رو شد به‌طوري كه حجم ورود سرمايه‌ به اين بازار در هر يك از سه فصل اول سال گذشته روند افزايشي نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵ داشته است. رونق سرمايه‌گذاري در ساخت و سازهاي شهري اگر چه هنوز به اوج‌گيري كامل تيراژ آپارتمان‌سازي در شهرها منجر نشده، اما تبديل حوزه آخر ساخت (تكميل ساختمان‌ها) به كانون سرمايه‌هاي در حال ورود به اين بازار، باعث چرخش مثبت در مسير عرضه مسكن نوساز شده است. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از نماگرهاي جديد اقتصادي منتشر شده از سوي بانك مركزي حاكي است: حجم كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تابستان سال گذشته با خيز ۲۱ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن همراه شده و در فصل زمستان ۹۶ نيز در مسير رشد، افزايش ۱۱ درصدي در ورود سرمايه‌ به بازار ساخت و ساز رقم خورده است.

روند سقوط سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني، در اولين فصل ۹۶ با ثبت رشد ۵ درصد متوقف شد. بررسي‌ «دنياي‌اقتصاد» درباره اجزاي آمار سرمايه‌گذاري ساختماني در مناطق شهري كشور نشان مي‌دهد: گرم‌ترين نقطه بازار ساخت و ساز، حوزه آخر فعاليت‌هاي ساختماني را شامل مي‌شود كه به «تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره» مربوط است. حجم سرمايه‌هايي كه در تابستان و پاييز سال گذشته از سوي سازنده‌ها صرف تكميل ساختمان‌هاي ناتمام شد، بيش از ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ رشد كرد. تابستان پارسال، سرمايه‌گذاري در تكميل پروژه‌هاي ساختماني ناتمام ۹۰ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزايش داشت و در پاييز نيز اين فرآيند رشد ۵۹ درصدي به خود گرفت. تمركز سازنده‌ها بر تكميل پروژه‌هاي مسكوني تحت تاثير افزايش ميل به خريد مسكن و پيش‌رونق معاملات در سال گذشته بوده كه پيش‌بيني مي‌شود اين روند در سال جاري تقويت شود. سال گذشته، ساخت وسازهاي جديد (حوزه اول سرمايه‌گذاري ساختماني) در نيمه اول سال همچنان در مراحل پاياني ركود قرار داشت اما در پاييز ۹۶، سرمايه‌گذاري‌ در پروژه‌هاي جديد ۲۳درصد نسبت به پاييز ۹۵ افزايش پيدا كرد.

گزارش «دنياي اقتصاد» از اطلاعات رسمي درباره آخرين وضعيت ورود سرمايه‌ها به بازار ساخت و ساز حاكي است: حجم كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در كشور، در فصل دوم سال ۹۶ خيز ۲۱ درصدي را تجربه كرده به‌طوري كه بعد از پايان سقوط سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز در پايان سال ۹۵، روند ورود سرمايه‌ها به اين بازار طي بهار و تابستان سال گذشته، شيب افزايشي به شكل تصاعدي داشته و در پاييز همچنان مسير رشد مثبت حفظ شده است. داده‌هاي آماري درباره وضعيت سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در شهرها كه از سوي بانك مركزي منتشر شده، اوضاع در ۹ ماه اول پارسال را شرح مي‌دهد. مطابق اين آمار، شروع سال ۹۶ با اتمام دوره دو ساله افت شديد سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي ساختماني همزمان بوده است به‌طوري كه بهار پارسال حجم كل سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز ۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزايش پيدا كرد. اين شاخص در سال‌هاي ۹۴ و ۹۵ به ترتيب ۱۳ و ۱۴ درصد كاهش يافته بود. بنابراين، تغيير شيب رشد سرمايه‌گذاري ساختماني از وضعيت ركودي به حالت افزايشي در بهار سال گذشته نشانه‌اي از قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در مسير پيش‌رونق در ابتداي سال ۹۶ بوده است. آمارهاي مربوط به تيراژ ساخت و ساز كه از سوي شهرداري‌ها منتشر مي‌شود نيز بيانگر توقف فرآيند تعميق ركود ساختماني در سال گذشته است. اطلاعات نهايي درباره وضعيت سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تابستان سال گذشته، تداوم رشد با شيب بيشتر نسبت به رشد بهار ۹۶ را نشان مي‌دهد. بر اساس اين گزارش، شيب رشد نقطه‌اي ورود سرمايه‌ها به بازار ساخت و ساز در تابستان سال گذشته نسبت به ۳ ماه اول سال، بيشتر شده و حدود ۱۵ واحد درصد افزايش يافته است. بر اين اساس، نرخ رشد نقطه‌اي سرمايه‌گذاري ساختماني از ۵ درصد در بهار ۹۶ به ۲۱ درصد در تابستان ۹۶ افزايش پيدا كرده است.

