راز رشد تعداد اجاره نامه ها در مهر

بر اساس آمارهای موجود از ابتدای سال جاری همگام با افزایش قیمت مسکن بازار اجاره نیز دچار رکود تورمی شده و هزینه اجاره یک واحد مسکونی از ابتدای امسال نسبت به سال گذشته 15 تا 30 درصد افزایش‌یافته است؛ البته نکته قابل توجه، تغییر وزنه ودیعه نسبت به اجاره است.

بر اساس آمارهاي مركز آمار ايران موجود در سال ۹۷ ميزان رشد ميانگين اجاره‌بهاي سالانه هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران ۲۷ درصد بوده است كه اين مورد از ابتداي سال جاري به بالاي 30 درصد رسيده است. بر اساس اين آمارها ميانگين اجاره‌بهاي يك مترمربع آپارتمان مسكوني در پايتخت طي يك‌ساله ۹۷ به ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان رسيد. اين رقم يعني براي اجاره هر مترمربع آپارتمان بدون پرداخت وديعه و تبديل بخشي از اجاره به مبلغ رهن، بايد بطور ميانگين ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان پرداخت شود. اين رقم ميانگين در مقايسه با متوسط اجاره‌بهاي هر مترمربع آپارتمان مسكوني در سال ۹۶ رشد قابل‌توجه ۲۷ درصدي داشته است. اين ميزان بالاترين رشد يك‌ساله اجاره‌بها در تهران از سال ۸۸ به بعد است و به ‌اين ‌ترتيب ركورد ۹ ساله رشد اجاره‌بها در سال ۹۷ شكسته شد. ميزان رشد سالانه ميانگين اجاره‌بها در پايتخت در سال ۸۸ معادل ۳۴ درصد بوده است.
 
اما در اين ميان، به گفته بسياري از واسطه گران بازار اجاره، اگرچه هزينه اجاره بازار مسكن در تمامي شقوق مسكوني، تجاري و اداري نسبت به سال گذشته در برخي از مناطق تا 30 درصد افزايش داشته است اما واقعيت بازار بالاي 30درصد است اين مورد در مناطق شمال شهر تهران تا 35 درصد و در مناطق متوسط شهر بالاي 30 درصد است.
 
به گفته اين واسطه گران زماني كه قيمت مسكن به‌صورت فزاينده افزايش پيدا مي‌كند بازار اجاره آرام مي‌گيرد اما قراردادها نشان مي‌دهد از ابتداي سال جاري بطور متوسط اجاره هر مترمربع از واحد مسكوني حدود 35 هزار تومان بوده كه در ماه‌هاي پررونق تابستان يعني فصل اسباب‌كشي اين رقم تا 40 هزار تومان نيز پيش رفته است. البته اين مورد در بين سال‌هاي 92 تا 95 بطور متوسط 16 تا 22 هزار تومان بوده است.

آمارها چه مي‌گويند؟

براساس آمارهاي موجود، نرخ اجاره‌بها سالانه از 1372 تا 75 حدود 27 درصد، 76 تا 79 حدود 20 درصد، 80 تا 83 حدود 24 درصد، 84 تا 87 حدود 27 درصد، 88 تا 91 حدود 22 درصد و در سال 92 تا 95 حدود 10 درصد رشد داشته است كه اين مورد براساس آمارهاي قرارداد شده در طي سال‌هاي 96 و 97 و 6 ماهه سال جاري بالاي 20 درصد بوده است.
 
براساس آمارهاي جمع‌آوري‌شده از كد رهگيري مشاوران املاك در مهرماه امسال حدود 12 هزار و 913 فقره اجاره منعقدشده كه نسبت به شهريور 98 حدود 2.9 درصد رشد داشته است. مشاوران املاك دليل افزايش بازار اجاره در مهرماه را به سه مورد كاهش نرخ اجاره‌بها، ارايه تخفيف‌هاي متعدد توسط مالكان و نااميدي از افزايش نرخ اجاره‌بها بسط مي‌دهند.

تعويق زمان جابه‌جايي

در همين رابطه، محمدعلي مهري، كارشناس شهرسازي بابيان اينكه به تعويق انداختن زمان جابه‌جايي باهدف رسيدن قيمت‌ها به كف مي‌تواند مهم‌ترين دليل بالا رفتن تعداد قراردادهاي اجاره در مهرماه باشد، گفت: بعد از كاهش‌هاي نسبي در قيمت ارز و كاهش نسبي قيمت مسكن بسياري از مستأجران با دريافت سيگنال‌هاي كاهشي در مهرماه وارد بازار اجاره شدند. اگرچه بسياري از مستأجران قيمت‌هاي كنوني را هم دور از انصاف قلمداد مي‌كنند اما به صورت محسوس مي‌توان كاهش قيمت اجاره را در بازار لمس كرد.
 
