شهرک‌سازی در زمین‌های بایر حاشیه شهرها

اجازه ساخت‌و‌ساز مسکونی با کاربری دومنظوره در زمین‌های خارج از حریم شهرها صادر شد.

اجازه ساخت‌و‌ساز مسكوني با كاربري دومنظوره در زمين‌هاي خارج از حريم شهرها صادر شد. جزئيات دستورالعمل صادرشده براي شهرك‌سازي در اطراف شهرهاي بزرگ نشان مي‌دهد مالكان اراضي موات يا باير در بيرون از حريم شهرها مشروط به تضمين تامين آب و برق، مي‌توانند شهرك‌هايي با ظرفيت حداقل ۵۰۰ و تا حداكثر ۷ هزار و ۵۰۰ واحد مسكوني احداث كنند. اين مجوز سه گروه مالك زمين در بيرون از شهرها را شامل مي‌شود. فعلا سه نقطه در اطراف تهران براي شهرك‌سازي تعيين شده است.

به گزارش ملك‌رادار و به نقل از دنياي اقتصاد، با صدور مجوز ورود به اراضي موات براي سرمايه‌گذاران ساختماني از سوي دولت، امكان ساخت‌وساز روي زمين‌هاي واقع در خارج از حريم شهرها فراهم شد.

يافته‌ها از جزئيات دستورالعمل جديد شهرك‌سازي كه به تازگي در دولت-شوراي‌عالي شهرسازي و معماري-تصويب شده است نشان مي‌دهد براساس ضوابط مصوب، دولت با سه هدف مجوز ورود سرمايه‌گذاران ساختماني به اراضي موات را در خارج از حريم شهرها صادر كرده است.

نه‌تنها سرمايه‌گذاران ساختماني بلكه سازندگان بزرگ‌مقياس دولتي و عمومي نيز از اين پس و با رعايت ضوابط و شرايط تعيين شده در اين دستورالعمل مي‌توانند به اراضي موات خارج از حريم شهرها براي ساخت شهرك‌ ورود كنند.

اراضي و زمين‌هاي واقع در درون و بيرون از حريم شهرها به سه دسته اراضي داير، باير و موات طبقه‌بندي مي‌شوند.

اراضي داير به آن دسته از زمين‌هايي گفته مي‌شود كه روي آنها ساختمان و ابنيه احداث شده و در حال استفاده است.

در واقع زمين‌هايي است كه بارگزاري روي آن انجام شده است. از سوي ديگر اراضي باير به زمين‌هايي گفته مي‌شود كه پيش از اين داير بوده يا قابل داير شدن هستند، اما هنوز ساخت‌وسازي روي آن انجام نشده است.

اراضي موات به بخشي از اراضي داخل و خارج از حريم شهرها گفته مي‌شود كه فاقد هر گونه سابقه عمراني هستند. عمده اين گروه از اراضي در خارج از حريم شهرها قرار دارند.

دولت با تصويب دستورالعمل جديد شهرك‌سازي روي اراضي خارج از حريم شهرها سه هدف مهم را پيگيري مي‌كند. اولين هدف ازتصويب اين دستورالعمل عبور از بحران تامين زمين است.

به دليل كمبود زمين قابل ساخت در حريم شهرها به خصوص كلان‌شهرها امكان تامين مسكن براي متقاضيان محدود شده است.

از سوي ديگر هزينه تامين مسكن براي خانوارهاي كم‌درآمد به دليل گران بودن زمين و محدود بودن آن در حريم شهرها افزايش يافته است.

دولت با تصويب اين دستورالعمل هدف ديگري يعني امكان تامين مسكن ارزان‌قيمت در اراضي واقع در خارج از حريم شهرها در قالب شهرك‌هاي مسكوني را در پيش گرفته است.

رسميت بخشي به بازار عرضه خانه‌هاي دوم و اقامتگاه‌هاي تفريحي مورد استفاده خانوارها در مناطق خارج از حريم شهرها سومين هدف تصويب اين دستورالعمل است.

هم‌اكنون علاوه بر دولت كه بخش زيادي از اراضي موات خارج از حريم شهرها را در اختيار دارد مالكيت بخش قابل توجهي از اين نوع اراضي مربوط به كارخانه‌ها، صنايع و برخي نهادهاي عمومي و شبه دولتي است كه تاكنون به دليل آنكه مجوز ساخت‌وساز روي اين اراضي را نداشتند ساخت‌وسازي روي آنها انجام نشده است و اين زمين‌ها عملا بلااستفاده باقي مانده بودند.

