مسیر سالم برای بازار ملک

پنج سال از ارایه طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن در نهمین دوره مجلس شورای اسلامی می‌گذرد و با وجود آنکه این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس هم تصویب شده، اما به علت نامه‌نگاری‌های عباس آخوندی، وزیرسابق راه و شهرسازی با رییس مجلس، این طرح از دستورکار صحن علنی مجلس خارج شد.

با روي كار آمدن محمد اسلامي، وزير جديد راه و شهرسازي اين طرح دوباره در كميسيون اقتصادي مجلس بررسي و در آبان ۱۳۹۷ با كليات آن موافقت شد اما در جريان بررسي جزييات، طرح مذكور به دليل وعده دولت براي ارايه لايحه‌اي جامع در آينده نزديك، متوقف شد. البته لايحه ماليات بر عايدي سرمايه در بازار مسكن طي روزهاي اخير به هيات دولت رفته اما با توجه به اينكه فرآيند پيش روي آن زمانبر است، به نظر نمي‌رسد اين لايحه در مجلس دهم مطرح شود، درواقع با توجه به مراحل متعدد بررسي آن در كميسيون اقتصاد دولت، صحن هيات دولت، ارسال به مجلس، اعلام وصول آن، ارسال به كميسيون اقتصادي مجلس و سپس طرح در صحن علني آن، به نظر مي‌رسد بيش از يك سال زمان تا تصويب آن در انتظار لايحه ماليات بر عايدي مسكن باشد.

بي توجهي به تصويب ماليات بر عايدي سرمايه در شرايطي است كه اجراي اين پايه مالياتي، سبب ثبات و حتي كاهش قيمت مسكن، افزايش معاملات و از همه مهم‌تر خروج سفته‌بازان و دلالان از بازار مسكن مي‌شود و پيامد آن، تبديل شدن مسكن از كالاي سرمايه‌اي به كالاي مصرفي است.

اهميت تصويب اين طرح زماني دو چندان مي‌شود كه نگاهي به آمار سفته‌بازي و دلالي در بازار مسكن داشته باشيم براساس اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك، ۷۷ درصد معاملات توسط دلالان و تقاضاهاي سرمايه‌اي انجام مي‌شود. به گزارش مهر، مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك استان تهران مي‌گويد: طرح ماليات بر عايدي سرمايه، بازارمسكن را در مسير سالم‌تري قرار مي‌دهد؛ به‌طوري كه خريداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع مي‌شوند. خسروي مي‌افزايد: گراني موجب ركود مسكن مي‌شود؛ درحالي كه اين نوع ماليات به كاهش قيمت و رونق معاملات مي‌انجامد.

رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران اظهار مي‌كند: در چنين شرايطي قيمت‌ها دايماً افزايش مي‌يابد و اقشار متوسط و پايين روزبه‌روز از مسكن مناسب دورتر مي‌شوند، از سوي ديگر پرش‌هاي قيمتي در بخش مسكن، كاهش معاملات را در پي دارد و با توجه به پيشران بودن صنعت ساختمان، اقتصاد كشور تحت تأثير قرار مي‌گيرد.

به گفته خسروي، كشورهاي جهان براي كنترل تقاضاي سوداگرانه در بازار املاك از ابزار ماليات بر عايدي سرمايه استفاده مي‌كنند و اين پايه مالياتي در ۱۸۰ كشور جهان اجرا مي‌شود. امريكا، انگليس، كانادا، برزيل، چين، فرانسه، روسيه، اسپانيا، ژاپن، ايتاليا، تركيه، بوتسوانا، قطر، ليبي و… از جمله كشورهاي توسعه‌يافته، در حال توسعه و توسعه نيافته‌اي هستند كه اين ماليات را مورد استفاده قرار مي‌دهند.  او اضافه مي‌كند: در انگلستان يكي از دلايل اصلي استفاده از ماليات بر عايدي سرمايه، رشد سريع ارزش ملك پس از جنگ جهاني دوم بود، در آن مقطع سوداگران املاك، خانه‌ها را احتكار مي‌كردند تا از عايدي سرمايه استفاده كنند.

رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تصريح مي‌كند: ماليات بر عايدي سرمايه بر ارزش دارايي وضع نمي‌شود بلكه بر افزايش ارزش دارايي يا همان عايدي دارايي وضع مي‌شود. به‌طور مثال اگر فردي ملكي را در سال جاري به قيمت ۱۰۰ ميليون تومان خريداري كند و در سال بعد به قيمت ۱۵۰ ميليون تومان بفروشد، درصدي از ۵۰ ميليون تومان افزايش ارزش دارايي، مشمول پرداخت ماليات بر عايدي سرمايه خواهد بود.

