سیگنال غلط به قیمت مسکن

قیمت‌های پاییزی بازار مسکن تهران به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به ماه‌های ابتدایی سال کاهش یافته است؛ اما «سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران» که این روزها به شاخص اصلی معاملات برای خریدار و فروشنده تبدیل شده، «علامت» قیمت بالاتر را به بازار ارسال می‌کند.

داده‌هاي مربوط به قيمت آپارتمان‌هاي فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران كه تحت مديريت و نظارت دولت قرار دارد، هم اكنون جزئيات مبايعه‌نامه‌هاي خرداد ۹۸ را براي بازديدكنندگان سامانه نمايش مي‌دهد. اين در حالي است كه به علت عبور بازار ملك از عصر جهش قيمتي، در حال حاضر «تاريخ مصرف» قيمت‌هاي ۴ماه پيش بازار مسكن پايتخت منقضي شده است و استناد به آن قيمت‌ها با سيگنال غلط «سامانه» مي‌تواند باعث انحراف پرمخاطره فعالان بازار ملك شود. با توقف عمليات ساده به‌روزرساني اطلاعات در اين سامانه، فعالان بازار مسكن تهران از دسترسي به نبض واقعي قيمت‌ها در محله‌هاي مختلف شهر محروم مانده‌اند. جاماندن سامانه رسمي در بازار مسكن از تغيير و تحولات قيمت‌ها، نوعي «غفلت» متولي بخش مسكن از ساده‌ترين اقدام - اعلام اطلاعات صحيح به بازار- محسوب مي‌شود كه دو آفت براي آينده اين بازار در پي دارد؛ از جمله اعتماد كاربران به داده‌هاي قديمي سامانه براي تعيين قيمت پيشنهادي، باعث ورود فايل‌هاي تقاضاگريز به بازار خواهد شد.  

به‌روز نشدن اطلاعات مربوط به جزئيات واحدهاي مسكوني فروش رفته در سامانه «اطلاعات بازار املاك ايران»، ويترين بازار مسكن را در عصر جهش متوقف كرده است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت داده‌هاي درج شده مربوط به جزئيات معاملات خريد وفروش مسكن در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران كه به‌صورت مستقيم تحت مديريت وزارت راه وشهرسازي به‌عنوان متولي مسكن در دولت قرار دارد، حاكي است عدم به‌روز‌رساني اطلاعات اين سامانه هم‌اكنون منجر به ارائه سيگنال غلط به خريداران وفروشنده‌هاي مسكن شده است.

اطلاعات موجود در اين سامانه كه به‌خصوص درماه‌هاي اخير به محل رجوع واستناد حجم قابل‌توجهي از خريداران وفروشندگان مسكن براي تعيين و مقايسه قيمت‌هاي پيشنهادي با قيمت‌هاي قطعي و به‌روز واحدهاي مسكوني تبديل شده است از ابتداي تيرماه امسال به‌روزرساني نشده است؛يعني در حالي‌كه مطابق با متن آگهي‌هاي منتشر شده طي سه ماه گذشته در برخي از سامانه‌هاي مجازي فروش مسكن، از اين سامانه به‌عنوان مرجع تعيين قيمت پيشنهادي ياد شده است اما دقيقا اطلاعات اين سامانه درست در همين بازه زماني به‌روز رساني نشده است؛اين موضوع باعث شده است در حالي كه در همين سه ماه گذشته تورم ماهانه مسكن در شهر تهران روند نزولي داشته است اما كماكان قيمت‌هاي فروش مسكن در عصر جهش و اوج قيمت‌ها، مبناي تعيين قيمت پيشنهادي مسكن از سوي فروشنده‌ها قرار بگيرد؛همچنين به دليل عدم دسترسي خريداران به تحولات روز قيمتي، ناشي از كهنگي اطلاعات درج شده در اين سامانه،سمت تقاضاي مسكن نيز از دسترسي به يك مرجع اطلاعاتي معتبر وموثق به منظور صحت‌سنجي ادعاي قيمتي فروشنده‌ها محروم شده

است. سامانه اطلاعات بازار املاك ايران حدود ۸ سال قبل آغاز به‌كار كرد اما طي ۴ سال گذشته به دليل مراجعه تعداد قابل‌توجهي از متقاضيان خريد وفروش مسكن به آن به منظور اطلاع از سطح قطعي و به‌روز قيمت واحدهاي مسكوني، به ويترين بازار مسكن تبديل شد؛در واقع داده‌هاي اين سامانه به‌عنوان يك نشانگر مورد اعتماد ميان سه سمت فعال بازار مسكن اعم از خريداران،فروشنده‌ها وواسطه‌هاي معاملات واحدهاي مسكوني مورد استفاده قرار دارد و سال به سال به تعداد كاربران اين سامانه و مراجعان به آن افزوده مي‌شود.

