انتظارات قیمتی در بازار ملک و تسهیلات مسکن

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دوره پنج‌ماهه تیر ۹۸ تا آبان ۹۸ روند نزولی داشته و از محدوده ۱۳.۴ میلیون تومان به ۱۲.۵ میلیون تومان رسیده است. نرخ‌های رشد ماهانه قیمت مسکن در این پنج ماه یا منفی بوده و یا در صورت مثبت بودن، کمتر از ۰.۵ درصد بوده است. با این وجود، آمار منتشره از معاملات مسکن شهر تهران در دو ماه اخیر نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ماه‌های آذر و دی مجموعا ۱۰.۸ درصد افزایش یافته است.

طبق الگوهاي ماهانه طي سال‌هاي اخير، در بهمن‌ماه همواره شاهد افزايش تعداد معاملات و در اسفندماه شاهد افزايش قيمت بوده‌ايم، لذا مي‌توان انتظار داشت كه قيمت مسكن تا پايان سال باز هم افزايش يابد.

ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران در دوره پنج‌ماهه تير ۹۸ تا آبان ۹۸ روند نزولي داشته و از محدوده ۱۳.۴ ميليون تومان به ۱۲.۵ ميليون تومان رسيده است. نرخ‌هاي رشد ماهانه قيمت مسكن در اين پنج ماه يا منفي بوده و يا در صورت مثبت بودن، كمتر از ۰.۵ درصد بوده است.

با اين وجود، آمار منتشره از معاملات مسكن شهر تهران در دو ماه اخير نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آذر و دي مجموعا ۱۰.۸ درصد افزايش يافته است. رشدي چشمگير كه نشانگر تغيير روند قيمت‌ها در بازار مسكن است. نكته قابل ذكر آنكه در كنار افزايش قيمت مسكن، تعداد معاملات نيز در دو ماهه آذر و دي رشد چشمگيري داشته است؛ مجموع معاملات در اين دو ماه بيش از ۲۰ هزار مورد بوده و مقايسه اين رقم با معاملات هشت‌ماهه ابتداي سال كه كمتر از ۴۰ هزار مورد بوده، به خوبي مويد رونق معاملات همزمان با افزايش قيمت است.

 
 
 
 
 


براساس تئوري علم اقتصاد، افزايش همزمان قيمت و تعداد معاملات در يك بازار به معناي آن است كه منحني تقاضا در آن بازار جابجا شده و ميزان تقاضا افزايش يافته است. هر چند كه امكان كاهش عرضه نيز در اين بازار وجود دارد اما آنچه مسلم آنكه پديده غالب، افزايش ميزان تقاضا بوده است. به اين ترتيب مي‌توان گفت كه افزايش ميزان تقاضا در بازار مسكن شهر تهران، اصلي‌ترين عامل افزايش قيمت در دو ماه آذر و دي بوده است. افزايش ميزان تقاضا در بازار مسكن در حالي رخ داده كه قيمت مسكن طي دو سال گذشته رشد قابل ملاحظه‌اي داشته (۲.۶ برابر در فاصله آبان ۹۶ تا آبان ۹۸) و در مقابل درآمد حقيقي خانوار به صورت پيوسته كاهش يافته است و براين اساس نمي‌توان انتظار داشت كه تقاضاي مصرفي مسكن يكباره و به صورت درونزا افزايش يافته باشد.
 

در مورد دلايل افزايش محسوس قيمت مسكن در دو ماه اخير به نظر مي‌رسد كه مي‌توان دو عامل مهم را دخيل دانست؛ اول اينكه پس از تغيير شرايط اقتصادي-اجتماعي كشور متعاقب افزايش قيمت بنزين و رخدادهاي پس از آن كه با تحريك انتظارات تورمي و افزايش ميزان نااطميناني همراه بوده، انواع تقاضاهاي سفته‌بازي در بازارهاي مختلف مجددا تحريك شده است و مسكن نيز به عنوان يكي از سنتي‌ترين گزينه‌هاي سرمايه‌گذاري ايرانيان از اين قاعده مستثني نبوده است. ارزش مجموع معاملات مسكن شهر تهران در دو ماه اخير حدود ۱۲ تا ۱۶ هزار ميليارد تومان برآورد مي‌شود و مي‌توان انتظار داشت كه بخشي از اين معاملات (احتمالا حدود يك-چهارم تا يك-سوم)، ناشي از سفته‌بازي سرمايه‌هاي سرگردان بوده است. به منظور داشتن تصوير مقايسه‌اي توجه داشته باشيد كه ارزش معاملات روزانه بورس تهران نيز در دو ماه اخير با ورود سرمايه سرگردان افراد حقيقي، به صورت ميانگين روزانه بيش از هزار ميليارد تومان (يك-سوم مجموع معاملات) افزايش يافته است.
 
 
 
 
دومين دليلي كه مي‌توان براي افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير ذكر كرد، مساله افزايش حدود ۲۰ درصدي سقف تسهيلات مسكن از اواخر آذرماه است. بررسي قيمت اوراق تسهيلات مسكن طي ماه‌هاي اخير نشان مي‌دهد قيمت اين اوراق كه متاثر از كاهش محسوس تقاضا به شدت افت كرده بود، در دو ماه اخير به صورت آرام افزايش يافته است. هر چند كه ميزان قيمت هنوز بسيار كمتر از مقادير سال‌هاي اخير است اما تغيير روند حركت آن كاملا مشهود است. حجم معاملات اوراق تسهيلات مسكن نيز در دي‌ماه ركورد عجيبي را ثبت كرده و مجموع اين تغييرات به معناي افزايش قابل ملاحظه تقاضا براي اوراق تسهيلات مسكن (و به تبع آن تسهيلات مسكن) است. به اين ترتيب با توجه به آنكه تناسب زيادي ميان تسهيلات مسكن و تقاضاي مصرفي وجود دارد، مي‌توان گفت كه بخشي از افزايش قيمت مسكن در دو ماه اخير ناشي از افزايش تقاضاي مصرفي (متاثر از افزايش ميزان تسهيلات) بوده است.


در مورد چشم‌انداز آتي بازار مسكن نيز با توجه به آنكه الگوهاي ماهانه نشان مي‌دهد كه طي سال‌هاي اخير بهمن‌ماه همواره با افزايش تعداد معاملات و اسفندماه با افزايش قيمت همراه بوده، مي‌توان انتظار داشت كه قيمت مسكن تا پايان سال باز هم افزايش يابد. تحريك بيشتر انتظارات تورمي پس از تنش‌هاي دي‌ماه نيز مي‌تواند مزيد بر علت شده تا ميزان بيشتري از سرمايه‌هاي سرگردان به اين بازار نسبتا امن وارد شود.

گزارش اشکال Top