مسکن سازی دولتی به نام نیازمندان به کام دلالان

دولت باید سیاست های ساده انگارانه و بعضاً عوام گرایانه ساخت مسکن برای ضعفا را کنار بگذارد ، بیش از این به بازار دلالی دامن نزند ، ساخت مسکن را به بخش خصوصی/ تعاونی های مسکن واگذار کند و اجازه بدهد سازنده و خریدار با هم توافق کنند.

مطابق اصل 31 قانون اساسي(1)، داشتن مسكن‌، يك حق براي آحاد مردم شناخته شده است. دولت موظف شده با اولويت نيازمندان‌، زمينه اجراي اين اصل را فراهم آورد. آن‌طور كه از نص قانون بر مي‌آيد وظيفه دولت ايجاد زمينه است. ايجاد زمينه براي اينكه آحاد مردم بتوانند صاحب خانه بشوند. يعني، آنقدر توان مالي‌شان افزايش يابد كه بتوانند وارد بازار شوند و خريد كنند. يعني‌، قيمت مسكن در حد توان اقتصادي متقاضيان باشد. هيچ‌جوري نمي‌شود ازاين اصل قانون اساسي برداشت كرد كه دولت خودش بايد خانه‌سازي كند.

توان مالي مردم با توليد ناخالص داخلي متناسب است كه در درآمد سرانه كشور منعكس مي‌شود(2). لذا اولين كاري كه دولت مي‌تواند براي خانه دار شدن مردم انجام دهد تشويق سرمايه‌گذاري در توليد است (اعم از سرمايه‌گذاري دولتي‌، سرمايه‌گذاري بخش خصوصي يا جذب سرمايه خارجي). سرمايه‌گذاري باعث رونق توليد و ايجاد اشتغال و افزايش صادرات غير نفتي و در نهايت افزايش درآمد سرانه مي‌شود. اگر ملت بخواهد اين حق را از دولت مطالبه كند بايد بپرسد كه اي دولت‌، چقدر به سرمايه‌گذاري ميدان دادي و چند شغل آفريدي و درآمد سرانه چقدر افزايش يافت؟ سهم من از اين افزايش چقدر است؟  

بديهي است عرضه هرچه بيشتر مسكن قيمت آن‌را پايين مي‌آورد(3). لذا دومين كاري كه دولت مي‌تواند براي خانه‌دار شدن مردم انجام دهد زمينه‌سازي براي افزايش عرضه مسكن است. بايد بخشي از سرمايه‌ها را به‌ سمت بخش مسكن تشويق كند. سرمايه‌گذاري در توليد مسكن باعث تحرك اقتصادي و توليد و عرضه مسكن و ايجاد اشتغال مي‌شود. اگر ملت بخواهد اين حق را از دولت مطالبه كند بايد بپرسد كه اي دولت‌، چقدر به سرمايه‌گذاري در مسكن ميدان دادي و چند مسكن توليد شد؟ سرمايه‌گذاري در مسكن مي‌تواند توسط دولت‌، بخش خصوصي و يا سرمايه‌گذار خارجي انجام شود. دولت هيچ جا ملزم به انجام اين سرمايه‌گذاري نشده است.

دولت‌ها با توجيهات مختلف خود را وارد حوزه مسكن سازي مي‌كنند(4). شايد براي جلب راي و دل ملت. شايد براي اينكه ملت همواره مديون آنها باشند. شايد براي اثبات كارآمدي خود. شايد هم براي تحقق شعار عدالت و حمايت از اقشار پايين. گاهي هم تحت فشار گروه‌هاي اجتماعي(5). دولت‌ها وعده مي‌دهند زمين را رايگان و بر روي زميني كه خودمان برايش قيمت صفر تعيين مي‌كنيم‌، عرضه كرده و پيمانكاراني را اجير مي‌كنيم كه خانه بسازند و بدين ترتيب قيمت تمام شده مسكن كاهش مي‌يابد و ارزان مي‌شود و آن را به قشر ضعيف عرضه مي‌كنيم. از آن طرف‌، منابع بانكي را بسيج مي‌كنيم تا به متقاضيان وام بدهند و بدين ترتيب قدرت خريدشان را افزايش مي‌دهيم تا خانه‌دار شوند و قسطش را در بلند مدت بر گردانند. مسكن مهر با اين تصورات شكل گرفت و شكست خورد. طرح اقدام ملي مسكن هم با همين تصورات شكل گرفته و شكست خواهد خورد.

