3 فاز متفاوت بازار مسکن در سال ۹۸

در حال حاضر در غیاب خریدار واقعی به علت افزایش قیمت‌ها اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل‌شده است.

در حال حاضر در غياب خريدار واقعي به علت افزايش قيمت‌ها اعتقاد به معجزه به معناي خريد گران به انگيزه گران‌تر فروختن به يك وصله ناجور در بازار مسكن تبديل‌شده است. آنچه به‌رغم نبود توان خريد در ۹۰ درصد متقاضيان مصرفي منجر به تداوم رشد قيمت‌ها در بازار مسكن سال ۹۸ شد به‌قرار داشتن بازار معاملات در سيطره سفته‌بازان مربوط مي‌شود. درواقع علت ادامه روند صعودي قيمت‌ها به‌رغم نبود تقاضاي مصرفي موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضاي آنها است. همين موضوع يعني ادامه روند صعودي قيمت‌ها در بازار مسكن منجر به رسيدن رابطه قيمتي مسكن و نرخ‌هاي موجود در بازار اجاره به بالاترين حد خود شده است. علت اين موضوع آن است كه ادامه روند افزايشي قيمت مسكن ناشي از بروز سفته‌بازي در اين بازار است اما به دليل مصرفي بودن بازار اجاره و دور بودن اين بخش از بازار ملك از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پاي رشد قيمت مسكن افزايش نيافته است. هرچند اجاره‌بها همچنان ازنظر قشر مصرف‌كننده يعني مستاجرها بالا است. درحالي كه نسبت بين ميانگين قيمت مسكن و متوسط سطح اجاره‌بهاي سالانه در سال‌هاي گذشته تاكنون-از دهه ۷۰- عددي بين ۱۴ تا ۲۵ بوده است اما اين نسبت در حال حاضر به عدد ۲۸ رسيده است. به گفته كارشناسان اين نسبت و نبود خريدار مصرفي در بازار اين انتظار را تقويت مي‌كند كه بازار مسكن در سال آينده با افزايش محسوس قيمت‌ها در معاملات خريد آپارتمان مواجه نشود.

3  فاز متفاوت معاملات در سال ۹۸

در همين رابطه، محسن عباسي، مشاور يك آژانس معاملاتي اطراف بلوار كشاورز با بيان اينكه معاملات بازار مسكن در سال ۹۸ را مي‌توان به سه بخش ركود، ركود- تورمي و رونق- تورمي تقسيم كرد، گفت: از ابتداي سال جاري تا ماه چهارم، بخش مسكن در حوزه خريد و فروش در فاز ركود بود، يعني معاملات در اين برهه زماني در كمترين ميزان خود بود.

اما از ماه چهارم تا نيمه‌هاي ماه ششم فاز مسكن، ركود همراه با تورم بوده است. در ماه‌هاي يادشده قيمت مسكن ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به ابتداي سال جاري رشد داشته است.

عباسي افزود: به‌طوركلي بيشتر متقاضيان در ۶ ماهه نخست سال جاري به دليل عدم توان مالي تنها به دنبال آپارتمان‌هاي كوچك متراژ و چند سال ساخت بودند، چراكه دارايي آن كفاف خريد املاك نوساز را نمي‌دهد.

اين مشاور املاك در ادامه افزود: از نيمه ماه ششم تاكنون نيز بخش مسكن همراه با افزايش نرخ ارز و جريانات سياسي و افزايش نرخ تورم با رشد در بخش معاملات و قيمت روبه‌رو شده است. عباسي با بيان اينكه برخلاف بخش خريدوفروش مسكن بازار اجاره از ابتداي سال تنها ۲۰ درصد رشد داشته است، گفت: در حال حاضر ۸۰ درصد مبايعه‌نامه‌هاي اجاره منجر به تمديد مي‌شود. وي درنهايت با بيان اينكه دفاتر مشاوران املاك روزهاي سختي را مي‌گذرانند، گفت: از ابتداي سال جاري تاكنون تعداد زيادي از دفاتر املاكي به‌صورت نيمه‌تعطيل درآمده و اگر روال كنوني به سال آينده تسري پيدا كند، بخش اعظمي از اين دفاتر تعطيل مي‌شوند.

