پیش‌بینی قیمت مسکن در شرایط جدید

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با توجه به تحولات اخیر و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، از شیب قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال کاسته می‌شود.

در حالي كه در اواخر سال گذشته برخي از كارشناسان اقتصاد مسكن، پيش‌بيني بازاري آرام در نيمه نخست امسال براي بازار مسكن را با اين بهانه كه بيش از اين ديگر امكان افزايش قيمت‌ها وجود ندارد و قدرت خريد خانوارها كاهش يافته، در گمانه‌هاي خود مطرح مي‌كردند، بودند كارشناساني كه تلاطم غير قابل مهاري را در بازار مسكن ۶ ماهه نخست امسال پيش روي سرمايه‌گذاران مي‌ديدند.

با اين حال، اتفاقي كه رخ داد، ثبات قيمت‌ها در بازارهاي ارز و سكه و خودرو و رشد قيمت در بازارهاي سهام و مسكن بود؛ هر چند كه برخي پيش‌بيني بروز اصلاح قيمت در بورس را هم كرده بودند؛ اما آنچه در عمل رخ داد، خروج بازار سهام از مدار رشد و ايجاد تلاطم در بازارهاي خودرو، سكه و ارز در دو ماه اخير بود؛ ولي نهايتاً بازار مسكن همواره به سود سفته بازان پيش رفت و حتي فراتر از پيش‌بيني‌ها، متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران از متري ۱۵ ميليون تومان در پايان اسفند ۹۸ به متري ۲۳ ميليون تومان در پايان مرداد ۹۹ رسيد.
به هر روي، باز هم دعواي «آينده بازار مسكن در نيمه دوم سال ۹۹» ميان كارشناسان اقتصاد مسكن پابرجاست و دو قطبي «آرامش، ركود يا حتي كاهش قيمت‌ها» و «رشد افسارگسيخته يا نهايتاً متناسب با تورم عمومي» ميان اقتصاددانان در جريان است.

هر چند كه بيشتر كارشناسان اقتصاد مسكن، سمت ميانه را در پيش گرفته‌اند و معتقدند بايد همه جوانب درون و برون بازار مسكن از جمله مسائل بين‌المللي، انتخابات رياست جمهوري امريكا در آبان ماه، نرخ دلار، وضعيت بازار سرمايه، قيمت انس جهاني طلا، انتخابات رياست جمهوري سال آينده كشورمان، ركود ساخت‌وساز، پايان دوره جابه جايي مستأجران، افزايش قيمت مصالح ساختماني، عدم استقبال مردم از وام‌هاي نوسازي بافت فرسوده و بسياري اتفاقات ديگر را هم در نظر گرفت؛ سپس با جمع بندي اين متغيرها، به اين نتيجه مي‌رسند كه احتمالاً بازار مسكن با رشد قيمت مواجه است اما نه با اين شيب تندي كه در نيمه اول امسال شاهد آن بوديم.

رزبان: شيب افزايش قيمت مسكن كم مي‌شود
نرگس رزبان كارشناس اقتصادي با بيان اينكه پس از بروز جهش قيمتي در بازار مسكن طي سال ۹۷ اين تصور وجود داشت كه اين بخش همچون روال تاريخي گذشته خود به يك دوره ركودي وارد مي‌شود، مي‌گويد: نحوه اثرگذاري دو دسته از فاكتورهاي مهم بر روند بازار مسكن سبب شد تا اين بازار برخلاف روال گذشته خود، يك دوره متفاوت به لحاظ قيمت و معاملات را آغاز كند.

عوامل احتمالي كاهنده قيمت مسكن در نيمه دوم سال
وي مهم‌ترين عوامل اثرگذار بر روند قيمتي بازار مسكن را به دو گروه اوليه و ثانويه تقسيم بندي كرده و معتقد است: عواملي همچون كاهش قدرت خريد خانوار به‌واسطه افزايش بيش از حد قيمت و اشباع قيمتي در بازار مسكن، كاهش قدرت پوشش دهي تسهيلات خريد مسكن، رشد قابل‌توجه قيمت در ماه‌هاي گذشته، اجراي برنامه‌هاي توليد مسكن در قالب طرح اقدام ملي مسكن و تحويل مسكن مهر، احتمال كاهش تحريم‌ها و ثبات نرخ ارز از جمله عواملي است كه مي‌تواند زمينه ثبات قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي از امسال را رقم بزند.

كارشناس اقتصاد مسكن مي‌گويد: علاوه بر اين دسته از فاكتورهاي اثرگذار بر بازار مسكن، دسته ديگري عواملي در صورت بروز مي‌توانند زمينه استمرار رشد قيمت در اين بازار را رقم بزند.

