نتایج یک نظرسنجی از آینده بازار ساخت وساز

نتایج یک نظرسنجی از مدیران ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی در کشور نشان می‌دهد سرعت بدتر شدن اوضاع بازار مسکن در اولین ماه زمستان به شکل محسوسی کاهش یافته و همین موضوع به احیای انتظارات مثبت مدیران ساختمانی منجر شده است.

اتاق تعاون ايران طي يك تحقيق مكتوب هر ماه از مديران ساختماني كه در قالب پرسش‌نامه‌اي حاوي ۱۰ پرسش درباره بخش مسكن و ساختمان، وضعيت بازار ساخت و ساز آپارتمان‌هاي مسكوني و پروژه‌هاي ساختماني را مورد بررسي قرار داده است كه مقايسه نتايج اين نظرسنجي در دي‌ماه نسبت به نظرسنجي آذرماه حكايت از كاهش سرعت بدتر شدن اوضاع در ۹ شاخص دارد و تنها در زمينه ميزان فروش آپارتمان‌هاي تكميل شده سرعت كاهش فروش كالاها و خدمات تشديد شده است.

برابر اطلاعات به‌دست‌آمده از نمايشگر اطلاعات سمت عرضه مسكن كه در قالب شاخص «شامخ» به شكل ماهانه توسط اتاق تعاون ايران منتشر مي‌شود، در آذر ماه چشم‌انداز اكثر فعالان بازار مسكن از دي منفي بود اما به دنبال تغييرات مثبتي كه طي دو ماه گذشته در حجم معاملات مسكن رخ داد و به دنبال آن قيمت مسكن نيز در آذر و دي‌ماه قدري افزايش يافت، از نگاه فعالان ساختماني وضعيت بازار ساخت و ساز مسكن نيز اگرچه هنوز به شكل موثر رو به بهبود نيست،‌ اما دست‌كم سرعت بدتر شدن وضعيت ۹ مورد از ۱۰ متغير مورد سوال در اين نظرسنجي بهبود پيدا كرده و در نتيجه بدبيني فعالان سمت عرضه بازار مسكن متوقف شده است؛ هر چند هنوز تا بروز خوشبيني كه يكي از شرايط لازم براي خروج بازار مسكن از ركود است، فاصله وجود دارد.

اين گزارش وضعيت متغيرهاي بازار ملك و ساختمان در آذرماه امسال نسبت به آبان (تغييرات ماهانه) را مورد سوال قرار داده و در عين حال ديدگاه فعالان ساختماني به ماه‌هاي آتي بازار را به‌عنوان علامتي از «جهت انتظارات» تشريح كرده است.

نتايج اين تحقيق نشان مي‌دهد انتظارات فعالان ساختماني نسبت به آينده بازار ساخت‌وساز در وضعيت منفي قرار گرفته است. ۱۰ پارامتر اصلي مورد پرسش از فعالان ساختماني شامل «سرعت اجراي پروژه‌ها»، «هزينه خريد مصالح ساختماني»، «فروش»، «قيمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعاليت و سفارش كار»، «موجودي واحدهاي آماده فروش»، «موجودي اوليه مصالح براي تكميل پروژه‌هاي در نوبت تكميل»، «ميزان فعاليت‌هاي انجام شده (پروژه‌هاي در نوبت عرضه و ناتمام)»، «انتظارات نسبت به آينده» و «شامخ كل بخش ساختمان» است.

شاخص «شامخ» – شاخص مديران خريد – در بازه عددي صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مديران ساختماني به سه گزينه «بهترشدن»، «عدم تغيير» و «بدترشدن» وضعيت و درصد پاسخ‌ها در هر گزينه، محاسبه مي‌شود. شاخص بيش از ۵۰ به معني افزايش متغيرها و كمتر از ۵۰ به معني كاهش متغيرها در آذرماه نسبت به آبان ماه است.

سنجش وضعيت روز ۱۰ شاخص حياتي بازار ساخت‌وساز نشان مي‌دهد انتظارات فعالان و سرمايه‌گذاران ساختماني نسبت به آينده بازار ساخت‌وساز به اندازه آذر ماه منفي نيست. احياي انتظارات مثبت فعالان بازار مسكن و پايان بدبيني آنها در شاخص «انتظارات نسبت به آينده» منعكس شده است.

