بازی کرونا با بازار مسکن جهان

در شرایطی که شیوع بیماری کرونا بخش‌های قابل توجهی از اقتصاد ایران و جهان را متاثر کرده و به ویژه منجر به رکود در کسب و کارهای خرد شده، بازار مسکن ایران و جهان نیز از ترکش این بیماری در امان نمانده است.

در گزارش ميداني از بازار مسكن تهران كه هفته گذشته منتشر شد، از زبان مشاوران املاك خوانديم كه به‌دليل هراس از سرايت كرونا اغلب فروشندگان پذيراي خريداران براي بازديد از آپارتمان به فروش گذاشته شده نيستند و البته همزمان خريداران نيز تردد كمتر در بازار ملك را در دستور كار خود قرار داده و بنا به توصيه‌هاي بهداشتي در منزل به قرنطينه خودخواسته تن داده‌اند و از همين رو است كه در پي افزايش معاملات طي چند ماه اخير و برخلاف رونق بازار شب عيد، شاهد رونق بازار ملك در نيمه نخست اسفند ماه سال جاري نبوده‌ايم. بازارهاي مسكن در ساير نقاط جهان از جمله چين و ساير كشورهاي آسيايي و همچنين كشورهاي اروپايي نيز چنين سرنوشتي داشته و دارند. در اين ميان، بازار ايالات متحده كمي متفاوت است و به دليل ورود ديرتر ويروس كرونا به اين كشور و همچنين رونق بازار مسكن اين كشور در ژانويه، دست‌كم تا امروز روند متفاوتي را در پيش گرفته است.

گرايش سرمايه‌گذاران خارجي به امريكا

در حالي كه سرمايه‌گذاران به دنبال رهايي از توفان كرونا هستند، به‌نظر مي‌رسد، جايي مناسب‌تر از بازار مسكن امريكا و آپارتمان‌هايي جذاب‌تر از آپارتمان‌هاي اجاره‌اي براي خانوارهاي تك نفره، وجود نداشته باشد.

هر چند اين سرمايه‌گذاران براي بازديد املاك مورد نظر خود به ايالات متحده نمي‌آيند و خريدهاي خود را به صورت آنلاين انجام مي‌دهند.

«روف استاك» يك شركت فين تك مستقر در كاليفرنيا، آپارتمان‌هاي مناسب براي اجاره به خانوارهاي تك نفره را در وبسايت خود فهرست مي‌كند كه اغلب آنان هم اينك داراي مستاجر هستند. اين شركت همچنين خدمات مديريتي نيز ارايه مي‌كند.

از اين‌رو، سرمايه‌گذاران مجبور نيستند، املاك را بازديد كنند. در چند هفته اخير، وبسايت اين شركت شاهد افزايش مراجعات سرمايه‌گذاران آسيايي تا 500 درصد بوده است كه به گفته «گري بيسلي» مديرعامل روف استاك، نتيجه مستقيم شيوع كرونا بوده است.

بيسلي گفت: فكر مي‌كنم مردم به دنبال سرمايه‌گذاري در جايي هستند كه كمترين اثرپذيري- دست‌كم تاكنون- را از كرونا داشته باشد. به نظر من، مردم از دارايي‌هاي فيزيكي مانند ملك كه اساسا با بازار سهام ارتباطي ندارند، هستند.

از همين رو، صرفا شاهد حضور و فعاليت سرمايه‌گذاران آسيايي در مسكن امريكا نيستيم، بلكه مراجعات سرمايه‌گذاران آلماني نيز به وبسايت روف استاك تا 450 درصد، اتريشي‌ها تا 250 درصد و بريتانيايي‌ها تا 100 درصد افزايش يافته است.

 وبسايت منحصر به فرد روف استاك كه براي افراد مشتاق به سرمايه‌گذاري آنلاين طراحي شده است، نشان مي‌دهد كه چظور تكنولوژي مي‌تواند روي الگوهاي سرمايه‌گذاري در مواقع بحران اثر گذار باشد. هم اينك بازار مسكن امريكا در شرايط كمبود شديد آپارتمان براي فروش قرار دارد و اين تقاضاي افزايش يافته رقابت‌ها را افزايش مي‌دهد.

