کلید یدک برای «خانه‌اولی»ها

یک تغییر ساده در سیاست پرداخت وام خرید مسکن دو اثر مثبت بر بازار آپارتمان‌های تهران و سایر کلان‌شهرها می‌گذارد.

خانه‌‌اولي‌ها دست‌كم يك سال است توان خريد را از دست داده‌اند؛ به‌طوري‌كه قدرت وام يكم در پايتخت و ديگر شهرهاي بزرگ به زير ۵ مترمربع سقوط كرده است. قفل خريد خانه‌اولي‌ها با كليد يدك -انتقال وام كلان‌شهر به حومه- قابل گشايش است.

آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد با افزايش شكاف ميانگين قيمت مسكن و قدرت خريد متقاضيان مصرفي در تهران و كلان‌شهرها، ميزان استفاده خانه اولي‌ها از وام مسكن يكم طي دو سال اخير به پايين‌ترين حد ممكن رسيده است. «صدور مجوز انتقال وام كلان‌شهرها به شهرهاي حومه» مي‌تواند يك فرمول اضطراري براي شكستن قفل اين صندوق طي ماه‌هاي آينده باشد.  وام مسكن يكم، بالاترين و در عين حال مهم ترين ابزار كمكي خريد خانه براي متقاضيان مصرفي در بازار مسكن شهرهاي كشور محسوب مي‌شود. از آنجاكه ثبت‌نام‌كنندگان در اين صندوق و استفاده كنندگان از اين نوع وام، خانه‌اولي‌هايي هستند كه براي نخستين بار به بازار مسكن وارد مي‌شوند، پاسخ‌دهي مناسب به اين گروه مي‌تواند سرنوشت بازار معاملات ملك به دليل تعيين تكليف تقاضاي انباشته اهميت دارد و به نوعي مي‌تواند رونق پايدار بازار مسكن را تضمين كند. اين در حالي است كه از بين رفتن قدرت پوشش‌دهي اين وام در مقابل جهش قيمت مسكن، بيشترين آسيب از اين محل به برقراري رونق پايدار بازار مسكن وارد خواهد شد.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد طي دو سال و نيم اخير، قدرت پوشش‌دهي وام يكم نسبت به ميانگين قيمت مسكن در تهران و كلان‌شهرهاي كشور به شدت كاهش پيدا كرده است. به‌عنوان مثال، قدرت پوشش‌دهي وام يكم در شهر تهران در زمان تصويب يعني سال ۹۴ نسبت به ميانگين قيمت مسكن، معادل ۲۰ متر مربع بود؛ اما در حال حاضر كه مطابق با گزارش رسمي بانك مركزي، ميانگين هرمترمربع آپارتمان در پايتخت به ۲۳ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان رسيده، قدرت پوشش دهي وام يكم به كمتر از ۴ مترمربع رسيده است.

اين موضوع حداقل براي چهار كلان‌شهر ديگر كشور نيز صدق مي‌كند. در حالي كه سقف وام يكم (بدون احتساب وام جعاله) در كلان‌شهرهاي كشور معادل ۶۰ ميليون تومان است(سقف وام يكم انفرادي در شهر تهران معادل ۸۰ ميليون تومان است) اما قدرت پوشش دهي اين وام در اين كلان‌شهرها نيز به حدود ۳ مترمربع رسيده است.
به تعبير ديگر قدرت پوشش‌دهي وام يكم در تهران و دست‌كم چهار كلان‌شهر اصفهان، تبريز، شيراز و مشهد نسبت به ميانگين قيمت مسكن در اين شهرها طي دو سال و نيم اخير به يك ميزان تنزل پيدا كرده است.

مطابق با آمار رسمي از سال ۹۴ يعني زمان تصويب صندوق پس انداز مسكن يكم تا‌كنون، قيمت مسكن در تهران حدودا ۶ برابر شده است. البته در ساير كلان‌شهرها نيز ميزان افزايش قيمت مسكن طي اين سال‌ها هرچند به اين ميزان نبود؛ اما قابل توجه بوده است. با اين حال، سقف وام براي افزايش قدرت خريد اين گروه از متقاضيان مصرفي در بازار مسكن تغييري نكرده است. اين در حالي است كه سقف وام خريد مسكن مربوط به متقاضيان غيرخانه اولي(وام اوراق) طي اين مدت از ۶۰ ميليون تومان به ۱۰۰ ميليون تومان در شهر تهران رسيده است.

