تست کشوری حباب مسکن

بازار خرید مسکن همه استان‌ها برای تشخیص «وجود حباب قیمتی» تست شد. نتایج بررسی‌ها از نسبت قیمت به اجاره مسکن در ۳۱ استان نشان می‌دهد.

اين نسبت براي كل كشور- با احتساب ميانگين قيمت و اجاره‌بهاي كشوري- به سقف متعارف خود رسيده كه به معناي بيشترين فاصله ممكن بين قيمت خريد و اجاره است. نسبت مورد بررسي در ۷ استان در برگيرنده كلان‌شهرها، از سقف هميشگي عبور كرده كه بيانگر وجود حباب در قيمت است.

حباب‌سنج كشوري مسكن از قرار گرفتن ۷ استان كشور در نزديك‌ترين فاصله زماني براي رسيدن به عصر «ثبات قيمت» خبر مي‌دهد.بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد»درباره آخرين داده‌هاي آماري مربوط به تحولات بازار قيمت و اجاره واحدهاي مسكوني در ۳۱ استان كشور نشان مي‌دهد در شرايط فعلي شكاف بين ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني و متوسط اجاره‌بهاي يك مترمربع مسكن اجاره‌اي بدون احتساب پول پيش براي يك بازه زماني يكساله(كه در اصطلاح به آن نسبت p به r) گفته مي‌شود در ۷ استان از مجموع ۳۱استان كشور به بي‌سابقه‌ترين حد خود تاكنون رسيده است. اين موضوع منجر شده است اين ۷ استان در راس فهرست نزديك‌ترين استان‌ها به فاز ثبات قيمتي در سال آينده قرار بگيرند.

به‌طور كلي نوعي نسبت وفاصله متعارف همواره در شرايط عادي و معمولي بازار مسكن بين قيمت مسكن و سطح اجاره‌بها وجود دارد كه از آن با عنوان نسبت P به R‌ ياد مي‌شود.اين نسبت در واقع نسبت و فاصله متعارف بين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني و ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني اجاره‌اي بدون محاسبه مبلغ وديعه(پول پيش) براي يك بازه زماني يكساله را نشان مي‌دهد.به‌طور معمول و در شكل متعارف، اين نسبت در بازار مسكن شهر تهران و ساير شهرها و استان‌هاي كشور معمولا عددي بين ۱۵ تا ۲۴ الي ۲۵ است.يعني زماني كه بازار مسكن در شرايط ثبات نسبي قيمت قرار مي‌گيرد، نسبت قيمت به اجاره مسكن معمولا در پايين‌ترين سطح متعارف يعني حول و حوش عدد ۱۵ قرار مي‌گيرد اما زماني كه بازار دچار جهش قيمتي مي‌شود و سطح قيمت با شيب تند افزايش پيدا مي‌كند اين نسبت به سقف، نزديك شده و معمولا به عدد ۲۴ تا ۲۵ مي‌رسد.

علت اين موضوع حساسيت بيشتر بازار اجاره و متقاضيان اين بازار به تحولات قيمتي است.به همين دليل دامنه نوسانات افزايشي اجاره‌بها معمولا مانند قيمت مسكن دچار شوك افزايشي نمي‌شود و روند افزايشي اجاره‌بها همواره تدريجي و با سرعتي به مراتب كمتر از سرعت جهش قيمت واحدهاي مسكوني در بازه‌هاي زماني مختلف است.همين موضوع يعني سرعت كندتر نوسانات افزايشي اجاره‌بها در مقايسه با نوسانات افزايشي قيمت مسكن باعث مي‌شود در زمان جهش قيمت مسكن نسبت P به R‌ يعني نسبت قيمت به اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني افزايش پيدا كند.

اگر چه بازه عددي ۱۵ تا ۲۵ به‌عنوان نسبت متعارف قيمت واجاره‌بهاي مسكن شناخته مي‌شود اما عدد حاصل از اين نسبت در دوره‌هايي از جهش قيمت مسكن كه اثر متغيرهاي بيروني و حتي متغيرهاي دروني به شكل‌كم‌سابقه يا بي‌سابقه بر سطح قيمت مسكن اعمال مي‌شود، از سقف متعارف-عدد ۲۵-نيز فراتر مي‌رود.اين موضوع در دوره اخير جهش قيمت مسكن تجربه شد. براساس داده‌هاي رسمي مركز آمار ايران مربوط به تحولات بازار مسكن ۳۱ استان كشور در پاييز امسال، عدد حاصل از نسبت قيمت به اجاره‌بهاي مسكن در دوره زماني پاييز ۹۸ به پاييز ۹۷، به شكل بي‌سابقه‌اي از سقف متعارف بالاتر رفته است.

