مسکن ملی با بازار مسکن چه کرد؟

برخی فعالان بخش مسکن معتقدند ثبت‌نام طرح اقدام ملی بازار مسکن نیز در برخی استان‌ها منجر به افزایش قیمت مسکن شده است که تحویل این واحدها در بازه زمانی دو ساله تا پایان دولت دوازدهم بعید به نظر می‌رسد.

نظرسنجي از مديران ۱۰۰ شركت فعال ساختماني درباره «آينده بازار مسكن» از خلأ چشم‌انداز روشن براي سرمايه‌گذاري در اين حوزه حكايت مي‌كند.

در اين نظرسنجي وضعيت ۱۰ شاخص كليدي بخش مسكن و ساختمان مورد پرسش قرار گرفته است و عوامل سمت عرضه اوضاع همه شاخص‌ها از جمله «ميل مالكان براي تخريب و مشاركت، هزينه ساخت،‌ قيمت تمام‌شده و همچنين نبض فروش ملك» را نامناسب و غيرقابل قبول اعلام كرده‌اند.

با اين حال روند بدترشدن اوضاع در برخي پارامتر‌ها همچون ميزان فروش و سرعت ساخت، تاحدودي نسبت به ميانه پاييز مهار شده است.

سنجش وضعيت روز ۱۰ شاخص حياتي بازار ساخت‌وساز نشان مي‌دهد: انتظارات فعالان و سرمايه‌گذاران ساختماني نسبت به آينده بازار ساخت‌وساز منفي شده است.

مطابق با اطلاعات به دست آمده از نمايشگر جديد مسكن-شامخ- اگرچه وضعيت فروش پروژه‌هاي ساختماني تحت تاثير دوپينگ معاملات در آذرماه نسبت به نيمه فصل پاييز به‌صورت خفيف بهبود پيدا كرده اما بيشترين فشار روي سازنده‌ها از محل «تورم مصالح ساختماني» و افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز وارد شده است.

براساس اين گزارش، اتاق تعاون ايران با تحقيق مكتوب از مديران ساختماني در قالب تهيه پرسش‌نامه حاوي ۱۲ سوال درباره بخش مسكن و ساختمان، وضعيت بازار ساخت و ساز‌هاي مسكوني و پروژه‌هاي عمراني را در ايستگاه پاياني فصل پاييز امسال مورد بررسي قرار داده است.

اين گزارش، وضعيت متغيرهاي بازار ملك و ساختمان در آذرماه امسال نسبت به آبان (تغييرات ماهانه) را مورد سوال قرار داده و در عين حال ديدگاه فعالان ساختماني به ماه‌هاي آتي بازار را به‌عنوان علامتي از «جهت انتظارات» تشريح كرده است. نتايج اين تحقيق نشان مي‌دهد: انتظارات فعالان ساختماني نسبت به آينده بازار ساخت‌وساز در وضعيت منفي قرار گرفته است.

نتايج اين تحقيق كه براي سومين بار درخصوص وضعيت شاخص‌هاي تاثيرگذار بر روند فعاليت‌هاي ساختماني انجام شده و قرار است ماهانه با عنوان شاخص مديران خريد – شامخ – در بخش مسكن، سنجش و منتشر شود، حاكي است: از ميان ۱۲ پرسش مطرح شده، ۱۰ پارامتر شرايط و روند كلي بازار را به‌صورت واضح به تصوير كشيده است.

۱۰ پارامتر اصلي مورد پرسش از فعالان ساختماني «سرعت اجراي پروژه‌ها»، «هزينه خريد مصالح ساختماني»، «فروش»، «قيمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعاليت و سفارش كار»، «موجودي واحدهاي آماده فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها» و «پروژه‌هاي در نوبت عرضه و ناتمام» «تمايل به تخريب» و «انتظارات نسبت به آينده» است.

شاخص «شامخ»- شاخص مديران خريد- در بازه عددي صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مديران ساختماني به سه گزينه «بهترشدن»، «عدم تغيير» و «بدترشدن» وضعيت و درصد پاسخ‌ها در هر گزينه، محاسبه مي‌شود. شاخص بيش از ۵۰ به معني افزايش متغيرها و كمتر از ۵۰ به معني كاهش متغيرها در آذرماه نسبت به آبان ماه است.