با صدور اين مجوز اين زمين‌ها به نفع ساخت واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت آزاد شده و احداث واحدهاي مسكوني روي آنها امكان‌پذير مي‌شود.

خود اين موضوع باعث كاهش رفت‌و آمد كاركنان شاغل در صنايع، كارخانه‌ها، سازمان‌ها و نهادهاي مجاور اين اراضي به شهرهاي مادر مي‌شود و اين ظرفيت وجود دارد كه بخش قابل‌توجهي از اين افراد در اراضي مجاور محل اشتغال‌شان ساكن شوند.

ظرفيت در نظر گرفته شده براي اين شهرك‌ها در قالب ساخت حداقل ۵۰۰ و حداكثر ۷۵۰۰ واحد مسكوني تعريف شده است.

يك شرط مهم براي احداث شهرك در اراضي موات خارج از حريم شهرها براساس دستورالعمل جديد شهرك‌سازي در نظر گرفته شده است مبني بر آنكه هر فردي كه زمين در اختيار دارد و به دنبال دريافت مجوز شهرك‌سازي روي اين اراضي است در وهله اول بايد گواهي معتبر امكان تامين آب و برق از ادارات مربوطه براي اراضي مورد نظر ارائه كند و تنها در صورت امكان تامين خدمات زيربنايي است كه مجوز ساخت شهرك در اراضي موردتقاضا براي فرد متقاضي صادر خواهد شد.

مقامات محلي نيز پس از تامين همه شروط تعيين شده براي سرمايه‌گذار ساختماني بايد حداكثر ظرف ۱۵ روز مجوز تاسيس شهرك را صادر كنند، در غيراين صورت به استانداري‌ها اين اختيار داده شده است كه به‌صورت مستقيم مجوز احداث شهرك را صادر كنند.

يافته‌ها نشان مي‌دهد هم‌اكنون و در فاز اول احداث شهرك‌هاي مسكوني سه نقطه در خارج از حريم شهر تهران و دو نقطه در خارج از حريم شهر شيراز براي ساخت شهرك مشخص شده است و جانمايي‌هاي اوليه مربوط به ساخت اين شهرك‌ها نيز صورت گرفته است.

قرار است در شرق، غرب و جنوب تهران در مناطق حوالي پرديس و بومهن و همچنين حوالي ساوجبلاغ و شهريار شهرك‌هاي جديدي احداث شود.

همچنين اين شهرك‌ها با اولويت خانه‌هاي ويلايي و حداكثر در دو تا سه طبقه احداث خواهند شد. هر چند مطابق با ضوابط درج شده در دستورالعمل ساخت شهرك‌ها، امكان ساخت انواع تيپ‌هاي ساختماني از ويلايي تا آپارتماني متناسب با جانمايي، كاربري و موقعيت و ظرفيت‌هاي شهرك و همچنين نوع تقاضا وجود دارد.

مطابق با دستورالعمل جديد شهرك‌سازي كه به تازگي مصوب شده است شهرك مجموعه‌اي سكونتي-فعاليتي تعريف شده است كه در خارج از محدوده و حريم شهرها، با حدود معين و محصور، براي پاسخگويي به نياز سكونت دائم و غيردائم (اقامت)، ارائه خدمات تخصصي يا توليد به همراه فضاهاي جانبي مورد نياز، ايجاد و در چارچوب قوانين و ضوابط دستگاه‌هاي ذي‌ربط،داراي طرح مصوب، پروانه تاسيس و مجوز بهره‌برداري، با مسووليت و توسط هيات امنايي كه وفق مقررات تشكيل شده است اداره مي‌شود.

شهرك‌ها بر حسب نقش و عملكرد، فرآيند ايجاد،مديريت و بهره‌برداري به سه دسته كلي شهرك‌مسكوني، شهرك‌تخصصي و شهرك توليدي تقسيم مي‌شوند.