وي گفت: ميان قيمت مسكن و نرخ اجاره‌بها همواره يك رابطه معنادار وجود داشته و دارد و درواقع اجاره‌بها تابعي از قيمت مسكن است. نسبت قيمت به اجاره‌بها از ابتداي دهه ۷۰ شمسي تا ابتداي سال 98 همواره در يك بازه مشخص بين ۱۴ تا حدود 3 واحد متغير بوده است. اين نسبت زماني در بالاترين سطح قرار دارد كه معاملات مسكن رونق گرفته و به دنبال آن قيمت مسكن جهش پيداكرده است.
 
اين كارشناس شهرسازي گفت: P/R درواقع نسبتي است كه از حاصل تقسيم «ارزش متوسط هر متر مربع آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه يك مترمربع آپارتمان» (R) حاصل مي‌شود. بررسي نمودار P/R به ما كمك مي‌كند به شكلي تاريخي بتوانيم زمان حداكثر و حداقل قيمت مسكن را كشف كنيم. چنانچه ذكر شد براساس آمارها از ابتداي دهه 70 تاكنون نسبت قيمت به اجاره هرگز بالاي 25 واحد نبوده كه اين مورد هم‌زمان با رشد قيمت ارز و قيمت مسكن در بهارسال 98 به بالاي 26 درصد رسيد. اين الگو در ماه‌هاي تابستان نيز تكرار شد.
 
 وي گفت: بالاترين نسبت P/R در بازار مسكن تهران در سال‌هاي 75، 81 و 86 رخ‌داده است. اين نسبت در اين سال‌ها به ترتيب 21، 20 و 21 واحد بوده است؛ اما اين مورد در سال‌هاي 73، 78، 84 و 90 حدود 15 تا 17 واحد بوده است. مرور بازار در اين سال‌ها نشان مي‌دهد، بازار اجاره رابطه مستقيمي با رشد معاملات بازار مسكن و رشد قيمتي مسكن دارد.

اجاره هر متر واحد مسكوني

وي با بيان اينكه براساس آمارهاي موجود از سال 91 تاكنون اين شاخص بين 20 تا 25 واحد بوده است، گفت: اين موضوع به‌خوبي نشان مي‌دهد رشد قيمت مسكن طي اين سال‌ها در وضعيت مطلوبي قرار داشته است. براساس آمارهاي ارايه‌شده از بانك مركزي بطور متوسط قيمت هر واحد مسكوني در سال 91 حدود 2 ميليون و 926 هزار، در سال 92 حدود 3 ميليون و 772 هزار، در سال 94 حدود 4 ميليون و 189 هزار، در سال 95 حدود 2 ميليون و 244 هزار، در سال 96 حدود 5 ميليون و 91 هزار و در سال 97 حدود 6 ميليون و 838 هزار تومان بوده است.
 
اين كارشناس گفت: زماني كه با دقت ميزان تأثيرپذيري قيمت مسكن به اجاره را بررسي مي‌كنيم به اين مورد مي‌رسيم كه در برهه زماني كه قيمت مسكن دچار رشد سينوسي شده، اجاره نيز به‌شدت افزايش‌يافته است. آمارها نشان مي‌دهد قيمت اجاره هر مترمربع از واحد مسكوني در تهران به صورت متوسط در نيمه دوم سال 91 حدود 14 هزار و 800، در نيمه اول 92 حدود 16 هزار و 600، در نيمه دوم سال 92 حدود 16 هزار و 400، در نيمه اول سال 93 حدود 17 هزار و 700، در نيمه دوم سال 93 حدود 18 هزار و 500، در نيمه اول سال 94 حدود 20 هزار، در نيمه دوم سال 94 حدود 20 هزار و 200، در نيمه اول سال 95 حدود 22 هزار، در نيمه دوم 95 حدود 22 هزار و 300، در نيمه اول سال 96 حدود 24 هزار و 300، در نيمه دوم سال 96 حدود 27 هزار و در نيمه اول سال 97 31 هزار، در نيمه دوم سال 97 نزديك به 34 هزار و به صورت متوسط در بهار امسال ميانگين اجاره‌بهاي سالانه يك مترمربع آپارتمان مسكوني ۴۰ هزار تومان بوده است كه نسبت به فصل مشابه سال ۹۷ رشد ۲۹ درصدي داشته است. يادآور مي‌شود اين مورد در سال‌هاي قبل از سال 97 در املاك مسكوني متوسط فراتر از 27 هزار تومان نبوده است.
 