بايد توجه داشت كه:

الف) زمين مانند هر خدمت/ كالاي ديگر داراي يك ارزش اقتصادي است كه با «قيمت» به عدد و رقم و ريال تبديل مي‌شود. اگر زميني در وسط بيابان قرار داشته و هيچ ارزش و مطلوبيتي نداشته باشد طبعاً قيمت آن صفر است و رايگان كردن آن براي اقشار ضعيف اصلاً موضوعيت ندارد و معلوم نيست كه اگر خانه‌اي بر آن بنا بشود مشتري داشته باشد. اما اگر اين زمين در يك منطقه آباد شهري يا روستايي قرار داشته باشد‌، داراي ارزش اقتصادي و مطلوبيت است. دقيقاً به اين علت است كه مي‌شود در آن مسكن بنا كرد. چطور مي‌شود براي زميني كه داراي ارزش اقتصادي است قيمت صفر تعيين كرد؟ قيمت‌گذاري دستوري‌، توهمي‌ است كه  سال‌ها گريبان دولت‌ها را گرفته. مگر مي‌شود در يك منطقه آباد شهري يا روستايي دو زمين در كنار هم يكي متعلق به مردم معمولي داراي قيمت باشد و زمين مجاورش كه در تصرف دولت است قيمتش صفر باشد؟ اگر بر روي اين دو زمين همسايه، دو مسكن مشابه ساخته شود چطور مي‌شود كه قيمت مسكن دولتي از قيمت آن ديگري كمتر باشد؟ مگر مي‌شود دو مسكن با موقعيت و مطلوبيت مشابه‌، قيمت‌هاي متفاوتي داشته باشند؟ با هر منطق اقتصادي كه در نظر بگيريم‌، قيمت اين دو مسكن يكي است و آني است كه در بازار عرضه و تقاضا كشف مي‌شود.

قيمتي كه دولت بر مسكن خود ساخته مي‌گذارد‌، قيمتي مصنوعي و كمتر از ارزش واقعي است و لذا هر كس صاحب آن شود از يك امتياز ويژه بهره‌مند شده است. فساد در همين جا جوانه مي‌زند. خانه‌اي كه قيمت آن به دست دولت شكسته شده متقاضيان بيشتري پيدا مي‌كند و عده‌اي (اعم از نيازمند و غني و دلال و غيره) مسابقه مي‌گذارند تا اين خانه ارزانتر از بازار را به چنگ آورند. اين طبيعت بازار است. بديهي و واضح و مبرهن و قطعي است كه قشر ضعيف برنده اين مسابقه نيست. اگر احتمالي براي برنده شدن اين قشر در آن مسابقه وجود مي‌داشت، كه به آنها نمي‌گفتند قشر ضعيف! لذا اينكه انتظار داشته باشيم با صِفر كردن قيمت زمين‌، قيمت خانه دولتي از قيمت خانه غير دولتي همسايه‌اش ارزان‌تر شود تصور نادرستي است. اين دو خانه نهايتاً به يك قيمت به دست مصرف كننده نهايي خواهند رسيد. به همان قيمت غير سوبسيدي. مي‌بينيم كه از مسكن سازي دولتي، آبي براي اقشار ضعيف گرم نمي‌شود.