بيسلي گفت كه انتظار دارد، برخي سرمايه‌گذاران هم اينك املاك خود را به بازار عرضه كنند تا از سود اين تقاضاي جديد و قيمت‌هاي بالاتر بهره مند شوند.

در همين حال، برخي گزارش‌هاي ديگر از بازار مسكن ايالات متحده حاكي است، اگر چه در ژانويه سال جاري اين بازار روند بسيار متفاوت و پر رونقي را نسبت به ژانويه در سال‌هاي گذشته (از 1990 به بعد) داشته است، اما كاهش بازدهي در بازار سهام اين كشور و در پي آن احتمال افزايش بيكاري و ساير تبعات اقتصادي شيوع ويروس كرونا براي اقتصاد جهان و امريكا نگراني‌هايي را به دنبال داشته است. در عين حال، برخي كارشناسان بر اين باورند كه دوره عسرت ناشي از ويروس كرونا كوتاه خواهد بود و از همين رو، نگراني درباره بازار قدرتمند مسكن ايالات متحده كم اهميت هستند.

كاهش ارزش هفتگي در هنگ كنگ

در حالي توجه سرمايه‌گذاران آسيايي به بازار مسكن ايالات متحده افزايش يافته كه شيوع ويروس كرونا در حال اثر‌گذاري بر بازار املاك هنگ كنگ است. در هفته منتهي به اول مارس ارزش خانه‌هاي موجود نسبت به هفته قبل، 1.78 درصد كاهش يافت كه بزرگ‌ترين كاهش از مارس 2016 به شمار مي‌رود.

وونگ لونگ سونگ، دستيار مدير بخش تحقيقات «سنتالاين» جمعه گذشته در بيانيه‌اي اعلام كرد: معاملات مربوط به خانه‌هاي غيرنوساز اخيراً با افزايش تمايل خريداران به خريد املاك ارزان قيمت به‌طور قابل توجهي افزايش يافته است كه منجر به افزايش حجم معاملات ملك و افت قيمت‌ها شده است.

به گفته وانگ، بخشي از كاهش قيمت ناشي از تأثير شيوع بيماري كرونا است.

از اواخر ژانويه، هنگامي كه اولين مبتلا به ويروس كرونا در اين شهر شناسايي شد، ارزش خانه 1.48كاهش يافته است. اين شيوع ويروس، بخش عمده‌اي از تجارت مهم و خرده فروشي و جهانگردي هنگ كنگ را تحت تأثير قرار داده است. مساله‌اي كه به مشكلات اقتصادي ناشي از اعتراضات ادامه‌دار ضد دولتي افزوده است.

افزايش3 درصدي قيمت‌ها در بريتانيا

بر اساس گزارش رسانه‌هاي تخصصي بريتانيا در حزوه املاك، قيمت خانه در اين كشور طي ماه فوريه براي چهارمين ماه متوالي افزايش يافته و منجر به استمرار گزارش دهي درباره قدرت يابي دوباره بازار املاك شده است.

متوسط قيمت خانه‌ها از ژانويه تاكنون 0.3 درصد افزايش يافته و به 240.677 پوند (312، 000 دلار) رسيده است. به اين ترتيب، قيمت‌ها از سال گذشته 2.8 درصد افزايش يافته است.

سايه رأي به خروج از اتحاديه اروپا در سال 2016، سال‌ها بر سر بازار ملك خواهد بود، اما اكنون نشانه‌هايي از تقاضاي سركوب شده ديده مي‌شود.

اكثر شاخص‌ها در آغاز سال نوسان شديدي را تجربه كردند، در عين حال، شيوع كرونا و استمرار نااطميناني ناشي از برگزيت چشم‌انداز آينده را با ابهام بيشتري مواجه كرده‌اند.

راسل گاللي، مديرعامل موسسه مطالعات اقتصادي «هاليفاكس»گفت: «سطح پايدار فعاليت خريدار و فروشنده نسبت به سال‌هاي اخير قوي است».

او افزود: در پيش بيني آينده اقتصاد، ريسك‌هاي متعددي را - از جمله تأثير احتمالي ويروس كرونا كه همچنان به اقتصاد فشار وارد مي‌كند- بايد در نظر گرفت.

