آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

یک تحلیلگر بازار مسکن، رشد بیش از حد قیمت‌ها به خصوص در بازارهای مسکن و بورس را حباب گونه می‌دانند و معتقدند که ریزش قیمت این دو بازار در آینده محتمل است.

همزماني سه عامل افزايش نرخ بنزين، نزديك شدن به هفته‌هاي پاياني سال و قرار گرفتن ايران در ليست سياه FATF منجر به رشد قيمت‌ها در چهار بازار طلا، ارز، مسكن و بورس شد. به طوري كه طي سه ماه گذشته قيمت دلار حدود۳۰۰۰ تومان افزايش پيدا كرد. ميانگين قيمت مسكن در تهران حدود ۱۴ درصد بالا رفت و در بعضي برگه‌هاي سهام شاهد افزايش تا ۱۰ برابري قيمت نسبت به ابتداي سال جاري بوديم.

رشد قيمت‌ها در بازار مسكن در شرايطي رخ داده كه اين بازار متاثر از افت شديد توان متقاضيان مصرفي تا قبل از آذر ماه امسال با ركود دست و پنجه نرم مي‌كرد. اما با نزديك شدن به پايان سال ۱۳۹۸ خريدها عمدتاً از نوع سفته بازانه در بازار ملك بالا گرفت كه منجر به رشد قيمت‌ها شد. مطابق برآوردها بيش از ۷۰ درصد بازار ملك در ايران را معاملات سوداگرانه تشكيل مي‌دهد و اين در حالي است كه معاملات مكرر مشمول هيچ نوع مالياتي نيست و به نوعي بازار مسكن رها شده است.

با وجود آنكه عمده كارشناسان پرش قيمت مسكن در سال آينده را بسيار بعيد مي دانند اما تا مادامي كه بازار ارز روند افزايشي داشته باشد رشد قيمت مسكن كه حالا با توجه به گسترش وسايل ارتباط جمعي فاصله رونق خود را با بازارهاي طلا و ارز كوتاه كرده دور از ذهن نيست.

اتفاقي كه در اين بين مي‌افتد اين است كه قيمت اسمي زمين و مسكن به حدي بالا مي رود كه از تعادل عرضه و تقاضا خارج مي شود، واكنش متقاضيان نسبت به اين بازار خنثي خواهد بود و طول دوره ركود محتوم آينده طولاني‌تر مي‌شود؛ كما اينكه هم اكنون دو مورد اول بر اين بازار حاكم است.

ارزيابي يك اقتصاددان از آينده بازار مسكن

حسين عبده تبريزي تحليلگر بازار مسكن معتقد است: همان قدر كه ريزش بورس محتمل و قابل پيش‌بيني است، كاهش قيمت واقعي مسكن نيز به تدريج و در ماه‌هاي آينده قطعي رخ خواهد داد.

وي با اشاره به اينكه سودهاي هنگفت ناشي از سفته‌بازي، هيچ اثري بر اشتغال و بخش واقعي اقتصاد كشور ندارد، اظهار كرد: هنوز نظام مالياتي كارآمدي براي جلوگيري از كسب چنين سودهايي در اقتصاد كه زمينه‌ساز رشد افسارگسيخته و بي‌قاعده قيمت‌ها مي‌شود، وجود ندارد؛ البته دولت در لايحه بودجه سال آينده مانوري از ايجاد يك نظام مالياتي در بخش مسكن را با وضع ماليات از خانه‌هاي با قيمت حداقل ۱۰ ميليارد تومان و نيز ماليات بر خانه‌هاي خالي را ارائه كرد اما تا اين نظام مستقر شود قدري به طول مي‌انجامد و بايد از سال ۱۴۰۰ منتظر يك نظام مالياتي با كارايي مورد انتظار در بخش مسكن باشيم.

اين اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسكن با بيان اينكه در بازار مسكن، بيشترين سفته‌بازي در حال حاضر در بخش «زمين» صورت مي‌گيرد، گفته‌است: زمين يك عنصر «انحصاري» است، چراكه ويژگي‌هايي همچون مجاورت و همسايگي در هر قطعه زمين آن را از زمين‌هاي ديگر متمايز مي‌كند. اين در حالي است كه سفته‌بازي روي زمين عامل اساسي رشد قيمت مسكن نيز است، چراكه زمينه‌ساز افزايش قيمت‌تمام شده مسكن مي‌شود.

عبده‌تبريزي معتقد است: در نوسان بودن وضعيت متغيرهاي كلان اقتصادي سبب شده مردم هنوز به معجزه «رشد دوباره قيمت مسكن» معتقد باشند و مادامي كه اين باور وجود دارد، سفته‌بازي نيز در بازار مسكن با وجود قريب به ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در پايتخت ادامه دارد.

وي در عين حال پيش‌بيني كرد: در سال آينده با توجه به ناتواني متقاضيان مصرفي در پرداخت قيمت‌هاي فعلي رايج در بازار مسكن، كاهش قيمت واقعي مسكن سرعت خواهد گرفت، به اين معنا كه قيمت اسمي مسكن ثابت مانده و يا بسيار كمتر از نرخ تورم عمومي، افزايش خواهد داشت كه در نهايت در ميان‌مدت سبب مي‌شود قيمت واقعي مسكن كاهش پيدا كند.

گزارش اشکال Top