رمزگشایی از وضعیت غیرعادی بازار ملک سال ۹۸

حسین‌عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکوایران-برنامه متراژ-(اینجا) در تشریح وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در سال ۹۹ اعلام کرد: به رغم افزایش شدید قیمت‌ها وناتوانی ۹۰ درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در شرایط غیرعادی قرار گرفته است.به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده است به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

عبده‌تبريزي معتقد است اين اعتقاد به معجزه بابت تصور افزايش قيمت‌ها در آينده نه تنها در بازار مسكن بلكه در بازار ساير دارايي‌ها از جمله بازار بورس و خودرو نيز وجود دارد. در واقع آنچه در شرايط فعلي خريداران را ترغيب به خريد مسكن، خودرو يا سهام مي‌كند و منجر به ادامه روند رشد قيمت‌ها در شرايطي كه واقعيت بازار هيچ‌گونه كشش و ظرفيتي براي رشد قيمت‌ها ندارد، مي‌شود، انتظار براي ادامه روند افزايش قيمت‌هاست. مشابه شرايطي كه در بازار مسكن وجود دارد در بازار خودرو نيز هست حتي در مورد خودروهاي كار، خريد خودرو عملا با هدف درآمدزايي انجام نمي‌شود چون قيمت‌ها در شرايط فعلي به گونه‌اي است كه فرد با كار برروي خودرو نمي‌تواند بهاي خودرو را تامين كند.او خودرو را مي‌خرد تا با بهاي بالاتر به فروش برساند.همچنين عطش خريد در بازار بورس به دليل ارزش سهام نيست بلكه به دليل اعتقاد به بروز معجزه در بازار و روند صعودي افزايش قيمت در اين بازار است. وي تاكيد كرد: با توجه به نبود كشش و ظرفيت در واقعيت بازارهاي اقتصادي همچون بازار مسكن، سهام و خودرو در صورتي كه اعتقاد به بروز معجزه از سوي مردم رها شود مي‌توان اميدوار به ريزش نرخ‌ها در بورس، مسكن و خودرو بود.

هم‌اكنون نه سمت عرضه مسكن قادر به تعديل قيمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالي كافي براي خريد ملك برخوردار است.اين اعتقاد به معجزه به معناي خريد گران به انگيزه گران‌تر فروختن به يك وصله ناجور در بازار مسكن تبديل شده است.آنچه به رغم نبود توان خريد در ۹۰ درصد متقاضيان مصرفي منجر به تداوم رشد قيمت‌ها در بازار مسكن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سيطره سفته‌بازان مربوط مي‌شود.در واقع علت ادامه روند صعودي قيمت‌ها به رغم نبود تقاضاي مصرفي موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضاي آنها است.همين موضوع يعني ادامه روند صعودي قيمت‌ها در بازار مسكن منجر به رسيدن رابطه قيمتي مسكن و نرخ‌هاي موجود در بازار اجاره به بالاترين حد خود شده است. علت اين موضوع آن است كه ادامه روند افزايشي قيمت مسكن ناشي از بروز سفته‌بازي در اين بازار است اما به دليل مصرفي بودن بازار اجاره و دور بودن اين بخش از بازار ملك از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پاي رشد قيمت مسكن افزايش نيافته است.هر چند اجاره‌بها همچنان از نظر قشر مصرف‌كننده يعني مستاجرها بالاست. در حالي‌كه نسبت بين ميانگين قيمت مسكن و متوسط سطح اجاره‌بهاي سالانه در سال‌هاي گذشته تاكنون-از دهه ۷۰-عددي بين ۱۴ تا ۲۵ بوده است اما اين نسبت در حال حاضر به عدد ۲۸ رسيده است.هم اين نسبت و هم نبود خريدار مصرفي در بازار اين انتظار را تقويت مي‌كند كه بازار مسكن در سال آينده با افزايش محسوس قيمت‌ها در معاملات خريد آپارتمان مواجه نشود.

وي در پاسخ به اين سوال كه آيا بازار مسكن در سال ۹۹ نيز شرايطي مشابه سال ۹۸ خواهد داشت و روند رشد قيمت‌ها ادامه پيدا خواهد كرد گفت: به دليل نبود ظرفيت در سمت واقعي بازار مسكن يعني تقاضاي مصرفي، شرايط فعلي و تداوم رشد افسار گسيخته قيمت‌ها قابل تداوم نيست.

