معماری اضطراری بازار جهانی مسکن

وقت عبور از یک سیاست کهنه و البته معیوب در بازار جهانی مسکن فرا رسید. اکونومیست با بررسی تبعات اقتصادی-سیاسی «اصرار دولت‌ها بر تامین مسکن ملکی» گزارش داد: این نوع سیاست‌گذاری علاوه بر اینکه در داخل بازار مسکن،‌ عدم تعادل شدید عرضه و تقاضا را سبب می‌شود باعث بی‌اعتمادی شهروندان به سیاست‌گذاران و سرخوردگی جوانان فاقد مسکن می‌شود. برخی کشورها به جای تمرکز بر افزایش مالکیت، سیاست «عرضه مسکن اجار‌ه‌ای توام با اجرای قوانین ضامن مستاجر» را به‌کار گرفته‌اند. در این بررسی، معماری اضطراری بازار مسکن -با هدف تعادل‌بخشی- توصیه شده است.

اشتباه در سياست‌گذاري‌هاي غرب در حوزه مسكن، به حدي براي اين اقتصادها بحراني شده كه سرمقاله نشريه انگليسي اكونوميست در اين هفته به اين معضل اختصاص يافته است. اين نشريه با اشاره به اينكه معضلات اقتصادها مي‌تواند به دو شكل فروپاشي ناگهاني و بيماري‌هاي مزمن رخ بنمايد، نوشت كه بازارهاي مسكن در جهان ثروتمند هر دو معضل را پديد آورده‌اند. شاهد آن بوديم كه در سال‌هاي ۲۰۰۸-۲۰۰۷ يك تريليون‌ دلار وام‌هاي معوقه، نظام مالي را در هم فروريخت، اما عملكرد معيوب و خزنده‌اي كه در بخش مسكن طي دهه‌هاي متمادي ايجاد شده است هم به همان اندازه مهلك است: شهرهاي پويا بدون فضايي براي رشد، مالكان سالخورده مسكن كه نيمي از فضاي خانه‌هايشان بلا‌استفاده است و همچنان مي‌خواهند از ديدگاه خود طرفداري كنند و نسلي از جوانان كه استطاعت خريد يا اجاره مسكن را ندارند و تصور مي‌كنند كاپيتاليسم آنها را در سطح پايين نگه‌داشته است. گزارش ويژه اكونوميست در هفته گذشته حكايت از آن داشت كه مساله مسكن، ريشه همه مشكلات زندگي غربي‌هاست، بخش اعظم تقصيرها اما متوجه سياست‌هاي اشتباه در بخش مسكن است، سياست‌هايي كه ريشه تاريخي آنها به دوران جنگ جهاني دوم باز‌مي‌گردد و با حس شيفتگي نسبت به مالكيت مسكن درآميخته است. اين دو مشكل عامل بروز يكي از جدي‌ترين و درازمدت‌ترين شكست‌هاي اقتصادي جهان ثروتمند شده است. بايد به‌صورت اضطراري يك معماري جديد براي اين ساختار طراحي شود. ريشه اين معضل، كمبود ساخت و ساز است به‌ويژه در نزديكي شهرهاي در حال شكوفايي كه مشاغل فراواني در آنها يافت مي‌شوند. در شهرهايي از سيدني گرفته تا سيدنهام، مقررات ناكارآمد و بيهوده از قشر خاصي كه هم‌اكنون مالك هستند حمايت مي‌كند و بر سر راه سازندگان آسمان‌خراش و آپارتمان‌هايي كه نياز اقتصاد مدرن است، مانع ايجاد مي‌كند. سطح بالاي اجاره‌بها و قيمت مسكن كه ناشي از اين سياست‌هاست، سكونت در جاهايي كه مولدترين مشاغل وجود دارند را مشكل مي‌سازد و در نهايت موجب كند شدن رشد اقتصادي مي‌شود. در كل، هزينه مسكن در آمريكا ۱۱ درصد از توليد ناخالص داخلي را مي‌بلعد در حالي‌كه اين سهم در دهه ۱۹۷۰ تنها ۸ درصد بود. اگر فقط در سه شهر بزرگ نيويورك، سان‌فرانسيسكو و سن‌خوزه قوانين مربوط به نقشه‌كشي تسهيل شود، سطح توليد ناخالص داخلي آمريكا ۴ درصد افزايش خواهد يافت و اين پاداشي عظيم است.