به اين ترتيب، تابستان ۹۶ را مي‌توان فصل دوم چرخش فعاليت‌هاي ساختماني از مسير ركود به فاز رونق عنوان كرد. در فصل اول سال گذشته، اگر چه حجم كل سرمايه‌گذاري ۵ درصد افزايش يافت اما ميزان سرمايه‌گذاري در ساخت و سازهاي جديد كاهش ۸ درصدي را تجربه كرد به‌طوري كه سازنده‌ها بر تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام متمركز شدند. ميزان سرمايه‌گذاري براي تكميل ساختمان‌ها در بهار ۹۶ رقمي معادل ۱۴ درصد افزايش يافت. حجم كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در گزارش‌هاي بانك مركزي در سه حوزه ساخت و سازهاي جديد، ساختمان‌هاي نيمه‌تمام و ساختمان‌هاي تكميل شده، تقسيم‌بندي مي‌شود.

بهار سال گذشته ميزان سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام رشد ۹ درصدي و در حوزه تكميل پروژه‌هاي ساختماني نيز رشد ۱۴ درصدي را تجربه كرد. مطابق آمارهاي رسمي، شدت تمركز سازنده‌ها بر سرمايه‌گذاري در تكميل پروژ‌ه‌هاي ناتمام در تابستان سال گذشته به مراتب بيشتر از بهار بوده است به‌طوري‌كه تابستان سال گذشته، ميزان سرمايه‌گذاري در حوزه تكميل ساختمان‌هاي ناتمام نزديك به دوبرابر بهار سال ۹۵ شد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد:‌ تغييرات حجم سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي نيمه‌تمام متناسب با تغييرات در بازار نوسازهاي تازه تكميل‌شده، دو مفهوم متفاوت مي‌تواند داشته باشد. در صورتي كه حجم سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي ناتمام افزايش پيدا كند اما در همان دوره زماني، ورود سرمايه به حوزه تكميل ساختمان‌ها با افت مواجه شود، در نتيجه، عرضه نوسازهاي تازه تكميل‌شده به بازار كاهش مي‌يابد. اين مدل سرمايه‌گذاري بيانگر «حبس سرمايه‌ها در نيمه‌تمام‌ها» است كه بدترين نوع ورود سرمايه به بازار ساخت و ساز محسوب مي‌شود و معمولا در دوره‌هاي ركود ساختماني ناشي از توقف سازنده‌ها در مراحل مياني پروژه‌ها رخ مي‌دهد.

اما در صورتي كه بازار ساخت و ساز با رشد مثبت و همزمان حجم سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي ناتمام و پروژه‌هاي تكميل‌شده مواجه شود و ميزان رشد سرمايه‌گذاري در حوزه تكميل از نرخ رشد در حوزه ناتمام‌ها سبقت بگيرد، اين اتفاق به مفهوم انجمادزدايي از سرمايه‌هاي محبوس در بازار نيمه‌تمام‌ها است كه در دوره‌هاي رونق معاملات مسكن به‌واسطه بروز سيگنال مثبت به سازنده‌ها مبني بر فراهم بودن زمينه عرضه به بازار،‌ رخ مي‌دهد. آماري كه از سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي ناتمام در گزارش‌هاي رسمي اعلام مي‌شود، به آن دسته از پروژ‌ه‌هايي مربوط مي‌شود كه در زمان تهيه آمار، همچنان ناتمام و غيرقابل بهره‌برداري مانده‌اند. بنابراين رشد منفي سرمايه‌گذاري در اين پروژه‌ها و همزمان،‌ رشد مثبت سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي تكميل شده به معناي حركت سرمايه‌هاي ساختماني در جهت «تخليه بازار از ناتمام‌ها و افزايش عرضه مسكن نوساز» است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بازار ساخت‌و‌ساز در دوره كنوني خروج از ركود، با شكل دوم سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني مواجه شده است. در بهار سال گذشته، ميزان سرمايه‌گذاري در دو حوزه پروژه‌هاي ناتمام و پروژه‌هاي تازه تكميل شده، به‌صورت توام افزايش يافت اما نرخ رشد در حوزه تكميل از نرخ رشد سرمايه‌گذاري در حوزه ناتمام‌ها حدود ۵ واحد درصد سبقت گرفت.