وي بابيان اينكه حلاجي آمارها نشان مي‌دهد در طي سال‌هاي قبل از 97 نرخ رشد اجاره‌بها 10 تا 12 درصد بوده است گفت: اما اين مورد، تحت تأثير رشد سينوسي قيمت مسكن به بالاي 29 درصد نيز رسيد.
 
مهري درنهايت افزود: يكي از دلايل افزايش قيمت نرخ اجاره مربوط به افزايش رو به رشد متقاضيان مسكن استيجاري و كاهش نرخ مالكيت در كشور است و اگر به‌طور مقطعي شاهد كاهش نرخ اجاره نامحسوس اجاره در مهرماه هستيم اما مطمئن در ماه‌هاي آتي به خصوص در سال 99 با توجه به نرخ تورم عمومي و كاهش ارزش پول ملي نرخ اجاره افزايش بيشتر خواهد داشت. البته به ادعاي واسطه گران املاك اين نرخ در آبان ماه جاري نيز نسبت به مهر‌ماه به سه علت نبود تقاضاي واقعي، تخفيف‌هاي مالكان و افزايش فايل‌هاي اجاره در بنگاه‌هاي املاك با رشد اندكي روبرو شده است. در ثاني عدم حمايت دولت براي اجراي توليد مسكن باعث شده بازار مسكن به يك چند مجهولي تبديل شود.

راهكارهايي براي حل معضل اجاره‌بها

 در همين رابطه، عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه دولت براي حل معضل افزايش تورمي هرساله بازار اجاره بايد چند راهكار جدي را دنبال كند گفت: اينكه بگوييم آيا در ماه‌هاي آتي بازار اجاره آرام مي‌گيرد وابستگي زيادي به شرايط اقتصادي كشور و سمت وسوي نقدينگي دارد؛ اما بطوركلي اجراي برنامه دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي، سرازير شدن نقدينگي‌ها به سمت بازار توليد، حمايت از بخش تقاضاي مصرفي و توليدي دارد.
 
وي گفت: البته دست‌هاي پنهاني براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي وجود دارد همچنين قرار بود دولت برنامه منسجمي براي قانون پيش‌فروش و اجاره‌داري اجرا كند كه متأسفانه اين لايحه‌ها با وجود تأكيدات كارشناسان همچنان مغفول مانده است.
 
 اين كارشناس مسكن در خصوص طرح‌هاي مسكني دولت در خصوص افزايش عرضه نيز گفت: همواره يكي از معيارهاي سنجش توانايي دولت‌ها افزايش نرخ ساخت وسازمسكن بوده است و اثبات توانمندي خود هراز گاه از يك طرح توسعه‌اي و عرضه‌اي رونمايي مي‌كنند در حال حاضر دولت در طرحي با عنوان طرح اقدام ملي به دنبال واگذاري زمين‌هاي دولتي به سازندگان سعي در جبران كمبود مسكن و تعادل بخشيدن به عرضه و تقاضا كرده و با ارايه تسهيلات ارزان به سازندگاني كه در زمين‌هاي ارزان‌قيمت اقدام به ساخت‌وساز مي‌كنند به دنبال حمايت از مستأجران است اما به نظر مي‌رسد اين موضوع نيز به واسطه سه گره كور هرگز نتواند در كاهش ميزان مستاجران و نرخ اجاره‌بها موثر باشد.
 
وي گفت: اولين گره كورعدم حمايت انبوه‌سازان و بخش خصوصي از اين طرح است. متاسفانه به نظر مي‌رسد دولت نتوانسته درخواست‌هاي انبوه‌سازان را در اين مورد بشنود و براي حل اين مسائل چاره‌انديشي كند به‌هرروي حذف انبوه‌سازان از اين طرح مي‌تواند به نوعي نقطه پاياني اين طرح قلمداد شود و مي‌توانيم با اطمينان بگوييم اين طرح نيز بدون حمايت بخش خصوصي در نطفه خفه خواهد شد.
 
اين كارشناس مسكن گفت: اما مورد بعدي مربوط به ارايه تسهيلات توسط بانك‌ها است. به نظر مي‌رسد دولت هنوز قبول نكرده بانك‌ها چيزي براي ارايه ندارند و دست آنها خالي‌تر از خالي است.
 