در اين ميان بررسي ۱۰ شاخص حياتي بازار ساخت‌وساز تصوير دقيقي از وضعيت كنوني و انتظارات فعالان بازار از آينده ساخت‌وساز را ارائه مي‌دهد به‌طوري‌كه ۱۰ پارامتر اصلي بازار ساخت‌وساز در روند تغييرات ماهانه (آذر نسبت آبان ماه امسال) با افت سطح مواجه شده‌اند. به اين معني كه وضعيت منفي اين ۱۰ پارامتر در آذرماه نسبت به آبان ماه بدتر شده است.

از ميان متغيرهاي مورد بررسي، بدترين وضعيت و تنزل سطح به «هزينه خريد مواد اوليه» مربوط مي‌شود. عرضه كنندگان مسكن در پاسخ به پرسش مطرح شده درخصوص هزينه خريد مصالح ساختماني به‌عنوان مواد اوليه پروژه‌هاي ساختماني، با ثبت شاخص ۶/ ۸۴ معتقدند: هزينه‌هاي ساخت‌وساز از محل خريد مواد اوليه در آذرماه نسبت به آبان با افزايش مواجه شده است.

به عبارت ديگر، سرعت رشد هزينه‌هاي ساخت‌وساز نسبت به ميزان افزايش در آبان ماه بيشتر شده است. از همين رو، شاخص «قيمت تمام شده ساخت» نيز در اين ماه با افزايش مواجه شده است. به اين معناكه تحت تاثير افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز از محل قيمت مواد اوليه، قيمت نهايي پروژه ساختماني نيز در وضعيت بيشتر شده است.

پايين‌ترين شاخص ثبت شده براي پارامترهاي مورد بررسي درخصوص وضعيت بازار ساخت‌وساز نيز به شاخص «تقاضاي تخريب» (ميزان سفارشات جديد مشتريان) مربوط مي‌شود. به تعبير ديگر، فعالان ساختماني طي آذر‌ماه امسال، با كاهش شديد تمايل مالكان به تخريب مواجه شدند. به‌طوري‌كه اين شاخص در آذرماه نسبت به آبان، با افت بيش از يك درصد روبه‌رو بوده است.

در ايستگاه پاياني فصل پاييز، سرعت اجراي پروژه‌هاي ساختماني نيز همچون ميانه پاييز در سطح پاييني قرار داشته است. ثبت عدد ۹/ ۴۳ براي متغير «سرعت انجام و تحويل سفارش» نشان مي‌دهد اگرچه شرايط اين شاخص در آذرماه نسبت به آبان بدتر نشده اما همچنان سرعت اجراي پروژه‌هاي ساختماني و تحويل به مشتري پايين است. «موجودي مواد اوليه يا لوازم خريداري شده» نيز در آذرماه نسبت به آبان با كاهش مواجه شده است.

به نظر مي‌رسد بخش زيادي از فعالان ساختماني به دليل وجود انتظارات منفي نسبت به آينده بازار ساخت‌وساز، موجودي مواد اوليه پروژه‌هاي ساختماني را كاهش داده‌اند. در عين حال به دليل كاهش حجم فعاليت‌هاي ساختماني، ميزان لوازم خريداري شده در اين ماه، نسبت به ميانه فصل پاييز با افت مواجه شده است.

مطابق با نتايج تحقيقات انجام شده از سوي اتاق تعاون، در ماه پاياني فصل پاييز، حجم پروژه‌هاي نيمه تمام و در نوبت فروش افزايش پيدا كرده است. اين وضعيت نشان دهنده، ادامه وضعيت ركودي در بازار ساخت‌وساز همچون ماه‌هاي گذشته است. هر چندكه تحت افزايش قيمت رخ داده در ماه آذر، ركود شاخص فروش پروژه‌هاي ساختماني كمتر شده است.

به‌طوريكه از عدد ۳۶ در آبان ماه به عدد ۲/ ۴۱ در آبان ارتقا پيدا كرده است. اما از آنجاكه همچنان عدد اين شاخص كمتر از ۵۰ است نشان مي‌دهد اين پارامتر در وضعيت مناسبي قرار ندارد.