به گفته خسروي، همچنين در طرح پيشنهادي كميته اقتصاد مقاومتي مجلس شوراي اسلامي، انتقال بين نزديكان نسبي طبقه اول خانواده شامل والدين و فرزندان و همسر دايم، معاف از ماليات در نظر گرفته شده است، از سوي ديگر براي تشويق به عرضه مسكن و ساخت، ضروري است اولين انتقال واحدهاي مسكوني نوساز از پرداخت ماليات بر عايدي املاك معاف شوند. ناگفته نماند كه ارايه طرح ماليات بر عايدي سرمايه در ابتدا با مخالفت فعالان اين صنف مواجه بود اما تبيين ابعاد اين ماليات و اثر مثبت آن بر مهار سوداگري موجب شده فعالان بازار مسكن هم به جمع حاميان اين ماليات ملحق شوند.

روند نرخ تورم مسكن طي ۲۳ سال

رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك اتاق اصناف كشور اظهار مي‌كند: بررسي‌ها نشان مي‌دهد معمولاً صاحبان املاك براي بهره‌مندي از معافيت‌هاي بيشتر مالياتي و افزايش قيمت، فروش واحد خود را به تأخير انداخته‌اند كه توازن عرضه و تقاضا را به هم زده است.

او ادامه مي‌دهد: از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ در شهر تهران، بهاي زمين ۱۲۸ برابر، مسكن ۸۸ برابر و اجاره‌بها ۱۰۶ برابر شده است، در حالي كه طي اين مدت شاخص بهاي كالاها و خدمات مصرفي ۶۷ برابر شده، يعني بهاي زمين ۲ برابر و مسكن ۱.۴ برابر و اجاره‌بها ۱.۷ برابر سطح عمومي قيمت‌ها افزايش پيدا كرده است. خسروي تصريح مي‌كند: اگر بخشي از سود ناشي از خريد و فروش سفته‌بازانه مسكن به عنوان ماليات دريافت شود قطعا اين نوع معاملات كاهش مي‌يابد و معاملات مصرفي جاي آن را مي‌گيرد. در اين خصوص بايد تفاوت نرخ ماليات در اثر نگهداري دارايي‌ها در كوتاه‌مدت و بلندمدت از بين برود.

رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه طي دهه‌هاي اخير مرتبا شاهد افزايش قيمت مسكن بوده‌ايم، مي‌گويد: ارزش ۴.۷ ميليون مسكن مازاد در ايران به عدد افسانه‌اي ۱,۹۰۰ تريليون تومان رسيده است، يعني از يك طرف دارايي‌ها در بخش ملك، منجمد شده و از طرف ديگر فشار تقاضاي مصرفي براي خريد و اجاره افزايش پيدا كرده است.

خسروي مي‌افزايد: طبق آمار، قيمت خانه در تهران از سال ۱۳۷۲ تاكنون ۲۶۵ برابر شده و تعداد مستأجران از سال ۱۳۷۵ تاكنون دو برابر شده است، بنابراين لازم است به منظور تعادل‌بخشي به بازار مسكن از مالكان اين واحدهاي مسكوني ماليات دريافت شود.

نبود زمينه لازم براي ورود سفته‌بازان

درحالي كه رييس اتحاديه مشاوران املاك از حضور 77 درصدي تقاضاي سرمايه‌اي و دلالي در بازار خريد و فروش مسكن مي‌گويد، يك كارشناس اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه شرايط بازار مسكن به گونه‌اي است كه به نفع سفته‌بازان نيست، اظهار مي‌كند: نبود تورم انتظاري موجب شده تا سفته‌بازان از ورود به بازار مسكن جلوگيري كنند.

مهدي غلامي در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به اينكه با مساعد شدن شرايط، آيا احتمال ورود سفته‌بازان به بازار مسكن وجود دارد، تصريح مي‌كند: به هر حال وقتي مسكن در كشور يك كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود، قيمت آن هر لحظه مي‌تواند افزايش يابد و وقتي رفتارهاي سوداگرانه و سفته‌بازي در كنار آن قرار مي‌گيرد، اين افزايش قيمت به شكل جهشي خود را نشان مي‌دهد. او ادامه مي‌دهد: وضعيت بازار مسكن به گونه‌اي است كه سفته‌بازان و سوداگران نمي‌توانند وارد بازار مسكن شوند، پس حضور آنها در بازار مسكن نمي‌تواند در اين روزها جدي باشد. اين كارشناس اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه مسكن از زمان‌هاي قديم براي مردم ايران يك كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شده است، تاكيد مي‌كند: سفته‌بازان زماني وارد بازار مسكن مي‌شوند كه قيمت مسكن بخواهد افزايش يابد، اما وضعيت بازار مسكن نشان‌دهنده افزايش قيمت نيست.

گزارش اشکال Top