ساخت مسکن با نقدینگی صفر

ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران که ترکیبی از مدیران دولتی و شهری تهران در حوزه بافت فرسوده است، بسته محرک سال 95 برای تحریک سرمایه‌گذاری در بافت قدیمی و فرسوده شهر تهران را رونمایی کردند.

مطابق با اعلام مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران به‌عنوان دبير اين ستاد اين بسته از ابتداي خردادماه در مناطق بافت فرسوده اجرايي خواهد شد. اين بسته پنج محرك سرمايه‌گذاري براي پروژه‌هاي مسكوني و غيرمسكوني (خدماتي-اداري و..) دارد و يك مشوق، ويژه پروژه‌هاي مسكوني دارد كه براي پروژه‌هاي جديد تخريب و نوسازي در بافت فرسوده درنظرگرفته شده است. به گزارش دنياي اقتصاد ، مطابق با شرايط اين بسته محرك قرار است براي سال جاري يك مجوز خاص به سازنده‌هاي بافت فرسوده ارائه شود. به اين شكل كه قرار است به سازندگان بخش مسكوني تسهيلات وام 50 ميليون توماني كه تا 8 درصد هزينه ساخت (بدون احتساب قيمت زمين درحال حاضر هزينه ساخت هرمترمربع واحد مسكوني معادل يك ميليون تومان محاسبه شده است) را شامل مي‌شود امسال به شكل قرض‌الحسنه پرداخت شود.

به عبارت ديگر وام 50 ميليون توماني كه در حالت عادي سود آن معادل 20 درصد است به‌صورت صفر محاسبه خواهد شد. دولت و شهرداري طي يك تفاهم‌‌نامه قطعي به اين نتيجه رسيدند كه در سال جاري نيمي از نرخ سود اين تسهيلات را از محل يارانه بودجه و نيمي از آن را شهرداري از محل منابع داخلي خود تامين كند. امسال دست كم 12 هزار فقره وام نوسازي 50 ميليون توماني به سرمايه‌گذاران داده خواهد شد طوري كه شهرداري از هم اكنون رقمي معادل 40 ميليارد تومان براي پرداخت يارانه سود در اختيار بانك عامل قرار داده است. عباداله فتح‌اللهي، مدير عامل سازمان نوسازي روز گذشته با اعلام اين خبر عنوان كرد كه براي دريافت اين وام مالكان املاك ريزدانه زير 100مترمربع (مساحت زمين ملك فرسوده) در اولويت هستند. ضمن آنكه نرخ سود صفر يا به عبارتي حالت قرض‌الحسنه اين وام صرفا براي اين گروه اعمال خواهد شد.

روز گذشته دبير ستاد بازآفريني پايدار كلان‌شهر تهران اعلام كرد: 60 درصد از 3700 هكتار مساحت بافت فرسوده تهران را املاك ريزدانه زير 100 مترمربع تشكيل مي‌دهد كه اين املاك بخش حاد بافت قديمي شهر تهران را شامل مي‌شود و بايد زودتر از ساير املاك بافت فرسوده نوسازي شوند. شهرداري تهران در سال جاري در كنار وام 50 ميليون توماني كه 80 درصد هزينه ساخت را پوشش مي‌دهد به‌صورت واقعي نرخ عوارض ساخت و تراكم را با اعمال تخفيف 100 درصدي براي ساخت‌وسازهاي بافت فرسوده محاسبه خواهد كرد. ضمن آنكه هزينه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب كه معادل 5 درصد هزينه ساخت را شامل مي‌شود و حدود 8 ميليون تومان براي هر واحد مسكوني هزينه در بردارد براي املاك زير 100 مترمربع با بهاي صفر محاسبه مي‌شود.

به اين ترتيب مجموع وام 50 ميليون توماني آن هم با نرخ سود صفر، تخفيف 100 درصدي در عوارض ساخت و همچنين انشعابات صرفا براي ساخت‌وسازهاي بافت فرسوده باعث مي‌شود در سال جاري سرمايه‌گذاران براي ساخت‌وسازهاي مسكوني بافت فرسوده كاملا از تامين نقدينگي براي پوشش هزينه‌هاي ساخت بي‌نياز شوند و با دريافت تسهيلات و مشوق‌هاي معادل 100 درصد هزينه‌هاي ساخت امكان ورود راحت به بافت فرسوده را پيدا كنند.

در شكل جديد نوسازي بافت فرسوده امكان خريد زمين و تملك براي سرمايه‌گذاران ساختماني تسهيل مي‌شود به‌طوري كه نقدينگي موردنياز كه تا پيش از اين براي ساخت‌وساز صرف مي‌شد از امسال براي خريد زمين هزينه مي‌شود.علاوه بر اين 20 ميليون تومان وام وديعه به مالكان بافت فرسوده پرداخت مي‌شود كه مي‌تواند به ترغيب مالكان براي نوسازي منجر شود.
 
