اولین سیگنال بازار مسکن در زمستان

آمار ارایه شده از اولین روزهای زمستان، رشد ۱۷ درصدی قراردادهای خرید و فروش ملک نسبت به ماه پایانی پاییز را نشان می‌دهد. این در حالی است که تحت تاثیر تنش‌های اخیر، بازار برای حدود یک هفته تقریبا متوقف بود اما حجم معاملات قبل از ۱۳ و بعد از ۱۸ دی ماه به اندازه‌ای بوده که به رشد قراردادها در حالت کلی نسبت به آذرماه منجر شده است.

در ۲۲ روز ابتداي دي‌ماه ۱۳۹۸ در شهر تهران ۸۷۱۲ قرارداد خريد و فروش ملك به امضا رسيده كه نسبت به ۲۲ روز ابتداي ماه گذشته ۱۷ درصد و نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۳۷ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

مطابق آمار اتحاديه مشاوران املاك تهران هم‌چنين در كل كشور از ابتدا تا ۲۲ دي ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۴۱ هزار و ۱۱ قرارداد خريد و فروش ملك منعقد شده كه نسبت به آذرماه امسال ۲۵ درصد و نسبت به همين زمان در سال قبل ۱۲ درصد رشد پيدا كرده است.

درخصوص قراردادهاي اجاره اما تغيير محسوسي  ايجاد نشده است. در ۲۲ روز ابتداي دي ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۸۲۹۱ اجاره‌نامه در تهران به امضا رسيده كه نسبت به زمان مشابه ماه قبل و سال قبل به ترتيب ۵ و ۹ درصد كاهش نشان مي‌دهد. در كل  كشور نيز از يكم تا بيست و دوم دي ماه امسال ۳۲ هزار و ۳۲۲ قرارداد اجاره منعقد شده كه نسبت به آذرماه امسال ۴ درصد پايين آمده و نسبت به دي ماه پارسال ۳ درصد بالا رفته است.

رونق بازار مسكن در شرايطي كه كارشناسان در بازه زماني سه ماهه پايان سال آن را محتمل مي‌دانستند در شرايطي رخ داده كه قيمت‌هاي پيشنهادي نيز تا حدودي بالا رفته است. تحت تاثير تنش‌هاي اخير، بازار براي حدود يك هفته تقريبا متوقف بود اما حجم معاملات قبل از ۱۳ و بعد از ۱۸ دي ماه به اندازه‌اي بوده كه به رشد قراردادها در حالت كلي نسبت به آذرماه منجر شده است. با اين حال يك كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اين‌كه روند افزايش معاملات ادامه خواهد داشت يا در همين حد باقي مي‌ماند معتقد است كه افزايش ۸.۵  درصدي قيمت‌هاي قطعي در آذرماه ناشي از تغيير قيمت بنزين بوده و از ميزان رشد قيمت در ماه‌هاي آينده كاسته خواهد شد. آذرماه ماه امسال نيز در همين بازه زماني يعني ۲۲ روز ابتدايي مبايعه‌نامه‌ها در تهران نسبت به آذرماه سال قبل ۹ درصد بالا رفته بود. اين در حالي است كه قراردادهاي خريد و فروش ملك در كشور طي ۲۲ روز ابتداي آذرماه امسال ۱۱ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل كاهش نشان مي‌داد.

رشد يكباره معاملات پس از آن اتفاق افتاد كه از تيرماه حجم قراردادها به شدت پايين آمده بود و به كمتر از ۵۰۰۰ فقره رسيده بود. شهريورماه كه طبيعتا بايد ماه پرمعامله‌اي در بازار مسكن باشد مبايعه‌نامه‌ها ۲۸۰۰ فقره بود كه به گفته‌ي قديمي‌هاي بازار چنين ركودي از سال ۱۳۶۶ تا كنون بي‌سابقه بوده است. اين روند ادامه يافت تا اين‌كه در آذرماه به يكباره معاملات رشد ۱۳۵ درصدي نسبت به آبان ماه امسال و رشد ۴۱ درصدي نسبت به آذرماه پارسال پيدا كرد. آمار اتحاديه املاك گوياي آن است كه اين روند در دي‌ماه نيز ادامه داشته و در ۲۲ روز ابتداي دي ماه شاهد افزايش ۱۷ و ۳۷ درصدي معاملات به ترتيب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل بوده‌ايم.

تحليل يك كاشناس از آينده بازار مسكن

مهدي روانشادنيا، كارشناس اقتصاد مسكن درباره علت ايجاد رونق زودتر از انتظار در بازار مسكن به ايسنا گفت: آمار شهريور و مهرماه كه تعداد معاملات تهران به شدت پايين آمده بود و به حدود ۳۰۰۰ فقره رسيده بود يك استثنا است و نمي‌توان روي آن تحليلي ارايه داد. حالت طبيعي اين است كه ماهيانه حدود ۱۰ هزار معامله در شهر تهران داشته باشيم كه اين اتفاق در آذرماه افتاد. در سه ماه آخر سال هم احتمالا اين روند ادامه مي‌يابد اما آن‌طور كه قيمت‌ها ۸.۵ درصد بالا رفت شاهد چنين رشد قيمتي نخواهيم بود.

وي افزود: به هر ترتيب ارزش پول ملي در قيمت مسكن تاثيرگذار است كه بعد از تغيير قيمت بنزين شاهد افزايش نرخ دلار بوديم. در بازارهاي رقيب مسكن همانند بازار ارز متغيرها به يكباره تاثير مي‌گذارند اما در مسكن به اين سرعت اتفاق نمي‌افتد و مي‌تواند زمان‌بر باشد. در كل به جهت كاهش قدرت خريد عمومي، كشش افزايش قيمت به نسبتي كه در بازارهاي ديگر ديده مي‌شود در بازار مسكن وجود ندارد. من ادعاي كاهش يا ثبات  قيمت مسكن در ماه‌هاي پيش رو را ندارم ولي انتظار و پيش‌بيني اين است كه در سه ماهه آخر سال ميانگين رشد قيمت كمتر از ميزاني باشد كه در آذرماه اتفاق افتاد.

اين كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اين‌كه در ايران گزينه‌هاي محدودي در اختيار سرمايه‌گذاران قرار دارد، تاكيد كرد: با كاهش نرخ بهره بانك‌ها اولين گزينه‌ي  قشر زيادي از مردم براي حفظ ارزش دارايي‌ها بازار مسكن است و طبيعي است كه اين موضوع بر تعداد معاملات و قيمت تاثير مي‌گذارد.

به گفته روانشادنيا، رشد قيمت مسكن طي دو سال اخير در حالي اتفاق افتاده كه درآمد خانوارها  افزايش محسوسي نداشته است. در نتيجه قشر مصرف‌كننده نمي‌تواند خيلي در بازار مسكن اثرگذار باشد. هم‌اكنون دو گروه در بازار حضور جدي دارند؛  گروهي  كه از افزايش قيمت‌ها عقب ماندند و حالا پول‌ها را براي خريد به نوعي جمع و جور كرده‌اند. گروه ديگر كه  دارايي‌شان در بانك و ديگر بازارها محبوس بوده و احساس نگراني نسبت به كاهش ارزش پول ملي دارند. در بين چهار بازار مسكن، بورس، ارز و طلا، امن‌ترين گزينه مسكن است. هم‌چنين موضوع تقاضاي فصلي را هم بايد در نظر بگيريم. زمستان به صورت سنتي، فصل خريد ملك محسوب مي‌شود. لذا در سه ماهه آخر سال رونق غيرتورمي را در بازار مسكن خواهيم داشت.

گزارش اشکال Top