اين بازارهاي مسكن نه تنها ناكارآمد هستند، بلكه عميقا ناعادلانه هم هستند. طي چند دهه، كاهش نرخ بهره با عرضه ناكافي تلفيق شد و حاصل چيزي نبود جز جهش قيمت‌ها. در آمريكا اين داستان در شهرهاي در حال شكوفايي متمركز است، در ديگر كشورهاي ثروتمند اما ميانگين قيمت‌ها در سطح ملي افزايش يافت به‌ويژه در كشورهاي انگليسي‌زبان كه بازي كردن با ملك گويا به يك ورزش ملي تبديل شده است. بحران مالي هم نتوانست اين روند را متوقف كند. در بريتانيا، قيمت‌هاي مسكن تعديل شده با نرخ تورم، تقريبا با اوج قيمت‌ها در دوران پيش از بحران مالي جهان برابري مي‌كند و اين در حالي است كه دستمزدهاي واقعي افزايش نيافته است. در استراليا، به رغم كاهش‌هاي اخير، قيمت‌ها همچنان ۲۰ درصد بالاتر از سطح سال ۲۰۰۸ هستند. در كانادا قيمت‌ها تا نصف افزايش يافته‌اند.

قيمت در حال افزايش مسكن موجب ايجاد نابرابري روزافزون شده و به جدايي نسل‌ها و جدايي جغرافيايي دامن زده است. در سال ۱۹۹۰ نسلي موسم به «بيبي بومر»ها كه آن زمان به‌طور متوسط ۳۵ سال سن داشتند، به لحاظ ارزش، مالك يك‌سوم املاك و مستغلات آمريكا بودند. در سال ۲۰۱۹ اما گروهي از نسل هزاره كه به لحاظ تعداد مشابه آنها بوده و ميانگين سني ۳۱ سال داشته‌اند، تنها ۴ درصد از املاك و مستغلات آمريكا را در اختيار داشته‌اند. اين ديدگاه جوانان كه مسكن قابل دستيابي نيست مگر آنكه والدين ثروتمندي داشته باشي، كمك مي‌كند كه دليل تمايل آنها به «سوسياليسم هزاره» را درك كنيم. از سوي ديگر مالكان مسكن در هر سني كه باشند، اگر در مكان‌هايي كه شاهد كاهش قيمت‌هاست گير افتاده باشند، از بازده مالي بادآورده‌اي كه در داخل و اطراف شهرهاي موفق مشاهده مي‌كنند، احساس خشم مي‌كنند. در بريتانيا، نواحي گرفتار در ركود بازار مسكن، در سال ۲۰۱۶ بيشتر به برگزيت راي دادند، حتي با وجود آنكه در تفاوت‌هاي درآمدي و جمعيت‌شناختي دست بالا را داشتند.

شايد تصور كنيد كه ترس و غبطه‌خوردن بابت مسكن بخشي از شرايط زندگي بشر است. در واقع اما آسيب‌شناسي املاك، در تغيير سياست‌هاي دولتي دهه ۱۹۵۰ ريشه دارند كه به سمت تشويق براي مالكيت مسكن پيش رفت. از آن زمان، دولت‌ها از تخصيص يارانه، معافيت‌هاي مالياتي و فروش مسكن‌هاي دولتي پشتيباني كردند تا مشوق سكونت مالكان به جاي سكونت مستاجران باشند. سياستمداران جناح راست مالكيت مسكن را به عنوان راهي براي جلب آراي بيشتر و تشويق مردم به تبديل شدن به شهرونداني بهتر قلمداد مي‌كردند. آنهايي كه در جناح چپ بودند اما مسكن را مفري براي بازتوزيع ثروت و هل دادن خانوارهاي فقير به سمت ايجاد ثروت مي‌دانستند.

اين بحث‌ها اما غلو‌آميز بودند. دشوار است كه ثابت كنيم آيا مالكيت مسكن، شهروندان بهتري به بار خواهد نشاند يا نه. معمولا مالكيت سهام هم بهتر از مالكيت مسكن است. طرز فكر حمايت از سكونت مالك، هزينه‌هاي زيادي هم در پي دارد. آنهايي كه مالك مسكن هستند اغلب تبديل به افرادي مي‌شوند كه از پيشرفت همسايگان شاكي‌اند و در برابر توسعه مقاومت مي‌كنند تا بتوانند از سرمايه‌گذاري خود حمايت كنند. داده‌هايي كه اكونوميست بررسي كرده است نشان مي‌دهد كه در جهان ثروتمند، سرانه ساخت خانه‌هاي نوساز، از دهه ۱۹۶۰ تاكنون تا نصف كاهش يافته است. به دليل آنكه عرضه محدود است و سيستم افراد را به سمت مالكيت هدايت مي‌كند، اغلب مردم احساس مي‌كنند كه اگر خانه اجاره كنند، ريسك جا مانده ‌شدن را به جان مي‌خرند. در نتيجه، سياست‌مداران بر تخصيص يارانه به خريداران نهايي تمركز مي‌كنند و اين كاري است كه بريتانيا در سال‌هاي اخير انجام داده است. اين كانال‌ها به اقشار متوسط تسري مي‌يابد و قيمت‌ها را بيشتر افزايش مي‌دهد. چنين مي‌شود كه بدهي وام‌ها انباشته مي‌شود و بروز بحران محتمل‌تر مي‌شود.