وي در خصوص گره كور سوم طرح اقدام ملي نيز گفت: براساس صحبت‌هاي معاون مسكن و شهرسازي قيمت نهايي يك واحد مسكوني طرح ملي مسكن حدود 300 ميليون خواهد بود كه به نظر مي‌رسد در اين مورد نيز دولت نتوانسته يا نمي‌خواهد با شناخت درد به درمان بپردازد.
 
اين كارشناس مسكن گفت: به‌هرروي در كشورهاي توسعه‌يافته حداقل براي حل مشكل اجاره‌بها از ابزار ماليات بر عايدي سرمايه استفاده مي‌كنند. اين ماليات به صورت درصدي از افزايش قيمت معاملات املاك، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دريافت مي‌شود و تنها تقاضاهاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد. درواقع سازوكارهاي اخذ آن به‌گونه‌اي است كه تقاضاهاي مصرفي (خانه اصلي هر فرد) و خانه‌هاي نوساز معاف از ماليات مذكور مي‌شوند. براساس اين طرح دولت مي‌تواند تقاضاي سوداگرانه در بازار را با استفاده از اين ابزار، كنترل و سرمايه‌ها را به بخش توليد هدايت كند و زمينه لازم براي كاهش قيمت مسكن را فراهم آورد.
 
وي گفت: به نظر مي‌رسد براي حفظ تعادل منطقي بازار اجاره بايد دولت دخالت عملياتي در اين حوزه انجام دهد و مهم‌تر آنكه با برنامه‌ريزي اقتصادي زمينه رشد اقتصادي جامعه را افزايش داده تا اين گردش سرمايه در جامعه جاري‌شده و مردم بطور مستقيم و در سايه مشاركت‌هاي اقتصادي و اشتغال به كار وكسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نيازهاي مهم اقتصادي‌شان از جمله تهيه مسكن را با توسل به حمايت‌هاي تسهيلاتي بانكي و حتي ليزينگ‌هاي دولتي و نيز بخش خصوصي تهيه كنند تا در ادامه و با جلوگيري از انباشت متقاضي اجاره‌نشيني راه خانه‌دار شدن خانوارهاي مستأجر نيز فراهم شود.
 
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه تهيه سرپناه يكي از مطالبات به حق شهروندان است گفت: عدم توجه به مطالبات ابتدايي شهروندان مي‌تواند صدمات جبران‌ناپذيري در بعد اجتماعي، سياسي و اقتصادي به كشور وارد كند، اين در حالي است كه حل مشكلات مسكن و اجاره‌بها مساله پيچيده‌اي نيست و دولت مي‌تواند با برقراري تالارهاي گفت‌وگو با يك گفتمان مسالمت‌آميز با نهادها، بخش‌هاي خصوصي و خصولتي مشكل را حل كند حال بايد ديد چرا اهتمامي براي اين مورد در بدنه دولت وجود ندارد؟ چه كساني در پشت پرده مانع حل اين مشكل شده‌اند؟ و بايد ديد چه كساني از ركود تورمي مسكن و اجاره‌بها بهره مي‌برند؟
 
محمدعلي مهري، كارشناس شهرسازي: تعويق انداختن زمان جابه‌جايي باهدف رسيدن قيمت‌ها به كف مي‌تواند مهم‌ترين دليل بالا رفتن تعداد قراردادهاي اجاره در مهرماه باشد. بعد از كاهش‌هاي نسبي در قيمت ارز و كاهش نسبي قيمت مسكن بسياري از مستأجران با دريافت سيگنال‌هاي كاهشي در مهرماه وارد بازار اجاره شدند. اگرچه بسياري از مستأجران قيمت‌هاي كنوني را هم دور از انصاف قلمداد مي‌كنند اما به صورت محسوس مي‌توان كاهش قيمت اجاره را در بازار لمس كرد
عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن: دولت براي حل معضل افزايش تورمي هر ساله بازار اجاره بايد چند راهكار جدي را دنبال كند  اينكه بگوييم آيا در ماه‌هاي آتي بازار اجاره آرام مي‌گيرد وابستگي زيادي به شرايط اقتصادي كشور و سمت وسوي نقدينگي دارد؛ اما بطوركلي اجراي برنامه دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي، سرازير شدن نقدينگي‌ها به سمت بازار توليد، حمايت از بخش تقاضاي مصرفي و توليدي دارد.

گزارش اشکال Top