مهلت کرونایی به اجاره‌نشین‌ها

بازار اجاره مسکن شهر تهران با وضعیت فوق‌العاده پایتخت در روزهای اخیر به دلیل شیوع ویروس کرونا تطبیق پیدا کرد. این شکل از مطابقت بازار اجاره با شرایط ایجاد شده طی روزهای اخیر خود را در شکل کاهش محسوس تقاضا برای اجاره مسکن در شهر تهران به واسطه افت شدید رفت و آمدها در بازار اجاره از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای نشان داده است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از آخرين وضعيت بازار اجاره مسكن در روزهاي پاياني سال‌جاري نشان مي‌دهد بازار اجاره در آخرين ماه سال ۹۸ دست‌كم تحت‌تاثير دو عامل عمده با شرايط ركود سنگين مواجه شده است و معدود معاملات اجاره مسكن كه در دي ماه و بهمن ماه در اين بازار انجام مي‌شد نيز به ميزان قابل‌توجهي افت كرده است. همين موضوع باعث شده است شيب تورم نقطه‌اي بازار اجاره تقريبا صفر شود. در واقع بازار اجاره مسكن مطابق با آخرين آمارهاي رسمي مربوط به تحولات اين بازار در شهر تهران،به لحاظ سرعت رشد اجاره‌بها به حالت ثبات نسبي رسيده حتي بررسي تغييرات ماهانه سطح اجاره‌بها حاكي از به صفر رسيدن تورم ماهانه در اين بازار است.آمارها نشان مي‌دهد ميانگين اجاره‌بهاي هرمترمربع واحد مسكوني اجاره‌اي در شهر تهران در بهمن ماه امسال ۴۰ هزار تومان بوده است. اين آمار تركيبي با استفاده از داده‌ها و اطلاعات رسمي مربوط به نرخ رشد ماهانه اجاره‌بهاي مسكن در پايتخت كه از سوي بانك مركزي اعلام مي‌شود و همچنين ميانگين سطح اجاره‌بهاي مسكن در هر فصل كه از سوي مركز آمار ايران منتشر مي‌شود، استخراج شده است.

