تناقض عجیب در بازار مسکن

بازار مسکن در اکثر شهرها هم اکنون شرایط متناقضی را سپری می کند، به طوری که با وجود رکود در این بازار و عدم توان خرید مردم به دلیل افزایش چندبرابری قیمت ها، همچنان قیمت روند صعودی دارد.

مسكن از جمله نيازها و دغدغه‌هاي اساسي مردم به شمار مي‌رود اما اين روزها بي ثبات بودن و افزايش قيمت مسكن موجب كاهش قدرت خريد مردم شده است.
 
مسكن يا همان سقف بالاي سر همان كه جوانان اين روزها داشتن آن را آرزو مي‌كنند، البته متراژش زياد نيست، اما باز پرداخت تسهيلات اخذ شده اين نعمت با سودهاي كلانش سخت و مادام العمر شده است. مسكن كالايي ضروري است و يكي از نيازهاي اساسي بشر؛ يعني سرپناه را تأمين مي‌كند و نبود آن حيات انسان را به مخاطره مي‌اندازد.

اين كالا در تمام دوران حيات بشر به ويژه در قرن اخير كه شهرنشيني با سرعت زيادي افزايش يافته است، از مسائل مهم اقتصادي و اجتماعي جوامع مختلف بوده است و دولت‌ها تلاش كرده‌اند كه با مديريت و برنامه‌ريزي و سياست گذاري راه‌حل‌هايي براي پاسخ به مشكلات آن بيابند.

مسكن به مثابه يك كالاي اقتصادي، ويژگي‌هايي دارد كه آن را از كالاهاي ديگر متمايز مي‌كند؛ بدون در نظر گرفتن آن ويژگي‌ها نمي‌توان تصميم درستي در رابطه با بخش مسكن اتخاذ كرد. يكي از مهمترين ويژگي‌هاي مسكن بادوام بودن آن است.

در حقيقت مسكن به عنوان كالاي بادوام، كالاي سرمايه‌اي است كه سرمايه‌گذاري در آن، بزرگترين بخش دارايي خانوار به شمار مي‌رود و علاوه بر خانوار، براي بنگاه‌هاي اقتصادي نيز جذابيت بالايي دارد.

به ويژه در شرايط تورمي كه اطمينان به بازده سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي اقتصادي ديگر پايين است، خريد و احداث مسكن، سرمايه گذاري امن و مطمئني به حساب مي‌آيد كه در بلندمدت پربازده‌تر از ساير اشكال سرمايه‌گذاري است. همچنين عدم اطمينان به آينده و نبود سيستم تأمين اجتماعي، مسكن را به محل درآمد خانوار در دوران پيري و از كار افتادگي تبديل مي‌كند.

بازار مسكن در كشور و از جمله استان مركزي طي يك سال اخير تحت تأثير عوامل مختلف، افزايش بي رويه و چند برابري قيمت را تجربه كرده است و طي چند ماه اخير با وجود آنكه به علت افزايش سرسام‌آور قيمت و عدم وجود توان خريد، ركود در اين بخش حاكم شده، اما همچنان قيمت‌ها روند صعودي را طي مي‌كند. خبرنگار ما پيرامون وضعيت بازار مسكن در شهرستان اراك با چند كارشناس در اين حوزه به بحث و گفت و گو پرداخته است.

يكي از سازندگان مسكن اظهار داشت: با شرايط كنوني و افزايش قيمت مصالح ساختماني و دستمزد كارگر، فروش مسكن در حالت ركود قرار دارد و در شهر اراك از متري ۴.۵ ميليون تا ۱۴ ميليون تومان متغير است.

رضا مددي خاطر نشان كرد: پارسال كيف قيمت فروش مسكن در اراك، متري يك ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود كه هم اكنون ۳.۵ برابر شده است، چراكه با افزايش قيمت دلار، قيمت مصالح ساختماني سه برابر شد.

اين سازنده مسكن عنوان كرد: در حال حاضر خريد واقعي مسكن ممكن نيست و علاوه بر اينكه مردم توانايي خريد ندارند، به دليل ركود در فروش، سازندگان هم از وضعيت خوبي برخوردار نيستند.

