عقب گرد بازار مسکن در شمیران

بهمن ماه امسال قیمت مسکن در منطقه یک تهران در شرایطی افت ۵.۳ درصد ماهیانه را تجربه کرد که در ۲۱ منطقه دیگر پایتخت، نرخ‌ها افزایشی بود و به نظر می رسد با نزدیک شدن به اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۳۹۹ شاهد کاهش معاملات سفته بازانه و ایجاد ثبات قیمتی در محدوده گرانقیمت تهران باشیم.

ظرفيت بازار مسكن در محدوده گرانقيمت شهر تهران به نظر مي‌رسد با وجود نوسانات ماهيانه از دست رفته است. از اسفند ماه سال گذشته تاكنون، رشد قيمت مسكن در منطقه يك تهران ۱۶ درصد بوده در حالي كه اين رقم براي كل شهر تهران ۳۰ درصد گزارش شده است.

اما از تيرماه امسال نيز كه قيمت مسكن در منطقه يك به كانال ۳۰ ميليون تومان نزديك شد تاكنون تورم مسكن در اين منطقه صفر بوده است. طي يك ماه گذشته نيز كه قيمت خانه در كل شهر تهران چهار درصد افزايش پيدا كرده در منطقه يك ۵.۳ درصد كاهش يافته است.

بهمن ماه امسال ميانگين قيمت مسكن در منطقه يك ۲۸.۵ ميليون تومان بود. اين رقم نسبت به اسفند سال گذشته كه قيمت در اين منطقه ۲۴.۵ ميليون تومان بود تنها ۱۶ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در حالي كه نرخ رشد طي همين مدت در منطقه ۱۶ تهران ۴۰ درصد بوده است.

مقايسه نرخ رشد نقطه به نقطه نيز نشان مي‌دهد در بهمن ماه ۱۳۹۸ نسبت به بهمن سال قبل ميانگين قيمت مسكن در منطقه يك تهران ۳۰ درصد افزايش يافته و اين در حالي است كه در منطقه ۱۶ به عنوان محدوده‌اي كه بالاترين نرخ رشد ساليانه را در بين مناطق ۲۲ گانه تهران طي يك سال اخير داشته، ميزان افزايش قيمت ۶۶ درصد گزارش شده است.

با توجه به اين كه منطقه يك تهران دهمين منطقه پرتقاضا در بازار مسكن پايتخت است و درواقع جزو نقاط پرمعامله محسوب نميشود نوسانات ماهيانه قيمتي در اين منطقه نيز نمي‌تواند ملاكي براي ارزيابي بازار در اين منطقه باشد و شاخص ساليانه نتايج بهتري را به دست مي دهد. شاخص ساليانه گوياي آن است كه طي يك سال گذشته قيمت در اين محدوده بين ۲۳ تا ۳۱ ميليون تومان در نوسان بوده است. به طور مثال ميانگين قيمت اين منطقه در تيرماه امسال ۲۹ ميليون تومان بود اما در آبان ماه به ۲۳ ميليون تومان رسيد لذا آمار نشان ميدهد اين محدوده از يك ثبات نسبي قيمتي پيروي نمي‌كند.

رفتار بازار ملك در شماليترين نقطه تهران به دليل ماهيت سفتهبازانه آن بيشترين تاثير را از نوسانات بازارهاي موازي ميگيرد. به طوري كه در آذرماه امسال پس از تغيير قيمت بنزين و افزايش نرخ دلار شاهد جهش معاملات و رشد قيمت در اين منطقه بوديم كه به يك‌باره نرخ‌ها از ۲۳ ميليون تومان در آبان ماه به ۳۱ ميليون تومان در آذرماه رسيد.

سال آينده احتمالاً با اجرايي شدن قانون ماليات بر عايدي سرمايه كه زيرساخت آن از طريق سامانه املاك و اسكان مهيا شده است شاهد كاهش معاملات و ايجاد ثبات قيمتي در منطقه يك تهران باشيم؛ چراكه با اجرايي شدن اين قانون، معاملات مكرر و همچنين خانه‌هاي خالي مشمول ماليات‌هاي سنگين خواهد شد.

سال ۱۳۹۸ مناطق واقع در نيمه جنوبي شهر تهران فاصله ايجاد شده درخصوص رشد قيمت مسكن را با مناطق شمالي پايتخت جبران كردند و شواهد نشان مي دهد كه از سرعت افزايش قيمت در جنوب تهران كاسته شده است؛ به طوري كه بهمن ماه امسال در بين مناطقي كه داراي بالاترين رشد ماهيانه قيمت بودند، پنج منطقه در جنوب و پنج منطقه در شمال تهران قرار داشتند.

بهمن ماه ۱۳۹۸ منطقه ۲۲ با ۱۲.۴ درصد رشد ماهيانه قيمت، بالاترين افزايش ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران را به خود اختصاص داد و پس از آن منطقه ۷ با ۹.۵ درصد و منطقه ۱۸ با ۹.۲ درصد، پيشتاز تورم ماهيانه قيمت در شهر تهران بودند. نرخ رشد ماهيانه در كل شهر تهران نيز ۴.۳ درصد گزارش شد.

مناطق ۲۲، ۷، ۱۸، ۶، ۵، ۱۶، ۲، ۱۵، ۱۱ و ۱۴ در بهمن ماه سال جاري به ترتيب بالاترين نرخ رشد ماهيانه قيمت مسكن را به خود اختصاص دادند. اما در بهمن ماه ۱۳۹۸ در شرايطي كه قيمت مسكن در ۲۱ منطقه تهران طي يك ماه بين ۱ تا ۱۲.۴ درصد افزايش يافت رشد قيمت در منطقه ۱ منفي بود. دي ماه امسال ميانگين قيمت مسكن در منطقه يك شهر تهران ۳۰.۱ ميليون تومان در هر متر مربع گزارش شد و در بهمن ماه به ۲۸.۵ ميليون تومان در هر متر مربع رسيد كه از كاهش ۵.۳ درصد حكايت دارد.

گزارش اشکال Top