رصد به‌جاي خريد و فروش

در همين رابطه، موسوي، مباشر آژانس معاملاتي در محدوده سيدخندان بابيان اينكه بخش مسكن از ابتداي زمستان سال جاري تحت تأثير تحولات منطقه‌اي و نوسانات ساير بازارهاي مالي همچون بورس، ارز، طلا و سكه قرارگرفته است، گفت: در حال حاضر بخش اعظم متقاضيان سناريو رصد را در پيش‌گرفته‌اند تا با تصميم نهايي وارد فاز خريد يا فروش شوند. وي گفت: اين رصد شامل خود بازار مسكن و تمامي بازارهاي موازي است. يعني متقاضيان با رصد تمامي بازارها به سمت مسكن كشيده مي‌شوند.

موسوي با بيان اينكه در حال حاضر بخشي از متقاضيان بازار، دارايي خود را به ارز و طلا تبديل كرده‌اند، افزود: در حال حاضر هر گرم طلا بالاي ۶۰۰ هزار تومان و قيمت دلار بالاي ۱۵ هزار تومان است و بر اساس پيش‌بيني برخي از كارشناسان و مسوولان بازار طلا اين رقم در روزهاي آتي با توجه به شرايط ويژه كشور از لحاظ سياسي و اجتماعي نيز رشد بيشتري خواهد داشت. بنابراين انتظار مي‌رود بخشي از دارايي مردم به سمت اين بازارها كشيده شود.

بدون ترديد اين رصد تأثير فراواني بر ميزان آمار خريدوفروش در روزهاي آتي خواهد داشت.

موسوي گفت: به‌هرحال در طي روزهاي اخير تعداد متقاضيان بيشتري به بنگاه‌ها جهت كسب اطلاع از وضعيت فايل‌هاي ارايه‌شده براي فروش و بررسي قيمت‌هاي پيشنهادي مراجعه مي‌كنند؛ اما اين گروه از متقاضيان با رصد وضعيت ساير بازارها و همچنين وضعيت تحولات منطقه‌اي منتظر هستند تا تصميم نهايي خود را براي ورود يا عدم ورود به بازار مسكن بگيرند. همچنين باني، كارشناس معاملات املاك در محدوده گلبرگ بابيان اينكه به‌طور طبيعي در شرايط عدم ثبات در تحولات منطقه‌اي، بازار مسكن به عنوان دارايي منقول به يك ركود معاملاتي موقت دچار مي‌شود، گفت: بدون ترديد اگر روال كنوني بخش اقتصاد، سياست و جامعه به سال آتي تسري پيدا كند، ما شاهد ركود تورمي بيشتر در اين حوزه خواهيم بود.

وي گفت: اگر شهروندان به دنبال كاهش قيمت‌ها هستند بايد نگاهي به وضعيت بازارهاي موازي داشته باشند هم‌اكنون بازار ارز نسبت به سال ۹۶ رشد بالايي داشته و متأسفانه مساله FATF نيز مزيت بر اين افزايش شده است. بنابراين اگر بخواهيم در بازار مسكن شرايط عادي داشته باشيم، بايد تمامي عوامل بيروني و دروني را اصلاح و بازسازي كنيم.

اين كارشناس معاملات املاك با بيان اينكه اصلاح بازارهاي موازي نيازمند اصلاح ساختارها و چارچوب‌هاي اقتصادي است، گفت: متأسفانه اقتصاد كنوني و قيمت‌هاي كنوني مايه شرمساري مسوولان است، شما در هيچ كجاي جهان شاهد افزايش نرخ دلار از ۳۷۰۰ تومان در فروردين سال ۹۷ به ۱۵هزار تومان در اسفند ۹۸ نخواهيد بود؛ و اين موضوع به‌وضوح نشان مي‌دهد ما در بخش اقتصاد دچار بيماري مزمن هستيم و اين بيماري با هيچ راهكاري جز توليد و صادرات اصلاح نمي‌شود.

وي گفت: به‌هرحال وضعيت كنوني بازار مسكن نشان از برهم ريختگي اقتصادي دارد و اصلاح اين موضوع نيازمند عملكرد فرا جزيره‌اي است.

