سناریوهای محتمل مسکن در سال ۹۹

رشد قابل‌توجه قیمت‌ها و کاهش معاملات، افزایش قابل‌توجه خرید و فروش‌ها همزمان با رشد دوباره نرخ‌ها؛ این دو تجربه متفاوتی است که بازار مسکن در ۲۰ ماه گذشته پشت سر گذاشته است؛ تجربیاتی که هر چند همزمانی آنها در یک بازار، دور از ذهن به نظر می‌رسید اما بازار مسکن ایران در ادامه عملکرد غیرقابل پیش‌بینی خود هر دوی این مسیر‌ها را طی کرد تا بار دیگر تحلیل آنچه در سال‌ آینده رخ خواهد داد، دشوار و همراه با اما و اگر باشد.

صنعت ساختمان در طول دهه‌هاي گذشته همواره نام خود را به عنوان يكي از اصلي‌ترين بخش‌هاي مولد اقتصادي ايران ثبت كرده است. براساس برآوردها سهم اين بخش در توليد ناخالص داخلي كشور بيش از 10درصد است و همزمان تعداد زيادي از اصناف و حوزه‌هاي وابسته به ساختمان در مجاورت بازار مسكن فعاليت مي‌كنند. از اين رو در سال‌هاي اخير، هر بار بازار مسكن به رونق رسيده، تاثير خود را در آمار نهايي عملكرد اقتصادي كشور نشان داده و هر بار دوره جديدي از ركود در اين بازار كليد خورده، مثبت ماندن رشد اقتصادي كلان كشور نيز دشوار شده است. جداي از آن، باتوجه به محوريت بخش خصوصي در اين بازار، بسياري از تحولات كلان اقتصادي و سياسي كه دولت را تحت‌تاثير خود قرار داده، لزوما بر بازار مسكن نيز تاثير همزماني نداشته است ولي با اين وجود، بازار مسكن از سال قبل يك تغيير مسير مهم داد و همزمان با افزايش قيمت ارز و آغاز برخي تلاطم‌هاي اقتصادي، روند افزايش قيمت جدي را آغاز كرد. به دنبال اين اتفاق، در طول يك سال از ماه‌هاي ابتدايي سال گذشته تا تابستان سال 98، قيمت مسكن ناگهان روند افزايشي به خود گرفت و خانه در كلانشهري مانند تهران، در يك سال بيش از صددرصد گران شد. مانند سابقه تجربه‌هاي سال‌هاي قبل، با افزايش ناگهاني قيمت‌ها آغاز دوره جديدي از ركود دور از تصور نبود. با بالا رفتن قيمت‌ها، تسهيلات دولت اثربخشي خود را از دست داد و بخش قابل‌توجهي از جامعه قدرت خريد لازم براي باقي ماندن در بازار را نداشت.

آمار عملكرد بازار مسكن در يك سال اخير نيز نشان مي‌داد كه با وجود حفظ بخش قابل‌توجهي از معاملات در مناطق گرانقيمت شهر، مناطق ارزان‌قيمت دوره جديدي از ركود را تجربه كردند. هرچند به نظر مي‌رسيد با حفظ شرايط و باوجود كاهش نسبي قيمت‌ها، بازار سال 98 را با ركود به پايان برساند اما آمارهايي كه از سوي وزارت راه و شهرسازي در آذر و دي ماه امسال منتشر شد، بخش زيادي از اين تحليل‌ها را نقض كرد. براساس آمارهاي ارايه شده، ميزان معاملات مسكن تهران در آذر ماه امسال، بيش از 137درصد در قياس با آبان ماه افزايش پيدا كرد و قيمت مسكن نيز كه چند ماه يا ثابت مانده بود يا كاهشي نسبي را تجربه مي‌كرد، رشدي دوباره را پشت‌سر گذاشت. در دي ماه نيز اين روند حفظ شد و هم معاملات و هم قيمت مسكن، افزايش يافت. براساس آمارهاي ارايه شده ميانگين قيمت مسكن تهران در هر متر به بيش از 13 ميليون و 800 هزار تومان رسيد تا ركوردي جديد در اين زمينه ثبت كند.

ابهام‌هاي بازار در سال 99

هر چند تا مشخص نشدن وضعيت بازار در بهمن و اسفند، نمي‌توان حركت رخ داده در بازار در دو ماهه آذر و دي را تحليل كرد اما در عين حال برهم خوردن تصوراتي كه از ركود حكايت مي‌كرد ارايه تصويري دقيق از بازار سال آينده را دشوار كرده است.