برآوردها و تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد در تهران بيش از ۵۰ درصد از متقاضيان خريد وفروش واحدهاي مسكوني به‌خصوص در ماه‌هاي اخير براي اطلاع از نبض قيمتي بازار مسكن به اين سامانه به‌عنوان ويترين بازار مسكن پايتخت مراجعه كرده و داده‌هاي درج شده در آن را به‌عنوان مرجع قابل اعتماد قيمتي مورد استفاده قرار داده‌اند.

به‌ويژه فروشنده‌هاي واحدهاي مسكوني در بسياري از فايل‌هاي فروش مسكن به اين سامانه استناد كرده وسطح قيمت‌هاي پيشنهادي خود را مطابق با قيمت‌هاي قطعي درج شده در اين سامانه تعيين و به متقاضيان اعلام كرده‌اند. در حقيقت هم‌اكنون اين سامانه به سامانه خط‌دهنده و جهت‌دهنده به تحولات قيمتي بازار مسكن تبديل شده است. اطلاعات و داده‌هاي درج شده در اين سامانه شامل جزئيات مبايعه‌نامه‌ها واجاره‌نامه‌هاي منعقد شده وثبت شده بين خريداران وفروشنده‌ها و موجران ومستاجران در مناطق مختلف شهر تهران وچند شهر ديگر كشور است كه مهم‌ترين بخش اين سامانه را مي‌توان مربوط به قسمتي دانست كه در آن ريز اطلاعات و جزئيات مربوط به قيمت‌هاي قطعي فروش مسكن در مناطق مختلف،درج شده است. اين در حالي است كه به رغم وجود اهميت اين سامانه و به‌روز بودن اطلاعات آن به‌عنوان مرجع فراگير خريداران وفروشنده‌هاي مسكن در تعيين نرخ‌هاي پيشنهادي و اطلاع از قيمت‌هاي قطعي و بهاي روز واحدهاي مسكوني،كهنگي و به‌روز نشدن اطلاعات اين سامانه طي چهار ماه گذشته-از ابتداي تيرماه تاكنون-موجب شده است در مقطع زماني فعلي كه رجوع و استناد به اين سامانه به‌خصوص از سمت عرضه واحدهاي مسكوني در مقايسه با گذشته به ميزان چشمگيري افزايش يافته است،عملا از ويترين بازار، سيگنال غلط به خريداران و فروشنده‌ها و كل بازار،ارسال شود.اين در حالي است كه زيان اصلي ارسال اين سيگنال اشتباه ناشي از به‌روز نشدن داده‌هاي سامانه‌اي كه هم‌اكنون به مرجع آماري تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي فروش واحدهاي مسكوني تبديل شده است عملا متوجه سمت تقاضا و خريداران مسكن است.

اطلاعات مربوط به جزئيات معاملات خريد وفروش و اجاره واحدهاي مسكوني در حالي هم‌اكنون به‌عنوان ويترين بازار مسكن مورد استفاده و استناد متعاملين بازار مسكن قرار دارد كه ركورد زماني داده‌هاي باطل و تاريخ مصرف گذشته در اين سامانه هم‌اكنون ۴ ماهه شده است؛ در حال‌حاضر اطلاعات قيمتي درج شده در اين سامانه مربوط به بازه زماني پايان خرداد ۹۸ است؛يعني آخرين قيمت‌هاي درج شده در اين سامانه شرايط قيمتي و معاملاتي واحدهاي مسكوني در دوره اوج جهش قيمت مسكن را نشان مي‌دهد؛در حاليكه دقيقا در همين بازه زماني كه داده‌ها واطلاعات اين سامانه به‌روز رساني نشده است – در سه ماه اخير-بازار مسكن تحول قيمتي مهمي را تجربه كرده است؛در سه ماه گذشته بازار معاملات مسكن از دوره جهش عبور كرده وبا پيشروي در دوره ركود وعميق‌تر شدن ركود معاملاتي،ميانگين قيمت مسكن شهر تهران نيز در هر كدام از ماه‌هاي گذشته در مقايسه با ماه‌ قبل از آن كاهشي بوده است؛به عبارت ديگر قيمت‌هاي روز و فعلي فروش واحدهاي مسكوني كه به رغم در دسترس بودن اطلاعات مربوط به جزئيات آن براي متولي بخش مسكن در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران درج نشده است. در شرايط فعلي كه بازار از دوره اوج جهش قيمت عبور كرده است به‌طور ميانگين حدود ۷ درصد نسبت به خرداد ماه كاهش يافته است. قيمت‌هاي درج شده در اين سامانه در حالي هم‌اكنون مورد استناد فروشنده‌ها براي تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي قرار دارد كه به‌طور ميانگين قيمت‌هاي فعلي بايد حدود ۷ درصد از آخرين قيمت‌هاي درج شده در اين سامانه كمتر باشد. طبيعي است اين ميزان كاهش در مناطق مصرفي بيش از عدد ميانگين كاهش قيمت در كل مناطق شهر تهران است؛ اين وضعيت موجب شده است هم‌اكنون ويترين بازار مسكن در دوره جهش قيمتي متوقف شود و نمايشگر اطلاعات قيمتي بازار معاملات واحدهاي مسكوني تحت تاثير عدم به‌روز‌رساني اطلاعات مندرج در اين سامانه قيمت‌هاي جهش يافته را به بازار نشان مي‌دهد؛ در حالي‌كه بازار سه ماه است از دوره جهش عبور كرده و هم‌اكنون در مسيري متفاوت از مسير سه ماه قبل قرار دارد.