بهار سال گذشته، سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي ناتمام، ۹ درصد و در ساختمان‌هاي تازه تكميل‌شده به بازار مصرف نيز ۱۴ درصد افزايش پيدا كرد. در فصل تابستان ۹۶ نيز براساس اطلاعات آماري، حجم سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي ناتمام ۲۱ درصد و ساختمان‌هاي تكميل شده ۹۰ درصد افزايش پيدا كرده است. همچنين در پاييز پارسال، سرمايه‌گذاري در نيمه‌تمام‌ها ۳ درصد افت، اما ورود سرمايه به حوزه تكميل ساختمان‌ها ۵۹ درصد افزايش پيدا كرد. اين در حالي است كه حوزه تكميل ساختمان‌هاي در حال ساخت در سال ۹۵ با سقوط ۳۵ درصدي در حجم سرمايه‌گذاري روبه‌رو شد. ميزان سرمايه‌گذاري ساختماني در اين حوزه در سال ۹۴ نيز كاهش ۱۳ درصدي را تجربه كرده بود. بنابراين سال گذشته دوره تكميل ساختمان‌هاي ناتمام بوده كه پيش‌بيني مي‌شود در سال‌جاري، اين رخداد به دليل فراگير شدن رشد معاملات خريد مسكن در شهرهاي مختلف در پايان سال گذشته، تشديد نيز بشود. بهار سال گذشته،‌ نزديك به ۸۰ هزار واحد مسكوني نوساز، «تكميل» و به بازار مصرف عرضه شد. هر چند حجم سرمايه‌گذاري (ريالي) در بازار ساخت و ساز در بهار ۹۶ رشد مثبتي نسبت به بهار ۹۵ داشته است اما تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده حدود ۹ درصد كاهش نشان مي‌دهد كه اين به دليل افزايش هزينه ساخت و ساز بوده است كه باعث شده بخشي از افزايش سرمايه‌گذاري، صرف پوشش هزينه‌ها شود و به رشد تيراژ عرضه نينجامد. بهار سال ۹۵ حدود ۸۷ هزار واحد مسكوني نوساز، تكميل و به بازار عرضه شد. به اين ترتيب، پايان ركود ساختماني در نيمه اول پارسال نتوانست به افزايش عرضه نوساز در كل شهرهاي كشور بينجامد. اما در شهرهاي استان تهران، وضعيت متفاوتي رقم خورد به‌طوري‌كه تعداد واحدهاي مسكوني تازه تكميل شده در بهار سال گذشته در اين استان ۴۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ افزايش پيدا كرد.

بهار پارسال از ماحصل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در استان تهران، ۱۹ هزار و ۸۰۰ واحد مسكوني نوساز، تكميل و به بازار عرضه شد. اين اتفاق مثبت ناشي از سبقت چشمگير نرخ رشد سرمايه‌گذاري در حوزه تكميل نسبت به نرخ رشد سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام در اين استان بوده است. بهار سال گذشته، ميزان سرمايه‌گذاري در حوزه تكميل ساختمان‌هاي مسكوني در استان تهران دوبرابر شد (۱۰۶ درصد رشد كرد) در حالي كه اين شاخص در حوزه ساختمان‌هاي ناتمام،‌ رشد چنداني پيدا نكرد، بنابراين عمده سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در استان تهران در مسير تكميل پروژه‌هاي ناتمام صرف شد. رشد عرضه مسكن در تهران (افزايش تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده) چنانچه به لحاظ مساحت واحدها، مناسب جنس تقاضا باشد، باعث مهار رشد قيمت در هنگام افزايش معاملات خريد مسكن مي‌شود. تابستان سال گذشته در كل كشور، روند افت سرمايه‌گذاري در ساخت‌و‌سازهاي جديد (ساختمان‌هاي شروع‌شده)، كنترل شد به‌طوري‌كه ميزان رشد منفي در اين حوزه ۵/ ۴درصد بوده است كه در مقايسه با رشد منفي ۸درصدي در بهار سال گذشته (تغييرات نقطه‌اي)، به معناي بهبود نسبي شيب سقوط سرمايه‌گذاري در ساخت و سازهاي جديد است. با رشد بالاي ۵۰ درصدي در حجم ورود سرمايه‌ سازنده‌ها به حوزه تكميل ناتمام‌ها، روند عرضه مسكن نوساز عملا در مسير مثبت (خروج از ركود) قرار گرفته است.

پايگاه خبري آرمان اقتصادي 07-02 استقبال سرما‌يه‌گذاران از بخش مسكن

گزارش اشکال Top