وضعیت خاکستری ساخت وساز مسکن در تهران

آمار، گویای رسیدن وضعیت ساخت وساز در تهران به حدود یک سوم سال های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ در زمان رونق بازار مسکن است، اما معاملات نیز تقریبا به همین مقدار کاهش نشان می دهد.

رشد پنج درصدي ساخت‌وساز در تهران در شرايطي كه معاملات مسكن ۴۱ درصد كاهش يافته، مي‌تواند دوره تنفس كوتاه‌مدتي را براي بازار مسكن پايتخت ايجاد كند.

 مهرماه امسال براي ۵۵۲۴ واحد مسكوني در شهر تهران، مجوز ساخت صادر شده كه نسبت به شهريور امسال و مهرماه پارسال به ترتيب ۲۸ و ۵.۱ درصد افزايش يافته است. به طور كلي در هفت ماهه نخست سال جاري ۳۷ هزار و ۲۲۶ واحد مسكوني بر اساس پروانه‌هاي ساختماني در حال احداث بوده كه نسبت به هفت ماهه نخست سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۸.۴ درصد كاهش نشان مي‌دهد.

آمار، گوياي رسيدن وضعيت ساخت‌وساز در تهران به حدود يك‌سوم سال‌هاي ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ در زمان رونق بازار مسكن است، اما معاملات نيز تقريبا به همين مقدار كاهش نشان مي‌دهد. لذا نگراني از فشار تقاضا لااقل براي دوره كوتاه‌مدت وجود ندارد اما قطعا اين شرايط نمي‌تواند پايدار باشد.

وام ساخت افزايش يافته، هزينه‌ها نيز همينطور

امسال سقف تسهيلات پرداختي به سازندگان در شهر تهران از ۱۱۰ ميليون تومان براي هر واحد مسكوني به ۱۷۰ ميليون تومان افزايش پيدا كرده، هرچند سازندگان معتقدند اين مبالغ جبران رشد هزينه‌ها را نمي‌كند.

محمدمهدي مافي، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بيان اينكه سودهاي تا ۴۰ درصدي بخش ساخت‌وساز در واقع نوعي غلبه بر شرايط تورم عمومي محسوب مي‌شود به گفت: معمولا در ساخت‌وسازهاي شهري، سود سازندگان از واحدهاي مسكوني بين ۳۰ تا ۴۰ درصد در مدت زمان دو ساله است. بيش از ۴۰ درصد به ندرت اتفاق مي‌افتد و كمتر از ۴۰ درصد رغبت سرمايه‌گذاري را پايين مي‌آورد. ولي معمولا از زمان شروع تا پايان پروژه به طور دائم تورم به سازندگان تحميل مي‌شود.

وي ميانگين قيمت تمام شده يك واحد مسكوني در شهر تهران را ۸.۵ تا ۹ ميليون تومان دانست و افزود: با توجه به قيمت متوسط شهر تهران يعني ۱۲.۴ ميليون تومان روي كاغذ، سازندگان ۳.۵ تا ۴ ميليون تومان سود مي‌برند اما به دليل افزايش شديد قيمت زمين كه مهم‌ترين مولفه در بخش ساخت‌وساز محسوب مي‌شود ديگر نمي‌توانند پروژه‌اي همانند آن‌چه در حال حاضر مي‌فروشند را بسازند و معمولا سازندگان مجبور به تعريف پروژه‌هاي كوچك‌تر مي‌شوند.

مطابق طرح جامع مسكن براي ايجاد تعادل در بازار مسكن بايد ساليانه يك ميليون واحد مسكوني احداث شود. اما بر اساس پروانه‌هاي ساختماني، اين رقم به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسيده و كارشناسان از جمله دلايل جهش قيمت مسكن را به هم خوردن توازن بين عرضه و تقاضا عنوان مي‌كنند.

پرداخت وام ۱۷۰ ميليوني ساخت به انبوه‌سازان حرفه‌اي

مدير امور اعتباري بانك‌مسكن با اعلام اينكه هم‌اكنون افزايش سقف تسهيلات به انبوه‌سازان در دستور كار قرار ندارد، افزايش سقف تسهيلات را به ابتداي هر سال منوط دانسته و گفت است: هم‌اكنون در تهران ۱۷۰ ميليون تومان به انبوه‌سازان حرفه‌اي و كساني كه فناوري‌هاي نوين را رعايت كنند براي ساخت هر واحد تعلق مي‌گيرد كه اين رقم در سال گذشته ۱۱۰ ميليون تومان بود.

محمدحسن علمداري آخرين وضعيت تسهيلاتي كه به انبوه‌سازان اختصاص مي‌يابد را اعلام كرد و گفت: در حال حاضر افزايش سقف تسهيلات انبوه‌سازان در دستور كار بانك مسكن قرار ندارد.

وي افزود: از ابتداي سال جاري، با توجه به افزايش قيمت مسكن و تورمي كه رخ داد، تسهيلات به مرور و به تدريج افزايش يافت.

علمداري خاطرنشان كرد: هم‌اكنون در تهران، انبوه‌سازان حرفه‌اي و سازندگاني كه فناوري‌هاي نوين را رعايت كنند به ازاي هر واحد ۱۷۰ ميليون تومان تسهيلات ساخت دريافت كنند كه سود بازپرداخت آن نيز ۱۸ درصد است.

به گفته وي، در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت، تسهيلاتي كه به انبوه سازان تعلق مي‌گيرد ۱۶۰ ميليون تومان است و اين رقم براي ساير شهرها ۱۳۰ ميليون تومان و براي شهرهاي كمتر برخوردار ۱۱۰ ميليون تومان برنامه‌ريزي شده است كه قابل پرداخت به انبوه‌سازان و سازندگان است.

بنا بر اعلام بانك مسكن، در پايان هر سال با جلساتي كه برگزار و بررسي‌هايي كه انجام مي‌شود سياست‌هاي اعتباري سال بعد تعيين مي‌شود. رقم تسهيلاتي كه در سال ۱۳۹۷ به انبوه‌سازان حرفه‌اي و كساني كه فناوري‌هاي نوين را رعايت مي‌كردند براي تهران ۱۱۰ ميليون تومان، براي مراكز استان ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت ۱۰۰ ميليون تومان، براي ساير شهرها ۹۰ ميليون تومان و براي شهرهاي كمتر برخوردار ۷۰ ميليون تومان بود.

گزارش اشکال Top