معمای خانه‌های خالی بانک‌ها

آیا احتکار خانه‌های خالی توسط بانک‌ها واقعیت‌ دارد؟ کارشناسان و مدیران بانکی از پشت‌پرده این ماجرا می‌گویند.

طبق آخرين آمار سرشماري نفوس و مسكن سال 95، چيزي حدود دو ميليون و 500 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در كشور وجود دارد. آماري كه البته چهار سال از زمان انتشار آن مي‌گذرد. در آن سال تهران با حدود 490 هزار واحد خالي به‌تنهايي يك‌پنجم تعداد خانه‌هاي خالي در سراسر كشور را به خود اختصاص داده بود. آماري كه به نظر مي‌رسد در حال حاضر و با گذشت چهار سال به چيزي حدود 800 هزار واحد خالي رسيده است.

افزايش خانه‌هاي تحت تملك بانك‌ها موضوعي كاملا طبيعي است!

در هفته‌هاي اخير اظهارنظرهايي مبني بر اين‌كه عمده اين واحدها به بانك‌هاي دولتي و خصوصي تعلق دارد، شنيده شده است. موضوعي كه گرچه بانك‌ها آن را به‌صراحت رد نمي‌كنند، اما معتقدند كار خلافي از سوي بانك‌ها رخ نداده و افزايش خانه‌هاي تحت تملك بانك‌ها موضوعي كاملا طبيعي است. از اين رو جام‌جم به بررسي دلايل اين موضوع و تبعات آن در اقتصاد ايران به‌خصوص افزايش قيمت مسكن پرداخته است.

تصويب طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي را مي‌توان يكي از اولين اقدامات مجلس يازدهم در بدو آغاز به كار خود دانست. مجلسي‌ها قصد دارند تا با اجراي اين قانون بتوانند در مدت‌زمان كوتاهي اقدام درخوري را در بخش عرضه مسكن انجام دهند. هنوز اين طرح وارد صحن علني مجلس نشده بود كه برخي از نمايندگان مجلس پيشاپيش در اظهاراتي خانه‌هاي خالي تحت مالكيت بانك‌ها و برخي از سازمان‌هاي دولتي را به عنوان دليل اصلي اين نابساماني و افزايش تعداد خانه‌هاي خالي و قيمت مسكن معرفي كردند.

از سوي ديگر برخي از مقامات صنفي دولت را مسبب اصلي اين موضوع دانسته و معتقدند دولت مالك اصلي خانه‌هاي خالي است چراكه جز دولت چه كسي مي‌تواند به تنهايي هزار واحد مسكوني داشته باشد؟ در حالي كه انتظار مي‌رفت مقامات دولتي اين موضوع را تكذيب كنند، محمود محمودزاده معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد يك بانك خصوصي به تنهايي هزار واحد مسكوني خالي دارد. اين در حالي است كه براساس قوانين بانك مركزي تمام بانك‌ها اعم از دولتي يا خصوصي موظف به فروش اموال مازاد خود هستند.

نظام بانكي يكي از مقصران اصلي اوضاع مسكن

برخي كارشناسان عنوان مي‌كنند اگر اين موضوع صحت داشته باشد، نظام بانكي را مي‌توان يكي از مقصران اصلي در كاهش عرضه مسكن يا گراني آن در كشور دانست. اما كارشناسان و برخي از مديران فعلي يا سابق بانكي معتقدند نظام بانكي هميشه از سرمايه‌گذاران و پيمانكاران بانكي حمايت كرده و هرگز به صورت مستقيم براي ساخت و ساز اقدام نكرده است. بلكه عمده املاك و خانه‌هاي در اختيار بانك‌ها همان املاكي است كه تحت عنوان وثيقه براي دريافت تسهيلات بانكي به بانك‌هاي خصوصي يا دولتي ارائه شده و بعد از عدم توان وام‌گيرنده در بازپرداخت اقساط اين تسهيلات وثايق مورد نظر به تملك بانك درآمده است موضوعي كه طي سال‌هاي گذشته منجر به افزايش دارايي‌هاي رسمي بانك‌ها شده است.

از سوي ديگر با توجه به افزايش قيمت ملك در كشور و تبديل آن به يك كالاي سرمايه‌اي، بانك‌ها نيز براي نگهداري اين املاك و خانه‌ها تمايل داشته و قصد چنداني براي فروش آن ندارند. به نحوي كه بخشي از افزايش قيمت سهام بانك‌هاي حاضر در بورس را مي‌توان به تجديد ارزيابي آنها در يك سال اخير مرتبط دانست.