1+5 مشوق
شهرداري تهران براي كمك به طرح مشترك خود با دولت در حوزه نوسازي بافت فرسوده و كاهش «فقر مسكن» در نيمه جنوبي پايتخت، پنج محرك اقتصادي براي جذب سرمايه‌گذار ساختماني به اين مناطق را تصويب كرد.

 اواخر فروردين‌ماه سال جاري حسن روحاني رئيس‌جمهوري در ديدار خود با مسوولان بخش مسكن، يك «مدل مشاركتي» جهت تامين مسكن اقشار كم درآمد را با محوريت سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در محدوده بافت فرسوده شهر تهران پيشنهاد داد. تا از يكسو سرعت نوسازي بافت فرسوده افزايش يابد و از سوي ديگر طرح‌هاي تامين مسكن از حالت خوابگاهي خارج شود. در مدل پيشنهادي رئيس‌جمهوري براي جذب بخش خصوصي براي ورود به بافت فرسوده، مسووليت نوسازي كامل يكي از محلات فرسوده شهر به سرمايه‏گذار محول مي‌شود تا امكان واگذاري واحدهاي مسكوني با قيمت تمام شده پايين، از محل سود ساير كاربري‏ها براي سازنده فراهم شود. به اين معني كه سرمايه‏گذار در طرح نوسازي مشاركتي در كنار واگذاري واحدهاي مسكوني جديد به مالكان اوليه با قيمت تمام شده پايين، ساير واحدهاي مسكوني را به مالكان جديد با احتساب سود پروژه واگذار مي‌كند تا از اين طريق شركت در پروژه نوسازي با توجيه اقتصادي براي وي همراه باشد. مطالعات در مورد اين مدل مشاركتي نوسازي نشان مي‌دهد كه برخي كشورها از جمله چين در اين زمينه تجربه‌هاي موفقي داشتند. به گونه‌اي كه مدل مشاركتي متداول‌ترين شكل نوسازي بافت فرسوده در كشور چين بوده است. اين روش نوسازي بر سه اصل اوليه استوار است كه شامل: افزايش نسبت خانه‏هاي ساخته شده براي فروش به غير در سايت‏هاي تخريب شده نسبت به خانه‏هاي ساخته شده براي اسكان مجدد ساكنان پيشين خانه‌ها، اسكان حداقل 30 درصد ساكنان مقيم سايت براي ايجاد تعادل در تاثيرات اجتماعي بر ساكنان و كنترل قيمت تمام شده براي مالكان اوليه مي‌شود. اما در اين ميان كارشناسان و تحليلگران بازار مسكن معتقدند ورود سرمايه‌گذاران بخش خصوصي به عرصه نوسازي بافت فرسوده، به يك پيش‌شرط اصلي نياز دارد. به گفته آنها پروژه‌هاي نوسازي بافت فرسوده براي سرمايه‌گذاران بخش خصوصي بايد با صرفه اقتصادي به لحاظ كاهش هزينه‌هاي ساخت‌وسازهاي مسكوني و تجاري نسبت به ساير مناطق شهري همراه باشد. براي رعايت اين پيش‌شرط نيز نياز است تا مديران شهري و دولتي به شكل جديدي به اين حوزه وارد شوند.

از اين رو شهرداري تهران در راستاي افزايش سود ساخت‌وساز مسكوني و غيرمسكوني در بافت فرسوده در پنج مولفه هزينه‌اي اقدام به افزايش تخفيف در تعرفه‌ها و حذف كامل برخي از عوارض جانبي ساخت‌وساز كرده است. اين تصميمات كه در اولين جلسه ستاد بازآفريني پايدار كلان‌شهر تهران از سوي شهردار تهران اعلام شد تغيير در نحوه پرداخت پنج مولفه هزينه‌اي ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده براي سرمايه‌گذاران را شامل مي‌شود.

مطابق با اعلام محمدباقر قاليباف اولين گزينه كاهش هزينه‌هاي ساخت و ساز، افزايش تخفيف صدور پروانه ساختماني از 50 درصد به 100 درصد براي تمامي پلاك‌هاي موجود در محدوده بافت فرسوده است. سال گذشته شهرداري تهران شهرداري تهران براي تشويق سازنده‏هاي مسكن به تمركز فعاليت در محدوده «بافت‏فرسوده»، يك بسته سياستي حاوي 5 نوع مشوق طراحي و تصويب كرد. براساس ضوابط اين بسته سازنده‌هاي مسكن در بافت فرسوده مطابق با مساحت زمين و روش ساخت از تخفيفات طراحي‌شده بهره‌مند مي‌شدند. تخفيف در صدور پروانه ساختماني براي قطعاتي كه بين 100 مترمربع تا حداكثر 300 مترمربع مساحت دارند، بدون نياز به تجميع، به‌صورت 100 درصد تعلق مي‏گيرد به اين معني كه كل عوارض ساخت مسكن رايگان خواهد بود، اما براي قطعات بالاي 300 مترمربع، حداكثر 50درصد تخفيف داده خواهد شد مگر اينكه مالك، ملك فرسوده‏اي كه زمين آن بيش‏از 300 مترمربع مساحت دارد، به تجميع با ملك مجاور رو بياورد كه در اين صورت، تخفيف عوارض تا 100 درصد اعمال خواهد شد، اما با اعلام اخير شهردار تهران از اين پس تمامي ساخت‌وسازهاي جديد در محدود بافت فرسوده از تخفيف 100 درصدي بدون هيچ قيد و شرطي برخوردار مي‌شوند.