شهرك مسكوني شهركي است كه با مصوبه شوراي‌عالي شهرسازي و معماري، در خارج از محدوده و حريم شهر، با محدوده معين و محصور، به منظور تامين نياز سكونت دائم، فضاهاي عمومي و تاسيسات وخدمات پشتيبان فعاليت‌هاي توليدي، خدماتي و زيربنايي، اصلاح نظام استقرار جمعيت، پاسخگويي به تقاضاي موثر مسكن دائم و سكونت غيردائم يا اقامت موقت در پيرامون شهرها و مناطق داراي قابليت، به همراه تاسيسات زيربنايي، بناها، فضاها و خدمات عمومي و اجتماعي و رفاهي سكنه و بهره‌برداران، مطابق مقررات جاري و شرايط دستورالعمل مصوب شهرك‌سازي، مكان‌يابي، احداث و اداره شده و داراي طرح مصوب، پروانه تاسيس و مجوز بهره‌برداري است.

براساس ضوابط تعيين‌شده همچنين مدت اعتبار پروانه براي شروع عمليات اجرايي شهرك، شش ماه از تاريخ صدور پروانه تاسيس است و فقط براي ۶ ماه ديگر به تشخيص رئيس ستاد مديريت شهرك‌سازي كشور، قابل تمديد خواهد بود.

شهرك‌ساز موظف است در اين مدت نسبت به شروع عمليات اجرايي شهرك اقدام و موضوع را رسما به اداره كل و دبيرخانه ستاد اعلام كند.

براساس اين ضوابط همچنين مدت اعتبار پروانه احداث ساختمان در اين شهرك‌ها دو سال شمسي از زمان صدور پروانه است و مالكان موظف هستند حداكثر طي سال اول، مطابق با ضوابط و مشخصات نقشه‌هاي مصوب، عمليات اجرايي را آغاز و تا پايان سال دوم به اتمام برسانند و گواهي پايان كار ساختمان را اخذ كنند.

در غير اين صورت بايد براي ادامه كار، تمديد مدت اعتبار پروانه را از اداره كل راه‌وشهرسازي استان براي يك دوره ديگر درخواست كنند.

از تاريخ صدور پروانه تاسيس شهرك، گروهي سه نفره متشكل از نماينده اداره كل راه و شهرسازي استان، نماينده فرمانداري و شهرك‌ساز تشكيل و مسووليت هماهنگي و راهبري امور شهرك را بر عهده خواهند داشت. بعد از تشكيل هيات امناي شهرك، رئيس هيات امنا، جايگزين شهرك‌ساز در هيات سه نفره خواهد شد.

همچنين درصورت واگذاري زمين دولتي براي ساخت شهرك، مطابق مقررات مربوط، شهرك‌ساز موظف است معادل ارزش ۲۰ درصد اراضي انتفاعي شهرك را به‌صورت ضمانت معتبر به شركت عمران شهرهاي جديد ارائه كند.

شركت عمران شهرهاي جديد براساس اين دستورالعمل تنها مرجع ذي‌صلاح براي صدور پروانه تاسيس براي شهرك‌هاي موضوع اين دستورالعمل است.

همچنين تعيين تعرفه هزينه و حق‌ نظارت به موجب قانون ايجاد شهرهاي جديد و آيين‌نامه اجرايي آن و ساير مصوبات قانوني به پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.

براساس اين دستورالعمل همچنين مسووليت تامين و احداث كليه تاسيسات زيربنايي و روبنايي شهرك براساس نوع شهرك بر عهده شهرك‌ساز است.

شهرك‌ساز مكلف است پس از آماده‌سازي اراضي و احداث تاسيسات و ساختمان‌ها، براساس ضوابط و مقررات طرح مصوب اراضي، ساختمان و تاسيسات مربوط را با هماهنگي اداره كل و ستاد شهرك‌سازي به دستگاه‌هاي دولتي مربوط تحويل دهد.

همچنين براساس ضوابط مربوط به شهرك‌سازي، هرگونه تفكيك و فروش اراضي و بهره‌برداري از تاسيسات و خدمات تخصصي در شهرك، قبل از اخذ پروانه بهره‌برداري ممنوع است.

پروانه بهره‌برداري مجوزي است كه براساس آن تاييديه مربوط به انجام عمليات مربوط به تامين حداقل عمليات آماده‌سازي و احداث تاسيسات زيربنايي و خدمات روبنايي در شهرك صادر شده و امكان بهره‌برداري كالبدي و عملكردي تمام يا بخشي از شهرك‌ را فراهم مي‌كند.

گزارش اشکال Top