عوامل احتمالي فزاينده نرخ مسكن در ماه‌هاي آتي
به گفته وي افزايش نرخ ارز و بروز نوسانات ارزي جديد، كاهش عرضه مسكن در مقايسه با نياز، بالا بودن نرخ تورم عمومي و افزايش هزينه‌هاي ساخت و احتمال افزايش نقدينگي به‌دليل احتمال استقراض دولت از بانك‌مركزي براي جبران كسري بودجه ناشي از كاهش درآمدهاي نفتي و… از جمله عوامل مهمي است كه احتمال افزايش مجدد قيمت ملك در ماه‌هاي آتي از امسال را فراهم خواهد كرد.

اين كارشناس بازار مسكن با تأكيد بر اينكه آهنگ تحولات در بازار مسكن به برآيند نيروهاي اثرگذار بر قيمت مسكن بستگي دارد، ادامه مي‌دهد: تا زماني كه نقدينگي توليد شده نتواند جذب توليد شود، فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن، ارز، خودرو، طلا و… ادامه يافته و منجر به افزايش قيمت در اين بازارها مي‌شود.

رزبان يادآور مي‌شود: با توجه به تحولات اخير و شرايط اقتصادي حاكم بر كشور، به‌نظر مي‌رسد هرچه به ماه‌هاي انتهايي سال نزديك شويم از شيب افزايش قيمت در بازار مسكن كاسته شود.

سرحدي: ركود تورمي در انتظار بازار مسكن است

 

احمد رضا سرحدي، كارشناس اقتصاد مسكن نيز در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با بيان اينكه اتفاقاتي كه در بازار مسكن در نيمه نخست امسال رخ داد، از اواخر سال گذشته قابل پيش‌بيني بود، مي‌گويد: در نيمه دوم امسال وضع به مراتب بدتر است.

به اعتقاد وي، با توجه به شرايط عمومي اقتصاد كشور و همچنين چالش‌هاي بين‌المللي از يك سو و نيز وضعيت بازارهاي موازي مانند افزايش نرخ طلا، ارز و خودرو از سوي ديگر، ديگر دليلي ندارد كه قيمت مسكن كاهش پيدا كند.

۶ ماهه دوم ۹۹؛ هم سوداگران از بازار مسكن خارج مي‌شوند هم خريداران واقعي
كارشناس اقتصاد مسكن مي‌گويد: تفاوتي كه بازار مسكن در نيمه نخست امسال با نيمه دوم آن دارد در اين است كه اگرچه در ماه‌هاي پاياني سال گذشته و نيمه نخست امسال، خريداران واقعي و مصرف كننده، قدرت خريد مسكن نداشتند و تنها سوداگران وارد آن مي‌شدند، اما در نيمه دوم امسال، حتي سوداگران نيز از بازار مسكن خارج و ركود سنگيني بر آن حاكم مي‌شود. چون بازار ارز و طلا رونق بيشتري در ۶ ماهه دوم ۹۹ دارد و سوداگران به سمت اين بازارها كشيده مي‌شوند.

وي يادآور مي‌شود: سرمايه‌هاي مردم كه مسكن را به عنوان كالاي مصرفي تلقي مي‌كنند، در حدي نيست كه بتوانند ملك مورد نظر خود را خريداري كنند؛ درنتيجه ركود اين بازار در ماه‌هاي پاياني امسال، افزايش مي‌يابد.

كاهش ساخت‌وساز و تعداد واحدهاي نوساز در سال‌هاي آتي
سرحدي مي‌گويد: ما با تورم بالاتر در بخش مسكن در نيمه دوم امسال و همچنين ركود در ساخت‌وساز هم مواجه مي‌شويم؛ چون آنهايي كه ساخته شده، به دليل قدرت پايين خريد مردم، روي دست سازندگان مي‌ماند و از سودي ديگر، سازنده به دليل نداشتن نقدينگي، امكان شروع فرآيند جديد ساخت‌وساز را نخواهد داشت. اين اتفاق مي‌تواند به عنوان مقدمه‌اي براي بروز عدم تعادل در عرض و تقاضا در سال‌هاي آتي تبديل شود.

به گفته وي، با توجه به اينكه فصل جابه‌جايي مستأجران به هر شكلي بود، به اتمام رسيده، ولي رونق بازار خريد و فروش در نيمه دوم امسال به شدت كاهش مي‌يابد ضمن اينكه هيچ نشانه اقتصادي مبني بر كاهش قيمت‌ها در بازار مسكن ديده نمي‌شود؛ بنابراين در ۶ ماهه دوم امسال شاهد ركود تورمي بسيار سنگين‌تر از سال‌هاي ۹۳ تا ۹۶ در بازار مسكن خواهيم بود.

گزارش اشکال Top