از آنجا كه هزينه عوارض صدور پروانه ساختماني براي املاك مسكوني در شهر تهران به‌طور متوسط مترمربعي 200 هزار تومان است از اين پس 20 درصد هزينه ساخت (هزينه ساخت‌و‌ساز در شهر تهران بدون احتساب قيمت زمين در حال حاضر به‌طور متوسط يك ميليون تومان است) براي سازنده‌هاي داخل محدوده بافت فرسوده صفر خواهد شد. دومين شاخص هزينه‌اي كه قرار است كاهش يابد مربوط به تعرفه عوارض تجاري است كه مطابق با اعلام شهردار تهران بنا است تعرفه عوارض تجاري‌سازي در محدوده بافت از اين پس با تخفيف 80 درصدي نسبت به ساير مناطق تهران همراه شود.

در بسته تشويقي كه سال گذشته از سوي مديريت شهري براي محدوده بافت فرسوده تصويب و ابلاغ شد تمامي پلاك‏هاي تجاري و اداري در محدوده بافت فرسوده كه تاكنون ملزم به پرداخت عوارض به شهرداري بودند، مشمول 50 درصد تخفيف عوارض شهرداري شدند. كه به اين ترتيب متوسط نرخ عوارض ساخت تجاري در بافت فرسوده تهران معادل 2ميليون و 800 هزار تومان به ازاي هر مترمربع شد كه با مصوبه جديد ستاد بازآفريني پايدار كلان‌شهر تهران 30 درصد ديگر مشمول تخفيف خواهد شد. متوسط نرخ عوارض تجاري در ساير مناطق شهري معادل 4ميليون تومان است. به نظر مي‌رسد شهرداري تهران بنا دارد از اين طريق سهم پروژه‌هاي مال‌سازي در مناطق فرسوده و جنوب شهر را افزايش دهد. سومين شاخص هزينه‌اي كه بنا است براي ساخت‌وساز‌هاي درون بافت فرسوده مورد تجديد نظر قرار گيرد آن است كه بنا به گفته قاليباف اعمال تسهيلات و مشوق‌هاي ساخت‌وساز از اين پس به‌صورت محله‌اي و منطقه‌اي در بافت فرسوده انجام شود.

به اعتقاد مديران شهري از آنجا كه هر محله ويژگي خاص خود را دارد مي‌توان با توجه به مختصات خاص آن، نوع تسهيلات متفاوتي را براي آن محله پيش‌بيني كرد. به تعبير ديگر در طرحي كه بنا شده از سوي مديران شهري براي ارائه تسهيلات به 142 محله بافت فرسوده تدوين شود امتيازات ويژه براي برخي محلات در نظر گرفته مي‌شود. در تدوين اين امتيازات فقط توجيه فني براي ارائه تسهيلات در نظرگرفته مي‌شود و هيچ‌گونه توجيه اقتصادي براي مديريت شهري مدنظر نيست. به اين معنا كه تسهيلات و مشوق‌هاي بيشتر براي محله‌هاي فرسوده تر صرفا با هدف جذاب‌سازي پروژه‌هاي سرمايه‌گذاران ارائه مي‌شود. چهارمين شاخص هزينه‌اي كه بنا شده طبق نظر شهردار تهران به‌طور كلي از ليست هزينه‌اي ساخت‌وسازهاي محدوده بافت فرسوده حذف شود هزينه مربوط به «عوارض متفرقه» است.

از چند ماه پاياني سال 91 برخي از متقاضيان صدور مجوز نوسازي واحدهاي مسكوني در بافت فرسوده با وجود تخفيف 100 درصدي عوارض در اين محدوده، از سوي شهرداري تهران مكلف به پرداخت عوارضي تحت عنوان «عوارض متفرقه» شدند كه بعضا از مبلغ تعيين شده به‌عنوان عوارض بخشيده شده مازاد تراكم نيز بيشتر بود. بررسي‌ها از نحوه محاسبه اين نوع عوارض مشخص كرد كه مديريت شهري هيچ نوع فرمول مشخصي براي محاسبه اين نوع عوارض نداشت، طوري كه رقم پيش‌بيني شده براي اين عوارض براساس مشاهده‌هاي ميداني بين 50 تا 200 ميليون تومان براي هر پروانه ساختماني متفاوت بود.

