سمت و سوی بازار مسکن شب عید؟

در شرایطی که آمارهای رسمی از افزایش معاملات و تغییر قیمت مسکن حکایت دارد، واسطه‌های ملکی، رشد محسوس قیمت در مناطق پرتقاضای شهر تهران را رد می‌کنند؛ کارشناسان نیز با رد فرضیه جهش قیمت مسکن در سال آینده، نهایت افزایش را حدود نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.

سال گذشته عمده حجم نقدينگي به سمت بازارهاي ارز و طلا سرازير شد. اما در هفته‌هاي اخير شاهد گردش نقدينگي به سمت مسكن و بورس بوده‌ايم كه با مقداري افزايش قيمت در اين دو بخش همراه بوده است. گفته مي‌شود نقدينگي ايران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار ميليارد تومان عبور كرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نيز در دي ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالانه مسكن در تهران نيز به ۴۰ درصد رسيده كه اين ارقام نشان مي‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسكن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومي است. نكته قابل توجه ديگر اينكه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهاي كشور ۱.۵ درصد كاهش يافته اما شاهد دو افزايش ۸.۵ و ۲.۱ درصدي تورم مسكن در تهران به ترتيب در ماه‌هاي آذر و دي بوده‌ايم. به نظر مي‌رسد بازار مسكن كه به‌طور كلي در سال ۱۳۹۸ با ركود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل كاهش يافته است با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند. هرچند در دو ماه اخير تعداد معاملات بيش از ۱۰۰ درصد بالا رفته كه عمده كارشناسان معتقدند تنها علت اين اتفاق مي‌تواند تغيير قيمت بنزين، معاملات شب عيد و خريدهاي سرمايه‌گذاري به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسكن در ايران از نوع سرمايه‌گذارانه است.

شرايط دشوار بازار اجاره

به گزارش ايسنا، در چنين شرايطي رشد قيمت مسكن نمي‌تواند دليل منطقي داشته باشد و با توجه به اينكه خريدار واقعي در بازار نيست قيمت‌ها تنها مي‌تواند به‌طور اسمي افزايش پيدا كند. طي دو سال گذشته تورم مسكن در تهران حدود ۲۰۰ درصد بوده، در حالي كه تورم عمومي طي اين مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراين مسكن ۱۳۰ درصد حباب دارد. اين روند به پرتاب متقاضيان واقعي از كلان‌شهر تهران منجر مي‌شود. واسطه‌هاي ملكي مي‌گويند در حال حاضر بازار مسكن در شهرهاي اطراف پايتخت نسبت به اين كلان‌شهر از رونق بهتري برخوردار است. با افزايش قيمت مسكن در تهران، اجاره‌بها نيز رشد داشته و به‌طور ميانگين در تهران ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالانه رسيده كه از سبقت ۳۰ درصدي رشد اجاره‌بها در مناطق پرتقاضا نسبت به رشد قيمت مسكن حكايت دارد. خروجي اين وضعيت به افزايش تعداد خانه‌هاي خالي در كلان‌شهر تهران منجر مي‌شود كه طبق آمار سال ۱۳۹۵ با ۵۰۰ هزار خانه خالي مواجه بود. اجراي ماليات بر عايدي سرمايه كه بعد از حدود 5 سال از مطرح شدن آن هنوز معطل مانده و در انتظار لايحه دولت است، از سوي عمده كارشناسان نسخه‌اي براي تعادل‌بخشي به قيمت‌ها در بازار مسكن عنوان مي‌شود اما فرهاد دژپسند، وزير اقتصاد گفته كه بعيد است اين لايحه به امسال برسد.

با وجود آنكه آمار رسمي بانك مركزي از رشد ۱۰.۶ درصدي قيمت مسكن در تهران طي دو ماه اخير حكايت دارد، واسطه‌هاي ملكي چنين افزايشي را احساس نكرده‌اند. مطابق آمار بانك مركزي قيمت مسكن در منطقه يك در ماه‌هاي آذر و بهمن بالغ بر ۲۹ درصد افزايش يافته و به ميانگين ۳۰ ميليون تومان در هر متر مربع رسيد. فعالان بازار مسكن معتقدند با توجه به اينكه منطقه يك شرايط خاص خود را دارد و با توجه به قيمت‌هاي بالا اين منطقه جزو مناطق پرتقاضا محسوب نمي‌شود، رشد قيمت آن تاثير آن‌چناني در ديگر مناطق نخواهد داشت. مناطق ۵، ۴ و ۲ همواره جزو مناطق پرتقاضا در تهران هستند و آمار ماهيانه نشان مي‌دهد در دو ماه اخير به ترتيب ۱۱، ۹ و ۸ درصد افزايش قيمت داشته‌اند كه هيچ تناسبي با رشد ۲۹ درصدي منطقه يك ندارد. اين اولين‌بار نيست كه شاهد نوسانات شديد در منطقه يك هستيم. تيرماه امسال نيز قيمت‌ها در اين منطقه به متري ۳۰ ميليون تومان رسيده بود كه بعد از آن هر ماه كاهش يافت تا اينكه در آبان ماه به متري ۲۳ ميليون تومان رسيد.