مقدار اين شاخص در نظرسنجي اولين ماه زمستان ۸۹/ ۵۴ واحد است كه نسبت به مقدار آن در آذر ماه بهبود چشمگيري پيدا كرده است. شاخص بيش از ۵۰ واحد به معني افزايش متغيرها و كمتر از ۵۰ به معني كاهش متغيرها در دي‌ماه نسبت به آذرماه است.

بر اين اساس انتظارات شركت‌هاي ساختماني از وضعيت بازار ساخت و ساز در هفته‌هاي پيش‌رو با مقدار بالاي ۵۰ نسبت به وضعيت آذر كه اين شاخص ۵/ ۴۴ واحد بود، بهبود يافته و اين يعني آنها براي هفته‌هاي پيش‌رو اوضاع را در عين حاكميت ركود، به شكل نسبي رو به بهبود تصور مي‌كنند.

در مورد علت پايان بدبيني فعالان ساختماني نسبت به آتيه كوتاه‌مدت بازار مسكن و تغييرات هفته‌هاي پيش‌رو، چهار علت قابل ذكر است. علت اول ناظر بر رشد معاملات دي و آذر ماه است، طبيعي است رشد مثبت معاملات براي دومين ماه پياپي در دي‌ماه از سوي فعالان ساختماني حتي پيش از اينكه در آمارهاي رسمي منعكس شود حس شد و اين موضوع بر مثبت شدن چشم‌اندازي كه آنها از بازار مسكن دارند، اثر گذاشت.

افزون بر اين، شرايط بازار شب عيد اين نويد را مي‌دهد كه حتي در شرايط ركودي، تعداد قابل قبولي از معاملات مسكن انجام شود كه اين موضوع به نفع طرف عرضه خواهد بود.علت سوم براي پايان بدبيني فعالان ساختماني و احياي انتظارات مثبت آنها نسبت به بازار مسكن كاهش سرعت رشد قيمت مصالح ساختماني است كه به كاهش هزينه تمام‌شده ساخت منجر شده است. همچنين بهبود جزئي در ميزان فعاليت‌هاي انجام شده توسط شركت‌هاي ساختماني در دي نسبت به آذر ماه چهارمين علتي است كه چشم‌انداز بازار مسكن را اندكي مثبت‌تر توصيف كرده است.

صرف‌نظر از شامخ انتظارات فعالان ساختماني، در ميان متغيرهاي ديگر كه ناظر بر پارامترهاي مرتبط با اجراي پروژه‌هاي ساختماني است، بهترين تغييرات مربوط به «قيمت خريد مصالح و تجهيزات مورد نياز» است. فعالان ساختماني شركت‌كننده در نظرسنجي مذكور به سوال درباره تغييرات قيمت مصالح به نحوي پاسخ داده‌اند كه نشان از كاهش سرعت افزايش قيمت خريد مصالح به ميزان ۳/ ۱۳ درصد دارد.

بر اين اساس شامخ قيمت خريد مصالح از ۶۲/ ۸۴ واحد در آذر ماه به ۳۷/ ۷۳ واحد در دي‌ماه كاهش يافته و اين يعني شتاب رشد قيمت مصالح ساختماني در اولين ماه زمستان به شكل محسوس كاهش يافته است.پس از آن دومين شاخصي كه بهبود قابل توجهي پيدا كرده و باعث كاهش نااميدي فعالان سمت عرضه مسكن نسبت به آتيه بازار شده است، مربوط به ميزان سفارش كار جديدي است كه به شركت‌هاي ساختماني تسليم مي‌شود.

هرچند شامخ مربوط به سفارش كار جديد همچنان زير ۵۰ واحد است، اما ميزان آن قدري بهبود يافته است، به اين معنا كه شتاب كاهش ثبت سفارش تخريب و ساخت مشاركتي از سمت مشتريان ۴۷/ ۱۱ درصد نسبت به آذر كمتر شده است. به اين ترتيب شامخ ميزان سفارش جديد مشتريان در دي‌ماه ۵۹/ ۳۸ واحد محاسبه شده است.شامخ سرعت انجام و تحويل سفارش كه به نوعي فرآيند انجام كار سازنده‌ها را توصيف مي‌كند، همچنان زير ۵۰ واحد نوسان مي‌كند و اين يعني اوضاع از اين بابت بر وفق مراد نيست اما اين شامخص ۸۳/ ۴۷ واحد است و اين يعني با توجه به شامخ ۹۶/ ۴۳ واحدي آذر براي اين متغير، سرعت بدتر شدن اوضاع ۸/ ۸ درصد كاهش يافته است.

