پیامک‌های مرموز از منطقه ۲۲/ خرید «امتیاز» در شهر برج‌ها به آپارتمان ختم می‌شود؟

انتشار پیامک‌های مرموز و وسوسه‌برانگیز برای گروهی از شهروندان درباره خرید خانه در برج به بهایی ارزان‌تر از ارزان‌قیمت‌ترین مناطق پایتخت سوال‌برانگیز شده است. این پیامک‌ها مربوط به فروش واحدهای مسکونی واقع در برج‌های منطقه ۲۲ است که حاوی پیشنهاد فروش مسکن به بهای مترمربعی زیر ۱۰ میلیون تومان است. اما پشت پرده این پیامک‌ها نکاتی وجود دارد که اغلب متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند.

شروع انتشار پيامك‌هاي بازاريابي براي واحدهاي مسكوني منطقه ۲۲ از سال ۹۲ همزمان با دوره اسبق رونق در بازار معاملات مسكن بود. در آن مقطع زماني سر و شكل منطقه ۲۲ مشابه امروز نبود به اين معنا كه نه تعداد برج‌هاي آماده فروش مانند امروز بود و نه تعداد آپارتمان‌هاي در حال ساخت در حدي كه امروز در اين منطقه وجود دارد، مشاهده مي‌شد. در آن مقطع زماني، بيش از پنج سال از زماني كه منطقه ۲۲ حالت شهري پيدا كرده و حداقل جمعيت در ساختمان‌هاي بهره‌برداري شده آن ساكن شده بود، مي‌گذشت، اما هنوز در بازار مسكن وزن، سهم و جايگاه حداقلي به لحاظ حجم معاملات و جلب توجه خريداران مسكن را پيدا نكرده بود.

از سال ۹۳ كه بازار مسكن وارد يك دوره ركود تمام عيار شد، ثبات قيمت مسكن موجب شد خريداران مسكن فرصت كافي براي بررسي گزينه‌هاي موجود در اين منطقه را نيز پيدا كنند. با اين حال همچنان تا سال ۹۶ دست بالا در معاملات مسكن منطقه ۲۲ در اختيار خريداران بود؛ به اين معنا كه برخي حتي به مدت دو سال در فاصله سال‌هاي ۹۴ تا ۹۶ در انتظار خريدار موثر براي واحد مسكوني خود در اين منطقه بودند و با وجود انعطاف قيمتي كه نشان مي‌دادند، خبري از خريدار قطعي نبود. اما با شروع دوره رونق معاملات مسكن در سال ۹۷ و از نيمه دوم آن سال، اوضاع بازار مسكن منطقه ۲۲ چرخش اساسي پيدا كرد و دست برتر در معاملات از خريداران به فروشندگان منتقل شد.

علت هم مشخص بود؛ جهش قيمت مسكن در سال ۹۷ زمينه‌ساز اين تغيير شكل اساسي در بازار مسكن شده بود.

به دنبال تغييرات شديد قيمتي و با مشهود شدن افت قدرت خريد متقاضيان مسكن در بازار، مناطق مصرفي همچون ۲ و ۵ در غرب تهران و حتي بخشي از منطقه مصرفي شرق پايتخت يعني منطقه چهار از دسترس خريداران مصرفي مسكن خارج و توجه آنها از مناطق متوسط رو به بالاي مذكور به يك منطقه متوسط ديگر واقع در منتهي اليه غربي تهران يعني منطقه ۲۲ جلب شد. در نتيجه از سال ۹۷ به بعد سرعت ورود متقاضيان مسكن به منطقه ۲۲ افزايش قابل توجهي پيدا كرد.

