وام دو منظوره برای مسکن

یک تشکل کشوری در حوزه ساخت مسکن، تک نسخه گشایش قفل بازار مسکن را به دولت ارائه کرد. نسخه انبوه سازان، وام دو منظوره (تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریداران) به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان در تهران و حداقل ۱۶۰ میلیون تومان در سایر شهرها است.

يك تشكل كشوري در حوزه ساخت مسكن در نامه‌اي به رئيس‌جمهور ضمن هشدار درباره طولاني‌تر شدن ركود كم‌سابقه، تك‌نسخه گشايش قفل بازار مسكن را به دولت ارائه كرد.

به گزارش تجارت‌نيوز، نسخه انبوه‌سازان، وام دو منظوره (تسهيلات ساخت با قابليت انتقال به خريداران) به مبلغ ۳۰۰ ميليون تومان در تهران و حداقل ۱۶۰ ميليون تومان در ساير شهرها است. «كليد مالي» پيشنهادي علاوه بر حل بحران ركود مسكن، بحران مربوط به ركود فروش در ۳۰۰ رشته صنعتي را نيز مهار مي‌كند. رونق مسكن همچنين بحران حاشيه‌نشيني و ناهنجاري‌هاي اجتماعي اطراف شهرهاي بزرگ را كاهش مي‌دهد.

هر نوع تحرك دنباله‌دار در بازار سرمايه‌گذاري ساختماني (ساخت‌وساز) مي‌تواند در اين مقطع، شرايط رفع سه بحران در كشور را رقم بزند. ركود بلندمدت سمت عرضه مسكن طي پنج سال گذشته (صرف نظر از رشد كوتاه‌مدت تيراژ ساخت طي برخي ماه‌ها در برخي شهرها در اين سال‌ها) باعث شده بازار كار انبوه‌سازان و شركت‌هاي ساختماني در وضعيت وخيم ناشي از اين ركود ساختماني قرار بگيرد. از سال ۹۳ تاكنون، حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در كل كشور، كمتر از نصف آنچه در شرايط طبيعي بازار مسكن عرضه مي‌شود، بوده است. ميزان ساخت مسكن از بالاي ۷۵۰ هزار واحد در اوايل دهه ۹۰ به كمتر از ۳۵۰ هزار واحد در سال‌هاي اخير رسيده است. اين فاصله با توجه به نياز بازار مسكن به عرضه سالانه حداقل ۹۰۰ هزار واحد مسكوني، به‌خوبي بيانگر وجود اشكال (ركود) در بازار ساخت‌وساز است.

«عوارض اوليه» رشد منفي تيراژ ساخت و افت شديد تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده طي اين سال‌ها، به شكل آسيب به متغيرهاي بازار مسكن همچون سطح قيمت‌ها،‌ قدرت خريداران و ميزان سرمايه‌گذاري‌ها بروز كرد. «عوارض ثانويه» اين ركود كه به بيرون اين بازار كشيده شده نيز «زمين‌گير شدن» بخش توليد شامل توليدات صنعتي و معدني خوراك ساخت و ساز تحت‌تاثير نبود تقاضاي خريد براي آنها از سمت فعالان ساختماني بود. عارضه‌هاي بزرگ ديگر اين ركود ساختماني از يك‌سو متوجه «رشد اقتصادي» و از سوي ديگر دامن‌گير «شرايط اجتماعي» كشور شده است. وضعيت موجود اما از ديد فعالان ساختماني قابل تغيير است.

انبوه‌سازان در نامه‌اي به رئيس‌جمهور ضمن معرفي «سرمنشا ركود تاريخي حاكم بر بازار مسكن»،‌ راهكار نجات از اين وضعيت را اعلام كردند. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات اين نامه حاكي است: انبوه‌سازان، گروهي از جامعه فعالان ساختماني كشور ريشه ركود عميق و كم‌سابقه بازار مسكن در دو حوزه معاملات و ساخت و ساز را «سركوب تقاضاي موثر براي خريد مسكن در شهرها» مي‌دانند و براي رفع اين چالش از رئيس‌جمهور خواسته‌اند نسخه عملياتي تدارك ديده‌شده توسط همين گروه، از طريق شبكه بانكي به اجرا دربيايد. نسخه نجات ارائه شده توسط انبوه‌سازان، يك كليد مالي است كه سه قفل در داخل و خارج بازار مسكن را باز مي‌كند.

