افزایش معاملات مسکن در دومین ماه پاییز

اگر بازار مسکن در تیرماه به اوج قیمتی خود رسید و متوسط قیمت هر متر مربع ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان را در شهر تهران به ثبت رساند، در اردیبهشت به اوج معاملاتی خود رسیده و قله ۱۲ هزار و ۱۲۸ فقره معامله را فتح کرده بود.

پس از اين دو نقطه اوج، بازار مسكن دو روند متفاوت را در پيش گرفته است، به گونه‌اي كه بازار مسكن پس از فرود از اوج قيمتي از مرداد به بعد، به كاهش تدريجي اما مستمر قيمت تن داده است و با شيب ملايمي اين مسير را طي مي‌كند اما با فرود از اوج معاملاتي، تنها در ماه‌هاي خرداد، ‌تير، مرداد و شهريور با شيب ملايمي دچار كاهش تعداد معاملات شده است و از پايان شهريور ماه دوباره در مسير صعودي گام گذاشته است و از همين نقطه است كه راه خود را از قيمت جدا كرده و برخلاف تداوم كاهش قيمت‌ها، ‌شاهد افزايش تعداد معاملات هستيم. در عين حال، ‌بايد گفت كه اين فراز و فرودها هم اينك واجد معنايي شگفت‌انگيز نيستند و در صورت تداوم مي‌توانند نشانگر تغييراتي عمده در اين بازار به شمار روند. در همين چارچوب است كه با توجه به برآيند آماري هشت ماهه نخست سال نسبت به دوره مشابه سال قبل، مي‌توان گفت كه بازار مسكن همچنان دچار ركود - تورمي است.

نبض بازار در آبان

بر اساس گزارش بانك مركزي، ميانگين قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده در ماه آبان با كاهش 2 درصدي به 12 ميليون و 460 هزار تومان رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 35.8 درصد افزايش نشان مي‌دهد. همچنين در آبان ماه سال ۱۳۹۸ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 4.1 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل 19.5 درصد افزايش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40.7 درصد كاهش نشان مي‌دهد. پيش از اين، مشاوران املاك مناطق مختلف پايتخت (شمال، مركز، غرب، ‌شرق و جنوب) به اين موضوع اذعان داشتند كه كاهش قيمت‌ها در مرداد و شهريورماه سال جاري، تاثيرمحسوسي بر معاملات نداشته است و جهش قيمت‌ها طي يك‌سال و نيم گذشته به اندازه‌اي بوده است كه كاهش چند درصدي نمي‌تواند كمكي به وضعيت بازار كند. به گفته آنها تنها فروشندگاني كه پول لازم هستند، اقدام به كاهش محسوس قيمت‌ها مي‌كنند و با خريدار كنار مي‌آيند اما مابقي فروشندگان، به علت عدم شفافيت بازار مسكن، دست و دلشان به فروش واحدهايشان نمي‌روند، اگرچه از سوي ديگر هم خريداران اين بازار، به دليل جهش قيمت مسكن و كاهش توان اقتصادي قادر به خريد مسكن نبوده و اغلب متقاضيان مصرفي مسكن از بازار خارج شده‌اند.

قاب 8 ماهه

بر اساس گزارش بانك مركزي، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسكوني شهر تهران در هشت ماهه سال 1398 به حدود 39.9 هزار واحد مسكوني بالغ شده كه در مقايسه با مدت مشابه سال پيش از آن، ‌56.2 درصد كاهش نشان مي‌دهد. در اين مدت، متوسط قيمت يك متر مربع بناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در تهران 12 ميليون و 680 هزار تومان بود است كه نسبت به دوره مشابه سال قبل 74.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد.

افزايش اقبال به واحدهاي قديمي

براساس بررسي‌هاي صورت گرفته توسط بانك مركزي، توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در آبان ماه سال ۱۳۹۸ حاكي از آن است كه از مجموع 4 هزار و 64 واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 42 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم ياد شده در مقايسه با آبان ماه سال قبل حدود 2 واحد درصد كاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و 16 تا 20 سال افزوده شده است.