اين موضوع هم در بازار مسكن تهران و هم در بازار كشوري مسكن قابل مشاهده است.بازار معاملات مسكن شهر تهران در نيمه اول سال جاري بعد از جهش قيمت مسكن با شكاف كم سابقه بين قيمت و اجاره‌بها روبه‌رو شد.يعني عدد حاصل از نسبت قيمت به اجاره‌بهاي مسكن در اين بازه زماني تحت تاثير جهش شديد قيمت مسكن از عدد ۲۵ نيز فراتر رفت.در پاييز به علت كاهش قيمت مسكن در شهر تهران اين نسبت به عقب برگشت و در مرز سقف متعارف نسبت قيمت به اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در پايتخت قرار گرفت.اين نسبت در پاييز امسال براي شهر تهران معادل ۵/ ۲۴ برآورد مي‌شود.اما آمارهايي كه از آخرين وضعيت مربوط به سطح قيمت واجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در زمستان امسال در دسترس است نشان مي‌دهد اين نسبت هم‌اكنون از عدد ۲۷ نيز فراتر رفته است كه عددي كم سابقه است.اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون شكاف بين ميانگين قيمت مسكن و متوسط سطح اجاره‌بها در شهر تهران بسيار عميق شده وافزايش يافته است.

اين موضوع در چند استان ديگر كشور نيز رصد مي‌شود.همين موضوع باعث مي‌شود اين استان‌ها در راس فهرست انتظار براي رسيدن به عصر ثبات قيمت مسكن در سال آينده قرار بگيرند.از آنجا كه نسبت قيمت به اجاره‌بهاي مسكن يا همان نسبت P به R به نوعي حباب‌سنج قيمت مسكن نيز محسوب شده وبراي تست حباب قيمت مسكن كاربرد دارد از آن در تحليل و بررسي‌هاي مربوط به شرايط قيمتي پيش‌روي بازار مسكن استفاده مي‌شود.

هر چقدر شكاف بين قيمت واجاره بهاي مسكن بيشتر باشد نشان دهنده آن است كه بازار به لحاظ قيمتي در حال نزديك شدن به ايستگاه پاياني افزايش قيمت است.به عبارت ديگر شكاف غيرمتعارف بين قيمت واجاره‌بهاي مسكن به اين معني است كه ظرفيت بازار مسكن از بابت رشد قيمت‌ها تكميل شده و انتظار حداقلي آن است كه به زودي بازار به لحاظ قيمتي به ثبات برسد تا با رشد تدريجي و متعارف اجاره‌بها در طول زمان نسبت متعارف بين P به R‌ احيا شود.

همچنين در خوشبينانه‌ترين حالت اين انتظار وجود دارد كه در مسير احياي نسبت متعارف بين ميانگين قيمت ومتوسط اجاره‌بهاي مسكن،نرخ رشد قيمت مسكن كاهش يابد يا قيمت اسمي نيز روند كاهشي در پيش بگيرد.در واقع زماني كه عدد حاصل از محاسبه نسبت ميانگين قيمت ومتوسط اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني از سقف متعارف بالاتر مي‌رود اين پيام به بازار مسكن مخابره مي‌شود كه قيمت مسكن داراي حباب است يا به‌عبارت ديگر بازار مسكن در شرايط حباب قيمتي قرار دارد.

مطابق با داده‌هاي رسمي مربوط به تحولات قيمت و اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني شهر تهران همه شواهد نشان مي‌دهد فاصله قيمت و اجاره‌بهاي مسكن يا شكاف بين P به R‌ به شكل بي‌سابقه‌اي افزايش يافته است كه براي رسيدن به شرايط متعارف و معمول يا بايد سرعت رشد قيمت مسكن به ميزان قابل توجه كاهش يابد يا قيمت مسكن كاهش يابد كه عدد حاصل از نسبت ميانگين قيمت به متوسط اجاره‌بهاي مسكن به دامنه متعارف بازگردد.

