ورود فایل های سبز به بازار مسکن شب عید

در شرایطی که برخی سرمایه‌گذاران خرد، آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های نامتعارف وارد بازار مسکن شب عید کرده‌اند، بررسی‌ها نشان می‌دهد گروهی از مالکان با استفاده از رونق مقطع کنونی و برای در امان بودن از رکود احتمالی سال آینده، واحدها را زیر قیمت می‌فروشند.

گروهي از مالكان در مناطق مياني و جنوبي تهران با عرضه املاك با نرخ‌هاي پايين‌تر از عرف منطقه‌اي، ضمن تجهيز خود به نقدينگي براي ساخت‌وساز در سال آينده، قصد دارند خود را از مواجهه با ركود احتمالي ۱۳۹۹ برهانند. بررسي‌هاي ميداني حاكي از آن است كه با وجود افزايش قيمت آپارتمان طي دو ماه اخير در مناطق شمالي تهران، فروش واحدهاي كوچك متراژ در مناطق پرتقاضاي شهر تهران با قيمت‌هاي عرفي تثبيت شده طي ۱۰ ماهه سال جاري يا حتي پايين‌تر از قيمت ارديبهشت ماه در حال انجام است. واسطه‌هاي ملكي عنوان مي‌كنند با توجه به تكميل ظرفيت قيمتي در مناطق شمالي، سال جاري تورم ملك در مناطق جنوبي بيشتر از شمال تهران بوده است.

نبض خريد و فروش نيز در واحدهاي كوچك متراژ مناطق پرتقاض بيشتر مي‌زند. مشاوران املاك مي‌گويند كه اغلب معاملات از نوع تبديل به احسن يا خانه اولي در مناطق ۴ و ۵ انجام مي‌شود؛ هرچند غالب خريد و فروش‌ها در اين مناطق نيز از نوع سرمايه‌گذارانه است. از سوي ديگر به دليل نگراني از كسادي معاملات در سال آينده، فايل‌هاي زير قيمت به تدريج وارد بازار مي‌شود.آمارها نشان مي‌دهد طي يك سال منتهي به دي‌ماه ۱۳۹۸ در ۱۱ منطقه‌ واقع در نيمه جنوبي شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ رشد قيمت مسكن، بالاتر از ديگر مناطق تهران بوده و بالاترين نرخ رشد ساليانه در دي‌ماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتيب داراي رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد ساليانه بوده‌اند. اين در حالي است كه افزايش قيمت در كل شهر  تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با اين حال در محدوده جنوبي تهران بجز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در ديگر مناطق چندان بالا نيست.

در نيمه شمالي نيز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بيشترين تعداد معاملات انجام مي‌شود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پيشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. لذا آمار گوياي آن است كه با وجود جهش ۲۹ درصدي قيمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خريد و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام مي‌شود كه دفاتر املاك عنوان مي‌كنند طي دو ماه اخير از تورم‌هاي سنگين در اين مناطق خبري نبوده است.

با وجود آن‌كه برخي سرمايه‌گذاران خرد، آپارتمان‌هاي خود را با قيمت‌هاي نامتعارف وارد بازار شب عيد كرده‌اند گزارش‌هاي ميداني نشان مي‌دهد گروهي از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشي از واحدهاي خود به منظور حفظ ارزش دارايي در برابر تورم آتي، بخش ديگري از واحدهاي خود را براي دستيابي به نقدينگي با نرخ‌هاي پايين‌تر از عرف منطقه‌اي عرضه كرده‌اند كه اغلب توسط سفته‌بازان خريداري مي‌شود.ميانگين قيمت مسكن در دي‌ماه ۱۳۹۸ در سه منطقه محبوب شهر تهران يعني ۵، ۲ و ۴ به ترتيب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ ميليون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ‌هاي پيشنهادي در آگهي‌ها و فايل‌هاي موجود در دفاتر املاك، بالاتر از اين ارقام ارايه مي‌شود كه گاها تا چند ماه بدون خريدار مي‌ماند. در تهرانپارس شرقي يك آپارتمان ۷۵ متري چهار سال ساخت فول امكانات رو به آفتاب در بلوار پروين، متري ۱۳ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده كه با سطح قيمت‌هاي معمول در منطقه تقريبا همخواني دارد. قيمت هر متر مربع از يك آپارتمان ۸۵ متري نوساز با امكانات كامل در محله جنت‌آباد نيز ۱۸ميليون تومان تعيين شده  است.  در سعادت‌آباد يك واحد ۷۶ متري ۱۸ ساله فول امكانات نورگير، متري ۲۰ ميليون تومان به فروش مي‌رسد.دي‌ماه امسال در حالي رشد ساليانه مسكن در تهران به ۴۰ درصد رسيده كه اين ارقام نشان مي‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسكن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومي است. نكته قابل  توجه ديگر اين‌كه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهاي كشور ۱.۵ درصد كاهش يافته اما شاهد دو افزايش  ۸.۵ و ۲.۱ درصدي تورم مسكن در تهران به ترتيب در ماه‌هاي آذر و دي بوده‌ايم. به نظر مي‌رسد بازار مسكن كه به طور كلي در سال ۱۳۹۸ با ركود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل كاهش يافته است با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند. هرچند در دو ماه اخير تعداد معاملات بيش از ۱۰۰ درصد بالا رفته كه عمده كارشناسان معتقدند تنها علت اين اتفاق مي‌تواند تغيير قيمت بنزين، معاملات شب عيد و خريدهاي سرمايه‌گذاري به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسكن در ايران از نوع سرمايه‌گذارانه است.

