مسکن برای سرمایه یا سرمایه برای مسکن

سال‌هاست کفه ترازوی «مسکن برای سرمایه- سرمایه برای مسکن» به نفع گروه اول سنگینی می‌کند. گروهی که مسکن را کالای تجاری و سرمایه‌یی تلقی می‌کنند و با سرمایه‌گذاری در این بخش سود مادی به دست می‌آورند و در مقابل مصرف‌کنندگان واقعی هستند

سال‌هاست كفه ترازوي «مسكن براي سرمايه- سرمايه براي مسكن» به نفع گروه اول سنگيني مي‌كند. گروهي كه مسكن را كالاي تجاري و سرمايه‌يي تلقي مي‌كنند و با سرمايه‌گذاري در اين بخش سود مادي به دست مي‌آورند و در مقابل مصرف‌كنندگان واقعي هستند كه در پي سرمايه‌يي براي خريد مسكن تلاش مي‌كنند.  در اين بين نه حرص و طمع گروه اول تمام شدني است نه اشتياق گروه دوم براي خانه‌دار شدن. حال براي توازن اين كفه‌ها، دولت با ورود به كفه گروه دوم سعي در متعادل‌سازي به نفع اين گروه دارد. چنانچه در سال‌هاي دور و نزديك، دولت‌ها با ايجاد تعاوني‌هاي مسكن و اعطاي زمين از سوي سازمان زمين شهري وقت و امتيازات كارمندي و كارگري و نيز اعطاي تسهيلات بانكي و نظاير اينها و در اين اواخر با اجراي مسكن مهر و تعريف مسكن اجتماعي در تلاش است، توازن بازار مسكن را به نفع مصرف‌كننده واقعي ارتقا دهد.   بايد ديد دولت چه اندازه در اين زمينه موفق بوده است و اينكه اساسا نقش دولت در بازار مسكن چيست و انتظار از دولت تا چه اندازه معقول و قابليت اجرايي دارد. قبل از واكاوي نقش دولت در حوزه مسكن، بايد به 3 فرآيند عمده كه مسكن را به عنوان يك كالاي سرمايه‌يي قابل تجارت تبديل مي‌كند، اشاره كرد.

1- بعد فرهنگي: به لحاظ فرهنگي ايرانيان نوعا «مسكن دوست» هستند و داشتن املاك و مستغلات به عنوان يك پارامتر حيثيتي و قدرتي و اقتدار فردي و خانوادگي محسوب مي‌شود در نتيجه تلاش جهت تحقق اين مهم علاوه بر تامين يك سرپناه، شوق برخورداري از مسكن مازاد بر نياز را در بين عده‌يي شعله‌ور نگه مي‌دارد. چه بسا سوءاستفاده از اين «حس ايراني» گروه اول را مجاب به تامين خواسته‌هاي اين عده كند و بازار گرمي از نوع هميشه داغ را با خود به همراه داشته باشد.  2- بعد اجتماعي: در بعد اجتماعي داشتن ملك و املاك باعث تقويت جايگاه اجتماعي و خانوادگي آنان شده و به عنوان يكي از شاخص‌هاي رشد و موفقيت «مادي» اين گروه از خانوارها محسوب مي‌شود. به نحوي كه بخشي از مردم به اين ايستگاه هم قناعت نكرده و در پي خريد مسكن و املاك متعدد هستند. از اين رو اين افراد دوباره مشتري گروه اول مي‌شوند.

3- بعد اقتصادي: در اين بعد داشتن مسكن و مستغلات متعدد و مازاد بر نياز، يك سرمايه در گردش محسوب مي‌شود و با نوسانات اقتصادي و حتي سياسي و در صورت تغييرات مثبت بازار اقتصاد مسكن، بازار سرمايه‌يي اينان نيز رشد و نمو پيدا مي‌كند و اصطلاح «پول، پول را مي‌آورد» در اين آشفته بازار، مصداق اين گروه مي‌شود كه بعدا خود تبديل به گروه اول مي‌شوند. به نحوي كه نتايج سرشماري عمومي سال‌هاي ۸۵ تا ۹۰ نشان مي‌دهد در اين بازه زماني حدود ۷۰درصد از تقاضاي مسكن كشور را تقاضاي سرمايه‌يي(به معناي مسكن دوم يا بيشتر) تشكيل مي‌دهد.