اما وضعيت ۳۱ استان كشور به لحاظ نسبت بين ميانگين قيمت مسكن و متوسط اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني نيز از قرار گرفتن عدد حاصل از اين نسبت در سقف دامنه متعارف حكايت دارد. تست حباب‌سنج براي بازار كشوري مسكن نشان مي‌دهد نسبت P به R‌ در ۳۱ استان كشور در پاييز امسال برابر با عدد ۲/ ۲۴ بوده است. به اين معنا كه اگر بخواهيم وضعيت كشوري بازار مسكن براساس ميانگين قيمت و متوسط اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني را مورد بررسي قرار دهيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه اگر چه عدد حاصل از اين نسبت يعني عدد ۲/ ۲۴ در داخل دامنه متعارف قيمتي قرار گرفته است و بازار مسكن كشوري به لحاظ سطح قيمت‌ها حباب ندارد اما قيمت مسكن در ۳۱ استان كشور نيز به ايستگاه پاياني رشد رسيده است.

يعني قرار گرفتن عدد حاصل از نسبت P به R‌ در سقف دامنه متعارف اين پيام را به بازار كشوري مسكن مخابره مي‌كند كه بازار كشوري مسكن به‌طور ميانگين به لحاظ سطح قيمت مسكن ظرفيت و گنجايشي از بابت افزايش محسوس قيمت‌ها در سال آينده ندارد. چرا كه هم‌اكنون شكاف بين قيمت واجاره‌بهاي مسكن در سقف دامنه متعارف قرار گرفته است.بنابراين براي بازار كشوري مسكن به لحاظ تحولات قيمتي اين انتظار وجود دارد كه در سال ۹۹ سرعت رشد قيمت واحدهاي مسكوني به‌طور محسوسي كاهش يابد؛ شيب رشد قيمت كم شود و حتي در مراحل بعدي اين انتظار وجود دارد كه در مسير احياي نسبت متعادل قيمت و اجاره‌بهاي مسكن در كشور، ميانگين قيمت واقعي و اسمي نيز كاهش يابد.

هم‌اكنون و براساس داده‌هاي مركز آمار ايران مربوط به بازه زماني سه ماه سوم سال جاري، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور ۴ ميليون و۱۸۶ هزار تومان است.

اين در حالي است كه ميانگين اجاره‌بهاي ماهانه هر مترمربع واحد مسكوني بدون دريافت پول پيش نيز در كشور ۱۴ هزار و ۴۰۰ تومان گزارش شده است.رصد تحولات بازار كشوري مسكن نشان مي‌دهد در هفت استان، عدد حاصل از نسبت ميانگين قيمت مسكن و متوسط سطح اجاره‌بها بالاتر از دامنه متعارف قرار گرفته است. از آنجا كه اين عدد به نوعي حباب سنج بازار مسكن محسوب مي‌شود اين ۷ استان هم‌اكنون در راس فهرستي قرار دارند كه انتظار مي‌رود قيمت مسكن در آنها در سال بعد زودتر از ساير استان‌ها به عصر ثبات قيمتي وارد شود. چرا كه در اين استان‌ها ديگر هيچ ظرفيتي از بابت رشد محسوس قيمت‌ها وجود ندارد و قيمت به ايستگاه پاياني رسيده است.

در راس اين استان‌ها، استان اصفهان واقع شده است. عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در اين استان براساس داده‌هاي رسمي هم‌اكنون ۳۴ است كه در فاصله قابل‌توجهي با سقف دامنه متعارف نسبت ميانگين قيمت به متوسط اجاره‌بهاي مسكن قرار دارد. بعد از استان اصفهان، استان‌هاي تهران، مركزي، قم، فارس، آذربايجان‌شرقي و اردبيل قرار دارند كه در اين استان‌ها نيز شكاف بين ميانگين قيمت مسكن واجاره‌بها به شكل كم‌سابقه‌اي افزايش يافته است. انتظار مي‌رود در سال بعد اين استان‌ها زودتر از ساير استان‌ها وارد فاز ثبات قيمتي شوند.

