رکوردشکنی حباب سنج مسکن راه و ساختمان

نمایشگر «حباب‌سنج» مسکن در پایتخت پس از کاهش خفیف پاییزی، در ابتدای زمستان مجددا روند صعودی به خود گرفت و از سقف متعارف عبور کرد. در حال حاضر شاخص «قیمت به اجاره مسکن» روی یک عدد بی‌سابقه قرار دارد.

اين شاخص كه معمولا براي سنجش حباب قيمت و برآورد مسير آينده تورم ملكي مورد استفاده قرار مي‌گيرد،‌ براساس آخرين آمار و اطلاعات بازار ملك، در سطح عددي ۹/ ۲۸ است كه بالاترين سطح طي ۲۸ سال گذشته است. «نسبت قيمت به اجاره» طي دوره‌هاي مختلف ركود و رونق معاملات مسكن در دامنه عددي ۱۴ تا حداكثر ۲۵ در نوسان بوده؛ به‌طوري‌كه در زمان جهش‌هاي قيمتي سطح ميانگين قيمت مسكن به حداكثر ۴ برابر متوسط اجاره‌بهاي سالانه آپارتمان افزايش پيدا كرده و پس از آن با افت قيمت واقعي، نسبت مذكور به كف متعارف بازگشته است. پيام مشخص سطح فعلي حباب‌سنج مسكن آن است كه شاخص در خارج از محدوده قرار گرفته و به‌زودي وارد محدوده متعارف مي‌شود. براي اين بازگشت دو سناريو وجود دارد كه احتمال تحقق يكي به مراتب بيشتر از دومي است. در سناريوي اول، رشد قيمت اسمي، كند و حتي منفي خواهد شد. سناريوي دوم-گزينه بسيار ضعيف- افزايش محسوس تورم اجاره است كه البته از ظرفيت بازار اجاره‌نشين‌‌ها خارج است.

حباب‌سنج بازار مسكن نمايش بي‌سابقه‌اي از رشد نسبت قيمت به اجاره آپارتمان مسكوني در پايتخت را نشان مي‌دهد؛ رخدادي كه به واسطه آن مي‌توان رفتار آتي قيمت‌ها در بازار مسكن را پيش‌بيني كرد. نزديك شدن نسبت قيمت مسكن (P) به اجاره‌بهاي هر مترمربع آپارتمان مسكوني (R) به ۲۹ در دي‌ماه، در حالي رخ داده كه چنين نسبتي دست‌كم در طول ۲۸ سال گذشته بي‌سابقه بوده است و اين يعني راهي به جز تعديل نسبت به مذكور و بازگشت آن به محدوده متعارف تمام سال‌هاي گذشته وجود ندارد. اما سوال اينجاست كه ميزان اين نسبت چطور كاهش خواهد يافت؟ آيا قيمت مسكن كه صورت كسر اين نسبت است كاهش خواهد يافت يا اينكه اجاره‌بها با سرعتي بيشتر از تغييرات قيمت مسكن رشد مي‌كند تا با افزايش مخرج كسر، مقدار نهايي نسبت قيمت به اجاره تعديل شود؟ نسبت قيمت مسكن به اجاره‌بها يكي از شاخص‌هاي متعلق به تحليل وضعيت بازار مسكن است كه از آن به عنوان «حباب‌سنج» بازار مسكن نيز ياد مي‌شود؛ چراكه اين نسبت همواره پس از دوره‌هاي رونق معاملات مسكن به بيشترين حد ممكن افزايش مي‌يابد، سپس در سال‌هاي ركود معاملات، به تدريج از آن كاسته مي‌شود. به اين ترتيب هرگاه نسبت قيمت به اجاره يا همان «P» به «R» كاهش پيدا مي‌كند و به كمترين حدود ممكن مي‌رسد، اين پيام به فعالان بازار مسكن مخابره مي‌شود كه زمينه رشد قيمت مسكن وجود دارد. در مقابل هر‌گاه نسبت مذكور افزايش مي‌يابد و به سقف متعارف نزديك مي‌شود، نشان از اين واقعيت دارد كه زمان كاهش قيمت واقعي مسكن فرارسيده و ديگر جايي براي رشد قيمت مسكن وجود ندارد.

دي ماه امسال ميزان نسبت قيمت به اجاره مسكن در تهران به ۹/ ۲۸ واحد رسيد كه اين رقم بالاترين ميزان نسبت مذكور دست‌كم از سال ۷۰ تاكنون است. البته اين به معناي بيشتر بودن نسبت مذكور از اين ميزان در بازه زماني قبل از سال ۷۰ نيست؛ بلكه با توجه به اينكه داده‌هاي مورد نياز براي محاسبه اين نسبت يعني ميانگين فصلي قيمت مسكن و اجاره‌بها از آن زمان به بعد وجود دارد و آرشيو شده است، در نتيجه امكان مقايسه اين نسبت با سال‌هاي قبل از ۷۰ وجود ندارد. اما همين ارقام و مقايسه ۲۸ ساله به خوبي نشان مي‌دهد حباب‌سنج بازار مسكن نمايش بي‌سابقه‌اي از وضعيت بازار مسكن را در اولين ماه زمستان اكران كرده است.