پس از چندي مديران شهري اعلام كردند كه عوارض متفرقه مشمول آن دسته از ساخت‌وسازهايي مي‌شود كه بيش از سقف پيش‌بيني شده در طرح تفصيلي درخواست دريافت تراكم دارند. مطابق با آمار طي چند سال اخير مديريت شهري از محل اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده فقط 495 ميليارد تومان درآمد كسب كرده است كه نه تنها نشان‌دهنده نبود توجيه اقتصادي دريافت اين نوع عوارض در بافت فرسوده براي مديريت شهري است بلكه حتي به نوعي مي‌تواند مانعي براي نوسازي و ورود سرمايه‌گذاران بخش خصوصي به اين محدوده محسوب شود. مدير عامل سازمان نوسازي روز گذشته رقم كل تخفيفات ارائه شده از سوي شهرداري تهران در بافت فرسوده را طي سال‌هاي گذشته معادل 468 ميليارد تومان اعلام كرد كه نشان مي‌دهد مديريت شهري تقريبا معادل رقم تخفيفات ارائه شده در بافت فرسوده از طريق اخذ عوارض متفرقه درآمد كسب كرده است.

از اين رو اگرچه مطابق با اعلام معاونت وقت شهرسازي و معماري شهرداري در سال 92 بنا بود اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده متوقف شود اما شهردار تهران در اولين جلسه ستاد بازآفريني پايدار كلان‌شهر تهران تاكيد بر حذف تمام و كمال اين عوارض در بافت فرسوده كرد. پنجمين و آخرين تخفيف در نظر گرفته شده براي سازنده‌هاي محدوده بافت فرسوده، حذف هزينه انشعاب فاضلاب، آب و برق و گاز است. فتح‌اللهي در اين خصوص روز گذشته با اعلام تصميم قطعي ستاد بازآفريني براي حذف هزينه انشعابات در قطعات زير 100 مترمربع بافت فرسوده، عنوان كرد: مطابق با تصميم ستاد، هزينه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب و مجوزهاي حفاري به علاوه خدمات نظام مهندسي براي قطعات زير 100 متر رايگان خواهد شد. او ادامه داد: مطابق با بررسي‌ها هزينه انشعابات معادل 5 درصد هزينه ساخت هر واحد مسكوني را تشكيل مي‌دهد.

به گفته فتح‌اللهي با اقدامات انجام شده طي سال‌هاي گذشته 34 درصد از پارسل‌هاي بافت فرسوده شهر تهران نوسازي شده است. به اين معني كه از 205 هزار پارسل موجود در محلات بافت فرسوده تاكنون 72 هزار پارسل نوسازي شده است. همچنين تاكنون 82 هكتار از معابر عمومي بافت فرسوده بازگشايي شده است. او با اشاره به آمار نوسازي بافت فرسوده كشور عنوان كرد: ميانگين عرصه نوسازي شده در سطح كشور معادل 6/ 7 درصد است كه اين ميزان با احتساب شهر تهران به حدود 13 درصد مي‌رسد. مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران اظهار كرد: در حال حاضر 60 درصداز مساحت 3700هكتاري بافت فرسوده تهران به قطعات زير 100 متر تعلق دارد كه 122 هزار و 691پارسل را در بردارد. او تاكيد كرد: از اين رو در ستاد بازآفريني پايدار كلان‌شهر تهران تسهيلات ويژه‌اي براي قطعات زير 100 متر شامل وام 50 ميليون توماني قرض‌الحسنه، هزينه صفر عوارض شهرداري و انشعابات به شرط تجميع در نظر گرفته شده است.

او ادامه داد: اين بسته جديد از ابتداي خردادماه از طريق 50 دفتر خدمات نوسازي شهر تهران قابل دريافت است. ضمن آنكه در مسير جديد مديريت وام نوسازي بر عهده سازمان نوسازي شهر تهران قرار گرفته است. فتح‌اللهي همچنين آمار تجميع پلاك‌ها در سال گذشته را سه پلاك عنوان كرد و افزود:براي سال جاري 12 هزار فقره وام نوسازي پيش‌بيني شده است و 40 ميليارد تومان منابع براي پرداخت نيمي از يارانه سود اين تسهيلات از سوي شهرداري در نظر گرفته شده است. به گفته وي پرداخت وام بلاعوض 10 ميليون توماني نماي ساختمان نيز از ديگر تسهيلات درنظر گرفته شده براي نوسازي بافت فرسوده تهران در سال جاري است.

گزارش اشکال Top