كرونا رونق ملك را تهديد مي‌كند

در حالي كه تهديد عدم اطمينان برگزيت اكنون كم رنگ شده است، خطر افزايش تعداد موارد مبتلا به ويروس كرونا رشد قيمت خانه‌ها در انگليس را به حاشيه برده است.

به گفته راسل گاللي، «بازار مسكن انگليس همچنان تا اوايل بهار ثابت باقي خواهد ماند.دقيقاً مانند ژانويه، افزايش قيمت‌ها در فوريه نشان‌دهنده بهبود مداوم شاخص‌هاي كليدي بازار است.

شرايط اشتغال مثبت و بازار رهن رقابتي، حمايت از تقاضا تداوم مي‌يابد.

مارك فون گروندر، مديرعامل موسسه بنهام و ريوز اما از رشد فزاينده قيمت‌هاي مسكن در بريتانيا طي فوريه به عنوان نشانه‌اي جديد از سلامت بازار املاك انگلستان ياد كرد.

در همين حال، ناظران هشدار دادند كه خطر شيوع ويروس كرونا در سراسر جهان مي‌تواند به مثابه ضربه تازه‌اي به بازار مسكن انگليس تلقي شود.

مايكل استون، بنيانگذار املاك و مستغلات استون در اين باره گفت: «ابرهاي تاريك نااطميناني ناشي از برگزيت كه باعث افت رشد قيمت و معاملات شد، براي مدتي بر سر بازار احساس مي‌كرديم.

 با اين حال، دقيقاً همانطور كه در نهايت مي‌توانند زمينه‌هاي ايجاد آسمان آبي و رشد قيمت حيرت آور را فراهم كنند، مي‌تواند جبهه توفاني ديگري را به شكل تهديد كرونا ايجاد كنند.

استون هشدار داد كه ساخت و سازهاي جديد در خارج از بريتانيا «كاملاً متوقف شده» و محدوديت‌هاي مسافرتي مانع جذب سرمايه‌گذاران خارجي براي توسعه‌دهندگان شده است.

وي گفت: اگر اين كار براي مدت زمان قابل توجهي ادامه يابد، به احتمال بسيار زياد با كاهش سرمايه‌گذاري خارجي و تأثير منفي بر قيمت خانه مواجه خواهيم شد.

فون گروندر، رييس بنهام و ريوز گفت: آخرين نظرسنجي وي نشان داد 17 درصد از مردم به دليل ويروس كرونا برنامه خريد و فروش خانه را به تعويق انداخته‌اند. اگر اين تعويق با همان سرعت عامل موجده خود گسترش يابد، مي‌توانيم شاهد پايان رشد كنوني بازار باشيم زيرا يك بار ديگر فعاليت بازار متوقف مي‌شود. اما فون گروندر اظهاركرد: «اكثريت قريب به اتفاق» خريداران غافلگير هستند و بودجه هزينه و كاهش نرخ بهره مي‌تواند به تقويت قيمت خانه‌هاي انگليس كمك كند.

او هشدار داد: بدترين چيزي كه مي‌تواند براي بازار ملك پيش بيايد اين است كه در همان چرخه قديمي رونق و شكوفايي قرار بگيرد.

او افزود: در حال حاضر، دو تهديد اصلي در مورد بازار ملك وجود دارد.

يكي اثر ويروس كرونا در صورت تشديد شرايط است و ديگري نتيجه منفي و حتي مبهم مذاكرات تجاري بريتانيا با اتحاديه اروپا است.

 اما آنچه مي‌خواهيم در طول سال 2020 شاهدش باشيم، افزايش معاملات ملك، افزايش نقدشوندگي و رشد مداوم و پايدار قيمت است.

كرونا چگونه اثر مي‌گذارد؟

اقتصاد جهاني در حال حاضر اولين علائم يك بيماري جديد را با بيشترين افت قيمت سهام از زمان بحران مالي سال 2008 و همچنين تهديد انقباض اقتصاد چين براي اولين‌بار پس از چندين دهه نشان مي‌دهد.

