سخت شدن دسترسی به سرپناه

از ابتدای امسال با توجه به تداوم افزایش قیمت‌ها از سال گذشته و کاهش قدرت خرید مردم، رکود بازار مسکن ادامه پیدا کرد، در این میان کارشناسان اعلام کردند که در نیمه دوم سال این رکود عمیق‌تر می‌شود و به دنبال آن کاهش قیمت‌ها حداقل تا بازه ۱۵ درصدی رخ می‌دهد، موضوعی که در مهر و آبان ماه تاحدودی به وقوع پیوست اما درآذر ماه دوباره قیمت‌ها رشد کرد و پیش‌بینی‌ها در این زمینه نقش برآب شد.

نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك پيش از آغاز نيمه دوم و همچنين روزهاي نخست پاييز چندين بار اعلام كرد كه در پاييز و سه ماه زمستان شاهد ركود عميقي بر بازار و قيمت مسكن خواهيم بود و ركود تورمي به غيرتورمي تبديل خواهد شد. حسام عقبايي گفت كه بازار مسكن همچنان ظرفيت كاهش قيمت مسكن را دارد و اينگونه نيست كه قيمت مسكن به كف رسيده باشد، اما با رشد قيمت‌ها در آذر ماه شاهد سنت‌شكني بازار مسكن از مرداد سال جاري بوديم.

تغيير و تحولات در بازار خريد و فروش مسكن طي ماه‌هاي گذشته بهانه‌اي شد تا روزنامه تعادل گزارشي از وضعيت اين بازار و همچنين راهكارهايي براي بهبود آن تهيه كند.

بررسي بازار

افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن طي سال‌هاي ۹۶ و ۹۷ با رشد بسيار فزاينده‌اي روبرو بود، اين افزايش قيمت‌ها بيش از نقطه تعادل بود، با توجه به اين موضوع از ابتداي تيرماه رشد قيمت مسكن متوقف شد و از مردادماه هم روند كاهش قيمت آغاز شد و تا آذر ماه ادامه داشت.

از مرداد ماه تا آذرماه قيمت اسمي مسكن در حال كاهش بود (اگر شما تاثير تورم را از قيمت اسمي كم كنيد، قيمت واقعي به دست مي‌آيد) و با توجه به اينكه تورم كاهش يافت قيمت اسمي مسكن هم با نزول همراه بود.

دردوره ركود مثل شرايط كنوني سرعت رشد قيمت مسكن از سرعت رشد تورم كمتر خواهد بود، اين به آن معنا است كه در دراز مدت قيمت مسكن در كشور همچنان به رشد قيمت خود ادامه مي‌دهد چرا كه در دوره رونق، جبران عدم افزايش قيمت در دوره ركود خواهد شد، دليل اين امر هم آن است كه در ايران با كمبود مسكن روبرو هستيم و تا زماني كه عرضه و تقاضا در اين بخش متعادل نشود، بازار مسكن التهابات مختلفي را تجربه خواهد كرد.

اقدامات ضروري دولت

مسكن در كشورهاي ديگر يك كالاي مصرفي قلمداد مي‌شود، در حالي كه در ايران به ملك به چشم يك كالاي سرمايه‌اي نگاه مي‌كنند، مشكل از همين نگاه آغاز مي‌شود، چرا كه پول‌هاي سرمايه‌اي زيادي به قصد سودهاي كلان به بازار مسكن وارد مي‌شود كه اين امر قيمت‌ها را به صورت كاذب افزايش مي‌دهد، در اين شرايط نقش دولت به عنوان سياست‌گذار مي‌تواند اثرگذار باشد.

با توجه به حاكميت ركود بر بازار مسكن، بسياري از كارشناسان معتقدند كه دولت بايد در بازار مسكن دخالت كرده و با دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي و مواردي نظير آن سروساماني به بخش مسكن كشور بدهد، اين در حالي است كه اين كار نياز به بانك‌هاي جامع اطلاعاتي دارد كه تاكنون با وجود تكليف دولت به وزارت راه و شهرسازي براي راه‌انداري سامانه ملي املاك و اسكان، اين سامانه راه‌اندازي نشده است؛ بر اساس اعلام مسوولان اين وزارتخانه سامانه مذكور حداقل تا پايان سال به بهره‌برداري نخواهد رسيد البته اگر اين سامانه در حال حاضر وجود داشت و از بخش مسكن ماليات دريافت مي‌شد، وضعيت بازار مسكن به اين آشفتگي نبود.

دولت بايد از خانه‌هاي خالي و همچنين فعاليت‌هاي سوداگرانه در بخش مسكن ماليات دريافت كند تا هزينه فعاليت در اين بخش براي افراد سودجو افزايش يابد و آنها ديگر براي كسب سود به اين بازار ورود نكنند، در چنين وضعيتي مسكن به يك كالاي مصرفي تبديل مي‌شود و قيمت‌ها ديگر شوك‌هاي ناگهاني را تجربه نمي‌كنند. اگرچه در اين مورد اتفاق نظري وجود ندارد كه اين ماليات چقدر مي‌تواند تاثيرگذار باشد اما دريافت اين ماليات مي‌تواند به ايجاد تعادل كمك كند، پيشنهاد اين است به جاي اينكه اداره ماليات به عنوان درآمدزايي اين موضوع را ببيند، درون بخشي شود و براي ايجاد مسكن اجتماعي براي اقشار ضعيف به كار گرفته شود.

محور بعدي كنترل سوداگري در بخش زمين است، تجربه ۴-۵ دهه گذشته نشان مي‌دهد بيشترين عايدي در بخش زمين بوده تا ساخت‌و ساز.

اقدام بعدي بايد ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك متراژ باشد چون تقاضا در اين بخش وجود دارد. با توجه به اينكه بعد خانوار كوچك شده اما هنوز واحدهاي مسكوني در ايران بالاي ۱۲۰ متر است بنابراين بايد سياست‌هايي اعمال شود كه متراژ خانه‌ها كاهش يابد.

علاوه برراهكارهايي مانند دريافت ماليات ازخانه‌هاي خالي، ساخت واحدهاي كوچك متراژ، كنترل سوداگري در بخش زمين راهكارهايي مانند بهبود فضاي كسب و كار، توانمندسازي بخش‌هاي عرضه و تقاضا در بازار مسكن، كوشش جدي براي بازآفريني شهري پايدار هم از سوي كارشناسان بخش مسكن براي بهبود اين بازار توصيه مي‌شود.

گزارش اشکال Top