قیمت مسکن ارزان می‌شود؟

یک کارشناس بازار مسکن گفت: ایجاد آرامش در بازار مسکن از جمله مسائلی است که این ‌روزها بسیار مهم بوده و در این میان دولت بهترین و مناسب‌ترین کاری که می‌تواند انجام دهد این است که تورم را کنترل کند، بخش عمده‌ای از افزایش قیمت مسکن به تورم بازمی‌گردد.

اين‌ روزها بازار مسكن و به خصوص بخش اجاره‌ بيش از هر زمان ديگري در نابساماني به سر مي‌برد. ركود در معاملات، افزايش اجاره‌بها، رشد ۴۲ درصدي هر متر خانه و… از جمله چالش‌هايي است كه خواب را از چشمان مصرف‌كنندگان گرفته و تلاطم را مهمان اين بازار كرده‌ است. در اين ميان راهكارهايي براي سامان يافتن بازار مسكن مطرح مي‌شود، راهكارهايي كه به اعتقادي برخي از تحليلگران با واقعيت بازار در تضاد بوده و عملا دردي را دوا نمي‌كند.

امروزه التهاب بازار مسكن و افزايش قيمت، خانوارها را در تنگا قرار داده و تامين يك سقف را به معضل جدي براي آنها تبديل كرده است. طبق آماري بانك مركزي در خردادماه سال جاري هر متر خانه در تهران نسبت به همين ماه در سال گذشته تا بيش از ۴۲ درصد گران شده است. از سوي ديگر بررسي وضعيت نرخ اجاره‌بها نيز نشان مي‌دهد كه بازار با رشد روبرو بوده و آن‌طور كه مشخص است برنامه‌ريزي‌ها و سياست‌هاي دولت هم تا كنون نتوانسته دواي درد اين بخش از اقتصاد باشد و مشكلات همچنان با قوت بر جاي خود باقي مانده است.

اين در حالي است كه التهاب بازار مسكن و افزايش روزافزون قيمت‌ها بار ديگر دولت را به فكر اقداماتي براي كنترل بازار انداخته است. اخيرا سخنگوي كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي از تهيه طرحي دو فوريتي براي ساماندهي بازار مسكن خبر داد. سيد البرز حسيني در گفت‌وگو با ايسنا، دراين‌باره گفت: «در خصوص ساماندهي بازار مسكن طرح دو فوريتي آماده شده و يكشنبه بعدي در اولين جلسه كميسيون مورد بحث و بررسي قرار خواهد گرفت.»

موضوع طرح دو فوريتي براي كنترل بازار مسكن در حالي مطرح مي‫شود كه بسياري از كارشناسان معتقدند راهكارها و طرح‌هاي دستوري نمي‌تواند مشكلات در بازار را سامان دهد.

زيان سياست‌هاي دستوري بيشتر از سود است

راهكارهاي دستوري به يك طرح دو فوريتي محدود نمي‌شود و اخيرا رئيس‌جمهور از تعيين سقف براي اجاره‌بها خبر داده است. حسن روحاني، در جلسه ستاد ملي مقابله با كرونا درخصوص افزايش اجاره‌بها گفت: «اجاره‌بهاي مسكن خيلي از مستاجران را تحت فشار قرار داده است. مقرراتي گذاشتيم كه اضافه اجاره‌بها در تهران بيش از ۲۵ درصد، در كلانشهرها بيش از ۲۰ درصد و در ساير شهرها بيش از ۱۵ درصد ممنوع باشد.»

حال با توجه به اين مسائل مهم‌ترين پرسش اين است كه تعيين سقف براي اجاره‌بها، طرح‌هاي دوفوريتي و كنترل‌هاي دستوري تا چه ميزان مي‌تواند بازار را به تعادل برساند؟

مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بازار مسكن تعيين سقف و سياست‌هاي دستوري را راهكاري بيهودي براي تنظيم بازار مسكن دانست و در اين‌باره گفت: هر از چندگاهي سياست‌هايي را براي كنترل بازار مسكن مطرح مي‌كنند. اگر منظور از كنترل، نرخ‌گذاري و سياست‌ دستوري براي كاهش قيمت‌ها باشد، مي‌توان با اطمينان گفت كه در بازار مسكن اينگونه رويكردها كارا و موثر نبوده و زيان آن بيشتر از سودش خواهد بود. ممكن است كه اين سياست‌گذاري‌هاي دستوري در بازارهاي ديگر كمي تاثيرگذار باشد، هرچند كه فعالان اقتصادي در بخش‌هاي مختلف معتقدند حتي در بازارهاي ديگر هم نظارت‌هاي دستوري پاسخگوي مشكلات نخواهد بود و تا كنون نتيجه درخشاني از اين قبيل سياستگذاري‌ها مشاهده نشده اشت، اما قطعا در بازار مسكن نتيجه‌اي به همراه نخواهد داشت. بخش مسكن بازاري رقابتي بوده، عرضه‌كنندگان و متقاضيان متعددي دارد، بازار ناهمگني است كه به دليل ماهيت عرضه‌كنندگان، متقاضيان و ماهيت كالايي كه معامله مي‌شود قابليت قيمت‌گذاري ندارد، بنابراين بايد بدانيم كه دستور در اين بازار بي‌معنا خواهد بود.

