خیز معاملاتی اوراق مسکن

بازار اوراق وام مسکن در یک هفته کاری گذشته با خیز معاملاتی و افزایش نسبی سطح قیمت‌ها همراه شد.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت و حجم معاملات در بازار اوراق وام مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات واحدهای مسکونی نشان می‌دهد حجم معاملات خرید و فروش اوراق در حالی در یک هفته کاری اخیر با خیز قابل‌توجه همراه شده است که در عین حال این خیز افزایشی، اثر محسوس و آنچنانی بر روی قیمت اوراق نداشته است.

در روزهاي اخير حجم خريد وفروش روزانه اوراق امتياز وام مسكن تحت تاثير تصويب و ابلاغ افزايش ۷۵ درصدي سقف وام خريد واحدهاي مسكوني نسبت به ميانگين حجم معاملات در روزهاي قبل از تصويب افزايش سقف وام به‌طور متوسط به دو برابر افزايش يافت.اما اين افزايش دو برابري در حجم معاملات تنها موجب صعود قيمت اوراق از كانال كم‌سابقه ۳۰ هزار تومان به كانال ۴۰ هزار توماني شد.در واقع به رغم افزايش دو برابري ميانگين حجم خريد وفروش اوراق در روزهاي كاري بعد از تصويب افزايش سقف وام مسكن قيمت اوراق تنها از كف قيمتي روزهاي قبل اندكي بالاتر رفته و نوسان افزايشي محسوسي را تجربه نكرد.در روزهاي ابتدايي دي ماه با مصوبه شوراي پول و اعتبار سقف وام خريد مسكن از محل اوراق،با افزايش ۷۵ درصدي نسبت به سقف‌هاي مصوب قبلي در تهران براي متقاضيان انفرادي به ۱۴۰ ميليون تومان(تركيب وام خريد اوراق و وام جعاله كه در زمان دريافت وام خريد ودر صورت تمايل وام گيرنده به وي پرداخت مي‌شود)،در مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر به ۱۲۰ ميليون تومان و در ساير شهرها به ۱۰۰ ميليون تومان افزايش يافت.

بعد از تصويب سقف‌هاي جديد وام مسكن حجم معاملات اوراق وام رو به افزايش رفت.اين ميزان افزايش درست يك روز پس از ابلاغ رسمي افزايش سقف وام به شعب بانك‌هاي پرداخت‌كننده وام مسكن –يك هفته كاري گذشته-خود را به شكل خيز معاملاتي در بازار خريد وفروش اوراق نشان داد. به‌طوري‌كه در يك هفته كاري گذشته ميزان معاملات روزانه اوراق به‌طور متوسط دو برابر نسبت به قبل افزايش يافته است يعني از حدود ميانگين روزانه ۱۰۰ هزار فقره معامله اوراق وام مسكن در روزهاي قبل از افزايش سقف وام،در يك هفته گذشته به‌طور ميانگين به روزانه ۲۰۰ هزار فقره معامله اوراق ۵۰۰ هزار توماني وام خريد مسكن افزايش يافته است.در روز يكشنبه هفته جاري نيز حدود ۲۵۰ هزار فقره اوراق ۵۰۰ هزار توماني وام خريد مسكن در بازار بالادست معاملات مسكن از سوي متقاضيان خريداري شد.بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» حاكي است افزايش سقف وام مسكن از محل اوراق باعث شده است امتياز وام خريد مسكن خريدار پيدا كند.اين در حالي است كه در ماه‌هاي اخير تحت تاثير ركود بازار مسكن، اوراق وام به كم‌سابقه‌ترين كانال قيمتي در سال‌هاي اخير يعني كانال ۳۰ هزار توماني وارد شده بود و بازار معاملات اوراق نيز كم‌معامله‌ترين روزهاي خود را در مقايسه با سال‌هاي اخير سپري مي‌كرد.