تبصره: اينجاست كه امضاي كارمند وزارت مسكن به امضاي طلايي تبديل مي‌شود. اوست كه تصميم مي‌گيرد كه اين مسكنِ ارزانتر از بازار، به چه كسي تعلق بگيرد. ظاهر قضيه اين است كه مردم را به صف كرده و از آنها مدارك جمع مي‌كنند و امتياز مي‌دهند تا واجدين شرايط را پيدا كنند. اما تجربه نشان داده كه دستگاه دولت از تشخيص واجدين شرايط عاجز است(6). اساساً مرز شفافي بين نيازمند و غني نيست و اگر هم باشد‌، تشخيص آن از دستگاه اداري عليل دولتي بر نمي‌آيد(7). اين عدم شفافيت باعث مي‌شود معامله‌گران حرفه‌اي جاي قشر نيازمند را در بازار بگيرند و امتيازات ويژه‌اي كه به نام اقشار ضعيف كنار گذاشته شده بود به كام خود كنند.  

تبصره: هيچ فردي دلال به‌دنيا نمي‌آيد. هرگونه چند قيمتي‌، به آحاد جامعه سيگنال مي‌دهد كه آن كالا / خدمت را به آن قيمت كمتر(موسوم به قيمت دولتي) بخرند و به آن قيمت بالاتر ( موسوم به قيمت آزاد) بفروشند. دولت با دوقيمتي كردن مسكن عملاً سود را به دلالي هدايت و آن را تشويق مي‌كند. لذا هر كدام از آحاد مردم كه پول نقد در دست دارد به يك دلال بالقوه تبديل مي‌شود كه به انگيزه سود وارد اين سوداگري مي‌شود. اين طبيعت بازار است. دلال نه تروريست اقتصادي است نه هيولا و نه عامل دشمن. دلال يك شهروند معمولي است كه طبق طبيعت بازار به‌سوي سود و رانتي جذب مي‌شود كه دولت با قيمت‌گذاري دستوري آن‌را خلق كرده است. آنكه نقدينگي كمتري در دست دارد امكان كمتري براي ورود به اين معامله رانتي دارد. هم او كه اسمش را گذاشته‌ايم قشر ضعيف و اين دفتر و دستك را به نام او به‌راه انداخته‌ايم.  

ب) دولت منابع بانكي را بسيج مي‌كند تا به متقاضيان وام ارزان بدهد و قدرت خريدشان را افزايش دهد. هر وامي‌ با سود كمتر از نرخ تورم‌، نوعي امتياز ويژه براي وام گيرنده است. وام مسكني كه نرخ آن به‌دست دولت شكسته شده است متقاضيان زيادي پيدا مي‌كند (اعم از نيازمند و غني و دلال و غيره) و عده‌اي مسابقه مي‌گذارند تا اين وام ارزانتر از بازار را به چنگ آورند. اين طبيعت بازار است. بديهي و واضح و مبرهن و قطعي است كه قشر ضعيف برنده اين مسابقه نيست. اگر احتمالي براي برنده شدن اين قشر در آن مسابقه وجود مي‌داشت، كه به آنها نمي‌گفتند قشر ضعيف! اينجاست كه امضاي كارمند وزارت مسكن به امضاي طلايي تبديل مي‌شود. اوست كه تصميم مي‌گيرد كه چه كسي براي دريافت اين وام به بانك معرفي شود. باز هم مشاهده مي‌كنيم كه نه تنها از مسكن‌سازي دولتي‌، آبي براي اقشار ضعيف گرم نمي‌شود‌، بلكه رانت هم خلق مي‌شود.

تبصره: گاهي اما‌، وام مسكن به هدف افزايش قدرت خريد و قوي كردن سمت تقاضا‌، نه به متقاضيان مسكن دولت ساخته بلكه به عموم متقاضيان عرضه مي‌شود. كاري كه بانك مسكن (و بانك رهني سابق) سال‌هاست انجام مي‌دهند. گرچه اين نوع وام هم با نرخ كمتر از تورم عمومي‌ اعطا مي‌شود اما از آنجا كه به همه مردم به‌صورت مساوي عرضه مي‌شود، امضاي طلائي نقشي در توزيع آن ندارد. از اين وام البته نمي‌توان انتظار داشت كه قشر ضعيف را مستقيماً هدف قرار دهد. اما از آنجا كه مقدار اين وام محدود است‌، به كار خريد خانه گران نمي‌آيد و اغنيا از تقاضاي آن چشم پوشي مي‌كنند و عموماً نصيب قشر متوسط مي‌شود.          