به‌ طور خلاصه مي‌توان گفت، تامين مسكن از يك نياز شروع شده و در بعد اجتماعي تثبيت مي‌شود و در بعد اقتصادي معامله مي‌شود.  اما نقش دولت در مواجهه با اين حوزه چه مي‌تواند باشد؟ تجربه ثابت كرده در حوزه‌يي كه دولت نقش تدوين برنامه و هماهنگ‌كننده و نظارتي را داشته بيش از مجري و پيمانكار بودنش، مفيد واقع شده و ضمن ارتقاي بخش خصوصي باعث رشد اعتماد اين بخش هم شده است. دليل عمده انتظار از دولت براي دخالت در حوزه مسكن در شرايط كنوني، اين مهم مي‌تواند باشد كه مسكن رفته رفته تبديل به يك كالاي تجاري استراتژيك شده است. از اين رو مي‌طلبد دولت و حتي مجلس با اعمال سياست‌ها و قوانيني بتوانند اين كالا را از گرداب تجاري نجات داده و به سر منزل مقصود برسانند. ولي گاهي مشاهده مي‌شود، بعضي از اين سياست‌گذاري‌ها كمكي به تثبيت اين جريان نمي‌كنند كما اينكه خود همين دستورالعمل‌هاي كارشناسي نشده موجب آشفتگي هر چه بيشتر بازار مسكن مي‌شود. در قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن، مجلس دولت را در ابعاد مختلف اجرايي موظف و مجاب كرده است تا نقش تامين‌كننده و توزيع‌كننده و حتي برنامه‌ريزي توليد مصالح ساختماني استاندارد و نهايتا نقش مدير پروژه توليد مسكن را در كشور ايفا كند و اين به معني دولتي كردن ساخت و توليد مسكن و اعمال چارچوب‌ها و قوانين دولتي در امر توليد و توسعه مسكن است كه در عمل با موفقيت‌هاي چشمگير و متعادل‌ساز در فرآيند بازار مسكن همراه نبوده است. به نحوي كه دولت كنوني نيز با عدم اعتقاد به به پيمانكار بودن دولت در بخش مسكن در پيش‌نويس طرح جامع مسكن خود صراحتا به نقش نظارتي و هماهنگ‌كننده خود پافشاري مي‌كند.

در اين پيش‌نويس تصريح شده است: دولت به عنوان قانون‌گذار و نهاد ناظر بر حوزه املاك و مستغلات جهت تقويت و ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن عمل مي‌كند. منظور از نظارت كار پيمانكاري، ساخت مسكن يا مجموعه‌هاي شهري، قيمت‌گذاري و اقداماتي از قبيل اجراي طرح مسكن مهر نيست؛ بلكه منظور برقراري مجموعه‌يي از قوانين، مقررات و دستورالعمل‌هاي اجرايي است كه در آن چارچوب، بازار زمين و ساختمان بتواند به ‌شكلي كارآمد مبتني بر اقتصاد رقابتي و بخش خصوصي عمل كند.

اما مجلس در قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن تصريح مي‌كند، براي هماهنگي، پيگيري تامين نهاده‌هاي مورد نياز توليد و عرضه مسكن از جمله زمين، مصالح ساختماني، خدمات زيربنايي و روبنايي مجوزها و عوارض مربوطه، بسترسازي و تسهيل جريان تحقق مفاد اين قانون در هر استان شوراي مسكن استان‌تشكيل گردد. و نقش دولت را در مديريت پروژه توليد مسكن پر رنگ‌تر مي‌كند.  به نظر مي‌رسد در صورتي كه دولت به استناد همين قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب مجلس كه در بخش هايي از آن دولت را موظف به استفاده از ظرفيت‌هاي بخش خصوصي در امر سرمايه‌گذاري و توليد مسكن و حتي جذب سرمايه از خارج از كشور مي‌كند، بتواند دستورالعمل‌هاي دقيقي تدوين و نقش حمايتي و نظارتي خود را به‌طور صحيح اعمال كند. در اين صورت، مي‌توان شاهد خروج دولت به عنوان پيمانكارتوليد مسكن بود. و نيز چناچه با تدوين دستور العملي سازندگان و سرمايه‌گذاران را در چاچوب قوانين مالي و اقتصادي مشخص و تعريف شده از جمله تعيين صلاحيت و ارزيابي توان اجرايي آنان تعريف كرده و حتي سود سرمايه‌گذاري آنان را تضمين كند. باعث حذف سوداگري در اين حوزه شده و باعث ارتقاي ساخت و ساز از لحاظ كمي و كيفي آن نيز خواهد شد. در اين صورت است كه مصرف‌كننده به نياز خود مي‌رسد و سرمايه‌گذار نيز در فرآيند تدوين شده‌يي به سود سرمايه خود اميدوار خواهد شد.  با تدوين اين استراتژي دولت مي‌تواند نسبت به حذف عوامل غيرمتخصص در فرآيند ساخت و ساز چه در حوزه فني و اجرايي و چه در حوزه سرمايه‌گذاري در اين بخش اقدام كند. كما اينكه اين راهكار باعث آرامش بازار و اقدام به تفكر منطقي بابت تامين مسكن مورد نياز به تناسب رشد جميعت در آتي كرد.

 

گزارش اشکال Top