افزايش سهم منطقه 5  از معاملات

همچنين توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1398 حاكي است كه از ميان مناطق 22 گانه تهران، منطقه 5 با سهم 17.2 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قرارداد‌هاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 2 و 4 به ترتيب با سهم‌هاي 9.4 و 8.5 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع74.7 درصد از كل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال جاري مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقي مانده 25.3 درصد از كل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

مناطق داراي كمترين و بيشترين قيمت

‌بررسي انجام شده از سوي بانك مركزي نشان مي‌دهد، در ميان مناطق ۲۲ گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 23 ميليون و 478 هزار تومان به منطقه يك و كمترين آن با 6 ميليون و 499 هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشت. همچنين منطقه 5 با ثبت 700 معامله در ماه گذشته داراي بيشترين معامله و منطقه 19 با ثبت 25 معامله داراي كمترين معامله در ميان مناطق تهران به شمار مي‌روند.

همچنين توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب قيمت يك متر مربع بنا در مهر ماه سال 1398 حاكي از آن است كه واحدهاي مسكوني در دامنه قيمتي 7.5 تا 9 ميليون تومان به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 12 درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قيمتي 9 تا 10.5و 6 تا 7.5 ميليون تومان به ترتيب با اختصاص سهم 11.5 و 10.1 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در اين ماه، توزيع حجم معاملات به گونه‌اي بوده است كه 55.4 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني شهر تهران (12 ميليون و 460 هزار تومان) معامله شده‌اند.

واحدهاي پرطرفدار در آبان ماه؟

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب سطح زيربنا هر واحد مسكوني در آبان ماه سال 1398 نشان مي‌دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسكوني با زيربناي 50 تا 60 و 60 تا 70 متر مربع با سهم يكسان 14.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي زيربناي 40 تا 50 و 70 تا 80 متر مربع به ترتيب با سهم‌هاي 11.6 و 11.4 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، 56.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين در آبان ماه سال 1398، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاكي از آن است كه در ميان دامنه‌هاي قيمتي مورد بررسي، واحدهاي مسكوني با ارزش 300 تا 450 ميليون تومان با اختصاص سهم 14.9 درصد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهاي داراي ارزش 450 تا 600 ميليون تومان و 600 تا 750 ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم‌هاي 12.1 و 10.6 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع در اين ماه، حدود 53.5 درصد از معاملات به واحدهاي مسكوني با ارزش كمتر از 900 ميليون تومان اختصاص داشته است.

پوشش هزينه خريد با وام مسكن؟

در حالي بانك مركزي متوسط قيمت يك مترمريع مسكن را ۱۲ ميليون و ۴۶۰ هزار تومان اعلام كرده كه وام بانك مسكن حدود ۸.۸ درصد يك آپارتمان ۱۰۰ متري را پوشش مي‌دهد. به گزارش تسنيم، وام‌هايي كه در بازار مسكن توسط بانك مسكن براي خريد پرداخت مي‌شود تناسبي با قيمت‌هاي كنوني ندارد. اين بانك هم‌اكنون دو نوع وام را به متقاضيان پرداخت مي‌كند؛ وام از طريق اوراق حق تقدم و وام صندوق پس‌انداز يكم.

در نوع اول بنا بر اعلام بانك مسكن سقف تسهيلات قابل اعطا از محل اوراق گواهي حق تقدم براي خريد مسكن براي املاك تا 20سال ساخت از تاريخ صدور اولين پروانه ساختماني (بدون توجه به تاريخ پايان كار ساختماني) در تهران 60 ميليون تومان مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت 50 ميليون تومان ساير مناطق شهري 40 ميليون تومان و براي املاك بيش از 20 سال تا 25 سال در هر 3 منطقه 35 ميليون تومان است. در شيوه دوم نيز حداكثر وام پرداختي به زوج‌ها 160 ميليون تومان براي تهران و پس از يك سال سپرده‌گذاري است. بر اين اساس، يك فرد بايد براي خريد واحد مسكوني 100 مترمربعي با توجه به جديدترين متوسط قيمت اعلامي از سوي بانك مركزي يك ميليارد و 246 ميليون تومان پرداخت كند. وام اوراق حق تقدم با احتساب وام جعاله (در صورت پرداخت از سوي بانك) و البته هزينه خريد اين اوراق (با قيمت حدود 40 هزار توماني) حدود 8.8 درصد قيمت يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد. با وام صندوق پس‌انداز يكم نيز يك زوج جوان مي‌توانند 12.8 درصد يك واحد مسكوني 100 متري را خريداري كنند.

 

گزارش اشکال Top