يكي از مهم‌ترين پارامتر‌هاي مورد پرسش از فعالان ساختماني نيز به «پيش‌بيني از وضعيت آينده و انتظارات از فعاليت‌هاي ساختماني در ابتداي زمستان» باز مي‌گردد.

شاخص «انتظارات توليد در ارتباط با فعاليت‌هاي شركت در آينده» در آذرماه همچنان نشان‌دهنده تداوم بدبيني و انتظارات منفي نسبت به فعاليت‌هاي ساختماني در ابتداي فصل زمستان است. نتايج اين تحقيق با ثبت عدد ۵/ ۴۴ براي شاخص «انتظارات از آينده» بيان مي‌كند شركت‌هاي ساختماني تصوير روشن و مثبتي از آينده بازار ساخت‌وساز ندارند.

در مجموع اين گزارش حاوي يك نكته كليدي درخصوص وضعيت كنوني بازار ساخت‌وساز است. به اين معنا اگرچه عدد شامخ كل درآذرماه نسبت به آبان اندكي بهبود پيدا كرده كه نشان دهنده برقراري يك ثبات نسبي در بازار است اما همچنان بازار ساخت‌وساز در يك وضعيت اورژانسي به سر مي‌برد.

چراكه عدد شامخ كل در ايستگاه پاياني فصل پاييز معادل ۵/ ۳۹ ثبت شده كه حدود ۷/ ۲ درصد نسبت به آبان ماه بهبود پيدا كرده است، اما از آنجاكه اين عدد همچنان كمتر ۵۰ است نشان مي‌دهد: وضعيت فعاليت‌هاي ساختماني در پايان دوره ۹ ماهه سال جاري نامناسب است به ويژه آنكه، انتظارات فعالان ساختماني نسبت به آينده، مثبت نيست و همچون ماه‌هاي گذشته بيان‌كننده تداوم بدبيني و نااطميناني فعالان اقتصادي نسبت به وضعيت بخش مسكن در دي ماه است.

به اين ترتيب سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز از يكسو و نااطميناني نسبت به آينده بازار از سوي ديگر، تحت فشار قرار گرفته‌اند و در صورتي كه وضعيت معاملات املاك تحت تاثير عوامل بيروني موثر بر بازار مسكن، در دي ماه كاهش پيدا كند مي‌توان انتظار داشت بهبود خفيف شاخص «فروش» مجددا با افت مواجه شود.

گفتني است نتايج نظرسنجي انجام شده از سوي اتاق تعاون براساس پاسخ‌هاي دريافت‌شده از مديران عامل يا نمايندگان آنها در حدود ۱۰۰ شركت فعال ساختماني در آذرماه به دست آمده است.

اثر طرح اقدام ملي بر قيمت مسكن

بر اساس استاندارد بين‌المللي طبقه‌بندي تمام فعاليت‌هاي اقتصادي (ISIC)، بخش ساختمان به سه گروه اصلي ساخت بنا، مهندسي عمران و فعاليت‌هاي ساخت و ساز تخصصي ساختمان تقسيم مي‌شود. از ديدگاهي ديگر بخش ساختمان شامل دو بخش كلي مسكوني و غيرمسكوني (تجاري و عمراني) است.

در بخش مسكوني طبق آمار منتشره ازسوي بانك مركزي در آذر ۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني تهران ( به‌عنوان نمونه آماري بزرگ از كل كشور) به ۹۵۰۰ واحد رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتيب ۷/ ۱۳۴ درصد و ۴۰ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

متوسط قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز با ۵/ ۸ درصد افزايش نسبت به ماه قبل و ۶/ ۴۱ درصد افزايش نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ۵/ ۱۳ ميليون تومان رسيده است.

در حالي كه در بخش مسكوني، حجم ساخت و ساز و نيز قدرت خريد به دليل تورم بالا همچنان پايين است، كارشناسان اتاق تعاون ايران عوامل مختلفي را بر رشد معاملات مسكن موثر مي‌دانند؛ پارامترهايي همچون افزايش قيمت بنزين و نرخ ارز، انباشت تقاضاي موثر طي چهار ماه اخير و نيز ورود به بازه زماني پرمعاملات در ماه‌هاي آخر سال.