ج) در پايان دولت دهم‌، حداقل 50 هزار ميليارد تومان از نقدينگي كشور در پروژه مسكن مهر حبس شده بود. دولت نبايد اين حجم از منابع خود را در مسكن سازي بلوكه كند. بلوكه شدن اين حجم عظيم از نقدينگي در تنها يك پروژه‌، دست دولت را براي سرمايه‌گذاري در ديگر عرصه‌ها بست. بخش‌هاي ديگر اقتصاد و از جمله پروژه‌هاي عمراني به عسرت افتادند. ابَر پروژه‌اي كه قرار بود در دوران همان دولت تمام شود‌، اما بخش عمده‌اي از آن ناتمام ماند و مشمول زمان و تورم و افزايش هزينه شد و هنوز هم به سر انجام نرسيده است.

دولت بايد سياست‌هاي ساده انگارانه و بعضاً عوام گرايانه ساخت مسكن براي ضعفا را كنار بگذارد‌، بيش از اين به بازار دلالي دامن نزند‌، منابع محدود را در اين گونه پروژه‌ها حبس نكند‌، ساخت مسكن را به بخش خصوصي/ تعاوني‌هاي مسكن واگذار كند و اجازه بدهد سازنده و خريدار با هم توافق و معامله كنند. همان‌گونه كه تاكنون و قبل از پروژه مسكن مهر رايج بوده و مردم بدون دخالت دولت با هم كنار آمده‌اند. به خير دولت در اين تعاملات اميد نيست، شر نرساند. نقش كليدي دولت در اين ميان حل تعارضات و ممانعت از قانون‌شكني و كلاه‌برداري در رابطه بين ذينفعان (سازنده، فروشنده مسكن و خريدار) است. دولت بايد امنيت معامله را تضمين كند.

توجيه دولت براي ورود به خانه‌‌ سازي‌، همواره بر اين مبنا استوار است كه خانه‌ سازي توسط بخش خصوصي باعث گراني مسكن است و اگر من خانه بسازم آنرا با قيمت ارزان عرضه خواهم كرد. تجربه مسكن مهر اما نشان داد كه:

اولاً ) قيمت مسكن آني نشد كه دولت در سال 85 وعده كرد(8).

ثانياً ) منازل مرغوب با قيمت سوبسيدي به‌دست مشتري نهايي نرسيد و منازلي كه كيفيت و موقعيت نامناسبي دارند بي‌مشتري مانده‌اند.

ثالثا ً ) زمان تحويل دادن منازل آني نبود كه وعده داده شد.

رابعاً ) افزايش شديد قيمت مسكن در مقاطع مختلف - از جمله در سال 97 - نشان داد كه اجراي پروژه‌هايي چون مسكن مهر هيچ تاثيري بر بازار مسكن ندارد.

خامساً ) در اين طرح روستانشينان - كه مطابق نص قانون اساسي در اولويت هستند - را از قلم انداخته و بر شهرنشينان متمركز شده‌اند(9). همچنين، كارگر بودن در هيچ جا به‌عنوان شرط امتياز آور قيد نشده است. دولت از تشخيص كارگر بودن متقاضيان هم عاجز است. همه مشمولين قانون كار الزاماً كارگر نيستند و همه نيازمندان الزاماً كارگر نيستند.

يك تجربه را اگر ده بار هم تكرار كنيم در هر ده بار به همان نتيجه انجام آن در بار اول مي‌رسيم. حتي اگر اسمش را عوض كنيم و بگذاريم طرح اقدام ملي مسكن.  