اين نسخه، با «اعلام نياز فوري» براي «پرداخت نوع جديد وام مسكن»، سفارش پرداخت تسهيلات دومنظوره در چهار سقف ريالي براي تهران، كلان‌شهرها، شهرهاي بزرگ و شهرهاي كوچك را پيش‌روي دولت قرار داده است. نوع جديد وام مسكن (نسخه انبوه‌سازان) همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را تحريك مي‌كند. انبوه‌سازان با اشاره به تورم ۴ ساله در هزينه‌هاي ساخت‌وساز، كليد مالي براي نجات از بحران ركود مسكن را پرداخت وام‌هاي ساخت با قابليت فروش اقساطي (قابل انتقال به خريدار)، براي تهران به ميزان ۳۰۰ ميليون تومان، براي كلان‌شهرها ۲۵۰ ميليون، براي شهرهاي بزرگ ۲۰۰ ميليون و براي شهرهاي كوچك ۱۶۰ ميليون تومان اعلام كرده‌اند.

در اين نسخه، علاوه بر سفارش افزايش دو‌برابري وام مسكن، درخواست شده است طول زمان بازپرداخت تسهيلات براي خريداران واحدهايي كه با وام‌هاي جديد احداث مي‌شوند، از ۱۲ سال كنوني به ۲۰ سال افزايش پيدا كند و تسهيلات جديد از اين منظر، همچون وام‌هاي مسكن مهر به «تسهيلات در استطاعت» خانوارها تبديل شود. جامعه انبوه‌سازان كشور معتقد است، اين كليد (دگرگون ‌سازي نظام تامين مالي مسكن با پرداخت وام‌هاي جديد) هم بحران ركود مسكن را مهار مي‌كند و هم آثار ثانويه رونق عرضه مسكن باعث حل دو بحران ركود اقتصادي و ناهنجاري‌‌هاي اجتماعي مربوط به بدمسكن‌ها و حاشيه‌نشين‌ها مي‌شود. در نامه انبوه‌سازان خطاب به رئيس‌جمهور، به آسيب كارخانه‌هاي توليد مواد اوليه مورد نياز بازار ساخت و ساز اشاره شده است.

بررسي‌ها در اين‌باره نشان مي‌دهد: درست از زمان شكل‌گيري ركود ساختماني، ميزان توليد گروه‌هاي صنعتي و معدني توليدكننده انواع مصالح ساختماني، شيب منفي پيدا كرد و نوعي ركود مسري در حوزه‌هايي از بخش توليد و صنايع ايجاد شد. مطابق آمارهاي رسمي از توليدات صنعتي در كشور، توليد سيمان از سال ۹۳ با كاهش سالانه مواجه شده و طي سال‌جاري، توليدكنندگان با حدود ۷۰درصد ظرفيت كارخانه، محصول توليد مي‌كنند. توليد كاشي و سراميك به‌عنوان يكي ديگر از مصالح ساختماني پرمصرف در ساخت و سازهاي مسكوني كه خيلي زود از نوسانات تيراژ عرضه مسكن، به شكل مستقيم تاثير مي‌پذيرد، از سال ۹۴ تا كنون روند كاهشي داشته است. كارخانه‌هاي توليدي در اين گروه نيز با ۵۰ درصد ظرفيت اسمي، فعاليت مي‌كنند. در نمونه‌اي ديگر، توليد پكيج و رادياتور (اين گروه صنعتي هم متناسب با رونق ساخت و خريد مسكن، با افزايش تقاضاي خريد و در پي ركود ملكي با افت تقاضا مواجه مي‌شود) نيز در سال گذشته با كاهش ۱۵ درصدي حجم توليد مواجه شد. در حال حاضر، ۷۰ درصد از ظرفيت توليد اين گروه به دليل نبود تقاضاي موثر، بلااستفاده مانده است. هر چند پارامترهاي مختلفي از بيرون بازار مسكن طي سال‌هاي اخير مشكلاتي را براي بخش صنعت به‌وجود آورده اما سهم «ركود مسكن» در «ركود توليد صنايع»، قابل‌توجه است.