در تحليلي كه اتاق تعاون ايران ارائه كرده اين طور آمده كه برخي فعالان بخش مسكن معتقدند ثبت‌نام طرح اقدام ملي بازار مسكن نيز در برخي استان‌ها منجر به افزايش قيمت مسكن شده است كه تحويل اين واحدها در بازه زماني دو ساله تا پايان دولت دوازدهم بعيد به نظر مي‌رسد.

در بخش غيرمسكوني نيز تحت تاثير تحريم، تورم، نوسانات ارزي، مشكلات در آيين‌نامه‌ها و روند عمليات گمركي در حوزه واردات مواد اوليه و تجهيزات مورد نياز و مواردي از اين دست، عملا ميزان فعاليت‌هاي توليد و خدمات با كاهش قابل ملاحظه‌اي روبه‌رو است. در بخش عمراني نيز همچنان به واسطه كاهش درآمدهاي نفتي و به تبع آن كاهش اعتبارات عمراني دولت، كند بودن روند رشد پروژه‌هاي عمراني مشهود است.

با استناد به توضيحات ارائه شده در رابطه با نحوه ارزيابي عدد شامخ كل، اين عدد براي آذر ماه معادل ۵۶/ ۳۹ است كه نسبت به آبان تغيير محسوسي نداشته اما سرعت بدتر شدن وضعيت روبه كاهش است. بنابر اعلام فعالان اقتصادي اين صنعت، مقدار توليد يا ارائه خدمات با رقم شاخص ۵۶/ ۳۹ نسبت به ماه گذشته ثبات نسبي با رويكرد افزايش داشته و شاخص ميزان فروش نيز با مقدار ۲۱/ ۴۱ تا حدودي نسبت به ماه قبل افزايش يافت.

سفارش‌هاي جديد با رقم شاخص ۶۲/ ۳۴ و موجودي اوليه يا تجهيزات خريداري شده با رقم ۲/ ۳۶ نسبت به ماه گذشته تغيير محسوسي نداشته و البته اندكي به سمت كاهش سوق يافته‌اند. قيمت خريد مواد اوليه نيز (۶۲/ ۸۴) نسبت به آبان اندكي افزايش يافت اما قيمت محصولات و خدمات بخش ساختمان با رقم شامخ ۵/ ۵۶ نسبت به ماه گذشته به‌طور كلي تغييري نداشته كه اين امر به دليل كمبود تقاضاي موثر و رقابت‌پذيري در بازار بوده است.

ميزان به‌كارگيري نيروي انساني نيز با رقم شامخ ۷۶/ ۴۱ به دليل نزديكي به پايان سال و به منظور افزايش سرعت تحويل سفارش‌ها، نسبت به آبان افزايش يافته است. همچنين مصرف حامل‌هاي انرژي به دليل كاهش فعاليت بخشي از كارگاه‌هاي توليدي نظير ساخت و اجراي سازه‌هاي فلزي، همزمان با افزايش قيمت آهن و ميلگرد كاهش يافته است.

در نتيجه عوامل مذكور، تحريم‌ها و كاهش مبادلات ارزي، ميزان صادرات مانند ماه‌هاي گذشته روند نزولي خود را حفظ كرده است. با توجه به معوق ماندن بخشي از فعاليت‌ها به دليل عدم واردات و نيز عدم ترخيص به موقع مواد اوليه مورد نياز از گمرك، ميزان كارهاي معوق و ناتمام افزايش يافته و همچنين به دليل كاهش تقاضا و فروش در برخي فعاليت‌هاي توليدي ساختمان، ميزان موجودي محصول نهايي در انبار افزايش يافته است.

با توجه به تمام شرايط ذكر شده، فعالان اقتصادي همچنان نسبت به فعاليت‌هاي اين بخش در دي‌ماه خوشبين نبوده و رقم شاخص ۵/ ۴۴ مويد اين مطلب است.

گزارش اشکال Top