منطقه ۲۲ را مي‌توان شهر برج‌هاي مسكوني در دل پايتخت توصيف كرد كه اكنون بيش از ۱۵۰ هزار واحد مسكوني در آن ساخته و مسكوني شده يا فعلا خالي است يا اينكه در حال ساخت است. اين منطقه چهار ويژگي شاخص دارد كه اولين ويژگي آن همين است كه از مجموعه برج‌هاي بلندمرتبه مسكوني تشكيل شده است. ساخت و سازهاي بلندمرتبه و انبوه در اين منطقه عمدتا در نيمه اول دهه ۹۰ كليد خورده و همچنان ادامه دارد. ويژگي دوم منطقه ۲۲ اين است كه زمين‌هاي واقع در آن عموما «قطعه درشت» بوده و تفكيك آنها به شكلي است كه ساخت و ساز كمتر از يك برج ۱۰۰ واحدي در آنها تقريبا ميسر نيست يا صرفه اقتصادي ندارد. ويژگي سوم مربوط به جنس مالكيت زمين‌هاي مذكور است. عمده زمين‌هاي اين منطقه در گذشته يا متعلق به دولت يا متعلق به شهرداري بوده كه اكنون براي ساخت و ساز واگذار شده است. البته بخشي از برج‌هايي كه اكنون در اين منطقه ساخته مي‌شود، روي زمين‌هايي صورت مي‌گيرد كه مالكيت انتقال سند آنها به تعاوني‌هاي مسكن صورت نگرفته و اين موضوعي است كه بسياري از خريداران مسكن ممكن است از آن بي اطلاع باشند. طبعا در مورد اين قبيل ساخت و سازها ابهاماتي به لحاظ مالكيت ۱۰۰ درصدي آپارتمان‌هاي مذكور وجود دارد.

چهارمين ويژگي بازار مسكن منطقه ۲۲ اين است كه بسياري از برج‌هاي موجود در اين منطقه متعلق به تعاوني‌هاي دولتي يا شبه‌دولتي است. البته بخشي از تعاوني‌هاي بخش خصوصي نيز در اين منطقه مشغول ساخت‌وساز شده‌اند اما بخش خصوصي فعال در اين منطقه نيز از جنسي است كه قدرتمند بوده و توان چانه‌زني با دولت براي امتياز گرفتن را داشته است. به هر حال مجموعه اين ويژگي‌ها سبب جهش سرعت ورود تقاضا به شهر برج‌هاي مسكوني در دل پايتخت شده است.

در سال ۹۲ ميانگين قيمت مسكن در معاملات منطقه ۲۲ حدود ۳ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود كه اين رقم از ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران (۳ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان) ۸ درصد ارزان‌تر و از ميانگين قيمت معاملات در منطقه مصرفي همجوار خود يعني منطقه پنج نيز ۱۹ درصد ارزان‌تر بود. اما اكنون هر دو فاصله قيمتي مذكور به شكل معناداري تغيير كرده است طوري كه اكنون فاصله ميانگين قيمت مسكن در منطقه ۲۲ (۲۲ ميليون تومان) حدود ۴ درصد ارزان‌تر از ميانگين قيمت در كل شهر تهران (حدود ۲۳ ميليون تومان) بوده و فاصله با ميانگين قيمت منطقه پنج نيز به ۱۵ درصد تنزل يافته است. به اين ترتيب افزايش تقاضا در اين منطقه توانسته سرعت رشد قيمت در شهر برج‌هاي پايتخت را از سرعت رشد قيمت در كل شهر تهران و در منطقه مصرفي همجوار فراتر ببرد.

همزمان با ورود حجم تقاضاي خريد مسكن به منطقه ۲۲، بازار فروش امتياز آپارتمان در اين منطقه نيز بسيار داغ شده و پيامك‌هاي بازاريابي براي اين بازار نيز به شهروندان ارسال مي‌شود. مقصود از فروش امتياز اين است كه آپارتمان هنوز آماده نيست و برج در حال ساخت بوده و متعلق به يك تعاوني مسكن است. در واقع بازار امتياز مسكن شكلي از پيش‌فروش آپارتمان مسكوني است.
اما پيامك‌هايي كه براي بازاريابي امتياز مسكن تعاوني در منطقه ۲۲ ارسال مي‌شود، اغلب حاوي محتواي وسوسه‌برانگيز اما مرموزي است كه كم و كيف آن براي دريافت‌كنندگان پيامك آشكار نبوده و بدون ريسك نيست. اولا در اين پيامك‌ها اغلب اعلام نمي‌شود كه برج در چه مرحله‌اي از ساخت است و حتي ممكن است پروژه فعلا روي خاك بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد. متن و محتواي پيامك و فايل‌هاي مذكور طوري سازماندهي شده كه انگار قرار است فرد به بهاي مترمربعي ۵ تا ۸ ميليون تومان، مالك يك واحد مسكوني بيش از ۱۰۰ مترمربعي شود. اما اين پيامك‌ها مي‌تواند براي متقاضيان مسكن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختي از قيمت در منطقه ۲۲ ندارند و در جريان قيمت‌هاي جهش‌يافته بيش از ۱۵ تا ۲۰ ميليون توماني آپارتمان در ساير مناطق شهر تهران هستند، مجذوب اين آگهي‌ها مي‌شوند. اما بايد آگاه باشند كه اولا اين آگهي‌ها مربوط به فروش ملك نبوده و از جنس پيش‌فروش است و حتي ممكن است هنوز اسكلت ساختمان نيز در زمين شكل نگرفته باشد.

