بازار همچنان زمستانی است؟

بازار کشوری معاملات مسکن از فاز «نزول سنگین» خارج شد و در مسیر رشد قرار گرفت. ماه گذشته برای اولین بار در طول سال ۹۸، خرید و فروش خانه در شهر‌ها با افزایش نقطه‌ای - نسبت به ماه مشابه در سال ۹۷- همراه شد. تغییرات ماهانه معاملات ملک در شهر‌ها طی دو ماه اخیر نیز همسو با تهران رو به افزایش گذاشت.

هرچند هنوز اوضاع بازار مسكن ركودي است، اما پنج محرك باعث شده معاملات مسكن فصل زمستان حالت بهاري پيدا كند. تفاوت و تشابه معاملات مسكن تهران و ديگر شهر‌ها بررسي شده است.

معاملات خريد مسكن در شهر‌هاي كشور از ناحيه اثرگذاري دست‌كم ۵ محرك عمده اوج گرفت. بررسي‌ها بر پايه آمار‌هاي رسمي مربوط به تازه‌ترين تحولات كشوري بازار مسكن و همچنين تحقيقات ميداني انجام شده نشان مي‌دهد، نبض بازار معاملات خريد مسكن در ساير شهر‌هاي كشور بدون تاخير ماهانه، هم‌اكنون پابه‌پاي بازار معاملات خريد مسكن شهر تهران در حال تغيير است.
 
اين موضوع براساس آمار‌هاي سامانه رهگيري مسكن در دو ماه گذشته يعني آذر و دي رصد شد. نبض معاملات مسكن ساير شهر‌ها در حالي هم‌اكنون همراستا با نبض معاملات خريد مسكن پايتخت تندتر شده است كه در عين حال عوامل تغييردهنده افت‌وخيز معاملات مسكن تهران و ساير شهر‌ها در كل با هم متفاوت است. هرچند در برخي موارد اشتراك‌هايي وجود دارد، اما به‌صورت كلي دو دسته عوامل در بروز افت و خيز معاملاتي اخير در پايتخت وساير شهر‌هاي كشور ايفاي نقش كرده‌اند.
 
با اين حال، بررسي‌ها نشان مي‌دهد زمستان بازار مسكن در ساير شهر‌ها نيز مانند شهر تهران دست‌كم به دليل اثرگذاري ۵ محرك عمده نسبت به ماه‌هاي ابتدايي پاييز و همچنين فصل تابستان گرم‌تر شده است. بازار معاملات خريد و فروش مسكن در شهر تهران در حالي آذرماه امسال با افزايش ۱۴۶ درصدي حجم معاملات خريد در مقايسه با آبان‌ماه همراه شد كه در ساير شهر‌ها نيز حجم معاملات خريد مسكن در همين بازه زماني ۸۶ درصد رشد كرد.

در دي ماه نيز در حالي حجم معاملات خريد مسكن در پايتخت با رشد ۱۳ درصدي مواجه شد كه در ساير شهر‌ها نيز اين ميزان معادل ۲۱ درصد گزارش شد. اين موضوع نشان مي‌دهد در حالي كه در سال‌هاي گذشته تحولات بازار مسكن شهر تهران همچون افزايش يا كاهش تعداد معاملات خريد آپارتمان با تاخير زماني چندماهه به بازار مسكن ساير شهر‌ها مي‌رسيد، در ماه‌هاي اخير اين فاصله به كمترين حد خود رسيد و هم‌اكنون نيز اين فاصله به صفر رسيده است، به اين معنا كه بازار معاملات مسكن در ساير شهر‌ها نيز درست در همان ماهي كه بازار مسكن شهر تهران با جهش معاملاتي روبه‌رو شد شاهد افزايش محسوس تعداد معاملات خريد واحد‌هاي مسكوني بود. در واقع واكنش تاخيري بازار معاملات خريد مسكن ساير شهر‌ها به تغييرات بازار مسكن تهران هم‌اكنون متوقف شده وتحولات بازارمسكن پايتخت در آذر و دي ماه همزمان در بازار معاملات مسكن ساير شهر‌ها نيز رصد شد.
 
حجم معاملات خريد مسكن در ساير شهرها-شهر‌هاي كشور به استثناي شهر تهران-به ۱۳ هزار و ۴۲ فقره معامله خريد مسكن رسيد و اين ميزان در دي ماه به ۱۵ هزار و ۵۷۰ فقره بالغ شد. اين در حالي است كه در ماه‌هاي قبل در هر ماه حجم معاملات خريد مسكن كمتر از ۱۰ هزار فقره بود. تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات مسكن در ساير شهر‌ها نشان مي‌دهد در دي ماه براي اولين بار در طول سال ۹۸ حجم معاملات خريد مسكن در شهر‌هاي كشور به استثناي تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش يافته است. در حالي كه ابعاد بازار معاملات مسكن به لحاظ تعداد معاملات خريد واحد‌هاي مسكوني در سال ۹۸ در ساير شهر‌ها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در حال كوچك‌تر شدن بود، اما در دي اين روند تغيير كرد و ابعاد بازار به لحاظ حجم معاملات خريد نسبت به دي ماه سال ۹۷ بزرگ‌تر شد.
 
حجم معاملات خريد مسكن در ساير شهر‌ها به استثناي شهر تهران در دي ماه امسال در مقايسه با دي ماه سال گذشته ۱۴ درصد رشد كرد. همچنين ميانگين تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات مسكن در هر ماه از سال ۹۸ در مقايسه با ماه‌هاي مشابه در سال ۹۷، بين ۴۰ تا ۵۰ درصد كاهش يافته است.
 