بر اين اساس، درحالي ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران در بهمن ماه به ۴۰ هزار تومان رسيده است كه اين ميزان در دي ماه نيز نزديك به همين رقم بوده است. در واقع از آنجا كه ميانگين سطح اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در بهمن ماه نيز معادل اين ميزان در دي ماه بوده است تورم ماهانه اجاره مسكن در ماه مياني زمستان به صفر رسيده است. اين درحالي است كه آمارهاي رسمي همچنين از به صفر رسيدن شيب تورم نقطه‌اي اجاره مسكن نيز خبر مي‌دهند. براساس آمارها،در بهمن ماه امسال تورم نقطه‌اي اجاره مسكن معادل ۴/ ۲۹ درصد بوده است. اين ميزان در دي ماه نيز معادل ۲۹ درصد به ثبت رسيد. اين درحالي است كه در پاييز امسال ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در مقايسه با پاييز سال گذشته ۳۱ درصد رشد كرد. پاييز امسال تورم نقطه‌اي اجاره مسكن به اوج خود رسيد اما در زمستان با كاهش شيب تورم نقطه‌اي اجاره مسكن،نرخ رشد نقطه‌اي ۲۹ درصدي در دي ماه و ۴/ ۲۹ درصدي در بهمن ماه تجربه شد. از ابتداي زمستان امسال با كاهش شيب تورم نقطه‌اي در بازار اجاره، نوعي شيب‌زني هم در اين بازار تجربه شد. هم‌اكنون سرعت رشد اجاره‌بها در پايتخت ثابت شده است و حتي تغييرات ماهانه نرخ اجاره مسكن در شهر تهران به صفر رسيده است. با اين حال سوال مهمي كه در اين رابطه مطرح است آنكه چرا در شرايطي كه عملا معاملات مصرفي در شهر تهران در پايين‌ترين سطح خود انجام مي‌شود و عمده تقاضاي جديد خانه اولي به بازار اجاره هدايت مي‌شود، ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در بهمن ماه در مقايسه با دي ماه ثابت مانده و افزايش نداشته است؟ حتي نرخ رشد نقطه‌اي اجاره‌بها در زمستان در مقايسه با پاييز با كاهش مواجه شده است. تغييرات ۱۱ ماهه بازار اجاره مسكن شهر تهران نشان مي‌دهد نقطه اوج تورم اجاره مسكن در پايتخت در مهرماه امسال تجربه شد. درحالي‌كه بعد از ثبت بالاترين تورم نقطه‌اي اجاره در هفتمين ماه از سال ۹۸ نوعي شيب‌زني در اين بازار رخ داد. درحالي‌كه نرخ اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در مهرماه امسال به‌طور متوسط نسبت به مهرماه سال گذشته حدود ۳۵ درصد رشد كرد، در ماه‌هاي بعد به‌صورت پي‌در‌پي تورم نقطه‌اي اجاره مسكن در مقايسه با نقطه اوج تورم اجاره، مسير كاهشي در پيش گرفت و فشار اجاره‌بها در پايتخت به‌طور نسبي كمتر شد. تورم نقطه‌اي اجاره مسكن در فروردين ماه امسال برابر با ۲۲ درصد بود. در ارديبهشت ماه همزمان با ثبت تعداد بيشتري از قراردادهاي اجاره مسكن به دليل نزديك شدن به مقطع زماني اوج جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره، تورم نقطه‌اي اجاره مسكن به ۶/ ۲۲ درصد افزايش يافت. اين ميزان همچنين در خردادماه بازهم افزايش يافت و به ۲۳ درصد رسيد. در ادامه مسير افزايشي تورم اجاره مسكن، نرخ رشد اجاره‌بها در تيرماه سال‌جاري در مقايسه با تيرماه سال گذشته به ۸/ ۲۴ درصد افزايش يافت و اين ميزان در مردادماه به ۱/ ۲۸ درصد رسيد. در شهريور‌ماه تورم نقطه‌اي اجاره با عبور از ۳۰ درصد به ۴/ ۳۱ درصد رسيد. اما در مهرماه نقطه اوج تورم اجاره‌به ثبت رسيد. سرعت رشد اجاره‌بهاي مسكن در مهرماه امسال در مقايسه با مهرماه سال گذشت ۸/ ۳۴ درصد افزايش يافت. با اين حال، در آبان ماه تورم نقطه‌اي اجاره مسكن در مسير كاهشي قرار گرفت و تورم نقطه‌اي ۴/ ۳۱ درصدي در اين ماه به ثبت رسيد. اين مسير كاهشي در آذرماه نيز ادامه يافت طوري‌كه تورم نقطه‌اي اجاره مسكن در اين ماه به ۲/ ۲۸ درصد كاهش پيدا كرد. با اين حال، در دي ماه تورم نقطه‌اي اجاره‌به‌صورت خفيف افزايش يافت و به ۲۹ درصد رسيد. در بهمن ماه نيز تورم نقطه‌اي اجاره مسكن معادل ۴/ ۲۹ درصد گزارش شد و ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع مسكن در اين ماه تقريبا معادل ميانگين اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه يعني ۴۰هزار تومان گزارش شد. اين درحالي است كه براساس اطلاعات مركز آمار، اجاره‌بهاي مسكن در تابستان امسال به‌طور ميانگين در شهر تهران به ازاي هر مترمربع معادل مبلغ ۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود. همچنين در پاييز امسال نيز ميانگين اجاره‌بها در شهر تهران تا مرز ۴۵ هزار تومان در هر مترمربع پيشروي كرد و در دي ماه با توجه به ميزان رشد نقطه‌اي اجاره‌بها، ميانگين اجاره مسكن به حول و حوش مترمربعي ۴۰ هزار تومان كاهش يافت. اين ميزان در بهمن ماه نيز معادل ۴۰ هزار تومان گزارش شده است كه نشان‌دهنده به صفر رسيدن تورم ماهانه اجاره مسكن در شهر تهران در ميانه زمستان است.

كارشناسان و فعالان بازار اجاره دو علت عمده براي اين موضوع مطرح مي‌كنند. واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» درحالي شرايط فعلي حاكم بر بازار اجاره را ابرركود معاملاتي در اين بازار توصيف مي‌كنند كه در عين حال از يك توافق جديد بين موجران و مستاجراني كه طي روزهاي اخير يا روزهاي پيش‌رو قراردادهاي اجاره آنها سررسيد شده و مستاجر ملزم به تخليه واحد اجاره‌اي و سكونت در واحد ديگري است نيز خبر مي‌دهند. واسطه‌هاي بازار اجاره مي‌گويند اين روزها «مهلت كرونايي» به مستاجران از سوي موجران در بازار رايج شده است و به دليل اثرات اجتماعي ناشي از شيوع اين ويروس، بسياري از موجران با مستاجران خود توافق كرده‌اند دست‌كم حدود يك تا دو ماه قراردادهاي قبلي را به‌صورت موقت تمديد كنند.

اين توافق از يكسو نوعي توافق شفاهي و از راه دور نيز است؛ يعني بدون آنكه قرارداد جديدي بين موجر و مستاجر نوشته شود تنها به‌صورت شفاهي و از راه دور - از طريق تماس تلفني-بين اين دو سمت معاملات اجاره برقرار مي‌شود. اين اقدام از ديد كارشناسان و فعالان بازار اجاره يك مزيت براي هر دو سمت بازار يعني موجر و مستاجر نيز محسوب مي‌شود.

