آیا بازار مسکن دوباره رونق خواهد گرفت؟

مسکن طی 40 سال گذشته، بیشترین رشد را به لحاظ ارزش و حجم بازار داشته و عموماً قیمت آن نسبت به شاخص سایر کالاها، همواره حدود 5 /2 برابر است.

بانك مركزي ظرف روزهاي گذشته، آماري از حجم معاملات مسكن و اعداد و ارقامي را كه نسبت به رفتارهاي خريداران و فروشندگان در بازار صورت گرفته، منتشر كرد.

البته اين آمار در گذشته نيز از سوي فعالان بازار و صاحب‌نظران پيش‌بيني‌شده بود و بر اساس آن، اين پيش‌بيني صورت گرفته بود كه تا انتهاي سال، روند حركتي بازار مسكن تغيير خواهد كرد، به نحوي كه بازار از شهريورماه وارد رونق نسبي شود. در واقع، علت اين پيش‌بيني، حجم احتمالي بارندگي‌ها، تخريب برخي واحدهاي مسكوني و نياز به بازسازي دوباره آنها و تزريق بودجه‌هاي عمراني است كه به هر حال مي‌تواند محركي براي بازار مسكن شود. به همين دليل، تصور كارشناسان بر اين بود كه بازخوردهاي چنين رفتارهايي، از آبان‌ماه و آذرماه در بازار مسكن شروع شود كه اتفاقاً اين موضوع از مهرماه كليد خورد و در گزارش بانك مركزي هم مشهود است. به هر حال بر اساس اين روند، هيچ‌گونه پيش‌بيني ركود در بازار مسكن وجود نداشته و ندارد؛ چراكه از عيد به بعد، تلاطماتي در بازار مسكن مشاهده مي‌شود كه در واقع، يك حركت سينوسي را در بازار طي اين ماه‌ها رقم زده است، به نحوي كه يك ماه، رونق و يك ماه ركود در بازار مشاهده شده است كه اتفاقاً، اين نوسانات، به دليل عوامل بنيادين نبوده است؛ بلكه زماني كه در بازارهاي موازي از جمله بازارهاي طلا، ارز و سكه، عدم ثبات ديده مي‌شود، اين موضوع به مرور سبب خواهد شد تا سرمايه‌ها از بازارهاي سرمايه‌اي از جمله مسكن كوچ كرده و به اين بخش‌ها برود؛ اما بعد از بازگشت آرامش به اين بازارها، مجدد بازگشت سرمايه به بخش مسكن به صورت موجي رخ مي‌دهد؛ اما به دليل اينكه شهريورماه و اواسط مهرماه، آغاز ماه‌هاي محرم و صفر بود، بازار به صورت طبيعي و سنتي، وارد يك دوره ركودي شد و معاملات در اين دو ماه، راكد باقي ماند؛ به نحوي كه هم حجم معاملات و هم قيمت، در اين دو ماه راكد بوده و البته تعداد معاملات نيز بسيار كمتر از ساير ماه‌هاست.

نكته بعدي در تحليل رفتار بخش مسكن و معامله‌گران آن، اين است كه برخي پيش‌بيني كرده بودند كه قيمت‌ها در بخش معاملات ملك و املاك، افت خواهد كرد؛ در حالي كه قيمت‌ها افت نكرد؛ بلكه متاسفانه در دوران ركودي كه به صورت طبيعي هم اتفاق افتاده است، برخي آمارها و تحليل‌هاي غيرمنطقي و غلطي انجام دادند كه بازار را هم تحت‌الشعاع قرار داد. اين در حالي است كه تحليل دو هزار معامله در ماه، به طور قطع نمي‌تواند مبناي دقيقي براي ورود يا عدم ورود بخش مسكن به ركود يا رونق باشد؛ يعني اين تحليل با عدد و رقم دو هزار معامله به طور قطع نسبت به تحليل وضعيتي كه در دوره رونق معاملات و انجام 70 تا 100 هزار معامله در ماه است، بسيار متفاوت است و مقايسه آن دو با هم درست نيست. در واقع، انجام دو هزار معامله در ماه، نمي‌تواند ملاك دقيقي براي تحليل بازار مسكن باشد؛ چراكه اين معاملات در شرايط عادي بازار رخ نداده است؛ پس تنها معاملاتي صورت گرفته كه افراد در قالب آن، يا قصد كوچ به شهرهاي ديگر را داشته‌اند يا به دليل مهاجرت يا نياز مبرم به پول، اقدام به معامله ملك خود كرده و همين امر، منجر به ثبت معاملات شده است، پس به دليل اينكه ممكن است عرضه و تقاضا با تغييراتي مواجه بوده‌، اين امر منجر به تغيير در تعداد معاملات و قيمت ملك شده است؛ زماني مي‌توان گفت كه قيمت افزايش يا كاهش يافته است كه معاملات در اعداد بالا صورت گيرد؛ به اين معنا كه در يك ماه، 80 هزار معامله به طور متوسط در بازار صورت مي‌گيرد و مي‌تواند ملاك عمل باشد؛ پس تحليل بازار بر اين مبنا با درصدي بالا و پايين به طور قطع، مي‌تواند ملاك عمل براي اين قضاوت باشد كه بازار مسكن صعودي يا نزولي بوده است. در مجموع بايد به اين نكته اشاره كرد كه اين نوع آمارگيري، بايد از دقت لازم برخوردار بوده و تحليل‌هايي كه بر آن مبتني مي‌شود هم بايد از اتكاي كامل برخوردار باشد.