با اين حال خيز ۱۰۰ درصدي حجم معاملات خريد وفروش اوراق وام مسكن اثرمحسوسي بر افزايش قيمت اوراق در روزهاي اخير نداشته است. ميانگين قيمت فروش هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار توماني وام خريد مسكن در روز يكشنبه هفته جاري به ۴۴ هزار و ۷۰۰ تومان رسيد كه اين سطح قيمتي در مقايسه با پايين‌ترين سطح قيمتي اوراق در مهرماه كه به‌طور متوسط ۳۷هزار تومان بوده است رشد ۲۰ درصدي داشته است.ميانگين قيمت فروش هر فقره اوراق وام مسكن در يكشنبه هفته جاري اما در مقايسه با ميانگين قيمت ۴۰ هزار و ۷۰۰ توماني هر فقره اوراق در آذرماه با افزايش ۱۰ درصدي همراه شد كه اين ميزان افزايش در مقايسه با خيز دو برابري حجم معاملات اوراق و افزايش ۷۵ درصدي سقف وام خريد مسكن در مصوبه جديد،افزايش جزئي و نامحسوس تلقي مي‌شود. با اين حال قيمت هر فقره اوراق وام مسكن هم‌اكنون از كف ۳۷ هزار توماني مهرماه بالا آمده است و به كانال ۴۰ هزار توماني وارد شده است.حتي يافته‌هاي «دنياي اقتصاد» حاكي است در روز گذشته شروع معاملات در بازار اوراق وام مسكن با قيمت ۵۰ هزار تومان به ازاي هر فقره اوراق بوده است.

در شرايط فعلي اين سوال مطرح مي‌شود كه علت انجماد‌زدايي از بازار معاملات اوراق وام مسكن چيست وبه دليل بروز چه تغيير و تحولاتي حجم معاملات اوراق وام مسكن تا دو برابري در روزهاي اخير افزايش يافته است؟

اولين و نزديك‌ترين پاسخي كه در اين رابطه مطرح است تاثير افزايش سقف وام خريد مسكن در روزهاي اخير بر افزايش حجم معاملات اوراق است.اثر افزايش سقف وام خريد مسكن در افزايش تقاضا براي خريد اوراق را نمي‌توان انكار كرد.طي روزهاي اخير افزايش سقف وام منجر به شكل‌گيري تقاضاي جديد براي خريد مسكن با استفاده از اوراق شده است. با اين حال اين دليل به تنهايي نمي‌تواند به‌عنوان تنها عامل خيز معاملاتي در بازار اوراق به‌عنوان دليل كافي اعلام شود.چون سقف جديد وام خريد مسكن هر چند منجر به افزايش تقاضا براي خريد مسكن با استفاده از اين وام مي‌شود اما سقف جديد وام دست‌كم با دو مشكل عمده مواجه است.

در شهر تهران به رغم افزايش سقف وام خريد به دليل شكاف قابل توجه بين رقم وام و سطح قيمت مسكن همچنان رقم تسهيلات، پوشش قابل قبولي از هزينه خريد مسكن را براي متقاضيان ايجاد نمي‌كند و كماكان وام خريد مسكن وامي فاقد اثرگذاري كافي براي خريد آپارتمان در پايتخت است.در شهر تهران وام جديد به‌طور متوسط هزينه خريد كمتر از ۱۵ مترمربع از يك واحد مسكوني معمولي در مناطق مصرفي و متوسط شهر را پوشش مي‌دهد.در ساير شهرها نيز اگر چه ممكن است سقف جديد وام خريد مسكن نسبت به قيمت مسكن پوشش مناسبي را ايجاد كند، اما متقاضيان با ديوار اقساط ماهانه وام مواجهند. بررسي‌هاي قبلي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد هم‌اكنون در كل كشور قسط ماهانه وام خريد مسكن با سقف‌هاي مصوب جديد، به‌طور متوسط ۳۸درصد با توان قسط‌دهي خانوارهاي متقاضي كه هم‌اكنون در واحدهاي مسكوني اجاره‌اي ساكن هستند فاصله دارد و از آن بيشتر است.اين ميزان با محاسبه توان قسط‌دهي خانوارهاي مستاجر با در نظر گرفتن ميانگين سطح اجاره‌بهاي پرداختي از سوي آنها در هر ماه محاسبه شده است. بر اين اساس، رقم ميانگين قسط ماهانه وام خريد مسكن با سقف‌هاي جديد،۳۸ درصد از ميانگين اجاره‌بهايي كه هر كدام از خانوارهاي مستاجر در كشور در هر ماه پرداخت مي‌كنند بالاتر است.

