آشتی رونق با مسکن پایتخت

رکورد ۲۰ماهه تعداد معاملات بازار مسکن در بهمن‌ماه، شکست و میانگین قیمت نیز با رشد ۳.۷ درصدی مواجه شد.

بازار مسكن تهران در فراز و نشيب رونق و ركود، بار ديگر با استقبال خريداران مواجه شده و ضمن اينكه ركورد بيشترين تعداد معامله در ۲۰‌ماه اخير را شكسته، از سقف تاريخي قيمت نيز عبور كرده است.  در بهمن امسال، تعداد معاملات قابل‌قبول ثبت‌شده در دفاتر مشاوران املاك شهر تهران به ۱۲هزار و ۱۴فقره رسيده و ميانگين قيمت هر مترمربع زيربناي مسكوني در اين معاملات ۱۴ميليون و ۴۰۵هزار تومان محاسبه شده است. روند معاملات بازار در اين ‌ماه به‌گونه‌اي بوده كه مي‌توان گفت بازار مسكن از ركود ۱,۵ساله خود خارج شده و دوباره در آستانه رونق قرار گرفته است؛ هرچند مشخص نيست در نتيجه تحولات مبهم اقتصاد كلان كشور، اين رونق تا چه زماني ادامه پيدا كند.

ركوردشكني حجم و قيمت

تازه‌ترين داده‌هايي كه وزارت راه و شهرسازي از تحولات بازار مسكن در بهمن‌ماه امسال منتشر كرده است، نشان مي‌دهد در اين‌ماه تعداد معاملات قابل‌قبول ثبت شده در دفاتر مشاوران املاك شهر تهران به ۱۲هزار و ۱۴فقره رسيده كه نسبت به ‌ماه قبل ۲۴,۳درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل ۴۸.۳درصد افزايش دارد. بازخواني وضعيت معاملات مسكن تهران در ۲سال اخير حاكي از اين است كه تعداد معاملات بهمن‌ماه امسال در ۲۰‌ماه گذشته بي‌سابقه بوده و بعد از ارديبهشت‌ماه‌۹۷ كه تعداد معاملات قابل قبول آن به ۱۷هزار و ۷۳۶فقره رسيده بود، در جايگاه دوم پرمعامله‌ترين‌ماه قرار گرفته است. از سوي ديگر ميانگين قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني در شهر تهران نيز با ۳.۷۷درصد رشد نسبت به‌ماه قبل، قله ۱۴ميليون و ۴۰۵هزار توماني را فتح كرده كه بالاترين قيمت در تاريخ بازار مسكن تهران محسوب مي‌شود. ميانگين قيمت مسكن تهران در بهمن امسال، در مقايسه با ‌ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن) نيز از افزايش ۴۳.۱درصدي برخوردار بوده؛ آن‌هم در شرايطي كه طبق اطلاعات مركز آمار ايران، تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌كننده در بهمن امسال از ۲۵درصد فراتر نرفته است. به‌عبارت‌ديگر، شيب تورم بخش مسكن در بهمن امسال در مقايسه با تورم عمومي ۷۲.۴واحد درصد بيشتر بوده است.

نقشه معاملات مسكن پايتخت به تفكيك مناطق

در بهمن امسال، طبق سنت معمول بازار مسكن تهران، منطقه‌۵ پايتخت پرچمدار بازار بوده و با ۲هزار و ۱۶۱فقره قرارداد ثبت‌شده، بيشترين حجم معاملات را به‌خود اختصاص داده است. اين تعداد معامله در مقايسه با ‌ماه قبل از افزايش ۳۰درصدي برخوردار بوده و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل نيز ۸۳,۳درصد رشد داشته است. در اين ميان كمترين تعداد معاملات هم به منطقه‌۱۹ اختصاص پيدا كرده كه با ثبت ۸۱مورد قرارداد با رشد ۱۲.۵درصدي نسبت به‌ ماه قبل و افزايش ۳۵درصدي نسبت به بهمن پارسال مواجه بوده است.

از منظر قيمتي نيز، طبق معمول، منطقه يك تهران ركورددار بالاترين ميانگين قيمت مسكن در ميان مناطق ۲۲گانه تهران بوده؛ اما نكته جالب اينجاست كه در بهمن‌ماه امسال فقط ميانگين قيمت مسكن در اين منطقه كاهشي بوده و نسبت به دي‌ماه ۲,۶درصد افت كرده است. البته بخشي از اين افت ناشي از رشد ۲۳.۵درصدي ميانگين قيمت مسكن اين منطقه در آذرماه است كه باعث شده در هر ۲‌ماه دي و بهمن، روند قيمتي اين منطقه با شيبي ملايم متمايل به كاهش باشد.

هشدار نسبت به قيمت‌هاي حبابي در بازار مسكن

براساس شاخص نسبت قيمت مسكن به قيمت اجاره (P/R)، در شرايط فعلي قيمت مسكن در شهر تهران به‌شدت بالاتر از حد معمول است. براساس تعاريف قراردادي در تحليل اين شاخص، درصورتي‌كه نسبت قيمت مسكن‌(P) به قيمت اجاره‌(R) رقمي كمتر از ۱۵باشد، صرفه خريد مسكن از اجاره‌كردن آن بيشتر است و ازاين‌رو انتظار مي‌رود به‌علت ارزندگي مسكن، تقاضاي بيشتري وارد مسكن شود. در مقابل هر‌چه رقم اين شاخص از ۱۵بالاتر برود، صرفه خريد مسكن نسبت به اجاره‌كردن آن كمتر مي‌شود و طبيعتا بايد تقاضاي كمتري وارد بازار مسكن شود. محاسبات انجام‌شده براي شاخص نسبت قيمت مسكن به قيمت اجاره (P/R) در ۲۸سال اخير نشان مي‌دهد ميانگين اين شاخص در اين دوره ۲۸ساله معادل ۱۷,۴بوده اما در دي‌ماه امسال به ۲۹رسيده كه ۱۱.۵درصد از ميانگين اين شاخص بيشتر است. اين در حالي است كه در سال‌۹۲ و پس از اتمام دوره رونق مسكن، شاخص ‌P/R  به ۱۸رسيده بود و در سال‌۹۶ تا ۱۴نيز افت كرده بود اما رشد بي‌قاعده قيمت در ۲سال اخير باعث شده ارزندگي مسكن به‌شدت بالاتر از ارزش ذاتي آن باشد. البته حركت‌هاي صعودي در بازار ارز و طلا و رشد مداوم انتظارات تورمي از دلايل اصلي رشد سنگين قيمت مسكن محسوب مي‌شود اما هيچ‌كدام از اينها نمي‌تواند توجيهي بر حبابي‌شدن قيمت مسكن باشد. براساس اين شاخص، برخي از تحليلگران و كارشناسان معتقدند قيمت مسكن در ميان‌مدت قادر نخواهد بود تا اين حد حبابي بماند و اگر آرامشي در اقتصاد ايجاد شود، تخليه بخشي از حباب قيمتي آن بسيار محتمل خواهد بود.

آشتي رونق با مسكن پايتخت

 

همشهري

گزارش اشکال Top