در مورد متغير موجودي اوليه يا مصالح خريداري شده، شامخ ۴۱/ ۳۶ در دي ماه محاسبه شده كه كمترين مقدار شاخص بين مولفه‌هاي اصلي شامخ بخش مسكن بوده است. ارزيابي اين پارامتر به نوعي معرف كاهش بسيار جزئي سرعت بدتر شدن اوضاع در مورد پروژه‌هاي در حال اجراست. متغير ديگر مورد بررسي در گزارش دي‌ماه، موجودي آپارتمان‌هاي تكميل شده است كه تقريبا تغييري نسبت به آذر ماه نداشته و شامخ آن ۲۶/ ۵۳ واحد است.

يكي از مهم‌ترين متغيرهاي مورد بررسي در شامخ بخش مسكن، ميزان فروش آپارتمان‌هاي تكميل شده به عنوان محصول نهايي صنعت ساختمان است، شامخ ميزان فروش تنها متغيري است كه مقدار آن به سمت بهبود پيش نرفته و از ۲۱/ ۴۱ در آذر به ۷۶/ ۴۰ در دي ماه تنزل يافته است. هر چند در هر دو ماه مذكور وضعيت شاخص ميزان فروش زير ۵۰ واحد بوده و مطلوب توصيف نمي‌شود، اما اين وضعيت در دي‌ماه نسبت به آذر با افت شاخص شامخ همراه بوده و اين يعني ميزان فروش آپارتمان‌هاي نوساز كه محصول شركت‌هاي ساختماني است، در دي نسبت به آذر در كل كشور كاهشي بوده است؛ واقعيتي كه همسو با آمارهاي حاصل از معاملات مسكن در ماه گذشته است.

به اين ترتيب ميزان فروش آپارتمان‌هاي نوساز در دي‌ماه از سوي شركت‌هاي شركت‌كننده در نظرسنجي كمتر از آذر اعلام شده و اين يعني اوضاع فروش در اولين ماه زمستان نسبت به آخرين ماه پاييز ۱/ ۱ واحد درصد بدتر شده است. در مورد قيمت تمام‌شده آپارتمان‌ها نيز در حالي كه شامخ آذر ماه ۴/ ۵۶ واحد محاسبه شده بود، در دي‌ماه شامخ به ۹۸/ ۵۵ واحد رسيد كه نوسان منفي اين شاخص در محدوده بالاي ۵۰ واحد نشان‌دهنده كاهش نسبي سرعت رشد هزينه‌هاي ساخت و ساز نسبت به آخرين ماه پاييز است.نهمين متغير مورد بحث در شامخ بخش مسكن، با پرسش درباره ميزان فعاليت‌هاي انجام شده فعالان ساختماني محاسبه شده است.

ميزان اين شامخ از ۵۶/ ۳۹ واحد به ۹۳/ ۴۲ واحد بهبود پيدا كرده و اين يعني سرعت بدتر شدن اوضاع در مورد ميزان فعاليت‌هاي توليدي فعالان ساختماني (تيراژ‌ساخت) ۵۲/ ۸درصد كاهش يافته است.در نهايت شامخ كل ساختمان در دي‌ماه ۹۳/ ۴۲ واحد محاسبه شده و قدري به ۵۰ واحد كه مرز مهاجرت بازار از شرايط بد به شرايط به شكل نسبي مطلوب‌تر است، نزديك‌تر شده است. ميزان شامخ آذر ماه ۵۶/ ۳۹ واحد بوده و اين يعني فضاي كلي بازار در دي‌ماه ۵۲/ ۸ درصد بهبود پيدا كرده و به سطح مثبت نزديك‌تر شده است. هر چند اين بهبود كاملا نسبي است و نوسان زير ۵۰ واحد شامخ، معرف شرايط نامطلوب حاكم بر كليت بازار مسكن است.

منبع: دنياي اقتصاد

گزارش اشکال Top