اطلاعات قيمتي درج شده در ويترين قيمتي بازار مسكن-سامانه اطلاعات بازار املاك ايران-در حالي نرخ‌هاي مربوط به خريد وفروش و اجاره مسكن تا بازه زماني پايان خرداد ۹۸ را نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در شهر تهران در خردادماه به مرز ۱۴ ميليون تومان رسيده بود؛ اين در حالي است كه به دنبال بروز كاهش قيمت در بازار مسكن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قيمتي، هم‌اكنون ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در شهر تهران به كمتر از ۱۲ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان رسيده است؛ اين ميزان نشان‌دهنده ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مقطع زماني حاضر است؛با اين وجود به‌عنوان مثال در يك منطقه مصرفي و پرفروش در شهر تهران(منطقه ۵ ) ميانگين قيمت مسكن در اين بازه زماني-مقطع زماني حاضر در مقايسه با خردادماه ۹۸- به‌طور متوسط ۹ درصد كاهش يافته است؛ در حالي‌كه اطلاعات درج شده در ويترين بازار مسكن مربوط به قيمت فروش مسكن در اين منطقه به‌طور ميانگين سطح قيمت‌ها را حدود ۹ درصد گران‌تر از ميانگين فعلي قيمت مسكن در اين منطقه نشان مي‌دهد. عدم به‌روز‌رساني اطلاعات مربوط به معاملات مسكن شهر تهران در اين سامانه در حالي منجر به ارسال سيگنال‌هاي غلط قيمتي به بازار املاك مسكوني شده است كه به‌خصوص در ماه‌هاي گذشته كه عمق ركود افزايش يافته است برخي از سامانه‌هاي تجاري عرضه‌كننده فايل فروش مسكن به بازار،براي جذب مشتري از تاكتيك اعلام قيمت براساس قيمت‌هاي درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران استفاده مي‌كنند؛ اين سامانه‌ها دست‌كم در دو ماه گذشته كه عمق ركود در بازار افزايش يافته و سطح معاملات خريد مسكن در شهر تهران به كمتر از ۳ هزار فقره در هر ماه كاهش يافته است به مقايسه قيمت‌هاي پيشنهادي تعيين شده براي فروش واحدهاي مسكوني فايل شده با قيمت‌هاي قطعي فروش آپارتمان درج شده در اين سامانه پرداخته‌اند؛ اين اقدام براي نشان دادن مطابقت قيمت‌هاي پيشنهادي با قيمت‌هاي قطعي درج شده در سامانه‌اي با نظارت مستقيم وتحت مديريت وزارت راه وشهرسازي به‌عنوان متولي مسكن در دولت از سوي اين سامانه‌ها انجام مي‌شود؛اما آنچه در واقعيت و در پس شرايط قيمتي تعيين شده براي فروش اين فايل‌ها و اين واحدها وجود دارد آن است كه سطح قيمت‌هاي فعلي به مراتب كمتر از سطح قيمت‌هاي فروش مسكن در آخرين داده‌هاي درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران است؛ چرا كه اطلاعات اين سامانه مربوط به دوره جهش قيمتي است وپس از آن در دو ماه پياپي قيمت مسكن در كل شهر تهران و در سه ماه متوالي در مناطق مصرفي پايتخت روند نزولي را طي كرده است. واقعيت آن است كه استناد به داده‌هاي به‌روز نشده اين سامانه هم‌اكنون مسير گران‌فروشي سهوي فروشنده‌هاي مسكن در بازار معاملات املاك پايتخت را همواره كرده است كه اين موضوع ناشي از كهنگي اطلاعات درج شده در ويترين بازار مسكن است.