از آنجا كه همواره خانوارهاي مستاجر رقم اجاره‌بها را با دشواري تامين و پرداخت مي‌كنند و اجاره‌بهاي پرداختي آنها حد توان مالي آنها براي پرداخت هزينه تامين مسكن محسوب مي‌شود اين پارامتر-ميانگين اجاره بهاي ماهانه پرداختي خانوارهاي مستاجر-به‌عنوان ملاك ارزيابي توان مالي خانوارها براي پرداخت اقساط ماهانه وام مسكن در نظر گرفته شده است. بنابراين افزايش سقف وام خريد مسكن به دنبال مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار اگر چه در افزايش تقاضا براي خريد اوراق موثر بوده است اما تنها دليل خيز دو برابري حجم معاملات اوراق در روزهاي اخير نيست. پاسخ ديگري كه مي‌توان در ارتباط با اين پرسش مطرح كرد آن است كه در روزهاي اخير بنا بر دو علت مهم‌تر نسبت به ساير علت‌ها، حجم معاملات اوراق وام مسكن افزايش محسوس يافته است. اولين علت به ورود تقاضاي سرمايه‌اي به بازار معاملات اوراق وام مسكن مربوط مي‌شود. بخشي از افزايش حجم معاملات اوراق وام مسكن مربوط به اين گروه از متقاضيان است. تقاضاي سرمايه‌اي پس از اطلاع از افزايش سقف وام خريد مسكن و با اين استدلال كه بعد از پايان دوره ركود معاملات ملك، اوراق وام متقاضي پيدا خواهد كرد و مشتريان مصرفي اوراق براي دريافت وام به اين بازار وارد مي‌شوند از هم‌اكنون اقدام به خريد اوراق كرده است تا آن را در پايان دوره ركود و شروع دوره افزايش حجم معاملات مسكن به متقاضيان عرضه كنند. از سوي ديگر بخش مهمي از تقاضاي روزهاي اخير براي خريد اوراق وام مسكن ناشي از انباشت تقاضاي اوراق در روزهاي قبل از ابلاغ مصوبه شوراي پول و اعتبار به بانك‌ها يا چند روز قبل از تصويب اين مصوبه است كه زمزمه افزايش سقف وام مطرح شده بود.

برخي از افرادي كه در يك هفته كاري گذشته اقدام به خريد اوراق كرده و در خيزمعاملاتي بازار اوراق موثر بودند افرادي هستند كه در هفته‌هاي قبل اقدام به خريد آپارتمان كرده‌اند اما در فاصله تصويب تا ابلاغ مصوبه افزايش سقف وام به بانك‌ها يا در روزهاي قبل از تصويب مصوبه كه زمزمه‌هاي افزايش وام مسكن مطرح شده بود در انتظار افزايش سقف وام از خريد اوراق خودداري كرده وحالا با ابلاغ مصوبه جديد در صف خريداران اوراق قرار گرفته‌ و اقدام به خريد كرده‌اند.حضور اين گروه از متقاضيان نيز منجر به ايجاد ترافيك در صف خريداران اوراق شده و در خيز معاملاتي اوراق موثر بوده است. با اين حال هم‌اكنون سوال مهم‌تري در بازار اوراق وام مسكن مطرح است مبني بر اينكه سرنوشت قيمتي اوراق در آينده پيش‌رو به چه سمتي خواهد رفت؟

بررسي‌ها نشان مي‌دهد آينده قيمتي اوراق وام مسكن دست‌كم تحت تاثير چند عامل قرار دارد كه سه عامل را مي‌توان به‌عنوان مهم‌ترين عوامل موثر بر تغييرات قيمتي اوراق در هفته‌ها وماه‌هاي پيش‌رو عنوان كرد. اولين عامل موثر در تغييرات قيمتي اوراق به خصوص در شرايط فعلي «ميزان ماندگاري و ادامه ركود معاملات مسكن در كل كشور» است. هم‌اكنون حجم معاملات خريد مسكن در كل كشور نسبت به مقطع زماني مشابه سال گذشته ۵۰ درصد كاهش داشته است.در صورتي كه اين ركود ادامه دار باشد،انتظاري از بابت افزايش تقاضا براي خريد اوراق و به خصوص افزايش قيمت اوراق به دليل افزايش تقاضا براي خريد مسكن با استفاده از وام وجود ندارد. دومين عامل موثر در اين زمينه به «حجم خريد و فروش‌هاي مسكن در مقطع زماني شب عيد» مربوط مي‌شود. در صورتي‌كه حجم معاملات خريد مسكن در ماه‌هاي پاياني سال كه در اصطلاح به شب عيد بازار مسكن معروف است قابل توجه بوده واز رشد محسوس برخوردار باشد سطح قيمتي اوراق نيز تحت تاثير قرار مي‌گيرد.چرا كه ميزان تقاضا براي دريافت وام مسكن به منظور خريدهاي مصرفي از بازار معاملات ملك افزايش پيدا مي‌كند و قبل از هر اقدامي در اين زمينه متقاضيان ناگزير به خريد اوراق خواهند بود.

