توافق رکودشکن مالک و سازنده راه و ساختمان

سه توافق تازه بین مالکان و سازنده ها در بازار ساخت و ساز باعث شکست ابررکود ساختمانی شد. سازنده های مسکن در بازار مشارکت در ساخت در مناطقی از تهران حاضر شده اند سهم مالک مخالف تخریب در ساختمان های چندمالکی را خریداری کنند. این کار راه تخریب و نوسازی را هموار می کند. برخی سازند ه ها نیز پیشنهاد معاوضه واحدهای تازه ساز با آورده مالکان ساختمان قدیمی را ارائه می کنند. افزایش مبلغ بلاعوض توافق دیگر بازار مشارکت در ساخت است. تغییرات ۸گانه در این بازار امیدوارکننده ارزیابی می شود.

بازار مشاركت در ساخت مسكن در حالي هم‌اكنون با ۹ تغيير عمده در مقايسه با ماه‌هاي اخير همراه شده است كه تغييرات ايجاد شده در اين بازار از مشاهده علائم نوعي توافق ركود‌شكن بين مالكان املاك كلنگي و سازنده‌ها خبر مي‌دهد. تحقيقات ميداني درباره آخرين وضعيت بازار مشاركت در ساخت مسكن در شهر تهران و در ميان سه گروه از مناطق مختلف پايتخت شامل سه منطقه شمالي، مناطق مصرفي و مياني و مناطق جنوبي (محلات بافت فرسوده و غيربافت) نشان مي‌دهد، تحت تاثير ۹ تغيير عمده ايجاد شده در بازار مشاركت، ساخت وسازهاي مشاركتي شهر تهران به سمت خروج از ابرركود در حال حركت است. به اين معنا كه هر چند هنوز سايه سنگين ركود بر بازار ساخت وساز شهر تهران از جمله ساخت‌وسازهاي مشاركتي مشاهده مي‌شود اما بنا بر اعلام سازنده‌ها وفعالان بازار مسكن شهر تهران در برخي از مناطق نشانه‌هايي از توافق ركود‌شكن سازنده‌ها ومالكان املاك كلنگي مشاهده مي‌شود كه همين موضوع منجر به ايجاد تحرك جزئي ساختماني در برخي از محلات مصرفي شده است. هم‌اكنون درحالي‌كه بازار ساخت وساز از جمله ساخت وسازهاي مشاركتي در عمده محلات شهر تهران در حالت ركود وانجماد به سر مي‌برد در برخي از محلات مصرفي نشانه‌هايي از رفع انجماد و كاهش برودت ساختماني مشاهده مي‌شود.اين كاهش برودت از ناحيه ساخت وسازهاي مشاركتي است چرا كه بنا بر اعلام فعالان ساختماني و بازار مسكن شهر تهران هم‌اكنون معاملات خريد زمين و ملك كلنگي براي شروع پروژه‌هاي ساختماني جديد از سوي سازنده‌ها بسيار محدود شده است. در واقع عمده ساخت و سازهايي كه هم‌اكنون در سطح محدود در شهر تهران انجام مي‌شود مربوط به پروژه‌هاي مشاركتي است. از ابتداي سال جاري و به دنبال پيشروي بازار ساخت‌وساز در فاز ركود، عرضه ملك كلنگي از سوي مالكان نه تنها به بازار فروش به شدت كاهش يافت بلكه سطح مشاركت مالكان اين گروه از املاك كلنگي با سازنده‌ها براي تخريب و نوسازي نيز به ميزان قابل توجه افت كرد. اين افت محسوس ميزان مشاركت در ساخت عمدتا تحت تاثير دو عامل عمده از سمت عرضه و تقاضاي املاك كلنگي در بازار ساخت و ساز مناطق مختلف شهر تهران تجربه شد.اولين دليل به نوسانات شديد قيمت زمين و املاك كلنگي شهر تهران طي سال ۹۷ و ابتداي سال ۹۸ مربوط مي‌شود.در شرايطي كه قيمت مسكن در شهر تهران در اين بازه زماني با جهش شديد همراه شد، نوسانات قيمتي در بازار زمين و املاك كلنگي به مراتب از جهش قيمت در بازار معاملات مسكن بيشتر و شديدتر بود.همين موضوع منجر به ايجاد نگراني در مالكان از بابت احتمال زيان در آينده كوتاه مدت در صورت فروش املاك كلنگي يا ورود به پروسه مشاركت با سازنده‌ها شد.