بازار شهرهاي دور و بر، بهتر از تهران

يكي از فعالان مجازي بازار ملك درباره آخرين وضعيت بازار مسكن در شب عيد به ايسنا گفت: معاملات بيشتر شده و با مشاوران اكثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال‌هاست كه خريد و فروش مسكن از نوع سرمايه‌گذاري يا تبديل به احسن است. تقاضاي مصرفي هم با هدف خريد خانه بزرگ‌تر يا سن  بناي  كمتر صورت مي‌گيرد كه آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام  مي‌شود. معمولا اين‌طور است كه سرمايه‌گذاران ابتدا در مقطعي پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملك تبديل مي‌كنند؛ بنابراين مي‌توان گفت معاملات از طرف تقاضاي مصرفي نيست. يك زوج جوان اگر ۴۰۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان فراهم كند نمي‌تواند در مناطق مياني تهران خانه  بخرد. يا بايد در جنوب شهر، خانه‌اي بي‌كيفيت خريداري كند يا به شهرهاي اطراف برود. الان بازار شهرهاي دور و بر بهتر از تهران است و حتي در مواقعي درصد افزايش قيمت آن‌جا از تهران بيشتر شده است.وي افزود: در بعضي مناطق تهران كه متراژ كوچك است دلالي زياد شده و يك واحد چند دست مي‌چرخد كه منجر به  افزايش  قيمت نهايي شده كه از ظرفيت متقاضيان واقعي خارج است و به همين دليل، دلالي در تهران به  اندازه اطراف جواب نمي‌دهد. در مناطق شمال تهران هم كه واحدها بالاي ۸۰ متر است و اصلا مردم تواني براي خريد ندارند. الان در پرديس يا هشتگرد، حضور دلالان خيلي بيشتر از تهران است.

يك مشاور املاك در شهرهاي حاشيه‌اي بر روي يك خانه تقريبا ۲۰ ميليون تومان سود مي‌برد. در پرديس، بدون واسطه هيچ اتفاقي در بازار مسكن رخ نمي‌دهد. يعني به طور  مستقيم هيچ خريد و فروشي انجام نمي‌شود. دولت به راحتي مي‌تواند جلوي اين را بگيرد. اگر خريد و فروش‌ها از يك فقره بيشتر شد به خانه ماليات وضع كند. ملك نيز بايد ارزش‌گذاري شود اما هيچ سازمان  يا ارگاني نداريم كه به ارزش‌گذاري ملك بپردازد. اگر متريال، قيمت زمين، هزينه ساخت را محاسبه  كنند به راحتي قيمت خانه تعيين مي‌شود. اگر صاحب ملك بگويد با اين رقم نمي‌فروشم ماليات براي واحد خالي ببندند. بعد يا مجبور مي‌شود بفروشد يا اجاره بدهد كه باعث كاهش قيمت‌ها مي‌شود.اين فعال بازار املاك در پاسخ  به اين سوال كه آيا قيمت‌ها در دو ماه اخير تغيير كرده يا خير، گفت: متوجه افزايش قيمت نشديم.

بيشتر مالكاني كه خانه‌هاي خود را براي فروش به ما مي‌سپارند قيمت را تغيير نداده‌اند. اوايل سال اين اتفاق مي‌افتاد. اما در دو ماه اخير به نظرم درصد افزايش قيمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده و بسيار كمتر از اين رقم بوده است. ما هر روز با مالكان تماس مي‌گيريم ولي به ندرت پيش مي‌آيد كه مالك قيمت را افزايش دهد.به گزارش ايسنا، در دي‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانك مركزي، متوسط قيمت مسكن در شهر تهران ۱۳ ميليون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در اين ماه هم‌چنين تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۲ و  ۵۹ درصد افزايش داشت.

گزارش اشکال Top