پیش‌بینی کاهش قیمت واقعی مسکن در سال ۹۹

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در سال آینده با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت‌های فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت.

كرونا اين روزها بازارهاي كشور را به ركود برده است؛ اما به نظر مي‌رسد برخي از دلالان و واسطه‌گران با ترفندهاي مختلف، سعي در كشاندن خريداران از خانه‌هاي خود به بيرون با ترفند «بعد از عيد همه چيز گران مي‌شود» دارند. بازار مسكن، نمونه روشني است كه گذر از هر بنگاهي، اين موضوع را به طور كامل به رخ مي‌كشد.

با اين وجود، گزارش‌هاي ميداني خبرنگار ما حاكي از يخ زدن خريد و فروش و كم‌رغبتي خريداران براي بازديد خانه‌ها به دليل كرونا دارد. در سوي مقابل، فروشنده‌ها نيز اغلب از ترس كرونا، كسي را به خانه راه نمي‌دهند. به گفته فعالان بازار مسكن، بخش زيادي از شهروندان كه به‌صورت خودخواسته و براي جلوگيري از ابتلا به اين ويروس خود را قرنطينه كرده و فقط براي رفع نيازهاي ضروري از خانه خارج مي‌شوند، به‌طور موقت تا پايان يافتن اين شرايط و بازگشت به وضعيت عادي به لحاظ سلامتي تصميم گرفته‌اند تقاضاي خريد يا فروش مسكن خود را به تعويق بيندازند. شايد همين موضوع باعث شده كه برخلاف روال هر ساله بازار معاملات مسكن، حجم خريد و فروش مسكن در هفته‌هاي پاياني سال با كاهش مواجه شود.

اين در شرايطي است كه بررسي آمار رسمي قيمت مسكن تهران مربوط به بهمن‌ماه امسال نشان مي‌دهد كه در برخي مناطق ۲۲گانه تعداد معاملات و قيمت‌ها به واسطه سفته‌بازي و تقاضاي سرمايه‌اي افزايش يافته است؛ به طوري كه در اين بازه زماني قيمت يك مترمربع آپارتمان به ۱۴ ميليون و ۴۰۵ هزار تومان افزايش يافت كه در مقايسه با دي‌ماه گذشته حدود ۳.۷ درصد رشد را نشان مي‌دهد.

از سوي ديگر، تعداد قراردادهاي ثبت‌ شده در سامانه املاك و مستغلات در دومين ماه زمستان صعودي بود و از ۹ هزار و ۶۶۴ فقره در دي‌ماه به ۱۲ هزار و ۱۴ فقره در بهمن ۹۸ افزايش يافته است. همچنين ارزش معاملات انجام شده در ۳۰ روز بهمن به مرز ۱۶ هزار ميليارد تومان نزديك شد كه حدود ۳ هزار ميليارد تومان از رقم معاملات ارديبهشت ماه امسال بيشتر است.

بررسي روند قيمت مسكن در مناطق ۲۲گانه حكايت از آن دارد در مناطقي كه افزايش قيمت اتفاق افتاده، آمار معاملات نيز بالاتر بوده است. به‌عنوان مثال در منطقه ۲ متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني طي بهمن ۹۸ بالغ بر ۲۱ ميليون و ۵۵۵ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه پيش از آن بيش از ۶.۲ درصد افزايش يافته است. در اين منطقه يك‌هزار و ۱۸۸ فقره قرارداد طي بهمن ماه ثبت شد كه در مقايسه با ديماه امسال ۲۶.۷ درصد رشد داشته است.

قيمت خانه در مناطق مختلف تهران

بنا به اين گزارش، در حال حاضر در بازار مسكن، براي خريد خانه‌اي ۶۹ متري با عمر ۱۵ سال ساخت در شرق تهران، در خيابان تهران‌نو، شورا بايد متري ۱۲ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان هزينه كرد. در غرب تهران، منطقه ستاري، پيامبر مركزي نيز براي يك خانه ۶۶ متري با عمر ۵ سال ساخت، هر متر ۱۸ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان قيمت دارد.

در شمال تهران، منطقه قيطريه، چيذر براي يك خانه ۷۵ متري با عمر ۲۵ سال ساخت بايد هر مترمربع ۲۴ ميليون تومان هزينه كرد. همچنين در خيابان انقلاب، گرامي يك خانه ۷۴ متري با عمر ۲۰ سال ساخت، متري ۱۱ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان براي فروش گذاشته شده است.