همزمان با كاهش محسوس عرضه املاك كلنگي به بازار مشاركت در ساخت، معدود مالكاني كه به هر دليل تمايل به مشاركت داشتند سعي كردند با افزايش سهم خود از فرآيند مشاركت و تغيير فرمول عرف مشاركت به نفع خود از زيان احتمالي در آينده تحت تاثير ادامه نوسانات قيمتي در بازار زمين واملاك كلنگي جلوگيري كنند. از سوي ديگر سازندگان نيز كه در يك سال ۹۷ با نوسان شديد هزينه‌هاي ساخت روبه‌رو شدند تحت تاثير نااطميناني از هزينه تمام شده ساخت مسكن در پروژه‌هاي جديد و ناتواني از تخمين هزينه‌هاي نهايي ساخت، در برابر سهم‌خواهي بيشتر مالكان مقاومت كرده و در نتيجه بازار مشاركت در ساخت در نيمه اول سال جاري به حالت انجماد كامل درآمد. هم‌اكنون در حالي اين بازار با ۹ تغيير عمده همراه شده كه بنا بر اعلام فعالان ساختماني شهر تهران، بازار مشاركت در ساخت در برخي از مناطق در مسير رفع انجماد قرار گرفته است. در سال گذشته فرمول عرف مشاركت در ساخت در مناطق معمولي و مصرفي شهر تهران (همچون مناطق ۴ و ۵ و محلات مصرفي منطقه ۲) به‌طور ميانگين به‌صورت سهم ۶۰ درصدي مالك و سهم ۴۰ درصدي سازنده بود. در نيمه اول سال جاري و طي ماه‌هاي اخير مالكان املاك كلنگي در صدد افزايش سهم خود از فرآيند مشاركت به‌طور ميانگين به سهم ۶۵ درصدي مالك در برابر سهم ۳۵ درصدي سازنده برآمدند.با اين حال تحت تاثير مقاومت سازنده‌ها، مالكان موفق به دريافت سهم ۶۵ درصدي در ساخت وسازهاي مشاركتي معمولي نشدند و اين ميزان هم اكنون مطابق با عرف سال گذشته تعيين مي‌شود. هر چند در مناطق شمالي و جنوبي شهر تهران به دليل متفاوت بودن ارزش ريالي زمين، سهم مالك وسازنده از فرآيند مشاركت با فرمول‌هاي ديگري تعيين مي‌شود اما اين فرمول‌ها نيز هم‌اكنون مطابق با فرمول عرف مشاركت در سال گذشته تعيين مي‌شود. اين موضوع يعني موفقيت فرآيند مقاومت سازنده‌ها در برابر تغيير فرمول عرف مشاركت به نفع مالكان املاك كلنگي، اولين تغيير عمده در بازار مشاركت در ساخت محسوب مي‌شود. با اين حال دومين تغيير به تاكتيك جديد مالكان املاك كلنگي در جريان سهم‌خواهي بيشتر از فرآيند مشاركت در ساخت مربوط مي‌شود. مالكان املاك كلنگي كه در سه فصل اول سال جاري موفق به افزايش سهم خود و تغيير فرمول مشاركت به نفع خود در برابر سازنده‌ها نشدند هم‌اكنون به تاكتيك ديگري متوسل شده‌اند.