باني در ادامه گفت: دولت بايد زمينه‌هاي مسكن‌سازي را در داخل كشور فراهم كند كه مهم‌ترين آنها، تأمين مسكن ارزان، نظارت بر قيمت‌گذاري و توزيع مصالح ساختماني و ارايه تسهيلات بانكي و نظارت بر الگوهاي توليد مسكن و ساخت‌وساز است.

اين كارشناس با بيان اينكه در امر توليد موانع توليد مصالح ساختماني و كنترل تورم بسيار مهم است، گفت: جداي از قيمت زمين، هزينه‌هاي جانبي شهرداري و نظام‌مهندسي كه ارقام بسيار بالايي است بايد دولت فشار را از روي توليدكنندگان بردارد و هزينه‌هاي جانبي توليد و حمل‌ونقل را كاهش دهد؛ و اين موضوع تنها با برنامه‌ريزي دولت امكان‌پذير است، زماني كه موانع توليد رفع شود، آن زمان شرايط براي سرمايه‌گذاري مردم و بخش خصوصي در حوزه ساخت‌وساز فراهم مي‌شود.

به گفته باني، رفع موانع توليد در بخش ساخت‌وساز و به‌خصوص مصالح ساختماني مي‌تواند باعث افزايش عرضه نهاده‌هاي توليد مسكن و درنتيجه كاهش قيمت تمام‌شده ساخت مسكن شود. وي در ادامه با اشاره به اينكه دولت بايد بداند بخش اعظمي از متقاضيان مصرفي به علت عدم توانايي خريد از بازار معاملات مسكن خارج‌شده‌اند و بازار كنوني به دليل ورود سرمايه‌داران رونق گرفته است، خاطرنشان كرد: در دي‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانك مركزي، متوسط قيمت مسكن در شهر تهران ۱۳ ميليون و ۸۱۰ هزار تومان در هر مترمربع بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزايش داشت. اين در حالي است كه علي‌رغم افزايش قيمت تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۲ و ۵۹ درصد افزايش داشت؛ بنابراين با يك حساب سرانگشتي مي‌توانيم ببينيم حضور بخش سرمايه‌اي در بازار مسكن كنوني پررنگ‌تر است چراكه اين عده به اين اطمينان رسيده‌اند كه بازار مسكن در روزهاي آتي گران‌تر خواهد بود و آنها مي‌توانند با سعه‌صدر و در فرصت مناسب ملك خود را عرضه كنند.

مناطق پيشتاز خريدوفروش در زمستان

در همين راستا، احمدوند مشاور املاك يك آژانس معاملاتي بابيان اينكه بر اساس آمارها طي يك سال منتهي به دي‌ماه ۱۳۹۸ مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ با رشد قيمتي بيشتري نسبت به ديگر مناطق تهران روبرو شده‌اند و از بين اين مناطق افزايش قيمت مسكن در منطقه ۱۶ بالاي ۶۹ درصد بوده درحالي كه اين منطقه كه در نيمه جنوبي شهر تهران قرار دارد نسبت به مناطق ديگر كم‌برخوردار محسوب مي‌شود. وي گفت: دليل رشد قيمت در مناطق ذكرشده به خصوص منطقه ۱۶ تنها به دليل هجوم بخش مصرفي بوده است، چراكه با افزايش قيمت در مناطق تهران مناطق يادشده قيمت معقولانه‌تري نسبت به ديگر مناطق داشتند. احمدوند در ادامه گفت: بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتيب داراي رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالانه بوده‌اند. اين در حالي است كه افزايش نرخ در كل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش‌شده است، بنابراين به‌وضوح مي‌توان ديد قيمت مسكن در محدوده‌هايي كه املاك ريز متراژ و قيمت پايين‌تري دارند با استقبال بيشتري روبرو شده و قيمت اين املاك رشد پيداكرده است.

اين مشاور املاك با بيان اينكه در حال حاضر تعداد معاملات در مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ به دليل قيمت مناسب‌تر نسبت به مناطق ديگر و همچنين به علت ريز‌دانگي بيشتر از مناطق ديگر است، گفت: مناطق ذكرشده با داشتن سيستم حمل‌و‌نقل نسبتاً مناسب‌تر، داشتن مترو و همچنين بافت فرسوده متعدد جزو  مناطق مناسب براي مصرفي و در وهله دوم براي سرمايه‌گذاري براي احداث واحدهاي نوسازي است.