زماني كه نرخ رشد اجاره‌بها با نرخ رشد قيمت مسكن در اين هفت استان مورد بررسي قرار مي‌گيرد مشخص مي‌شود كه ميزان رشد اجاره‌بهاي مسكن در اين استان‌ها در پاييز امسال در مقايسه با پاييز سال گذشته (تورم نقطه‌اي اجاره‌بها) كمتر از نصف نرخ رشد قيمت مسكن در همين بازه زماني بوده است. ميانگين قيمت مسكن در پاييز سال جاري در مقايسه با پاييز سال گذشته در اين هفت استان به‌طور متوسط بيش از ۸۰ درصد افزايش يافته است، اين در حالي است كه اجاره‌بهاي مسكن در اين بازه زماني به‌طور متوسط حدود ۳۰ درصد در اين استان‌ها رشد كرده است.

با اين حال فاصله بين قيمت واجاره‌بهاي مسكن در هشت استان كشور حول و حوش عدد ۱۵ قرار دارد. اين موضوع نشان مي‌دهد نسبت بين قيمت واجاره‌بهاي مسكن در اين استان‌ها در ابتداي دامنه متعارف قرار گرفته است. استان‌هاي بوشهر، خراسان جنوبي، خوزستان، سيستان‌و‌بلوچستان، قزوين، كرمان، گلستان و لرستان استان‌هايي هستند كه عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در آنها حول و حوش عدد ۱۵ (كف فاصله متعارف قيمت واجاره‌بها) قرار دارد.اين موضوع نشان مي‌دهد بازار مسكن در اين استان‌ها به هيچ وجه حباب قيمتي ندارد و فاصله بين ميانگين قيمت و متوسط سطح اجاره‌بها در آنها نه تنها در دامنه متعارف قرار گرفته بلكه در پايين‌ترين نسبت واقع دراين دامنه نيز قرار دارد.

هر چند اين موضوع اصلا به اين معنا نيست كه در سال آينده اين استان‌ها با افزايش محسوس قيمت مواجه خواهند شد. در واقع انتظاري از بابت رشد محسوس قيمت‌ مسكن در اين استان‌ها وجود ندارد و انتظار مي‌رود اين استان‌ها نيز دست‌كم با فاصله زماني اندك نسبت به هفت استاني كه در راس فهرست مورد انتظار براي رسيدن به ثبات قيمت مسكن قرار دارند، وارد فاز ثبات قيمتي شوند. بنابراين انتظاري از بابت رشد قيمت مسكن در اين هشت استان با شيب تند متصور نيست و پيش‌بيني نمي‌شود.

قرار گرفتن نسبت P به R مسكن در اين استان‌ها در ابتداي دامنه متعارف، نشان‌دهنده تناسب معنادار بين ميزان رشد قيمت مسكن و رشد اجاره‌بها در اين استان‌ها است.به اين معنا كه اين نسبت نشان مي‌دهد قيمت مسكن و اجاره‌بها در اين استان‌ها به‌صورت نسبي به‌طور متناسب با يكديگر رشد كرده‌اند. بررسي تحولات سالانه قيمت و اجاره‌بهاي مسكن در اين استان‌ها نشان مي‌دهد در اين ۸ استان در حالي‌كه در فاصله پاييز سال گذشته تا پاييز سال جاري ميانگين قيمت مسكن با افزايش ۷۰ درصدي همراه شده است نرخ رشد نقطه‌اي اجاره‌بهاي مسكن در همين بازه زماني(پاييز ۹۸ به پاييز ۹۷) نيز معادل ۳۵ درصد بوده است.در اين ميان ۸ استان ديگر كشور نيز در ميانه دامنه متعارف نسبت P به R مسكن قرار گرفته‌اند. نسبت P به R مسكن در اين استان‌ها شامل استان‌هاي خراسان رضوي، يزد، ايلام، زنجان، سمنان، كردستان، گيلان و مازندران نيز عددي بين ۲۰ تا ۲۱ است. اين موضوع نشان مي‌دهد در اين استان‌ها فاصله بين ميانگين قيمت مسكن با متوسط اجاره‌بها در يك دامنه متعارف قرار دارد.