مبالغ بلاعوضي كه پيش از اين علاوه بر تعيين سهم مالكان از فرآيند مشاركت، در ابتداي عمليات تخريب و نوسازي املاك كلنگي از سوي سازنده‌ها به آنها پرداخت مي‌شد هم‌اكنون در عمده مناطق شهر تهران با يك تغيير عمده مواجه شده است. مالكان املاك كلنگي در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط مبالغ بلاعوض درخواستي از سازنده‌ها را تا ۵۰ درصد افزايش داده‌اند. هر چند سازنده‌ها همچنان در برابر اين نوع سهم‌خواهي مالكان نيز در حال مقاومت هستند. اما اين بار سازنده‌ها ناچار به پذيرش و پرداخت دست‌كم بخشي از اين افزايش بها در مبالغ بلاعوض شده‌اند. مبالغ بلاعوض درخواستي به ازاي هر مترمربع ملك كلنگي در مناطق معمولي و مصرفي شهر تهران در سال گذشته حول و حوش ۵/ ۲ ميليون تومان بود اما هم‌اكنون اين ميزان در اين مناطق به‌طور ميانگين بين ۳ تا ۵ ميليون تومان تعيين مي‌شود. با اين حال آن طور كه واسطه‌ها وفعالان بازار ساخت‌و ساز شهر تهران مي‌گويند هم‌اكنون حد توان مالي سازنده‌ها براي پذيرش و پرداخت مبالغ بلاعوض در مناطق و محلات مصرفي معمولي شهر تهران همچون منطقه ۵ عددي حول وحوش ۳ تا ۵/ ۳ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع ملك كلنگي است. هر چند بسته به موقعيت ملك و مشخصات آن اين ميزان در مورد املاك مختلف متغير است و نمي‌توان فرمول مشخص و ثابتي براي آن تعيين كرد. علاوه بر آن كليه موارد مربوط به مشاركت در ساخت توافقي است و آنچه اعلام مي‌شود ميانگيني كلي از نسبت‌ها و مبالغ بلاعوض تعيين شده و قابل تعيين در اين گروه از معاملات ملكي است. سومين تحول ايجاد شده در بازار مشاركت در ساخت در مقطع زماني فعلي خارج شدن تعداد قابل توجهي از سازنده‌هاي بنام و معروف از اين بازار است.

سازنده‌هايي كه در اصطلاح صاحب‌نام و برند در بازار مشاركت در ساخت محلات و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفي هستند هم‌اكنون كمتر اقدام به مشاركت در ساخت مي‌كنند. واسطه‌هاي معاملات مسكن شهر تهران و گروهي از اين سازنده‌ها علت اين موضوع را نااطميناني اين گروه از سازنده‌ها از شرايط پيش‌روي بازار ساخت وساز و بالا بودن ريسك مشاركت در ساخت در مقطع زماني حاضر تحت تاثير اين نااطميناني عنوان مي‌كنند. از سوي ديگر اين موضوع را به مقاومت اين دسته از سازنده‌ها در برابر سهم‌خواهي بيشتر مالكان مربوط مي‌دانند. اين گروه از سازنده‌ها به دليل صاحب‌نام و پركار بودن در دوره رونق فعاليت‌هاي ساختماني هنوز واحدهاي آماده و قابل عرضه به ميزان كافي در اختيار دارند و بنابراين ريسك ناشي از شروع پروژه‌هاي جديد را تا حد امكان متقبل نمي‌شوند و تا شفاف شدن شرايط، منتظر مي‌مانند. فعالان بازار مسكن مي‌گويند هم‌اكنون عمده سازنده‌هايي كه حاضر به پذيرش توقعات مالكان و مشاركت در ساخت هستند سازند‌ه‌هاي تازه‌كار هستند. چهارمين تغيير عمده بازار مشاركت در ساخت در مقطع زماني فعلي آن است كه در شرايط كنوني وضعيت مشاركت در ساخت از هر دو جبهه مشاركت يعني هم از سمت عرضه املاك كلنگي و هم از سمت سازنده‌ها در مقايسه با سه فصل گذشته به‌طور نسبي و جزئي بهبود يافته است. اين موضوع به‌خصوص در منطقه ۵ شهر تهران كه معمولا تحولات بازار مسكن اعم از ركود و رونق و تغييرات قيمتي ابتدا از اين منطقه آغاز شده و سپس به ساير مناطق سرايت مي‌كند و پرتقاضاترين و پرمعامله‌ترين منطقه شهر تهران محسوب مي‌شود نسبت به ساير مناطق مشهودتر است. واسطه‌ها و فعالان بازار ساخت وساز مسكن مي‌گويند هم‌اكنون بازار مشاركت در ساخت در اين منطقه به اصطلاح تكان خورده است.