بازار مسکن در سال ۹۸ کوچکتر شد

با وجود افزایش بیش از ۶۳ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ و رشد معاملات در سه ماه پایانی سال، این بازار در حالت کلی ۳۵ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ کوچکتر شد.

بازار مسكن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ در حالت كلي حال و روز خوبي نداشت؛ هر چند از آذرماه به بعد شاهد رشد بيش از ۱۰۰ درصدي معاملات نسبت به ماه هاي قبل بود.

 اولين نشانه هاي ورود بازار مسكن پايتخت به دوره ركود از خرداد ماه سال جاري نمايان شد. با اين حال افزايش اسمي قيمت شرايطي را به وجود آورده بود كه متقاضيان با گمان پيش بيني رشد قيمت ها تا تيرماه در بازار حضور داشتند. تا اين كه از مرداد بازار وارد ركود شد و تا ۴ ماه بعد از آن روند نزولي قيمت را طي كرد. بازار در شهريور ماه با ۲۸۰۰ فقره معامله به ركود تاريخي رسيد كه گفته مي شود از سال ۱۳۶۶ تاكنون بي سابقه بوده است. در همان ماه قيمت ها ۲.۸ درصد نسبت به ماه قبل كاهش پيدا كرد و اين روند تا آبان ماه ادامه داشت.

اما از آذرماه همزمان با تغيير قيمت بنزين و رشد بازار ارز شاهد جهش ۱۳۵ درصدي معاملات نسبت به آبان ماه و رشد ۸.۵ درصدي ماهيانه قيمت مسكن در تهران بوديم‌ كه اين روند البته با سرعت كمتري تا بهمن ماه ادامه يافت تا اينكه قيمت مسكن در تهران براي اولين بار وارد كانال ۱۴ ميليون توماني شد و به ميانگين ۱۴ ميليون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيد.

اين رشد در شرايطي اتفاق افتاد كه از مرداد ماه به بعد همزمان با افت شديد معاملات اميدها براي ثبات قيمت مسكن افزايش پيدا كرده بود. تنها علت جهش معاملات از آذرماه افزايش خريد و فروش هاي سفته بازانه به منظور حفظ ارزش پول بود. گفته مي شود حدود ۷۷ درصد معاملات در بازار مسكن ايران را خريد و فروش هاي سفته بازانه شامل مي شود.

بررسي تحولات بازار مسكن شهر تهران در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ نشان مي دهد تعداد معاملات در اين مدت به حدود ۷۳.۴ هزار واحد مسكوني رسيده كه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل ۳۵.۶ درصد كاهش نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي ملكي در شهر تهران ۱۳ ميليون و ۲۰ هزار تومان بوده كه نسبت به دوره مشابه سال قبل ۶۳.۵ درصد افزايش نشان داد. با اين حال رشد نقطه به نقطه قيمت در بهمن ماه ۴۴ درصد بود كه نشان مي دهد از نيمه دوم سال ۱۳۹۸ به ثبات نسبي رسيده است.

نكته قابل توجه اينكه نرخ رشد قيمت در نيمه جنوبي شهر تهران در سال ۱۳۹۸ بيشتر از نيمه شمالي بود و به نوعي مي‌توان گفت بازار در نيمه جنوبي تهران خود را با شمال شهر بالانس كرد. هرچند از آبان ماه به بعد نشانه‌هاي ثبات نسبي در جنوب شهر نيز مشاهده شد.

كارشناسان با توجه به تكميل ظرفيت بازار مسكن، سودي از نظر اقتصادي براي آن متصور نبوده و نيستند. كاهش رغبت سازندگان براي تعريف پروژه هاي جديد با توجه به پايين بودن توان طرف تقاضا و همچنين رشد قيمت مصالح ساختماني و آهن آلات گواهي بر از دست رفتن ظرفيت بازار مسكن است.

اما از سويي ديگر به دليل نااطميناني و عدم قطعيت در شرايط كلي اقتصاد و با لحاظ اين موضوع كه نمي توان پيش بيني قطعي از وضعيت آينده بازار مسكن در سال ۱۳۹۹ ارائه داد سه سناريو را براي اين بازار مد نظر قرار مي‌دهند.

در حالت اول ثبات قيمتي را براي بازار مسكن شهر تهران مي توان متصور بود كه احتمال آن بيش از دو سناريوي ديگر است. با توجه به پيش بيني تورم حدود ۲۰ درصد در سطح اقتصاد كلان، ثبات قيمتي بازار مسكن به معناي كاهش واقعي قيمت است.

در فرضيه دوم رشد پايين تر از نرخ تورم عمومي را براي بازار مسكن مي توان تصور كرد كه اين سناريو نيز به معناي كاهش قيمت واقعي مسكن خواهد بود.

اما گمان زني سوم كه احتمال آن بعيد به نظر مي رسد جهش قيمت ها در بازار مسكن شهر تهران است كه در صورت وقوع آن بايد منتظر تحولاتي از جمله عميق تر شدن ركود فعلي، طولاني تر شدن ركود محتوم آينده، پرتاب متقاضيان مصرفي به شهرهاي اطراف و رشد قيمت در شهرهاي اقماري باشيم.

گزارش اشکال Top