عوامل متعدد بر افزايش بي رويه قيمت مسكن اثر گذاشته است

در اين رابطه رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك اراك  اظهار داشت: مجموعه خدمات ارائه شده توسط چندين صنف مختلف از قبيل آهنگر، كابينت ساز، بتن ساز، اسكلت ساز و… بر قيمت‌ها در بازار مسكن اثرگذار است.

نوروزي ادامه داد: با افزايش قيمت مصالح ساختماني، افزايش دستمزد نيروي انساني، قيمت زمين نيز افزايش پيدا كرد كه در بالا رفتن قيمت مسكن نيز مؤثر بوده است.

وي گفت: جهش قيمتي در سال ۹۷ در قيمت مسكن صورت گرفت. شيب افزايشي در بخش‌هاي عمده مرتبط با مسكن از قبيل سنگ، آهن، سيمان و… دلايل اصلي گران شدن مسكن محسوب مي‌شود.

وي اضافه كرد: فاكتورهايي مانند هزينه انشعابات، عوارض ساختماني نيز اثرگذار بود. به طور مثال هزينه عوارض مازاد بر تراكم در سال جاري توسط شوراي شهر اراك براي ابلاغ به شهرداري به متري ۷۰۰ هزار تومان الي ۴ ميليون تومان رسيد، يعني حدود ۳.۵ برابر افزايش پيدا كرد. اين در حالي است كه همين عوارض در سال ۹۷، حداكثر متري يك ميليون و ۲۰۰ هزار تومان بود.

رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك اراك افزود: مردم و دارندگان املاك با توجه به كاهش ارزش پول و افزايش قيمت دلار و ارز براي حفظ ثبات ارزش املاك، قيمت ملك خود را متناسب با افزايش قيمت ارز و طلا افزايش مي‌دهند. اينها بازارهايي است كه به طور زنجيروار باهم در ارتباط هستند و نمي‌توان ميان آنها عدم ارتباط قائل شد.

وي اظهار كرد: از ارديبهشت ۹۸ تاكنون چندان افزايش قيمت مسكن در اراك مشاهده نشده و در حال حاضر بازار در يك ركود به سر مي‌برد اما خريداران نيز با توجه به افزايش بي رويه قيمت‌ها توان خريد ندارند.

رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك اراك گفت: با توجه به اينكه موتور محركه اقتصاد، بازار مسكن است و بايد ساخت و ساز افزايش پيدا كند، نياز است به مولفه‌هايي از قبيل افزايش ارزش پول ملي، كاهش هزينه عوارض انشعابات مسكن و تعيين درآمدهاي پايدار براي شهرداري‌ها توجه كرد.

نوروزي جريمه كميسيون ماده ۱۰۰ را از ديگر عوامل افزايش قيمت مسكن برشمرد و بيان داشت: اعمال جريمه ماده ۱۰۰ مبناي گراني است. زمين‌هايي كه در سطح شهر به عنوان باغ است بايد تغيير كاربري پيدا كند. هنگامي كه زمين ارزان‌تر به دست سازنده ملك برسد، خروجي ملك ارزان‌تر و به نفع مصرف‌كننده خواهد بود.

رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك اراك در خصوص كنترل قيمت مسكن در بازار بيان كرد: هنگامي كه مسكن ۵۰ متر و ۷۰ متر الگوي نياز مصرف مردم قلمداد مي‌شود مناسب است كه به منظور كمك به دولت، بانك‌ها و اداره اوقاف ساختمان‌هاي مازاد را به جاي فروش و سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي تجاري به سمت شهرك‌ها سوق دهند تا مسكن ارزان‌قيمت را به صورت اجاره به شرط تمليك در اختيار دهك‌هاي سوم جامعه قرار دهند.

نوروزي افزود: اگر زمين ارزان‌قيمت در اختيار اين قشر قرار گيرد مسكن با ۴۰ درصد كاهش قيمت مواجه خواهد بود.

وي بيان كرد: در دهه ۷۰ يك بار توسط دولت وقت، اجاره به شرط تمليك اجرا شد و طرح خوبي نيز در اراك بود و ساخت مسكن صنعتي در قالب انبوه، مسكّني براي اين بازار است تا با كاهش قيمت مواجه باشيم.