ترفند تازه مشاوران املاك براي ترغيب خريداران مسكن

در حال حاضر برخي از مشاوران املاك عنوان مي‌كنند حجم مراجعات به بنگاه‌ها در روزهاي گذشته تقريبا به صفر نزديك شده و به حالت نيمه‌خالي در آمده است. در اين ميان، گروهي از فعالان بازار مسكن پيش‌بيني مي‌كنند حجم جست‌وجو و مراجعه به بنگاه‌ها در بازار مسكن تا پايان سال همچنان در همين وضعيت باقي بماند.

با اين وجود، نكته‌اي كه در گزارش ميداني خبرنگار خبرآنلاين بسيار خودنمايي مي‌كرد، اين بود كه بسياري از فروشندگان حاضر نيستند حتي در شرايط فعلي كه بازار مسكن تحت تاثير كرونا با افت مواجه شده و معاملات تقريبا قفل شده است، نرخ‌هاي پيشنهادي را پايين بياورند. آنها به اميد اين‌كه در سال آينده خانه‌هاي خود را با قيمت بالاتر خواهند فروخت، براي فروش ملك دست نگه داشته‌اند.

شايد همين موضوع باعث شده كه برخلاف بازار خودرو كه شيوع بيماري كرونا، كاهش قيمت‌ها را به‌دنبال داشت، اما در بازار مسكن كاهش قيمتي رخ نداده است؛ اگرچه برخلاف بهمن‌ماه گذشته افزايش قيمتي نيز اتفاق نيفتاده است.

با اين وجود، مشاوران املاك براي ترغيب خريداران به خريد خانه و كشاندن خريداران مسكن از قرطنيه به بيرون، با ترفندي كه «بعد از عيد گران مي‌شود»، قصد تغيير شرايط بازار مسكن را دارند.

پيش‌بيني بازار مسكن سال ۹۹

در اين شرايط، مشاوران املاك پيش‌بيني ادمه ركود در بازار مسكن در سال آينده را دارند. حسام عقبايي، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك درخصوص پيش‌بيني وضعيت قيمت مسكن در سال ۹۹ مي‌گويد: بازار مسكن در فروردين ماه سال آينده به دليل تعطيلي بازارها ثبات خواهد داشت، اما در ارديبهشت ماه قيمت‌ها خود را پيدا خواهد كرد و در خردادماه قيمت مسكن به نوعي خود را به خوبي نشان خواهد داد.

به اعتقاد وي، آنچه كه مشخص است، اين‌كه افزايش قيمت مسكن در سال ۹۹ در حد زير خط تورم خواهد بود و اين به معناي اين است كه اگر خط تورم ۳۰ درصد باشد، قيمت مسكن بسيار پايين‌تر از اين عدد يعني در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد خواهد كرد.

از سوي ديگر، حسين عبده‌تبريزي، اقتصاددان معتقد است در سال آينده با توجه به ناتواني متقاضيان مصرفي در پرداخت قيمت‌هاي فعلي رايج در بازار مسكن، كاهش قيمت واقعي مسكن سرعت خواهد گرفت. به اين معنا كه قيمت اسمي مسكن ثابت مانده و يا بسيار كمتر از نرخ تورم عمومي افزايش خواهد داشت كه در نهايت در ميان‌مدت سبب مي‌شود قيمت واقعي مسكن كاهش پيدا كند.

براساس نظر عبده‌تبريزي، در سال آينده قيمت واقعي مسكن كاهش مي‌يابد، نه قيمت اسمي مسكن.

سلمان خادم‌المله، كارشناس اقتصاد مسكن نيز مي‌گويد: مدت‌هاست قيمت مسكن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدين معنا كه تقاضاي مصرفي به شدت سركوب و بسيار كم شده است.

به باور او، قيمت مسكن در تهران به حدود ۱۴ ميليون  تومان در هر مترمربع رسيده و اگر متوسط درآمد خانوارهاي متوسط را ۴ تا ۵ ميليون تومان در ماه فرض كنيم، ده‌ها سال طول مي‌كشد تا يك خانواده بتواند خانه ميان‌متراژ در يك جاي متوسط تهران خريدار كند.

اين كارشناس اقتصاد مسكن عنوان مي‌كند: وجوهي كه هم‌اكنون به بخش مسكن مي‌آيد، ناشي از سرمايه‌گذاري است. چون با اين وضعيت بدترين كار نگه داشتن پول نقد است. ممكن است بعد از افت بازار سرمايه، ‌بخشي از منابع به بازار مسكن حركت كند، ولي به معناي تقاضاي مصرفي و رشد قيمت نخواهد بود.

به اعتقاد وي، نهايت افزايش قيمت مسكن براي سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومي است.

گزارش اشکال Top