بنابراين نكته عجيب و غيرقابل هضم در حوزه سياست‌گذاري تسهيلاتي در بازار مسكن طي سال‌هاي اخير اين نكته است كه چرا قدرت خريد مسكن براي مصرفي‌ترين گروه متقاضي در اين بازار در مقابل جهش قيمت ملك ترميم نشده اما براي ساير تسهيلات موجود در بازار اين اتفاق رخ داده است؟

اين موضوع از آنجا جهت قابل توجه است كه از اواخر سال گذشته، گروهي از خانه اولي‌ها با مشاهده روند افزايش قيمت مسكن در كلان‌شهرها، براي بيرون آمدن از باتلاق بازار مسكن حركتي را شروع كردند و محدوده انتخابي خريد ملك خود را تغيير دادند. به اين معناكه اين گروه براي بالفعل كردن تقاضاي خود، از بازار مسكن كلان‌شهرها به بازار مسكن شهرهاي حومه‌اي مهاجرت كردند. اين اتفاق ابتدا در شهر تهران و سپس در ساير كلان‌شهرها رخ داد.

كارشناسان و تحليلگران بازار مسكن با مشاهده رفتار اين گروه از متقاضيان خانه اولي معتقدند اين حركت از طريق يك «شارژ مالي» مي‌تواند به يك موج تبديل شود. تدوين طرح شارژ مالي خانه اولي‌ها در بازار مسكن از طريق دو كليد «اصلي» و «يدكي» قابل اجرا است. كليد اصلي فرمول شارژ مالي خانه اولي‌ها، از طريق افزايش سقف وام خريد مسكن براي اين گروه در كلان‌شهرها مي‌تواند عملياتي شود. كليد يدك نيز شارژ مالي خانه اولي‌ها براي خريد خانه در حومه شهرهاي مادر است.

از آنجاكه در حال حاضر شبكه بانكي با تنگناي مالي مواجه است، بعيد است كليد اصلي فعلا قابل دسترس باشد، اما عملياتي شدن كليد يدك مي‌تواند بدون نياز به شارژ مالي جديد اتفاق بيفتد. به اين صورت كه وام يكم كلان‌شهرها با رعايت همان سقف اوليه، به شهرهاي حومه منتقل شود. در حال حاضر سقف وام يكم در تهران بدون احتساب وام جعاله، معادل ۸۰ ميليون تومان و در ساير كلان‌شهرهاي كشور معادل ۶۰ ميليون تومان است. البته ضوابط شبكه بانكي تاكيد و تصريح كرده است كه فردي كه براي اخذ وام يكم در شهر تهران يا ساير كلان‌شهرها ثبت نام كرده است، نمي‌تواند با همان سقف از تسهيلات خود براي خريد خانه در شهرهاي حومه استفاده كند. از اين رو فردي كه تقاضاي خريد مسكن در شهرهاي حومه با استفاده از وام يكم را دارد، بايد سقف مجاز تعيين شده همان شهر را رعايت كند. مطابق با ضوابط پيش‌بيني‌شده سقف وام يكم در شهرهاي حومه(شهرهاي با جمعيت كمتر از ۲۰۰ هزار نفر) معادل ۴۰ ميليون تومان است. نكته مهم آنكه در شرايط فعلي شرايط براي اخذ وام جعاله و افزودن به سقف وام يكم براي افزايش قدرت خريد متقاضيان چندان آسان نيست.

اما اين شرايط با استفاده يك كليد يدك يعني «انتقال وام يكم كلان‌شهرها به شهرهاي حومه‌اي با همان سقف اوليه» مي‌تواند از يك طرف قدرت پوشش دهي وام را افزايش دهد و از طرف ديگر پاسخ بخشي از متقاضيان خانه اولي كه به علت جهش قيمت مسكن امكان خريد خانه در كلان‌شهرها را ندارند، بدهد. در اين صورت سقف وام يكم در شهرهاي حومه‌اي پايتخت از ۴۰ ميليون تومان فعلي به ۸۰ ميليون تومان و در شهرهاي حومه‌اي ساير كلان‌شهرها از ۴۰ ميليون تومان فعلي به ۶۰ ميليون تومان افزايش پيدا مي‌كند. به تعبير ديگر سقف وام در شهرهاي حومه‌اي پايتخت معادل ۱۰۰ درصد و در شهرهاي حومه‌اي ساير كلان‌شهرها معادل ۵۰ درصد افزايش پيدا خواهد كرد. البته با احتساب وام جعاله سقف وام در شهرهاي حومه‌اي پايتخت به ۱۲۰ ميليون تومان و در شهرهاي حومه‌اي ساير كلان‌شهرها به ۱۰۰ ميليون تومان خواهد رسيد.