انبوه‌سازان در بخشي از نامه‌‌اي كه براي قفل‌شكني از ركود مسكن به رئيس‌جمهور نوشته‌اند، بخش مسكن را در شرايط كنوني مواجهه با تحريم و محدوديت مبادلات تجاري با كشورها، «پيشران خروج از ركود اقتصادي و موتور رشد توليد صنعتي» مي‌دانند. در اين نامه، از «وابستگي ۹۷ درصدي بازار ساخت و سازهاي مسكوني به توليدات ۳۰۰ رشته صنعتي از محصولات معدني تا تجهيزات صنعتي، مصنوعات بهداشتي، صنايع برقي الكتريكي» به‌عنوان شاهد پيشران بودن بخش مسكن براي تحول اقتصادي نام برده شده است. پايان ركود ساختماني به شكل كامل و شروع رونق ساخت و ساز به‌صورت پايدار، بلافاصله رشد توليد در ۱۳ گروه صنعتي و معدني شامل سيمان، فولاد، گچ،‌ آجر، آهك، شيشه، كاشي و سراميك، كابل و سيم برق، شيرآلات، سرويس‌هاي بهداشتي، كليد و پريز و لوازم برقي و الكتريكي را سبب خواهد شد. بنابراين از اين منظر، زمينه رشد اقتصادي فراهم مي‌آيد.

فعالان ساختماني تاكيد كرده‌اند، در شرايط فعلي اقتصاد كشور با توجه به محدوديت‌هاي به‌وجود آمده در فضاي بين‌المللي، «افزايش ظرفيت توليد كارخانه‌هاي موجود اقدامي كم‌هزينه، راحت و زودبازده در مقايسه با زمينه‌سازي براي ايجاد كارخانه‌هاي جديد» است. كليد اين افزايش ظرفيت براي گروه‌هايي از صنايع، همان كليد مالي براي گشايش قفل ركود مسكن است.

بحران ناشي از ركود مسكن در بازار ملك را مي‌توان در بي‌پاسخ گذاشتن ۲۲ ميليون نفر بدمسكن و حاشيه‌نشين در سكونتگاه‌هاي غيررسمي و همچنين ۱/۵ برابر شدن تقاضاي مسكن در سال جاري ناشي از انباشت تقاضاي سال‌هاي اخير عنوان كرد. نصف شدن معاملات خريد مسكن در تهران و شهرهاي بزرگ طي سال‌هاي اخير باعث شده به فرض آنكه همه خريداران، از جنس تقاضاي مصرفي بوده باشند، بخش زيادي از متقاضيان مسكن با سركوب مالي ناشي از نبود وام موثر، در بازار انباشته شوند و فشار آنها به تقاضاهاي جديد طي امسال و سال‌هاي پيش رو منتقل شود. همين انباشت تقاضا مي‌تواند در شرايط رونق معاملات مسكن، زمينه جهش قيمت را به‌وجود بياورد. در تهران متوسط قيمت مسكن نسبت به سه سال گذشته، حداقل سه برابر شده است. اما قدرت خريد تسهيلات مسكن در اين فاصله، به لحاظ اسمي هيچ افزايشي نداشته و در نتيجه، قدرت واقعي وام‌ها به يك‌سوم كاهش پيدا كرده است. در كل كشور نيز قدرت خريد وام مسكن حداقل نصف شده است. در اين ميان، كاهش توان اقتصادي خانوارها ناشي از تورم عمومي، شرايط را براي تامين بهاي خريد خانه بدتر كرده است. بنابراين آنچه به سركوب تقاضاي خريد مسكن مربوط مي‌شود، تركيب دو اثر كاهش قدرت وام مسكن و افت توان اقتصادي متقاضيان خريد مسكن است. سقوط معاملات مسكن به حجم بي‌سابقه در تهران (پايين‌تر از كف معاملاتي ۲۸ سال گذشته) نتيجه همين وضعيت است.