ميانگين نرخ اجاره‌بهاي هر مترمربع آپارتمان مسكوني در دي با توجه به ميانگين اجاره فصل گذشته كه توسط مركز آمار منتشر شده و نيز نرخ رشد اجاره‌بها كه بانك مركزي طي گزارشي اعلام كرده است، ماهانه حدود ۴۰ هزار تومان محاسبه شده و ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني نيز در معاملات انجام شده اين ماه ۱۳ ميليون و ۸۸۰ هزار تومان بوده است. بر اين اساس نسبت قيمت به اجاره در پايان اولين ماه زمستان به مقدار بي‌سابقه ۹/ ۲۸ واحد رسيده است.

از سال ۷۰ تا پيش از دي‌ماه ۹۸، صرف‌نظر از يكي دو فصل اخير، دامنه نوسان نسبت «P» به «R» بين حداقل ۱۴ و حداكثر رقمي حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بوده است؛ به اين معنا كه وقتي قيمت مسكن دوره‌هاي جهش سريع در پي رونق معاملات را پشت‌سر مي‌گذاشته، نرخ اجاره‌بها حدود يك‌چهارم قيمت مسكن يا به عبارت ديگر، قيمت هر مترمربع مسكن، چهار برابر نرخ اجاره‌بهاي سالانه يك واحد آپارتمان بوده است؛ در حالي كه وقتي در دوره‌هاي ركود معاملات مسكن پس از اتمام دوره جهش، قيمت واقعي مسكن به تدريج كاهش پيدا مي‌كند (به اين ترتيب كه طي دوره ركود، ميزان نوسان افزايشي قيمت مسكن به مراتب كمتر از تغييرات نرخ تورم خواهد بود)، نسبت قيمت مسكن به اجاره به حدود ۱۴ تا ۱۵ تنزل مي‌يابد و اجاره‌بها به يك هفتم قيمت مسكن مي‌رسد. در اين زمان‌ها كه بيشترين فاصله بين قيمت مسكن و اجاره‌بها برقرار مي‌شود، وقت رونق دوباره معاملات و تغييرات افزايشي سريع قيمت اسمي مسكن فرا مي‌رسد. تغييرات اين نسبت كه به صورت منحني روي نمودار منعكس شده است نيز اين سقف و كف متعارف را براي نسبت قيمت به اجاره تاييد مي‌كند و نشان مي‌دهد آنچه در دي‌ماه رخ داده و به نزديكي ۲۹ واحد رسيده، يك اتفاق بي‌سابقه است و قاعدتا انتظار مي‌رود اين وضعيت پايدار باقي نماند و تغيير كند؛ به شكلي كه نسبت «P» به «R» به كانال نوساني ۲۷ سال منتهي به ابتداي سال ۹۸ بازگردد.

بنابراين تازه‌ترين پيام دريافت شده از حباب‌سنج بازار مسكن اين است كه به زودي بايد منتظر بازگشت نسبت قيمت به اجاره به كانال نوساني متعارف تمام سال‌هاي گذشته باشيم؛ كمااينكه پيش‌تر هم در بهار امسال همزمان با نفس‌هاي آخر دوره جهش پياپي و پرشتاب قيمت مسكن، نسبت قيمت به اجاره در تهران به ۲۶ واحد رسيد و همان زمان نيز كارشناسان پيش‌بيني كردند كه اين نسبت به زودي كاهش خواهد يافت و چنين شد؛ طوري كه بلافاصله در تابستان نسبت مذكور به ۲۵ واحد كاهش يافت.

در حال حاضر دو پيام اصلي از وضعيت بي‌سابقه حباب‌سنج بازار مسكن دريافت شده است در گفت‌وگوي تفصيلي با حسين عبده تبريزي، صاحب‌نظر اقتصادي و كارشناس بخش مسكن به اين پيام‌ها پرداخت. پيام اول كه عبده تبريزي به آن اشاره كرد، شكل‌گيري يك بن‌بست در بازار مسكن است؛ وضعيتي كه در آن سازنده‌ها به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت و عدم توقف رشد قيمت مصالح ساختماني امكان كاهش قيمت فروش املاك را ندارند و در مقابل خريداران مصرفي نيز به واسطه تنزل شديد قدرت خريد، استطاعت حضور جدي در بازار مسكن و اعلام تقاضاي خريد را از دست داده‌اند. دومين پيام نيز ناظر حاكميت يك وضعيت غيرعادي در تمام بازار مسكن است كه چندان شباهتي به وضعيت بازار در دوره‌هاي گذشته ركود – رونق ندارد.