مزيت عمده اين اقدام براي طرفي بازار اجاره، عدم نياز به مراجعه موجر و مستاجر براي انعقاد قرارداد جديد در بنگاه‌هاست. در واقع مهلت كرونايي براي مستاجران اين امكان را ايجاد مي‌كند كه در روزهايي كه سرعت انتشار و انتقال ويروس كرونا در جامعه بسيار زياد است و مسوولان امور بهداشتي و درماني كشور بر ضرورت عدم خروج افراد از منزل و خودداري از ترددهاي غيرضروري در شهر تاكيد دارند، نيازي به مراجعه به بازار اجاره و تردد گسترده در شهر با خطر ابتلا به اين ويروس، نداشته باشند و بتوانند در يكي دو ماه آينده آپارتمان موردنظر خود را اجاره و اقدام به جابه‌جايي كنند. اين موضوع براي موجران نيز صادق است، مهلت كرونايي علاوه بر آنكه نياز مستاجران به تردد در سطح شهر براي جست و جو و اجاره واحد مسكوني را در شرايط بحراني فعلي از بين مي‌برد موجر را نيز از مراجعه به بازار براي فايل كردن واحد اجاره‌اي، ديدار با متقاضيان اجاره واحد و برگزاري نشست و انعقاد قرارداد بي‌نياز مي‌كند. به اين ترتيب خطر ابتلاي هر دو سمت عرضه و تقاضاي بازار اجاره در شرايط فعلي به ويروس كرونا ناشي از تردد در سطح شهر براي انجام معامله اجاره مسكن به كمترين حد ممكن مي‌رسد.
از سوي ديگر اين مهلت موقت به مستاجران يك حسن ديگر براي موجران نيز به همراه دارد؛ موجران با اختصاص اين مهلت موقت به موجران مي‌توانند واحدهاي مسكوني خود را در سال آينده با نرخ‌هاي مربوط به سال بعد براي يك‌سال به مستاجر جديد اجاره دهند. در واقع به جاي آنكه موجران در بازار سرد زمستاني سال ۹۸ اقدام به يافتن مستاجر كرده وبا نرخ‌هاي سال‌جاري واحد خود را براي يكسال ديگر به بازار اجاره عرضه كنند با اين مهلت حدود يك تا دو ماهه مي‌توانند واحدشان را در سال بعد و با نرخ‌هاي جديد-نرخ‌هاي اجاره سال ۹۹- به بازار عرضه كنند و از اين ناحيه نيز اين اقدام براي آنها در بردارنده انگيزه و نفع مالي است.
همچنين علت ديگر به صفر رسيدن تورم ماهانه در بازار زمستاني اجاره مسكن، به قرار داشتن بازار اجاره در فصل زمستان برمي‌گردد. يعني در فصلي كه همواره و در همه سال‌ها معاملات بازار اجاره‌به كمترين حد خود مي‌رسد. معمولا عمده مستاجران در نيمه اول سال و به‌خصوص فصل تابستان اقدام به جابه‌جايي در بازار اجاره مي‌كنند و اواخر خردادماه تا اواخر شهريور هر سال به‌عنوان فصل اوج جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره شناخته مي‌شود. اين درحالي است كه هر چه به ماه‌ها و روزهاي پاياني سال نزديك مي‌شويم از حجم تقاضا براي اجاره مسكن نيز كاسته مي‌شود. بنابراين در وضعيتي كه سطح تقاضا براي اجاره مسكن در يك حالت هميشگي در زمستان براي اجاره مسكن به كمترين حد خود در طول يك‌سال مي‌رسد اثرات تورمي در بازار اجاره بسيار محدود خواهد بود. كم بودن حجم تقاضا براي اجاره مسكن در ماه‌هاي پاياني سال اثرات تورمي هر عامل اثرگذار بر نوسانات افزايشي نرخ اجاره را محدود مي‌كند. در كنار اين موضوع ماجراي شيوع كرونا كه منجر به توافق برد-برد موجران و مستاجران شده و تعيين مهلت موقت يك تا دو ماهه براي سكونت مستاجر در واحد اجاره‌اي كه زمان يكساله قرارداد اجاره آن به اتمام رسيده را موجب شده است، باعث شده به‌رغم آنكه در واقعيت از حجم و تعداد متقاضيان بازار اجاره(مستاجران)كاسته نشده است،تورم ماهانه اجاره مسكن در بهمن ماه به صفر برسد. از سوي ديگر شيب نقطه‌اي تورم اجاره مسكن در پايتخت نيز كاهش يافته و به حد صفر رسيده است.

گزارش اشکال Top