به نظر مي‌رسد دستگاه‌هاي دولتي كه به هر دليلي صاحب تعداد زيادي واحد مسكوني هستند و به قول برخي از كارشناسان نظام بانكي بخش قابل‌توجهي از اين املاك ناخواسته به آنها تحميل و تمليك شده‌است با افزايش قيمت مسكن از عرضه آن خودداري مي‌كنند تا بتوانند با توجه به افزايش قيمت اين كالا، آن را با قيمت بالاتري بفروشند.

در طول سال‌هاي گذشته كه از رونق اين روزهاي بازار سرمايه خبري نبود بازار مسكن در بسياري از اين سال‌ها با ربودن گوي سبقت از ساير بازارهاي مالي يكه‌تاز ميزان بيشترين بازدهي در ميان بازارهاي مالي بود. به‌طوري‌كه اين موضوع باعث شده‌بود تا در زمينه احتكار مسكن اتفاقاتي رخ‌داده و مجلس براي مقابله با اين روند دست به كار شد و قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي را به تصويب رساند. در اين طرح سامانه ملي املاك و اسكان به‌عنوان مرجع اصلي در تعيين خانه‌هاي خالي شناخته شده‌است، سامانه‌اي كه براي اجراي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي بايد در اختيار سازمان امور مالياتي قرار بگيرد.

احسان خاندوزي، نايب‌رئيس كميسيون اقتصادي مجلس درباره نحوه ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي تحت تملك دستگاه‌ها و نهادهاي دولتي و عمومي مي‌گويد دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي شامل تمام خانه‌هاي خالي شده و فرقي ندارد كه مالك اين خانه‌ها چه نهاد و دستگاهي است، هر كه مالك اين خانه‌ها باشد بايد ماليات‌هاي مربوط را بپردازد.

وي به ميزان تعرفه ماليات خانه‌هاي خالي دستگاه‌هاي دولتي اشاره كرد و افزود: اتفاقا اگر احتكار واحدهاي مسكوني به وسيله بانك‌ها يا دستگاه‌هاي دولتي و نهادها انجام شود، نه‌تنها آنها نيز مشمول پرداخت اين ماليات خواهند بود بلكه دوبرابر ميزان ماليات محتكران مسكن حقيقي از آنها ماليات گرفته مي‌شود.

بانك‌ها مالك بزرگ واحدهاي خالي خصوصا در تهران هستند

در اين ميان فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه سازان با بيان اين‌كه برخي از املاك متعلق به بانك‌ها تمليكي است و بانك‌ها براساس اختيار و اراده خود مالك اين خانه‌ها نشده‌اند مي‌گويد: بانك‌ها مالك بزرگ واحدهاي خالي خصوصا در تهران هستند كه ريشه اصلي آن نيز به تسهيلات بازمي‌گردد. به‌طوري‌كه افراد تسهيلات با وثيقه ملكي دريافت مي‌كنند اما به دليل ناتواني در بازپرداخت اقساط آن، بانك اين خانه‌ها را تحت مالكيت خود درمي‌آورد.

نمي‌توان نسبت به بانك‌ها انتقاد چنداني را مطرح كرد

سيدبهاءالدين حسيني‌هاشمي، كارشناس بانكي و مديرعامل اسبق بانك صادرات در گفت‌وگو با خبرنگار جام‌جم گفت: بانك‌ها عموما به‌صورت مستقيم براي ساخت‌وساز مسكن ورود نمي‌كنند. وي با بيان اين‌كه بانك‌ها به خواست خودشان نسبت به خريد واحد مسكوني اقدام نمي‌كنند گفت: بسياري از اموال و املاكي كه اكنون با نام خانه خالي در اختيار بانك‌هاست جزو اموال تمليكي بانك‌هاست كه دارنده آنها قادر به پرداخت اقساط تسهيلات خود نبوده و به تصرف بانك منتهي شده‌است. درنهايت نيز اين خانه‌ها به تصرف بانك درآمده‌است.

حسيني هاشمي تاكيد كرد: بانك‌ها 20ميليون مشتري اعتباري دارند كه ممكن است از اين تعداد 10ميليون از آنها براي دريافت تسهيلات، وثيقه ملكي نزد بانك بگذارند و از اين تعداد حدود پنج‌ميليون نفر كلا روند اقساط‌دهي خود را قطع كنند. خب در اين شرايط مشخص است اگر سالي يك‌ميليون واحد مسكوني تحت‌عنوان وثيقه تسهيلات پرداخت نشده به مالكيت بانك‌ها درآيد تعداد واحدهاي مسكوني تحت تملك بانك‌ها عدد بسيار بزرگي خواهد بود.