بخش خصوصي بر اساس نيازمشتري و كسب اطلاعات از بازار خانه مي‌سازد و با توجه به اينكه او نبض بازار را در دست دارد و پولش مال خودش است‌، بعيد است خانه‌اي بسازد كه روي دستش باد كند. دولت اما كاسب خوبي نيست چون پولش مال خودش نيست و اختيار دار مال ملت است(10)و نمي‌تواند ارزيابي درستي از بازار داشته باشد. كما اينكه امروز تعداد زيادي از مسكن‌هاي مهر خالي مانده‌اند و دولت (كه زماني براي واگذاري آنها شرط مي‌گذاشت) حالا التماس مي‌كند كساني بيايند و اين مسكن‌هاي خالي مانده را زير قيمت و با تسهيلات مختلف بخرند(11). مال‌هاي بدي كه بيخ ريش صاحبش مانده‌اند. باد كردن خانه دولتي روي دستش‌، هدر رفتن منابع ملي است.

جمع‌بندي و نتيجه‌گيري: مسكن ارزاني كه دولت وعده‌اش را مي‌دهد‌، هيچ‌گاه با قيمت ارزانتر از بازار به‌دست مشتري نهايي نمي‌رسد. ما به التفاوت قيمت واقعي مسكن و قيمت دولت ساخته‌، يك امتياز ويژه (رانت) است كه در جامعه توزيع مي‌شود و منشاء فساد است. هر مسكن دولت ساخته كه خالي بماند هدر دادن منابع كشور است.

دولت بايد سياست‌هاي ساده‌انگارانه و بعضاً عوام گرايانه ساخت مسكن براي ضعفا را كنار بگذارد‌، بيش از اين به بازار دلالي دامن نزند‌، ساخت مسكن را به بخش خصوصي/ تعاوني‌هاي مسكن واگذار كند و اجازه بدهد سازنده و خريدار با هم توافق كنند. نقش كليدي دولت در اين ميان حل تعارضات و ممانعت از قانون شكني و كلاهبرداري در رابطه بين ذينفعان است. دولت بايد امنيت معامله را تضمين كند.

مراجع و پاورقي

1- اصل ۳۱ قانون اساسي: داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است. دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها كه نيازمندترند به خصوص روستانشينان و كارگران زمينه اجراي اين اصل را فراهم كند.

2- بديهي است كه نحوه توزيع اين درآمد هم مهم است كه موضوع اين نوشته نيست.

3- البته اين بديهي، شروط و مقدماتي هم دارد كه شرح آن در اين مختصر نمي‌گنجد.

4- گرايشي كه اوج آنرا در بلوك شرق سابق و اقمار آن در دنيا مشاهده كرديم. تجربه آن خانه‌ها و كيفيت زندگي ساكنان آن خانه‌ها اكنون پيش روي ماست.

5- از جمله نمايندگان مردم و رسانه‌ها كه انتظارات عمومي‌ را منعكس مي‌كنند.

6- دولتي كه براي توزيع يارانه از شناسايي دهك‌هاي پايين جامعه عاجز است (و به شهروند نياوراني همانقدر يارانه مي‌دهد كه به اهالي مولوي) چطور مي‌تواند واجدان مسكن ارزان را شناسايي كند؟

7- اين در حالي است كه دولت براي همين فرايند تشخيص صلاحيت واجدين‌، تعداد زيادي كارمند و مدير و معاون و خدم و حشم و دفتر و دستك را با هزينه ملت به‌كار مي‌گيرد.

8-دولت نهم وعده دارد كه قيمت مسكن مهر، متري سيصد هزار تومان به مردم عرضه خواهد شد. وعده‌اي كه هرگز محقق نشد و كسي هم به‌خاطر اين وعده واهي مواخذه نشد.

9- اقدامي‌ در جهت جذب روستائيان به شهرها و دامن زدن به حاشيه نشيني.

10- نحوه خرج كرد پولي كه مال خودم است خيلي فرق دارد با نحوه خرج كردن پولي كه مال ديگري است.

11- دولت اين روزها هم براي واگذاري طرح اقدام ملي مسكن شرط مي‌گذارد و متقاضيان را سرند مي‌كند. عده‌اي را مي‌پذيرد و عده‌اي را حذف مي‌كند. چه بسا چند صباح ديگر التماس كند كه كساني بيايند و مسكن‌هاي خالي مانده را زير قيمت و با تسهيلات مختلف بخرند.

 

 

منبع:تين نيوز

گزارش اشکال Top