در مورد قيمت نيز در حال حاضر قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني نوساز در اين منطقه كه در حال اخذ سند تفكيكي است، بر اساس فايل‌هاي موجود بين ۲۷ تا ۳۵ ميليون تومان است. برج‌هاي سنددار نيز به بهاي مترمربعي ۳۰ تا ۴۰ ميليون تومان معامله مي‌شوند، قيمتي كه براي خانه‌هاي ويلايي نوساز و كليدنخورده در اين منطقه نيز تا حدودي صدق مي‌كند. در عين حال برج‌هاي برند چند سال ساخت كه اوايل دهه ۹۰ بهره‌برداري شده‌اند نيز در منطقه ۲۲ به قيمت مترمربعي ۲۵ تا ۳۰ ميليون تومان خريد و فروش مي‌شوند.

بر اين اساس به‌طور ميانگين اكنون ارزش يك واحد مسكوني نوساز ۱۰۰ مترمربعي در منطقه ۲۲ بر اساس عمده فايل‌هاي موجود، حدود ۳‌ميليارد تومان بوده، اما قيمت پيش‌فروش يك پروژه سالم و همه‌چيز تمام در اين منطقه اغلب مترمربعي ۱۵ تا ۲۰ ميليون تومان است.

مقصود از پروژه همه‌چيز تمام اين است كه سازنده يا تعاوني را بتوان به‌عنوان «برند» به رسميت شناخت و سابقه خوش‌حسابي و تحويل به موقع واحدهاي پروژه‌هاي قبلي آن وجود داشته باشد.

همچنين تعداد اعضاي اين تعاوني‌ها محدود و به‌طور كلي پروژه فاقد مشكل مالي است و زمين آنها حتما سند دارد. در عين حال اگر تعاوني‌هايي تا اين حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشكلي نداشته باشد، قيمت هر مترمربع امتياز آپارتمان مسكوني در آنها ۱۰ ميليون تومان خواهد بود. در مورد پروژه‌هايي كه تعاوني مالك زمين سند نيست نيز اين قيمت به ۷ تا ۸ ميليون تومان در هر مترمربع تنزل مي‌كند.

اما ماجراي آگهي‌هاي پيامكي كه در آنها ذكر مي‌شود مشتري مي‌تواند با پرداخت مترمربعي ۳ تا ۵ ميليون تومان صاحب‌خانه شود اين است كه در اعداد و ارقام اعلامي اين فايل‌ها همه واقعيت ذكر نمي‌شود. اين عدد بخشي از قرارداد ساخت است كه هر عضو تعاوني بايد پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلي اين پرداختي را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا يك برابر اين رقم نيز بايد اضافه پرداخت در ماه‌ها و سال‌هاي بعد صورت گيرد كه ممكن است در جريان نقل و انتقال، پرداختي‌هاي آتي به روشني براي خريدار تشريح نشود. از طرفي در برخي قراردادهاي تعاوني قيد شده كه قيمت تمام شده قابل تعديل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد يك برج در مدت سه يا پنج سال به مرحله تحويل برسد، با احتساب تورم ميانگين ۲۰ درصدي در هر سال ممكن است تا ۱۰۰ درصد هزينه ساخت اعلامي اوليه، به پرداختي اعضاي تعاوني افزوده شود.

از طرفي فارغ از پرداختي‌هاي تعاوني، فروشنده نيز امتياز خود را به بهاي مشخصي به فرد واگذار مي‌كند كه اين رقم از مترمربعي يك تا حدود هفت يا هشت ميليون تومان به ازاي هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزديك‌تر شود، اين رقم بالاتر خواهد بود. در واقع قيمت‌هاي پايين‌تر اين طيف مربوط به پروژه‌هايي است كه اصطلاحا «روي خاك» است. اما بايد توجه داشت ممكن است در آگهي‌ها هزينه واگذاري امتياز به خريدار جديد قيد نشود و جزئيات آن طي تماس با آگهي‌دهنده به اطلاع فرد برسد.

گزارش اشکال Top