حباب‌سنجي بازار كشوري مسكن با استفاده از محاسبه عدد حاصل از نسبت P به R مسكن نشان مي‌دهد دست‌كم ۷ استان كشور(اصفهان، تهران، مركزي، قم، فارس، آذربايجان‌شرقي و اردبيل) به عصر ثبات قيمتي نزديك شده‌اند و انتظار مي‌رود در سال آينده وارد اين عصر شوند. البته اين موضوع به اين معنا نيست كه رسيدن به دوره ثبات قيمتي براي ساير استان‌هاي كشور پيش‌بيني نمي‌شود. بلكه پيش‌بيني‌ها حاكي از وجود اين انتظار است كه در سال آينده ابتدا تهران و ۶ استان ديگر گفته شده كه اتفاقا عمده مراكز اين استان‌ها در رديف كلان‌شهرهاي كشور قرار دارند وارد فاز ثبات قيمتي شده و سپس ساير استان‌ها به اين دوره ورود كنند. انتظار غالب براي تحولات قيمتي مسكن در اين استان‌ها آن است كه رشد قيمت مسكن در اين استان‌ها كمتر از ميزان رشد قيمت مسكن در سال ۹۸ باشد. در سناريوهاي خوش‌بينانه نيز انتظار مي‌رود روند رشد قيمت واقعي مسكن در اين استان‌ها متوقف شود، قيمت مسكن وارد فاز ثبات شود يا حتي در برخي از استان‌ها كاهش قيمت اسمي نيز اتفاق بيفتد.با اين حال گزينه غالب،كاهش قيمت واقعي مسكن در اين استان‌ها به معناي رشد قيمت مسكن كمتر از تورم عمومي است.اطلاعات منتشر شده از سوي مركز آمار ايران نشان مي‌دهد پاييز امسال ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در كشور در مقايسه با پاييز سال گذشته ۳۲ درصد افزايش يافته است.

در اين ميان بيشترين ميزان افزايش ميانگين اجاره‌بهاي مسكن مربوط به سه استان چهارمحال و بختياري، قم وكرمانشاه بوده است. در اين استان‌ها ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در بازه زماني يكساله منتهي به پايان پاييز سال جاري به ترتيب ۳/ ۴۳ درصد، ۵/ ۴۰درصد و ۵/ ۳۸ درصد افزايش يافت.در استان تهران نيز ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع مسكن در پاييز امسال در مقايسه با پاييز سال ۹۷ معادل ۶/ ۳۰ درصد افزايش يافت.اين ميزان افزايش كمتر از ميانگين افزايش اجاره‌بهاي مسكن در استان‌هاي كشور در بازه زماني ياد شده است. نكته قابل توجه آن است كه اين ميزان رشد اجاره‌بهاي مسكن كمترين ميزان نرخ رشد اجاره‌بها درميان ۳۱ استان كشور بوده است. در واقع كمترين ميزان نرخ رشد اجاره‌بها در ۳۱ استان كشور در پاييز امسال در مقايسه با پاييز سال گذشته مربوط به استان تهران بوده است.

بعد از استان تهران كمترين ميزان نرخ رشد اجاره‌بها در بازه زماني اعلام شده مربوط به استان‌هاي فارس و قزوين بوده است.در هر كدام از اين دو استان ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز ۹۸ در مقايسه با پاييز ۹۷ معادل ۳۱ درصد رشد كرده است.

اطلاعات منتشر شده نشان مي‌دهد در پاييز امسال متوسط مساحت واحدهاي مسكوني عرضه شده به بازار اجاره مسكن كشور برابر با ۹۶ مترمربع بوده است؛ اين ميزان در استان تهران برابر با ۸۰ مترمربع گزارش شده است.همچنين ميانگين عمر واحدهاي مسكوني عرضه شده به بازار اجاره مسكن پاييز ۹۸ در كشور ۱۲ سال بوده است كه اين ميزان نيز در بازار اجاره مسكن استان تهران برابر با همين عدد يعني عمربناي ۱۲ ساله گزارش شده است. در پاييز امسال همچنين مجموعا ۵۷ هزار و۱۰ فقره معامله اجاره مسكن در كل كشور به ثبت رسيده است. هر چند تعداد كل قراردادهاي كشوري اجاره مسكن به‌طور قطع از اين ميزان بيشتر است و از آنجا كه بخشي از قراردادهاي اجاره در سامانه‌ رهگيري مسكن ثبت نمي‌شود يا قرارداد به‌صورت دستي و غيررسمي بين موجر و مستاجر تمديد مي‌شود همه معاملات اجاره مسكن، در اين آمار لحاظ نشده است.

گزارش اشکال Top