سومين عامل موثر در تحولات آتي قيمت اوراق وام مسكن مربوط به «سطح و تغييرات استطاعت مالي متقاضيان و خريداران مسكن براي پرداخت اقساط ماهانه وام خريد آپارتمان»است.هر تغييري در جهت استطاعت‌پذير كردن شرايط دريافت وام مسكن همچون افزايش طول دوره بازپرداخت وام و كاهش رقم قسط ماهانه يا هر نوع افزايش محسوس در ميزان درآمد و بهبود بنيه مالي خانوارها مي‌تواند سطح قيمتي اوراق را نيز به واسطه افزايش تقاضا براي خريد مسكن با استفاده از وام و در نتيجه افزايش تقاضا براي خريد اوراق، تغيير دهد. اما نكته ديگري كه در اين زمينه از اهميت قابل توجهي برخوردار است به شكل تغيير قيمت اوراق در آينده مربوط مي‌شود.براي ارائه يك پيش‌بيني مشخص از نحوه احتمالي تغيير قيمت اوراق وام مسكن در آينده، الگوي تغيير قيمت اوراق مربوط به آخرين باري كه قبل از افزايش اخير سقف وام خريد مسكن، سقف وام افزايش يافت مورد بررسي قرار گرفته است. براي اين بررسي لازم است حال و هواي بازار معاملات مسكن در آن زمان از يك سو وحال و هواي بازار اوراق از سوي ديگر بازگو شود.آخرين باري كه قبل از افزايش اخير سقف وام خريد مسكن،سقف وام از محل اوراق افزايش يافت به مهرماه سال ۹۴ برمي‌گردد.سقف وام خريد مسكن از محل اوراق در آن زمان ۷۷درصد-تقريبا معادل ميزان افزايش فعلي سقف وام اوراق-افزايش يافت.

در آن زمان بازار معاملات مسكن شهر تهران دوره يكساله ركود را پشت سر مي‌گذاشت اما عمق و سنگيني ركود در آن زمان به شدت ركود فعلي نبود. در آن زمان در هر ماه به‌طور متوسط در شهر تهران حدود ۱۰ هزار معامله خريد مسكن انجام مي‌شد.از سوي ديگر قيمت مسكن در آن زمان در شرايط ثبات قرار داشت و در حالي كه ميانگين قيمت مسكن در سال ۹۳ حدود ۴ميليون تومان بود در مهر ۹۴ نيز ميانگين قيمت حول و حوش ۴ميليون تومان ثابت بود. در زمان تصويب وام جديد مسكن از محل اوراق در مهرماه ۹۴ قيمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار توماني وام مسكن در كانال ۶۰ هزار تومان قرار داشت.اما با گذشت دو ماه از پرداخت وام جديد قيمت اوراق به كانال ۷۰ هزار تومان وارد شد و در بهمن ۹۴ به كانال ۸۰ هزار تومان رسيد.در تابستان ۹۵ قيمت هر فقره اوراق به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسيد. بررسي وضعيت تحولات قيمت اوراق با توجه به شرايط بازار مسكن نشان مي‌دهد در آن زمان به رغم آنكه ركود بازار مسكن به سنگيني ركود بازار در مقطع زماني فعلي نبود تحولات افزايشي قيمت اوراق تدريجي رخ داد.بنابراين در شرايط فعلي كه بازار مسكن در ركود سنگيني قرار دارد نمي‌توان انتظار داشت دست‌كم در كوتاه مدت وميان مدت قيمت اوراق با جهش همراه شود.اما در صورتي كه در وضعيت اقتصادي و درآمدي خانوارها بهبود چشمگيري رخ دهد يا تغييراتي اساسي به منظور استطاعت‌پذيري وام مسكن صورت گيرد مي‌توان انتظار داشت روند تحولات قيمتي اوراق با سرعت بيشتري پيش‌ رود كه اين سناريو نيز تقريبا بعيد به نظر مي‌رسد.

گزارش اشکال Top