يعني ميزان عرضه املاك كلنگي و همچنين حجم تقاضاي سازنده‌ها براي مشاركت در ساخت در مقايسه با ماه‌هاي گذشته به‌طور نسبي و جزئي افزايش يافته است. هر چند هنوز هم نمي‌توان گفت كه بازار مشاركت در ساخت مسكن در اين منطقه نيز از ركود خارج شده است اما شرايط در اين منطقه در مقايسه با ساير مناطق شهر تهران به مراتب بهتر است. تغيير پنجم به ورود يك شيوه جديد به بازار مشاركت در ساخت براي پايان دادن به يك اختلاف قديمي بين مالكان املاك كلنگي برمي‌گردد. در حالي‌كه در گذشته به دليل موافق نبودن برخي از مالكان املاك كلنگي براي تخريب و نوسازي عملا فرآيند نوسازي اين املاك و مشاركت در ساخت آنها در همان ايستگاه اول يعني در مرحله توافق مالكان براي تصميم به تخريب و نوسازي با مانع برخورد مي‌كرد هم‌اكنون علائمي از ابداع يك شيوه جديد براي رفع اين مانع مشاهده مي‌شود. در برخي از آگهي‌هاي مربوط به نياز به سازنده براي مشاركت در ساخت كه طي روزهاي اخير از سوي برخي مالكان املاك كلنگي شهر تهران منتشر شد عبارتي به چشم مي‌خورد مبني بر اينكه تنها بخشي از املاك كلنگي براي مشاركت در ساخت به سازنده واگذار مي‌شود و سازنده بايد بخش ديگري از اين املاك را از مالكان خريداري كند.

به‌عنوان مثال در اين آگهي‌ها آمده است سازنده موظف به خريداري ۲۰ درصد از قدرالسهم مالكان است و مابقي ملك كلنگي به‌صورت مشاركتي براي ساخت به وي واگذار مي‌شود. واسطه‌ها مي‌گويند هر چند اين اقدام از اين لحاظ كه نوعي روش توافقي براي پايان دادن به اختلافات مالكان بر سر تخريب و مشاركت در ساخت محسوب مي‌شود يك گام مثبت و رو به جلو است اما از آنجا كه هم‌اكنون به دليل ركود حاكم بر بازار مسكن و افزايش هزينه‌هاي ساخت سازنده‌ها با بحران تامين مالي مواجه‌اند چندان مورد استقبال سازنده‌ها نيست. چرا كه هدف سازنده‌ها از مشاركت به صفر رساندن هزينه تامين زمين در شروع پروژه است. ششمين پارامتر مورد اشاره از سوي فعالان بازار مسكن درخصوص تحولات بازار مشاركت در ساخت به شرايط خاص مناطق لوكس و شمالي پايتخت مربوط مي‌شود. در حالي‌كه مناطق لوكس و شمالي شهر تهران به خصوص منطقه يك همواره از پرساخت‌ترين مناطق شهر تهران محسوب مي‌شوند و در اين مناطق همواره تعداد قابل توجهي از ساخت و سازها با روش مشاركت انجام مي‌شد؛ اما هم‌اكنون بازار مشاركت در ساخت اين مناطق در حالت انجماد به سر مي‌برد و تحرك خاصي در اين منطقه انجام نمي‌شود. هم‌اكنون نسبت عرف مشاركت در اين مناطق(مناطق لوكس‌تر) معمولا به‌صورت سهم ۳۰ تا ۳۵ درصدي سازنده در برابر سهم ۶۵ تا ۷۰ درصدي مالك تعيين مي‌شود. هرچند در اين مناطق نيز در برخي از پروژه‌ها نسبت‌هاي متفاوت نيز مشاهده مي‌شود. در اين مناطق نرخ‌هاي بلاعوض بسيار متفاوت است و به ازاي هر مترمربع ملك كلنگي تا رقم ۱۰ميليون تومان نيز تعيين مي‌شود. در حالي كه مالكان املاك كلنگي وسازندگان كماكان نسبت به آينده بازار مشاركت با نااطميناني مواجهند و از زيان احتمالي ناشي از نوسان شديد قيمت ملك كلنگي و زمين و همچنين جهش هزينه‌هاي ساخت نگران هستند؛ اما در مقطع زماني فعلي يك نگراني جديد به نگراني‌هاي سازنده‌ها اضافه شده است. فعالان بازار ساخت‌وساز شهر تهران از سخت‌تر شدن وزمانبرتر شدن پروسه صدور جواز ساختماني خبر مي‌دهند. به گفته آنها هم‌اكنون علاوه بر وجود نااطميناني درباره شرايط آتي هزينه ساخت وافزايش قيمت تمام شده مسكن‌سازي، پروسه دريافت جواز ساختماني نيز سخت‌تر شده است و همين موضوع بر بي‌ميلي سازنده‌ها براي ورود به پروژه‌هاي جديد ساختماني از جمله پروژه‌هاي مشاركتي افزوده است.