وي با اشاره به طرح دو فوريت براي ساماندهي بازار مسكن كه اخيرا مطرح شده است، ادامه داد: اخيرا صحبت از طرح دو فوريت براي ساماندهي بازار مسكن به ميان آمده است، اين عنوان نشان مي‌دهد كه اين نگاه، نگاه درستي به مسائل و مشكلات بازار نيست. مسئله مسكن را نمي‌‌توان با فوريت بررسي كرد، چه برسد با دوفوريت. مباحث درخصوص مسكن مسئله امروز و ديروز نبوده و ما ساليان سال است با آن روبرو هستيم. از لحظه‌اي كه تصميم گرفته مي‌شود ملكي در بازار عرضه شود تا روزي كه به عرضه برسيم چند سال طول مي‌كشد پس چگونه مي‌توان با سياستگذاري‌هايي در قالب فوريت جوابگوي مشكلات باشيم؟ مسائلي كه بخواهد در قالب فوريت ريتم بازار را تغيير دهد قطعا در بلندمدت ايجاد بحران و مشكل خواهد كرد. چراكه با اينگونه سياست‌ها تعادل بازار دست‌كاري خواهد شد و با مداخلات نسنجيده وضعيت را از ايني كه هست بدتر مي‌كند. حتي اگر در كوتاه‌مدت نتيجه مطلوب سياست‌گذار را به همراه‌داشته باشد، كه من معتقدم نخواهد داشت اما در ميان‌مدت و بلندمدت سياست‌ها دستوري وضعيت را از شرايط فعلي بدتر خواهد كرد. مداخله‌ها مي‌تواند به عرضه صدمات جدي وارد كند، ريسك عرضه را بالا مي‌برد، سرمايه‌گذاري در اين بخش را كاهش مي-دهد و از طرف ديگر تقاضا را به شكل كاذب بيش از نقطه تعادلي نگه مي‌دارد.

راهكارهاي بلندمدت مي‌تواند بازار را به تعادل برساند

وي در ادامه به سياست‌هايي براي سامان دادن بازار مسكن اشاره كرد: ايجاد آرامش در بازار مسكن از جمله مسائلي است كه اين ‌روزها بسيار مهم بوده و در اين ميان دولت بهترين و مناسب‌ترين كاري كه مي‌تواند انجام دهد اين است كه تورم را كنترل كند، بخش عمده‌اي از افزايش قيمت مسكن به تورم بازمي‌گردد. پس از تورم آن چيزي كه باعث شده است در درازمدت قيمت مسكن مقداري از تورم هم پيشي بگيرد افزايش قيمت زمين است. به عنوان مثال در سال‌هاي نه چندان دور قيمت يك متر زمين در شهر تهران با قيمت يك متر آپارتمان نوساز نزديك به هم بودند اما اكنون اين قيمت به دوبرابر رسيده و دليل آن هم اين است كه ميزان عرضه زمين كافي نيست و اين اتفاق باعث شد تا سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن افزايش پيدا كند. به عبارتي ديگر در برخي از شهرهاي بزرگ بيش از ۷۰ درصد قيمت‌تمام شده مسكن را زمين تشكيل مي‌دهد، اين در حالي است كه اگر سهم عوارض دولتي را در كنار زمين قرار دهيم حدود ۸۰ درصد قيمت‌ تمام‌شده مسكن را در بر مي‌گيرد. ما بايد سياست‌هايي را در پيش بگيريم كه سهم زمين و عوارض را در قيمت تمام‌شده مسكن كاهش دهيم، هرچند كه كاهش سهم زمين در كلانشهرها كار ساده‌اي نيست، چراكه امروزه ديگر زمين قابل عرضه وجود ندارد.

سلطان‌محمدي گفت: علت اينكه در چند دهه گذشته بحران در بازار مسكن به اين شدت ديده نمي‌شد اين بود كه بعد از انقلاب دولت هرچه زمين داير و باير وجود داشت بين طبقات پايين اجتماع تقسيم كردند و نتيجه اين شد كه شهر تهران از ۱۸۰ كيليومتر مربع به حدود ۷۳۰ كيلومتر مربع افزايش پيدا كرد و به لحاظ جغرافيايي بخش‌هاي زيادي به شهر ملحق شد. پس از آن كه زمين‌ها به اتمام رسيد شهر را در ارتفاع گسترش دادند و ما شاهد افزايش طبقات در ساختمان‌ها شديم، اين كار مدت زماني به مشكلات، تخفيف داد. اما اكنون زميني براي عرضه باقي نمانده و در اين شرايط راه مناسب اين است كه زيرساخت‌هاي شهرهاي اطراف تهران را مهيا كنند تا بخشي از تقاضا را پوشش دهد. يكي ديگر از سياست‌هاي مناسب براي كنترل بازار مسكن اين است كه آمايش ملي به نحوي پيش برود كه جمعيت‌پذيري در مناطقي انجام شود كه داراي ظرفيت است. متاسفانه اكنون نمي‌توانيم راهكاري را كه بتواند در كوتاه‌مدت شرايط را مديريت متصور شويم و كنترل بازار نياز به زمان كافي دارد.

گزارش اشکال Top