انتظارات تورمي فروكش كرده است

بانك مركزي در جمع‌بندي گزارش تحولات بازار مسكن شهر تهران در دي ماه اعلام كرد در شرايطي كه در آذرماه سال جاري متاثر از اصلاح قيمت بنزين، تحريك انتظارات تورمي و متعاقبا افزايش نرخ ارز شاهد رشد ماهانه ۸.۵ درصدي متوسط قيمت مسكن شهر تهران بوديم، تحولات اين بازار در دي‌ماه مويد آن است كه به‌رغم تداوم رشد ماهانه حجم معاملات در اين ماه، انتظارات تورمي تا حدود زيادي فروكش كرده و رشد ماهانه متوسط قيمت مسكن در دي‌ماه به ۲.۱ درصد محدود شده است.

اما سوال اغلب افراد اين است كه بازار مسكن در سال آينده به چه سمت و سويي مي‌رود؟ سال گذشته پيش‌بيني عمده كارشناسان اين بود كه رشد قيمت مسكن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومي خواهد بود كه با مقداري اغماض، درست از آب درآمد. امسال نيز با كمي تفاوت ديدگاه، غالب كارشناسان در پيش‌بيني قيمت مسكن در سال ۱۳۹۹معتقدند اين بازار ظرفيت جهش قيمت ندارد و نهايت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.

مسكن ظرفيت رشد قيمت ندارد

سلمان خادم‌المله، كارشناس اقتصاد مسكن مي‌گويد: مدت‌هاست قيمت مسكن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدين معنا كه تقاضاي مصرفي به‌شدت سركوب شده و بسيار كم شده است. قيمت مسكن در تهران به حدود ۱۴ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده و اگر متوسط درآمد خانوارهاي متوسط را ۴ تا ۵ ميليون تومان در ماه فرض كنيم ده‌ها سال طول مي‌كشد تا يك خانواده بتواند خانه ميان‌متراژ در يك جاي متوسط تهران خريدار كند. وجوهي كه هم‌اكنون به بخش مسكن مي‌آيد ناشي از سرمايه‌گذاري است. چون با اين وضعيت بدترين كار نگه داشتن پول نقد است. ممكن است بعد از افت بازار سرمايه، ‌بخشي از منابع به بازار مسكن حركت كند ولي به معناي تقاضاي مصرفي و رشد قيمت نخواهد بود. معتقدم نهايت افزايش قيمت مسكن براي سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومي است. يكي از مشاوران املاك فعال در مركز تهران نيز درباره بازار شب عيد با بيان اينكه متوجه افزايش محسوس قيمت‌ها نشده‌ايم بيان مي‌كند: بيشتر مالك‌هايي كه خانه‌هاي خود را براي فروش به ما مي‌سپارند در دو ماه اخير قيمت را تغيير نداده‌اند. اوايل سال اين اتفاق مرتبا مي‌افتاد. اما در دو ماه اخير به نظرم درصد افزايش قيمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده است. ما هر روز با مالكان تماس مي‌گيريم و به ندرت پيش مي‌آيد كه مالك قيمت را افزايش دهد. موج افزايش قيمت معمولا از مناطق ۴ و ۵ شروع مي‌شود كه رشد آن‌چناني را در اين دو منطقه شاهد نبوده‌ايم.

يك مشاور املاك فعال در منطقه غرب تهران نيز مي‌گويد: مسكن ۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزايش پيدا كرده است. اين يعني متقاضيان واقعي ۲۵ درصد از قيمت عقب هستند و سال آينده هم اين فاصله بيشتر مي‌شود. لذا مي‌توان پيش‌بيني كرد معاملات از نوع مصرفي در سال ۱۳۹۹ كاهش خواهد يافت و بازار هم‌چنان در اختيار سرمايه‌گذاران باقي مي‌ماند.

عده‌اي به بازار مسكن جو مي‌دهند

همچنين افشين پروين‌پور، كارشناس اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با ايسنا اظهار كرد: به نظرم بازار مسكن وارد رونق نشده است. آماري كه از افزايش معاملات در دو ماه اخير ارايه مي‌شود هيجان كاذبي است كه از طرف عده‌اي به بازار مسكن القا مي‌شود. يك عده به شكل هماهنگ، جوي را مطابق توان خود ايجاد مي‌كنند و حتي خريد و فروش‌هايي بين خودشان انجام مي‌دهند تا نشان دهند معاملات رونق گرفته است. خريد و فروش‌ها از نوع سوداگرانه است و سال‌هاي متمادي اين وضعيت وجود داشته و ادامه دارد.

مهدي غلامي، يكي ديگر از كارشناسان اقتصاد مسكن نيز گفت: با وجود اينكه در دو ماه اخير با افزايش تعداد معاملات مسكن مواجه بوديم اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسي كنيم افت چشمگير در تعداد معاملات را مي‌بينيم. اين افزايش معاملات و افزايش قيمت كه در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشي از رشد قيمت در مناطق شمالي تهران است ولي من فكر مي‌كنم اگر اتفاق خاصي در سطح كلان اقتصاد نيفتد، افزايش شديد قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده بعيد است.

به گزارش ايسنا، در دي‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانك مركزي، متوسط قيمت مسكن در شهر تهران ۱۳ ميليون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در اين ماه همچنين تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۲ و ۵۹ درصد افزايش داشت.

گزارش اشکال Top