نسخه مالي انبوه‌سازان براي نجات از اين ركود به معناي دو برابر شدن سقف وام خريد مسكن نسبت به سقف تسهيلات موجود است. در حال حاضر بيشترين سقف وام خريد مسكن مربوط به وام خانه اولي‌ها در تهران است كه ۱۶۰ ميليون تومان است. بنابراين در صورتي كه سفارش فوري در اين نسخه مورد قبول دولت و شبكه بانكي قرار بگيرد، در تهران براي ساخت و خريد مسكن، وام ۳۰۰ ميليون توماني داده خواهد شد. اين وام البته در مقايسه با سقف وام موجود براي ساخت در تهران، ۶ برابر است و به نوعي، يك ابرمحرك براي عرضه مسكن محسوب مي‌شود. در تهران براي ساخت مسكن ۵۰ ميليون تومان تسهيلات داده مي‌شود. اگرچه بانك‌ها از آمادگي براي پرداخت ۱۰۰ ميليون تومان هم مي‌گويند اما در عمل، چنين تسهيلاتي در حجم انبوه، به بهانه‌هاي مختلف داده نمي‌شود.

انبوه‌سازان در تكميل محتواي نسخه خود در نامه‌اي كه به رئيس‌جمهور نوشته‌اند، پيشنهاد كرده‌اند بهانه شبكه بانكي براي تامين اعتبار مورد نياز پرداخت وام‌هاي جديد از طريق برداشت از صندوق توسعه ملي گرفته شود. آن هم در شرايطي كه رونق مسكن از اين مسير به رونق ساير بخش‌ها و حل ناهنجاري اجتماعي در حاشيه شهرها منجر خواهد شد.

گروه انبوه‌ساز از جامعه فعالان ساختماني اعلام كرده‌اند: برخورد بانك‌ها با سازنده‌هاي مسكن در دو وجه، حالت ضدرونق دارد. وجه اول همان سقف تسهيلات است كه كارآمدي لازم براي پوشش هزينه‌هاي ساخت و بهاي خريد را از دست داده است. وجه دوم نيز به هفت خوان دريافت تسهيلات از برخي بانك‌ها برمي‌گردد. شعب استاني برخي بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات ساخت مسكن، «اختيار صفر» از مركز دارند و همكاري نمي‌كنند. تسهيلات ساخت به شرط «ارائه انواع تضامين»،‌ پرداخت مي‌شود و حساسيت‌هاي اضافي برخي بانك‌ها، شكل متعارف ارائه تضمين دريافت تسهيلات را كه همان تك‌ضمانت‌نامه معتبر است رد مي‌كند. سازنده‌هايي كه در پروژه‌هاي مسكن مهر به‌خاطر مشكلاتي خارج از اراده آنها، گير كرده‌اند با «نمره منفي برخي بانك‌ها» به لحاظ بدهكار بودن از محل وام‌هاي ساخت مسكن مهر مواجه شده‌اند و امكان دريافت تسهيلات جديد را ندارند. خوان چهارم در مسير دريافت تسهيلات بانكي به «شرط برخي بانك‌ها از بابت رسوب حساب» مربوط است كه كمبود شديد نقدينگي در اختيار سازنده‌ها تحقق اين شرط را غيرممكن كرده است.

برخي بانك‌ها، به هر سازنده فقط براي يك پروژه ساختماني، وام مي‌دهند! خوان ديگر، فروش اقساطي است. سازنده‌هايي كه نتوانند همه واحدهاي مسكوني ساخته‌شده را بفروشند، نمي‌توانند وام‌هاي ساخت مربوط به بخشي از واحدهاي فروخته شده را به خريداران آن واحدها منتقل كنند. در شرايط فعلي ركود مسكن كه احتمال فروش همه واحدها بسيار ضعيف است، سازنده‌ها با مشكل انتقال وام به خريداران بخشي از واحدهاي يك ساختمان نوساز روبه‌رو هستند. خوان آخر نيز آزادسازي تضامين بعد از تكميل پروژه‌ها است.

گزارش اشکال Top