نبايد اما اين‌طور شود. همه جا هم درگير همه معضلات مسكن نيست. به عنوان مثال توكيو با كمبود ملك مواجه نيست. بين سال‌هاي ۲۰۱۳ و ۲۰۱۷ بالغ بر ۷۲۸ هزار مسكن بنا شد، رقمي كه از آمار انگلستان پيشي گرفت و نكته اينكه كيفيت زندگي هم نابود نشد. در اين شهر ظرف ۲۰ سال اخير تعداد بي‌خانمان‌ها تا ۸۰ درصد كاهش يافته است. سوئيس به دولت‌هاي محلي مشوق‌هاي مالي مي‌دهد تا اجازه دهند ساخت مسكن توسعه يابد. اين يكي از دلايلي است كه چرا در آنجا سرانه ساخت مسكن دو برابر آمريكا است. در نيوزيلند بخشي از سودهاي بادآورده مالكان مسكن از طريق ماليات زمين و املاك برپايه ارزش‌گذاري‌هايي كه مدام به روز مي‌شوند، جبران مي‌شود.از همه مهم‌تر، معدود جاهايي هستند كه در ‌آنها نرخ مالكيت مسكن پايين است و هيچ‌كس هم از آن نگران نيست. در آلمان كه بخش اجاره، مردم را به اجاره‌داري بلندمدت تشويق مي‌كند و حقوق شفاف و قابل اجرايي براي مستاجران قائل است، نرخ مالكيت مسكن تنها ۵۰ درصد است.  با عرضه به وفور و ارائه معافيت‌هاي مالياتي يا يارانه‌هاي بسيار كم براي سكونت مالكان، مالكيت مسكن از جذابيت بسيار كمتري برخوردار است و در نتيجه فرياد سياسي آن دسته از مالكاني كه مخالف توسعه هستند، خاموش است. به‌رغم رشد قدرتمند اخير در برخي از شهرهاي آلمان، قيمت‌هاي املاك در اين كشور به‌طور متوسط از سال ۱۹۸۰ بالاتر نرفته است.

فرار از مالكيت

آيا امكان فرار از عطش مالكيت مسكن وجود دارد؟ كمتر دولت‌هايي هستند كه امروزه بتوانند خشم ناشي از كمبود مسكن و نابرابري بين نسل‌ها را ناديده بگيرند.برخي از دولت‌ها با ايده‌هاي بدي همچون كنترل اجاره يا حتي افزايش يارانه براي وام مسكن به اين معضل پاسخ گفته‌اند. پيشرفت‌هايي هم اما وجود داشته است. به عنوان مثال آمريكا معافيت مالياتي خود براي پرداخت سود وام مسكن را كاهش داده است. بريتانيا راه وصول پول‌هاي سياهي كه خارج از قانون به عنوان حق معامله براي قراردادهاي اجاره دريافت مي‌شد را مسدود كرده و از وام‌هاي پرريسك خريد مسكن كاسته است. موج جديدي به راه افتاده است با شعار «در حياط پشتي من ساخت و ساز بله» كه جنبشي است در راستاي ترويج ساخت و ساز كه در بسياري از شهرهاي موفق رواج يافته است.  اكونوميست در ادامه از طرفدارانش كه خواستار حمايت مردمي از بازارهاي آزاد هستند خواسته است به پيروزي چنين جنبش‌هايي اميد داشته باشند. گذشته از رويكردها نسبت به موضوع كاپيتاليسم، واقعيت اين است كه سياست‌هاي به كار گرفته شده در بخش مسكن موجب شده است نظام كاپيتاليسم ناامن، ناكارآمد و ناعادلانه شود. وقت آن است كه اين بناي پوسيده فروريخته شود و بازار مسكن تازه‌اي بنيان نهاده شود كه درست كار كند.

گزارش اشکال Top