اين كارشناس بانكي با بيان اين‌كه تاكنون داشتن خانه‌هاي خالي تخلف نبوده است و طبيعتا نمي‌توان نسبت به بانك‌ها انتقاد چنداني را مطرح كرد، افزود: از زمان اجراي قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، وجود اين خانه‌ها از سوي هر فرد حقيقي يا حقوقي تخلف محسوب شده و دستگاه‌هاي داراي اين واحدها بايد ماليات مربوط به آن را بپردازند.

به گفته وي، برخي بانك‌ها مانند بانك مسكن شركت سرمايه‌گذاري دارند و اگر حتي يك ميليون واحد مسكوني داشته‌باشند جاي تعجب ندارد، قطعا اين واحدها را براي تامين سرمايه در گردش عرضه خواهند كرد تا بتوانند پروژه‌هاي بعدي خود را اجرا كنند.

وي افزود: مديران با تجربه در شهرهاي كوچك كمتر حضور دارند و بايد از شهرهاي بزرگ به اين مناطق اعزام شوند كه بانك خود را موظف مي‌داند براي آنها امكاناتي از جمله يك واحد مسكوني در نظر بگيرد. اين مديران مي‌توانند از واحد آپارتماني بالاي شعبه نيز استفاده كند. از طرفي واحد ديگري براي پذيرايي از بازرسان و مهمانان بانك‌ها وجود دارد كه در مدت زمان اقامت‌شان در آنجا بتوانند در اين واحدها حضور داشته باشند و استراحت كنند. در نتيجه نمي‌توان از اين واحدها به عنوان خانه خالي ياد كرد. در حالي كه ممكن است در بسياري از اوقات سال خالي باشند.محمدرضا جمشيدي، رئيس كانون بانك‌هاي خصوصي نيز در اين باره به خبرنگار ما گفت: اغلب بانك‌هايي كه شعبه‌هاي بانك براي خودشان بوده و استيجاري نيست، عموما يك يا دو واحد مسكوني در طبقات فوقاتي آن شعبه را نيز در اختيار دارند كه اين موضوع در شهرهاي كوچك بيشتر اتفاق مي‌افتد.

جمشيدي ادامه داد: تعداد شعب بانكي در كشور بيش از 22هزار شعبه است كه اگر هر شعبه بانكي دو واحد مسكوني در اختيار داشته باشد، فقط تعداد همين خانه‌هاي تحت تملك بانك‌ها به چيزي حدود 50 هزار واحد مسكوني مي‌رسد.

تملك خانه‌ها توسط بانك‌ها به دليل ناتواني در پرداخت اقساط

حيدر مستخدمين حسيني، معاون سابق بانك مركزي ديگر كارشناسي است كه پاسخگوي سوالات خبرنگار جام‌جم است. او در اين زمينه گفت: بانك‌ها به دليل تسهيلاتي كه پرداخت مي‌كنند، وثايق ملكي مي‌گيرند كه ممكن است برخي افراد نتوانند در سررسيدهاي تعيين شده اقساط خود را بپردازند، بنابراين پس از مدتي اين خانه‌ها به تملك بانك‌ها در مي‌آيند.

وي با بيان اين‌كه هيچ دستگاهي تعداد دقيق واحدهاي خالي در كشور را در اختيار ندارد، تصريح كرد: به دليل اين‌كه تاكنون داشتن واحدهاي خالي تخلف نبوده و تعداد اين واحدها صرفا بر اساس طرح نفوس و مسكن وجود داشته‌است، اطلاع دقيقي نيز در اين زمينه در دسترس نيست و شايد هيچ دستگاهي حتي فهرستي را كه بتوان در اين زمينه به آن استناد كرد در اختيار نداشته‌باشد.

مستخدمين حسيني با اشاره به اين‌كه بانك‌ها عموما به صورت مستقيم به دنبال خريد و فروش خانه نيستند، گفت: بانك‌ها ممكن است در زمينه سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز اقداماتي را انجام دهند اما عمدتا به صورت مستقيم به اين موضوع ورود نمي‌كنند. براي مثال نمونه‌هاي زيادي وجود دارد كه بانك براي ساخت يك برج تجاري يا مسكوني تسهيلات داده اما به دليل بروز برخي مشكلات، اقساط آن پرداخت نشده و كل ملك در اختيار بانك قرار گرفته‌است.

گزارش اشکال Top