نكته حائز اهميت در اين ميان آن است كه مسكن طي 40 سال گذشته، بيشترين رشد را به لحاظ ارزش و حجم بازار داشته و عموماً قيمت آن نسبت به شاخص ساير كالاها، همواره حدود 5 /2 برابر است؛ پس اگر قرار باشد كه قيمت مسكن افت كند، حتماً بايد ناشي از كاهش تقاضاي موثر در بازار باشد تا پس از طي يك مرحله، وارد دوران ركود شود. اين در شرايطي است كه تقاضا براي مسكن به هيچ عنوان متوقف نخواهد شد، چراكه مسكن يك كالاي اساسي و زيستي مورد نياز انسان است و بايد مورد برنامه‌ريزي قرار گيرد. اين در حالي است كه بايد براي هرگونه تحليل، تقاضاي مطلق را در نظر گرفت؛ يعني همان‌طور كه نمي‌توان گفت هر فردي كه پول دارد، بايد نان بخرد، بايد به اين نكته هم اشاره كرد كه هر جامعه‌اي نياز به مسكن دارد و هر فردي كه در آن، زندگي مي‌كند، بايد از اين كالاي اساسي برخوردار باشد؛ اين در حالي است كه مسكن جزو كالاي زيستي بشر است و روي تقاضاي مطلق آن بايد برنامه‌ريزي كرد.

در عين حال، نكته‌اي كه بايد مورد توجه قرار گيرد اين است كه تغييرات و نوسانات در بازارهايي مثل بازار مسكن، طلا و ارز اثر سينوسي بر نرخ مسكن دارند؛ ضمن اينكه ما يك بازار درازمدت در كشور به نام مسكن و يك بازار كوتاه‌مدت مثل طلا و ارز داريم كه در برهه‌هايي از زمان، سرمايه‌ها به سمت طلا و ارز مي‌رود و وقتي كه اين بازارها ثبات مي‌يابند، مجدد سرمايه‌ها به سمت بازار مسكن روانه مي‌شود؛ به‌خصوص اينكه در يك كالاي اصلي سرمايه‌اي همچون ملك و املاك، متاسفانه خريد و فروش همواره جذاب است و اگرچه ممكن است سرمايه‌ها در كوتاه‌مدت به سمت بازارهاي هيجاني برود، اما به هر حال باز هم به بازار مسكن برمي‌گردد؛ چراكه بازار مسكن، سرريز همه دارايي‌هاي ديگر است و به عنوان يك بازار سرمايه‌اي به حساب مي‌آيد كه وقتي رشد قيمت ارز را داشتيم يا قيمت طلا از حد طبيعي خود بالاتر رفت، سرمايه‌ها از آن خارج شد و وقتي كه ساير بازارها شروع به حركت به سمت ثبات كرده و نرخ ثابت پيدا كردند، اين تزريق به بازار مسكن صورت مي‌گيرد.

اما بايد توجه داشت كه دولت مي‌تواند در بازار مسكن دخالت كند و آن را با برخي محدوديت‌ها مواجه سازد، چراكه اين بازار كاملاً يك بازار عرضه و تقاضايي است و حركت سينوسي در آن نيز نشان از همين پويايي دارد. پس افزايش و كاهش قيمت مسكن بر پارامترهاي اين‌چنيني مبتني نيست و بيشتر بر عرضه و تقاضا متكي است؛ پس ظاهر معاملات اين است كه سه درصد كاهش داشته ولي در واقع، پيش از آن و ظرف يك سال گذشته، 140 درصد بالا رفته بود؛ ضمن اينكه كاهش هم در انواعي از معاملات است كه نمي‌تواند جزو آمار قرار گيرد؛ يعني اگرچه نمي‌توان تمام معاملات تير، مرداد، شهريور و مهر را نديد گرفت، اما همين معاملات كه مجموع آنها 10 هزار معاملات را دربر نمي‌گيرد، آمار قابل اتكايي براي مسكن نيست. به هر حال، حجم سرمايه‌گذاري و معاملات در اين بازار بالاست و اين حجم، نياز به اين دارد كه رونق يابد؛ اما خود اين رونق سرمايه بالايي مي‌خواهد و ارز و طلا آنقدر سرمايه‌بر نيستند كه خروج مبالغ از آن، بتواند بازار مسكن را رونق دهد.

به هر حال متقاضيان در بازار مسكن، اين‌قدر قدرت خريد نداشته‌اند كه به بازار بيايند؛ اما اگر بتوانند قدرت خريد پيدا كرده و تقاضاي موثري در بازار اعمال كنند، منجر به افزايش تقاضا خواهد شد و قيمت بالا مي‌رود؛ پس بايد همواره در تحليل‌ها متقاضي مطلق را در نظر گرفت. اما در مجموع اكنون با توجه به قدرت كل خريد مردم پيش‌بيني مي‌شود كه آنها امسال نمي‌توانند به صورت موثر وارد بازار شوند؛ اما همين روند افتان و خيزان، تا پايان سال ادامه مي‌يابد و شايد در سال بعد بتوان رونق بازار مسكن را شاهد بود. به هر حال پيش‌بيني ما اين است كه با توجه به توان خريد متقاضيان كه بررسي شده است، اين احتمال وجود دارد كه سال 99 يا 1400 وارد بازار بشوند.

گزارش اشکال Top