نتيجه بروز چنين شرايطي آن است كه هم‌اكنون در عمده فايل‌هايي كه در تعيين قيمت پيشنهادي براي فروش، قيمت‌هاي درج شده در اين سامانه را ملاك قرار داده‌اند،قيمت پيشنهادي، حداقل چند صد هزار تومان از قيمت روز بالاتر است؛اگر چه ممكن است اين قيمت‌هاي پيشنهادي مطابق با قيمت قطعي درج شده در فايل مشابه در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران و يا حتي اندكي از آن كمتر باشد؛با اين حال به دليل آنكه ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران در ماه‌هاي اخير كاهشي بوده است عمده فايل‌هايي كه قيمت پيشنهادي آنها براساس قيمت‌هاي قطعي اين سامانه تعيين شده است با شرايط قيمتي نامتعارف-بالاتر از عرف قيمتي روز-نرخ‌گذاري شده‌اند.

پيامد مهم اين به‌روز نشدن وكهنگي اطلاعاتي ويترين بازار مسكن در وهله اول مي‌تواند منجر به كاهش سرعت نزول قيمت مسكن به سمت واقعي شدن شود؛در واقع از آنجا كه اين سامانه به‌طور گسترده به محل رجوع و استناد خريداران و به خصوص فروشنده‌ها براي تعيين قيمت پيشنهادي تبديل شده است عدم به‌روز‌رساني اطلاعات آن مي‌تواند سهم مهمي در كاهش سرعت روند نزولي قيمت مسكن در مهرماه و در ماه‌هاي بعد از آن داشته باشد. در واقع اين كهنگي اطلاعاتي را مي‌توان به‌عنوان يك علت مهم اما ناشناخته توقف كاهش قيمت مسكن در كل شهر تهران در مهرماه معرفي كرد كه در صورت ادامه اين وضعيت مي‌تواند در ماه‌هاي بعدي نيز در همين مسير اثرگذار باشد.

اما علت عدم به‌روزرساني اطلاعات كهنه ويترين مسكن مشخص نيست؛ بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد در حالي‌كه اطلاعات مربوط به جزئيات خريد و فروش و اجاره واحدهاي مسكوني در اختيار متولي بخش مسكن قرار دارد و وزارت راه وشهرسازي در هر ماه با استناد به همين اطلاعات اقدام به انتشار آمار رسمي معاملات مسكن شهر تهران مي‌كند اما مشخص نيست علت عدم به‌روز‌رساني اطلاعات معاملات املاك در اين سامانه چيست؟

آيا علت كهنگي اطلاعات و عدم به‌روز‌رساني ناشي از كم‌كاري است يا نشان‌دهنده غفلت از ضرورت به‌روز‌رساني ويترين بازار مسكن؟

آنچه مسلم است اينكه علت تداوم كهنگي اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاك ايران هر چه باشد (غفلت يا كم‌كاري) حداقل دو اثر سوء بربازار مسكن به همراه دارد؛ اولين اثر و پيامد سوء آن بر روند تعديل قيمت مسكن و پايان يافتن پروسه ركود معاملاتي است؛ اطلاع فروشنده‌ها از كاهش قيمت مسكن و تاثير اين موضوع بر تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي منجر به ادامه روند كاهش قيمت و بازگشت خريداران و در نتيجه كاستن از عمق ركود معاملاتي در بازار مسكن مي‌شود. اثر سوء دوم ناشي از به‌روز نشدن اطلاعات اين سامانه مي‌تواند به‌طور مستقيم اعتماد عمومي درخصوص اعتبار آمارها و اطلاعات رسمي را نشانه‌گيري كند؛ در واقع كم‌كاري يا غفلت از به‌روز‌رساني اطلاعات اين سامانه مي‌تواند در حكم يك پاس گل به تخريب اعتماد عمومي به داده‌هاي رسمي باشد.

 تصوير سامانه اطلاعات بازار املاك ايران

 تصوير استناد فروشنده‌ها به قيمت ‌هاي منقضي

 

گزارش اشکال Top