وي گفت: همچنين بر اساس آمارهاي به دست‌آمده در اين بازه زماني در نيمه شمالي نيز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بيشترين تعداد معاملات انجام‌شده و سه منطقه ۵، ۲ و ۴ توانسته‌اند در جذب گروه سرمايه‌اي موفق‌تر عمل كنند، چراكه آمارها نشان مي‌دهد قيمت زمين در سال جاري در سه منطقه يادشده با رشد مطلوبي روبرو شده و مي‌تواند عايدي خوبي براي سازنده به همراه داشته باشد.

اين مشاور املاك در ادامه بابيان اينكه وضعيت مسكن در سال آتي بهتر از اين نخواهد بود، خاطرنشان كرد: متأسفانه دولت با فرصت سوزي‌هاي متعدد نتوانست برنامه منسجمي براي بخش مسكن ارايه دهد و اثرات نامطلوب اين موضوع در سال‌هاي آتي باعث تنش و اتفاقات ناگوار در كشور خواهد شد.

روزهاي بدون تنش مسكن

در همين راستا به‌رغم صحبت‌هاي ذكرشده، هادي قزاقي، توليدكننده مصالح ساختماني معتقد است: با توجه به تحريم‌هاي موجود و قوانين مرتبط با جلوگيري از واردات كالا سال آينده سال توليد داخلي خواهد بود. در حاضر نيز واردات كالاهاي خارجي مشابه داخلي كاهش‌يافته و اين مورد توانسته تا حدودي راه را براي توليدكنندگان داخلي هموارتر كند. وي گفت: علي‌رغم ركود ساخت‌وساز در طي سال‌هاي اخير كشور ما نيازمند مصالح ساختماني متعددي براي بهسازي، بازسازي و نوسازي است و ازآنجايي‌كه بخشي از ساختمان‌هاي كشور فرسوده شده اين مصالح مي‌تواند در اين ساخت‌وسازها كاربرد داشته باشد.

قزاقي اظهار كرد: بدون ترديد در سال‌هاي آتي وضعيت ساخت‌وساز نيز بهبود خواهد يافت چراكه ما در بخش مسكن دچار يك عقب‌ماندگي ازلحاظ عرضه‌ شده‌ايم. بنابراين سال آتي سال مناسبي براي توليدات مصالح ساختماني خواهد بود؛ اما ازلحاظ قيمتي بايد گفت در حال حاضر قيمت مصالح ساختماني برگرفته از تورم داخلي و عوامل خارجي است. بعد از افزايش فزاينده قيمت دلار مواد اوليه وارداتي به‌شدت گران‌تر شده و قيمت نهايي نيز با رشد روبرو شده است، اما اگر نرخ دلار در سال آتي در تراز قيمتي كنوني دلار قرار گيرد و نرخ دستمزدها، حمل‌ونقل و هزينه‌هاي جانبي برگرفته از تورم عمومي افزايش چنداني نداشته باشد قيمت كالاهاي توليدي با رشد ناچيزي روبرو خواهد شد.

وي گفت: اما در خصوص قيمت مسكن و ساخت‌وساز نيز بايد گفت، اگر اتفاق خاصي در بخش‌هاي كلان اقتصاد رخ ندهد نبايد شاهد نوسانات شديد قيمتي در بازار مسكن باشيم. قيمت مسكن دو سال پيش رشد زيادي داشت كه همين موضوع باعث شده تا قدرت خريد متقاضيان كاهش يابد. پس وقتي مسكن كشش رشد قيمت ندارد، دليلي براي رشد قيمت نمي‌بيند به‌هرحال اگر اتفاقاتي مثل جهش نرخ دلار يا تصميماتي مثل افزايش قيمت بنزين رخ ندهد با قاطعيت مي‌توان گفت كه قيمت مسكن رشد نخواهد داشت.

اين توليدكننده درنهايت گفت: به‌هرحال به نظر مي‌رسد مسكن روزهاي بدون تنشي را سپري كند و اگر اتفاق خاصي در بخش كلان اقتصاد و مولفه‌هاي تأثيرگذار بر مسكن نيافتد قيمت مسكن در روزهاي آتي باثبات نسبي روبرو شود.

گزارش اشکال Top