 تاكنون، صاحب خانه‌ها فقط تحت تأثير خفيف ناشي از اين شرايط قرار گرفته‌اند و قيمت‌هاي سهام به صورت جزئي افت كرده است.

با اين حال، بسياري از ناظران مايوس اظهار كرده‌اند كه بدترين وضعيت اقتصاد را به زودي شاهد خواهيم بود. اقتصاد احتمالا به كما مي‌رود و مجالس بريتانيا (عوام و اعيان) و كسب و كارها موقتاً متوقف مي‌شوند تا تهديد بيماري كرونا برطرف شود. كشورهايي مانند ايتاليا و ژاپن قبلاً مدارس خود را به مدت يك ماه تعطيل كرده‌اند.

در بدترين سناريو، تحت تاثير اجراي اقدامات اضطراري براي مهار ويروس كرونا، ساخت و سازها تا سه ماه متوقف خواهند شد.

تيم مور، مدير اقتصاد موسسه «آي. اچ. اس ماركيت» گفت: اثر نااطميناني ناشي از شيوع ويروس كرونا در چشم‌انداز رشد اقتصادي انگليس، رونق ناشي از بهبود تعداد سفارش‌هاي ساخت و ساز رزرو شده در ماه‌هاي آغازين سال 2020 را مخدوش مي‌كند.

ركود اقتصاد منجر به تعليق يا تعديل سرمايه‌گذاري داخلي شود و چشم‌انداز بخش ساخت و ساز بريتانيا را كاهش دهد.

در عين حال، ويروس كرونا بر اشتهاي مالكيت اثر نمي‌گذارد. تازه‌ترين تحقيقات انجام شده نشان مي‌دهد كه 83 درصد از خريداران و فروشندگان خانه در بريتانيا امسال به دليل شيوع ويروس كرونا از خريد و فروش ملك كنار نخواهند كشيد.

فقط 9 درصد مردم اظهار كرده‌اند كه در فرايند خريد و فروش قرار دارند، اما اكنون از آن صرف نظر مي‌كنند و تصميم دارند كمي صبر كنند. كمي بيش از 9 درصد از مردم نيز اعلام كرده‌اند كه امسال قصد ورود به بازار مسكن را داشته‌اند اما در حال حاضر تصميم گرفته‌اند كه دست نگهدارند.

البته به‌طور منطقه‌اي، نگرش مردم نسبت به خريد و فروش ملك با وجود شيوع ويروس كرونا متفاوت است. مثلا 90 درصد از متعاملين بازار ملك اسكاتلند اعلام كرده‌اند كه دست از فعاليت در اين بازار بر نمي‌دارند. اما در منطقه شمال غربي بريتانيا اين رقم به 77 درصد كاهش مي‌يابد.

با نگاهي به شيوع بيماري‌ها در گذشته، به نظر مي‌رسد كه اين نگرش متفاوت به فعاليت يا عدم فعاليت در بازار نكته جديدي نيست، چرا كه در طول همه‌گيري آنفولانزا بين مارس 2009 و آگوست 2010، قيمت خانه‌هاي انگليس 12.3درصد افزايش يافت، در حالي كه اين رقم در پايتخت 17.5بود.

در موردي ديگر، در حالي كه تهديد ويروس ابولا از سواحل داخلي بريتانيا دور ماند، نه تنها قيمت خانه‌ها در انگليس مشاهده نشد، بلكه به دليل آشفتگي گسترده اقتصادي، قيمت‌ها در سراسر انگليس 14.4 درصد و در لندن 26.6 درصد افزايش يافت.

مارك فون گروندر مدير موسسه «بنهام و ريوز» در اين رابطه گفت: بر اساس آمارهاي ثبت شده در همه‌گيري بيماري‌ها در گذشته مي‌توان پيش بيني كرد كه ويروس كرونا بر قيمت خانه اثري نخواهد گذاشت اما احتمالا شاهد كاهش سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در مناطقي باشيم كه بدترين ركورد‌ها دارند. در داخل كشور اما بسيج خواهيم شد و اجازه نخواهيم داد كه روياي ما براي مالكيت منزل را خراب كند.

گزارش اشکال Top