استفاده از اين فرمول اضطراري موجب مي‌شود جريان ضعيف خريد خانه در حومه شهرهاي مادر در صورت افزايش مجدد قيمت خانه متوقف نشود و در مقابل قفل وام يكم كه در ماه‌هاي گذشته به دليل از دست رفتن شديد قدرت پوشش‌دهي اتفاق افتد، شكسته شود. آمارها نشان مي‌دهد طي ماه‌هاي اخير ماهانه حدود ۳ هزار تا ۳ هزار و ۵۰۰ نفر از ثبت‌نام‌كنندگان در صندوق يكم، به اخذ وام اقدام مي‌كنند، اين در حالي است كه آمار دريافتي وام يكم در سال گذشته ماهانه حدود ۴ هزار نفر و در سال ۹۷ ماهانه حدود ۵ هزار نفر بوده است. مقايسه آمار ورودي به صندوق يكم طي دو سال اخير و تعداد افرادي كه هم‌اكنون موعد دريافت آنها رسيده و اقدام به دريافت آن مي‌كنند نيز جالب است.

آمار ورودي (ثبت‌نام‌كننده) در صندوق يكم طي دو سال گذشته نشان مي‌دهد در حال‌حاضر حداقل بايد سه‌برابر تعداد فعلي كه ماهانه وام دريافت مي‌كنند، اقدام به استفاده از اين تسهيلات كنند. به نظر مي‌رسد يكي از مهم‌ترين دلايل كاهش حجم استفاده از وام يكم برخلاف آمار ورودي بالاي آن در دو سال گذشته، افزايش شكاف ميزان قيمت مسكن و قدرت پوشش‌دهي وام است. از آنجاكه تناسب حداقلي ميان سقف وام و ميانگين قيمت مسكن در كلان‌شهرها از بين رفته، بنابراين بخش زيادي از ثبت‌نام‌كنندگان فعلا براي خريد آپارتمان با استفاده از اين وام دست نگه داشته‌اند.

محاسبات اوليه نشان مي‌دهد: در صورتي‌كه سقف وام يكم با احتساب وام جعاله به ۱۲۰ ميليون در شهرهاي حومه‌اي اطراف پايتخت و ۱۰۰ ميليون تومان در شهرهاي حومه‌اي اطراف ساير كلان‌شهرها برسد قدرت پوشش‌دهي آن به ميزان قابل‌توجهي افزايش پيدا مي‌كند. به اين معنا كه در اين فرمول اضطراري شرايط براي اخذ وام جعاله در اين شهرهاي حومه‌اي آسان شود. به‌عنوان مثال در شهر جديد پرند و پرديس با توجه به ميانگين قيمت مسكن در اين شهرها، از ۸ مترمربع فعلي كه امكان اخذ وام جعاله چندان نيست به حدود ۱۵ مترمربع در شهر پرديس و از ۵ مترمربع فعلي به حدود ۲۴ مترمربع در شهر جديد پرند برسد.

شهر جديد بهارستان نيز يكي از شهرهاي حومه‌اي اطراف شهر اصفهان است كه در صورت استفاده از اين فرمول اضطراري قدرت پوشش‌دهي وام يكم به حدود ۱۵ مترمربع مي‌رسد. در حال‌حاضر قدرت پوشش‌دهي وام يكم با توجه به ميانگين قيمت مسكن در اين شهر، حدود ۶/ ۶ مترمربع است. اين موضوع براي شهر جديد صدرا در اطراف شيراز به حدود ۱۸ مترمربع مي‌رسد. در حال‌حاضر متقاضيان خانه اولي با استفاده از وام يكم، امكان خريد ۷/ ۵ مترمربع خانه در اين شهر را دارند. در صورت استفاده از فرمول اضطراري، براي شهر جديد سهند در اطراف تبريز به حدود ۱۵ مترمربع مي‌رسد. در حال‌حاضر قدرت پوشش‌دهي اين وام در اين شهر معادل ۲/ ۷ مترمربع است. كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند استفاده از كليد يدك براي شارژ مالي متقاضيان خانه اولي دو اثر مهم مي‌تواند بر بازار مسكن كلان‌شهرهاي كشور داشته باشد.

اثرنخست آنكه تناسب و تعادل جمعيتي ميان شهرمادر و شهرهاي حومه‌اي برقرار مي‌شود. به اين معناكه بخشي از جمعيت سرريز كلان‌شهر مادر با امكان خريد خانه در شهرهاي حومه‌اي، به‌طور طبيعي به اين شهرها مهاجرت خواهند كرد. اثردوم نيز پاسخگويي به تقاضاي مصرفي انباشته شده در بازار مسكن است. اين نوع پاسخگويي مي‌تواند يك رونق پايدار در بازار مسكن ايجاد كند و در عين حال از ورود يكباره اين تقاضا به بازار كه خود مي‌تواند به نوعي بر جهش قيمت مسكن طي دوره‌هاي بعدي اثرگذار باشد، جلوگيري كند.

گزارش اشکال Top