تحليلگران بازار مي‌گويند وضعيت بازار از چند سناريوي اصلي خارج نيست. اگر اتفاقات رخ داده در دو ماه اخير را يك حركت زودگذر درنظر بگيريم، يك احتمال تداوم شرايط ركود در بازار است. باتوجه به رشد قيمت‌ها در سال گذشته و كاهش قدرت خريد مردم و همزمان با كاهش سطح اثرگذاري تسهيلات دولتي كمك هزينه خريد خانه، اين تصور كه معاملات مسكن بار ديگر كاهش يافته و به ركود نزديك شود، خارج از تصور نيست. تحليل ديگر ارايه شده درباره بازار، قيمت‌ها و معاملات مسكن را در ارتباط با ساير بازار‌ها تحليل مي‌كند. باتوجه به افزايش قابل‌توجه سطح نقدينگي سرگردان در اقتصاد ايران، در سال‌هاي گذشته سفته‌بازان و سودجويان كه در كوتاه‌مدت به دنبال افزايش قابل‌توجه درآمدهاي‌شان بوده‌اند، ناگهان به يك بازار ورود كرده و با برهم ريختن نظم آن، سودجويي كرده‌اند. در اين تحليل در صورتي كه بازاري مانند بورس جذابيت خود را ازدست بدهد و ثبات قيمتي در بازار طلا و ارز حفظ شود، احتمال آنكه بار ديگر سفته‌بازان به بازار مسكن ورود كنند، افزايش خواهد يافت. در چنين شرايطي، همزمان با حفظ ركود در ميان متقاضيان واقعي مسكن، تورمي جديد در بازار رخ خواهد داد كه قطعا اتفاق مثبتي نيست. تحليل ديگري كه وجود دارد، حفظ شرايط فعلي است. يعني در شرايطي كه ثباتي نسبي در قيمت‌ها حفظ خواهد شد، در برخي ماه‌ها ركود به بازار مي‌رسد و در بعضي ماه‌ها، امكان افزايش قيمت و معاملات به شكلي محدود وجود دارد.

وابستگي مسكن به ساير عوامل

محمد مهدي مافي، كارشناس بازار مسكن مي‌گويد: براي ارايه تحليلي دقيق از شرايط بازار در ماه‌هاي پيش‌رو بايد تصويري روشن از آينده اقتصاد كلان ايران و ساير عوامل اجتماعي و سياسي داشت و باتوجه به نامشخص بودن شرايط آنها، اينكه در بازار مسكن چه اتفاقي رخ دهد نيز دقيقا قابل ارزيابي نيست.

به گفته او باتوجه به افزايش قابل‌توجه سطح نقدينگي، اين تصور كه احتمال كاهش قيمت‌ها در مدتي كوتاه وجود دارد قدري دور از ذهن است و به نظر تلاش براي حفظ شرايط و برنامه‌ريزي براي افزايش حمايت از اقشار كم‌درآمد عملي‌ترين گزينه پيش‌رو خواهد بود.

مافي با بيان اينكه نمي‌توان براي بازار مسكن سقف قيمتي درنظر گرفت، اظهار كرد: ‌متاسفانه در برخي تحليل‌ها اين‌طور عنوان مي‌شود كه باتوجه به افزايش صددرصدي قيمت، ديگر بازار به سقف قيمتي خود را رسيده و خبري از يك افزايش جديد نخواهد بود. اين در حالي است كه بازاري مانند مسكن اساسا سقف قيمتي ندارد و در جامعه‌اي كه نقدينگي در آن همواره رو به افزايش است، بالا رفتن دوباره قيمت خانه را نمي‌توان منتفي دانست.

به گفته اين كارشناس، آنچه در دو ماهه گذشته رخ داده نيز وابسته به ساير عوامل اقتصادي و سياسي است.

جامعه با تحليلي كه از شرايط دارد، به يك بازار اقبال نشان داده و به يك بازار پشت مي‌كند. بايد براي رسيدن به علل دقيق افزايش قيمت‌ها و معاملات در ماه‌هاي اخير، شرايط كلان اقتصادي را تحليل كرد و براي سنجش وضعيت در آينده نيز همه عوامل كلان شرايط بازار را تعيين مي‌كنند.

اقتصاد ايران در سال‌هاي اخير با شوك‌هايي مواجه شده و اصلي‌ترين شوك پشت‌سر گذاشته به سال 97 و همزماني تحريم‌هاي جديد با برخي تلاطم‌هاي داخلي بازمي‌گردد.

هر چند در سال قبل دولت با مشكلات جدي مواجه بود اما مديريت شرايط در سال 98، ثباتي نسبي به بسياري از حوزه‌هاي اقتصادي ايران بازگشت. بازار مسكن نيز اين آرامش را به سبك خود تجربه كرده و در كنار كاهش نوسانات شديد قيمت، ماه‌هايي را با ركود و ماه‌هايي را با رونق پشت‌سر گذاشته است. به نظر چگونگي مواجهه اقتصاد ايران با شاخص‌هاي كلان در سال آينده، وضعيت بازار مسكن را نيز مشخص خواهد كرد؛ بازاري كه ركود، تورم يا بازگشت سفته‌بازان بخشي از سناريوهايي است كه برايش متصور است.

 

منبع: اعتماد

گزارش اشکال Top