افزايش قيمت چند برابري برخي مؤلفه‌هاي مربوط به احداث مسكن

يكي از كار آفرينان صنعت ساختمان استان مركزي نيز  اظهار داشت: كيفيت زندگي مردم در شهر اراك نسبت به قيمت مسكن رتبه دوم در كشور و در گراني عمومي مسكن در رتبه سوم يا چهارم قرار دارد.
افشين حمزه‌لو ادامه داد: متوسط قيمت مسكن در اراك نسبت به ساير شهرها مانند شيراز بهتر بوده و در حد ۶۰ درصد مناطق تهران است و اين گونه است كه با چنين مناطقي رقابت مي‌كند كه به دلايلي از جمله مختصات جغرافيايي تفاوت دارد.

وي افزود: البته در اين شهر طرح جامع شهرسازي وجود دارد كه بر اساس شرايط اراك طراحي نشده است. عوامل محدود كننده اين طرح اجازه بلندمرتبه‌سازي را در شهر نمي‌دهد و درصد سطح اشغال زمين‌ها كم است در نتيجه متراژ توليد آپارتمان نسبت به قطعه زمين‌ها نسبت به ساير شهرها كم است.

اين كار آفرين صنعت ساختمان استان مركزي گفت: در حال حاضر ضابطه‌هاي شهرسازي و طرح جامع در حال تغيير است اما در مجموع تراكم در بسياري مناطق شهري بايد كاهش پيدا كند كه هنوز ابلاغ نشده كه پس از ابلاغ در چند نقطه شهر همچنان گراني مسكن به چشم خواهد خورد.

حمزه‌لو تاكيد كرد: ضوابط و قوانين دست و پاگير اداري در سطح شهر بيداد مي‌كند كه مي‌توان به مشكلات سازندگان در شهر اراك براي اخذ مجوز ساخت و پايان كار در اين حوزه اشاره كرد. در شهر تهران ۲ ناظر براي ساختمان هست اما در اراك ۶ ناظر وجود دارد.

وي در ارتباط با عوارض صدور پروانه توسط شهرداري گفت: در بسياري از قسمت‌هاي شهر تهران اين مبلغي كه در اراك بابت عوارض صدور پروانه توسط شهرداري، اخذ مي‌شود را دريافت نمي‌كنند. در دو سال گذشته بيش از ۳۰۰ الي ۴۰۰ درصد قيمت اين عوارض در شهر اراك افزايش پيدا كرده است.

اين كارآفرين صنعت ساختمان استان مركزي بيان كرد: خريداران مسكن دو دسته از قبيل مصرف‌كننده و افراد سرمايه‌گذار هستند. رونق مسكن و ركورد آن حاصل ورود و خروج سوداگران اين حوزه است. در شرايط ركود تورمي خريداران و دلالان قادر به خريدن مسكن نيستند با اين وضعيت قيمت توليد خانه افزايش پيدا مي‌كند و قطعاً به معناي پايين آمدن قيمت مسكن نيست.

حمزه‌لو اظهار كرد: در اين مدت قيمت بعضي از آيتم‌هاي مربوط به احداث مسكن ۱۰ برابر شده است در حالي كه قيمت مسكن ۲.۵ برابر شده است.

وي بيان داشت: مسكن، تنها صنعت نيمه‌جان كشور است و تا مادامي كه طرح‌هايي مثل مسكن مهر، مسكن اقتصادي، طرح مسكن ملي و وام مسكن جواب نداده، نمي‌توان رونقي را در بازار مسكن شاهد بود.

بر اساس گزارش مهر، افزايش شديد قيمت مسكن در يك سال اخير، از دغدغه‌هاي اصلي مردم بوده و كنترل افزايش قيمت مسكن به يك هدف اساسي سياست‌گذاران تبديل شده است. كنترل قيمت مسكن، مستلزم شناسايي عوامل مؤثر بر آن است. بديهي است كه با كنترل نرخ تورم و اعمال سياست‌هاي پولي مناسب مي‌توان تا حد زيادي از افزايش قيمت مصالح ساختماني نيز جلوگيري كرد تا قيمت مسكن نيز بيش از اين افزايش نيابد و كم كم بتوان از ركود در اين بازار خارج شد.
 
منبع: مهر

گزارش اشکال Top