فعالان بازار مسكن در ساير شهرها، حداقل از تاثير پنج عامل عمده بر تغييرات اخير بازار مسكن در راستاي افزايش تقاضا براي خريد واحد‌هاي مسكوني در اين شهر‌ها خبر مي‌دهند. اولين عامل به ترس از گراني يا همان «انتظارات تورمي» مربوط مي‌شود. هم‌اكنون زمزمه افزايش قيمت مسكن در آينده نزديك بخشي از خريداران مصرفي و سرمايه‌اي را به بازار مسكن كشانده است هر چند تحقيقات انجام شده نشان مي‌دهد بخشي از اين ترس كاذب و ناشي از جوسازي برخي از واسطه‌هاست.

«افزايش قيمت مصالح ساختماني و هزينه‌هاي ساخت وساز» از ديگر عوامل محرك ورود متقاضيان به بازار مسكن است. در حالي‌كه قيمت برخي از مصالح ساختماني نسبت به ماه‌هاي قبل با افزايش محسوس مواجه شده است همين موضوع احتمال گراني مسكن در ماه‌هاي آينده را براي متقاضيان پررنگ‌تر كرده است. «تاثير افزايش قيمت زمين» از ديگر عوامل محرك در افزايش تعداد معاملات مسكن در دو ماه گذشته است.
 
از سوي ديگر «افزايش سقف وام خريد مسكن» از ابتداي زمستان موجب شده است آن دسته از تقاضاي مصرفي به خصوص تقاضاي خانه‌اولي كه پيش از اين به دليل ضعف بنيه مالي قادر به ورود به بازار مسكن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جست و جو و خريد مسكن كند. سقف فعلي وام خريد مسكن به‌طور نسبي پوشش مناسبي از هزينه خريد آپارتمان در ساير شهر‌ها به خصوص شهر‌هاي كوچك را ايجاد كرده است.
 
عامل پنجم در افزايش حجم معاملات مسكن ساير شهر‌ها را مي‌توان به رشد بازار‌هاي موازي همچون بورس و افزايش قيمت ارز مربوط دانست. اين عامل نيز يكي از عواملي است كه در افزايش تقاضا براي خريد مسكن موثر بوده است. با اين حال، هم‌اكنون سه تشابه و چهار تفاوت بين بازار معاملات مسكن شهر تهران و ساير شهر‌ها وجود دارد. تاثير انتظارات تورمي، افزايش قيمت مصالح ساختماني و هزينه‌هاي ساخت و همچنين بالا بودن قيمت زمين سه تشابهي است كه هم در پايتخت و هم در ساير شهر‌ها طي دو ماه گذشته منجر به افزايش تقاضا براي خريد مسكن و رشد مثبت حجم معاملات شده است. با اين حال، در حالي‌كه تغييرات بازار مسكن در ساير شهر‌ها به لحاظ حجم معاملات خريد آپارتمان با تغييرات بازار مسكن شهر تهران همسو و پابه‌پا بوده است چهار تفاوت بين بازار مسكن پايتخت و ساير شهر‌ها قابل شناسايي است.

تفاوت اول به اثرگذاري افزايش سقف وام خريد مسكن در افزايش حجم معاملات مسكن در ساير شهر‌ها مربوط مي‌شود. به رغم افزايش سقف وام در شهر تهران نمي‌توان افزايش حجم معاملات خريد مسكن در دو ماه آذر و دي را متاثر از اين موضوع اعلام كرد، چرا كه كماكان وام خريد مسكن به دليل بالا بودن قيمت مسكن و وجود فاصله قابل توجه بين مبلغ وام و قيمت مسكن تسهيلات كارآمدي محسوب نمي‌شود. اما در ساير شهر‌ها به دليل پوشش مناسب اين وام در هزينه‌هاي خريد مسكن اين موضوع يكي از عوامل موثر و مهم در افزايش حجم معاملات زمستاني مسكن بوده است.
 
تفاوت دوم به نوع متقاضيان حاضر در بازار مسكن تهران و ساير شهر‌ها مربوط مي‌شود. در حالي‌كه عمده تحرك معاملاتي اخير در پايتخت از ناحيه خريد‌هاي سفته‌بازانه، سرمايه‌اي و متقاضيان تبديل به احسن بوده است جنس عمده تقاضاي مسكن در ساير شهر‌ها هم‌اكنون تقاضاي مصرفي و تقاضاي سرمايه‌اي است. سومين تفاوت به حضور و نقش خانه‌اولي‌ها در افزايش تعداد معاملات خريد مسكن ساير شهر‌ها و شرايط متفاوت پايتخت مربوط مي‌شود. در ساير شهر‌ها به دليل افزايش سقف وام حجم قابل توجهي از تقاضاي موجود براي خريد مسكن مربوط به تقاضاي خانه‌اولي‌هاست، اما هم‌اكنون خانه‌اولي‌ها كمرنگ‌ترين حضور را در معاملات خريد مسكن پايتخت دارند. از سوي ديگر، عمده تقاضاي مصرفي حاضر در بازار مسكن شهر تهران در حال حاضر مربوط به متقاضيان تبديل به احسن واحد‌هاي مسكوني است. اما در ساير شهر‌ها به دليل افزايش نسبي سطح قيمت‌ها اين گروه از متقاضيان فعلا از انجام معامله منصرف شده و در حاشيه بازار در حال رصد تغييرات هستند تا در زمان مناسب بتوانند تصميم‌گيري كنند.

 

منبع:اقتصاد24

گزارش اشکال Top