آخرين رقم محاسبه شده براي نسبت «P» به «R» مربوط به ميانگين قيمت و اجاره مسكن در دي‌ماه ۹۸ نيز اين دو پيام يعني بن‌بست بازار مسكن و غيرعادي بودن وضعيت بازار را با مقدار بي‌سابقه خود منعكس و تاييد مي‌كند. افزايش شديد اين نسبت درست در همان ماهي رخ داد كه ميانگين قيمت مسكن پس از يك دوره بيش از سه ماهه كاهش قيمت اسمي مسكن از مرداد تا آبان، روند افزايشي به خود گرفت و قيمت آپارتمان در معاملات انجام شده در اواخر آذر و اولين ماه زمستان با رشد دوباره روبه‌رو شد. تنها بخشي از اين رشد معاملات از حضور موثر تقاضاي مصرفي در بازار نشات مي‌گيرد و بخشي ديگر مرتبط با حضور دوباره سفته‌بازها در بازار مسكن در اين ماه‌ها بوده است؛ هر چند گفته مي‌شود اين سفته‌بازها از جنس «خرده‌پا» بوده و به دنبال افزايش دوباره قيمت ارز، به ورود به بازار مسكن تحريك شدند؛ اما به هر حال حضور آنها توانست هم قيمت و هم حجم معاملات مسكن را در دي ماه افزايش دهد. به اين ترتيب در حالي كه در پاييز روند تغييرات نسبت قيمت به اجاره مسكن به شكل مورد انتظار در حال طي شدن بود و حتي اين نسبت به كانال متعارف بازگشته بود، اما دوباره در دي از كانال طبيعي خارج شده است و اكنون انتظار بازگشت اين نسبت در كوتاه‌مدت و احتمالا در سال ۹۹ وجود دارد؛ كمااينكه عبده‌تبريزي نيز در پيش‌بيني بازار مسكن در سال آينده، اين انتظار را مطرح مي‌كند.

اما سوال اينجاست كه ميزان نسبت قيمت به اجاره مسكن به چه شكل به كانال ۱۴ تا ۲۵ واحد باز خواهد گشت؟ اين تغييرات به دو شكل امكان وقوع دارد، يا بايد ميانگين قيمت مسكن در كوتاه مدت كاهش قابل توجهي پيدا كند و صورت كسر كاهش يابد يا اينكه ميانگين اجاره‌بها با شيب تندتر از قيمت مسكن در يك دوره چند ماهه رشد كند تا مخرج كسر افزايش يابد و در نهايت از مقدار نهايي نسبت مذكور كاسته شود. در حال حاضر شرايط فعلي همه متغيرهاي بازار مسكن نشان مي‌دهد گزينه اول كاملا محتمل است، به اين صورت كه قيمت واقعي مسكن به دنبال ثبات در اين بازار به تدريج در نسبت با نرخ تورم كاهش پيدا خواهد كرد يا حتي اين گزينه هم محتمل است كه قيمت اسمي مسكن همچون ماه‌هاي مرداد تا آبان امسال، با كاهش دوباره روبه‌رو شود. مهم‌ترين علتي كه از اين پيش‌بيني پشتيباني مي‌كند، بحث جنس و استطاعت تقاضا در بازار اجاره است. در واقع اجاره‌بها در تمام سال‌هاي گذشته طي دو، سه دهه اخير با شيب ملايم رو به رشد بوده كه روندي متفاوت از قيمت مسكن است، چراكه جهش قيمتي بسيار شديد تقريبا در بازار اجاره وجود نداشته يا بسيار نادر بوده است؛ كمااينكه كاهش شديد نيز در بازار اجاره‌بها وجود نداشته است، چراكه همواره تقاضا در بازار اجاره در يك سطح متعارف وجود دارد.

آن‌گونه كه عبده تبريزي نيز تشريح كرده، تقاضاي حاضر در بازار اجاره كاملا از جنس مصرفي است و تاب تحمل افزايش قابل توجه اجاره‌بها را ندارد، كمااينكه اين واقعيت سبب شد در پاييز نيز قدري كاهش فصلي نرخ اجاره‌بها در آمارهاي رسمي منعكس شود. از طرفي عمده متقاضيان مسكن در بازار خريد و فروش، سفته‌باز بوده و از جنس تقاضاي مصرفي نيستند. سفته‌بازها نيز به درستي پي برده‌اند كه امكان رشد بيش از پيش قيمت مسكن براي اينكه آنها به سودهاي غيرمتعارف از طريق معاملات مكرر دست پيدا كنند وجود ندارد، چراكه هم تقاضاي مصرفي بازار را ترك كرده و هم سياست‌گذار ارزي اين پيام را به فعالان اقتصادي داده است كه به دنبال تنظيم بازار ارز در سال آتي به شكلي است كه از بروز شوك‌هاي ارزي پيشگيري كند. در اين شرايط بسيار بعيد است كه تقاضاي سفته‌بازي براي استمرار حضور خود در بازار مسكن تحريك شود و قاعدتا سراغ بازارهاي ديگر خواهد رفت.

بنابراين از هر جهت اين رخداد محتمل است كه سطح قيمت اسمي مسكن در بدترين حالت وارد فاز ثبات نسبي شود و به تدريج از قيمت واقعي مسكن كاسته شود تا نسبت قيمت به اجاره در ماه‌هاي آتي كاهش يابد و به كانال متعارف هميشگي بازگردد. در اين صورت ميزان اين نسبت در سال آينده به حدود ۲۵ و حتي كمتر از آن تنزل خواهد يافت.

 

 

دنياي اقتصاد

گزارش اشکال Top