اين موضوع هفتمين ويژگي جديد بازار مشاركت در ساخت مسكن محسوب مي‌شود. هشتمين ويژگي بازار مشاركت در ساخت در مقطع زماني كنوني به شرايط متفاوت برخي از محلات واقع در بافت فرسوده شهر تهران مربوط مي‌شود. در حالي‌كه نسبت عرف مشاركت در ساخت مسكن در مناطق جنوبي شهر تهران معمولا به‌صورت ۵۰-۵۰ (سهم برابر مالك و سازنده از فرآيند مشاركت) است، اين مناطق به لحاظ مبالغ بلاعوض به دو دسته تقسيم مي‌شوند. يك دسته مناطق واقع در بافت فرسوده و محلات واقع در اين محدوده‌هاي هدف نوسازي هستند و دسته دوم واحدهايي هستند كه اگرچه در محلات جنوبي پايتخت واقع شده‌اند، اما جزو بافت فرسوده محسوب نمي‌شوند. در محلاتي كه املاك كلنگي در بافت فرسوده واقع شده‌اند، معمولا مبلغي به‌عنوان بلاعوض تعيين نمي‌شود و در برخي موارد مبلغي كه به‌عنوان وديعه اسكان مالكان براي رهن و اجاره واحد مسكوني در زمان تخريب و نوسازي به مالكان داده مي‌شود، در زمان تحويل واحد جديد به سازنده عودت داده مي‌شود. اما در محلات جنوبي تهران كه در محدوده بافت فرسوده قرار ندارد معمولا مبالغ بلاعوض در ازاي هر مترمربع مساحت ملك كلنگي به‌طور متوسط معادل يك تا دو ميليون تومان تعيين مي‌شود. علت اين موضوع به پايين‌تر بودن قيمت زمين در اين مناطق نسبت به مناطق شمالي‌تر تهران و همچنين ارزان‌تر بودن هزينه اسكان در اين مناطق در مدت زمان تخريب و نوسازي واحدهاي كلنگي برمي‌گردد. نهمين ويژگي جديد بازار مشاركت در ساخت نيز به يك تاكتيك جديد سازنده‌ها براي به حداقل رساندن نياز به مشاركت با مالكان املاك كلنگي در زمان تخريب و نوسازي املاك كلنگي برمي‌گردد. هم‌اكنون برخي از سازندگان مسكن كه واحدهاي مسكوني آماده در اختيار دارند حاضرند در ازاي دريافت املاك كلنگي با ارزش يكسان با واحدهاي آماده، اين واحدها را با املاك كلنگي هم‌ارزش معاوضه كنند. در واقع در جريان اين اقدام جديد كه اخيرا از سوي برخي از سازنده‌هاي شهر تهران رواج يافته است سازنده در ازاي دريافت ملك كلنگي به جاي آنكه با مالكان اين املاك روي همان زمين اقدام به مشاركت كند واحدهاي آماده با ارزش مشابه را به مالكان واگذار مي‌كند. اين اقدام در واقع نوعي معاوضه محسوب مي‌شود كه در مواردي از سوي مالكان نيز بيش از مشاركت در ساخت به روش معمول مورد استقبال قرار مي‌گيرد. اين روش جديد به علاوه دو اقدام مالكان املاك كلنگي در راستاي افزايش مبالغ بلاعوض و همچنين به كارگيري روش فروش سهم مالكان مخالف با تخريب، نوسازي و مشاركت به سازنده و تعيين سهم مشاركت روي سهم مالكان خواهان مشاركت در واقع به‌عنوان سه توافق ركودشكن بين مالكان املاك كلنگي و سازنده‌ها قابل اشاره است.

گزارش اشکال Top