چون اين روند افزايشي واقعيت و توجيه اقتصادي ندارد و چندان دور نيست كه زمان توقف رشد قيمت‌ها و سپس روند كاهش قيمت‌هاي واقعي(ثبات قيمت اسمي) در بازار ملك مشاهده شود.هر چند نمي‌توان به‌طور دقيق اعلام كرد كه حتما اين رويداد در سال ۹۹ تجربه خواهد شد.با اين حال به شرط ثبات در شرايط پارامترهاي دروني وبيروني اثرگذار، بازار مسكن در سال ۹۹ به لحاظ قيمتي بايد بازاري در شرايط ثبات قيمت و به لحاظ معاملاتي در حد و حدود معاملات انجام شده در سال ۹۸ باشد.در واقع اين انتظار وجود ندارد كه قيمت مسكن در سال ۹۹ با شتاب رشد قيمت در سال ۹۸ افزايش پيدا كند.در واقع انتظار بر اين است كه قيمت مسكن حداكثر در حول و حوش تورم عمومي نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خريد تفاوت چنداني با سال ۹۸ نداشته باشد.در مورد نبض معاملات مسكن در سال ۹۹ نيز بايد گفت كه حتي در صورت ريزش ۲۰ درصدي سطح قيمت‌ها باز هم چندان گشايشي در كار تقاضاي مصرفي ايجاد نخواهد شد چرا كه قيمت مسكن در شرايط فعلي به حدي بالاست كه افت ۲۰ درصدي قيمت نيز نمي‌تواند مسكن را با توان خريد خانوارهاي مصرفي منطبق كند.هر چند لازم است نوعي ريزش و سقوط قيمتي در بازارهاي اقتصادي از جمله بازار مسكن اتفاق بيفتد.اين ريزش و سقوط قيمتي در بخش مسكن در قالب ثبات قيمت اسمي خواهد بود كه در واقع در طول چند سال، تورم منجر به كاهش قيمت واقعي در بازار ملك مي‌شود.

عبده‌تبريزي در عين حال از اثر يك متغير بر بازار ملك به‌عنوان متغير پيشران بر تحولات احتمالي بازار مسكن سال بعد مي‌گويد.به گفته وي متغير پيشران در تحولات احتمالي بازار مسكن سال ۹۹ تحولات نرخ ارز است.هر چند بانك‌مركزي پيش‌بيني كرده در سال آينده تقاضاي هيجاني و چنداني براي خريد ارز وجود ندارد و بنابراين نوسان قيمت ارز محسوس و قابل توجه پيش‌بيني نمي‌شود.وي در عين حال به يك متغير خطرناك‌تر يعني معضل كمبود عرضه مسكن‌هاي كوچك‌متراژ اشاره مي‌كند.به گفته عبده‌تبريزي در سال به طور متوسط دست‌كم ۶۰۰ هزار تقاضاي مسكن كوچك‌متراژ ناشي از ازدواج‌هاي جديد وجود دارد، اين در حالي است كه حتي معدود سرمايه‌گذاري‌هايي كه هم‌اكنون در بخش مسكن و ساختمان شاهد هستيم عمدتا اين تقاضا را هدف عرضه خود قرار نمي‌دهند و اين موضوع بسيار خطرناك است.او همچنين با اشاره به سرعت بيشتر افزايش قيمت زمين در مقايسه با نوسانات قيمت مسكن در سال‌هاي اخير اعلام كرد: بازار زمين در سال‌هاي اخير بيشتر در اختيار سفته‌بازان بوده است و سفته‌بازي در بازار زمين بيش از سفته‌بازي در بازار مسكن بوده است.همين موضوع در كنار عرضه محدود وانحصاري زمين منجر به شتاب گرفتن افزايش قيمت در اين بازار شده است.نسبت قيمت زمين به قيمت مسكن در شرايط فعلي به بالاترين حد خود از دهه ۷۰ تاكنون يعني به عدد ۴/ ۱ رسيده است كه بالاترين نسبت در ۲۸ سال گذشته است.در نبود يك نظام مالياتي منسجم وكارآمد براي مهار رشد غيرمنطقي قيمت زمين بسياري از سرمايه‌ها كه مي‌توانست به بخش‌هاي مولد اقتصاد هدايت شود صرف سوداگري در بازار زمين شد.

وي مهم‌ترين راهكار فعلي براي حمايت از تقاضاي مصرفي در بازار مسكن را توسعه بازار رهن اعلام كرد.به گفته عبده‌تبريزي دولت در صورتي كه منابعي در اختيار دارد بايد اين منابع را صرف اختصاص يارانه سود براي پرداخت تسهيلات موثر و كارآمد به متقاضيان مصرفي كند.به گفته وي هم‌اكنون نرخ تمام شده پول در بانك‌ها دست‌كم ۲۰ درصد است كه با چنين نرخي و بدون پرداخت يارانه سود از سوي دولت، پرداخت وام دراستطاعت به متقاضيان امكان‌پذير نيست.

گزارش اشکال Top