سیاست های مسکن ، همسایه دیوار به دیوار پوپولیسم

تحلیلگران اقتصادی برنامه‌های کوتاه مدت را چاره حل مشکلات ریشه دار بازار مسکن نمی‌دانند اما دولت‌ها معمولاً علاوه بر برنامه‌های بالادستی، برنامه‌ای برای اجرا در زمانی کوتاه را هم در نظر می‌گیرند. طرح «اقدام ملی مسکن» نیز برنامه کوتاه مدت سیاستگذاران بخش مسکن تا دو سال آینده است. این برنامه شامل تولید و عرضه 400 هزار مسکن است.

عباس فرهاديه، كه در زمان انجام اين ميزگرد، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي تأمين مسكن بود و اكنون به عنوان يكي از كارشناسان ارشد اين حوزه، شناسايي و معرفي مي‌شود.وي تحقق هدف را با اجراي اين برنامه ميسر مي‌داند اما مهدي سلطان محمدي، كارشناس اقتصاد مسكن؛ تأمين زمين در كلانشهرها و شبهه ايجاد رانت بخاطر عرضه زمين دولتي به سازندگان را از چالش‌هاي مهم برنامه دوساله تأمين مسكن مي‌داند.

به اعتقاد سلطان محمدي برنامه هايي مانند ساخت مسكن براي كارمندان برابري براي دسترسي عموم به مسكن را مختل مي كند. اما فرهاديه مي گويد دولت در كنار مسكن كارمندان براي عموم هم برنامه هايي براي خانه دار شدن دارد.

با توجه به جهش قيمت مسكن در سال گذشته و در بهار امسال، آمارها از بازگشت زودهنگام ركود به بازار خبر مي‌دهد. آيا سياست‌هاي جديدي مانند طرح اقدام ملي براي ثبات قيمت و ورود متقاضيان براي خريد، راهگشا خواهد بود؟

سلطان محمدي: به نظر من ابتدا بايد مشكلات ريشه اي مسكن را در كشور مرور كنيم. مشكلات را از چند زاويه مي‌توانيم مورد بررسي قرار دهيم. مسكن براي خانواده‌هاي ايراني گران است. اما بايد اين مسأله را هم مد نظر قرار دهيم كه كيفيت ساخت در ايران بهبود پيدا كرده است‌. متراژ خانه‌اي كه هر خانوار در اختيار دارد، تعداد نفرات ساكن، كيفيت مسكن و امكاناتي كه خانه دارد و كيفيت ساخت در ده‌ها سال گذشته بهبود قابل توجهي را نشان مي‌دهد. در عين حال بخش قابل توجهي از خانواده‌هاي ايراني، به خصوص در شهرهاي بزرگ، با مشكل جدي در تأمين مسكن روبه رو هستند. مشكل ديگر بالا بودن درصد اجاره نشيني در شهرهاي بزرگ مثل تهران است كه بالاي ۴۰ درصد و در شهرهاي ديگر هم اين درصد قابل توجه است. قيمت مسكن نسبت به توان خانوار خيلي بالا رفته و توان خانوار براي تهيه مسكن به مرور تحليل رفته است. دليل آن هم رشد قيمت مسكن شديدتر از رشد قيمت درآمد خانوار است.

مشكل دوم اين است كه ميزان توليد مسكن به اندازه كافي نيست. ما در سال‌هايي توانسته‌ايم توليد مسكن را به نزديك ۸۰۰ هزار تا يك ميليون در سال برسانيم اما در طول چند سال گذشته ميزان توليد مسكن به مرور كاهش پيدا كرده و اكنون ميزان توليد، عددي در حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال است. بر اساس برآوردي كه برنامه‌ريزها نشان مي‌دهد، در كشور بايد سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسكوني توليد مي‌كرديم تا بتوانيم كمبود را حل كنيم‌ و اين نشان دهنده عقب بودن ما از برنامه است. نگراني بيشتر در اين جا نمايان مي‌شود كه كاهش توليد در اوج رشد قيمت‌هاي مسكن تجربه مي‌شود.

معضل سوم در اين زمينه، نوسانات قيمتي جديدي است كه وجود دارد. ايران يك چرخه ۵ و ۶ ساله رونق و ركود را طي مي‌كند كه كمتر از نيمي از اين دوره، دوره رونق است و معمولاً در اين دوره افزايش چشمگير قيمت‌ها و افزايش ميزان توليد را تجربه مي‌كنيم. متعاقب آن، قيمت‌ها فراتر از توان خانوارها در دوره رونق رشد كرده است. معمولاً يك دوره ۲ تا ۴ ساله ركود را تجربه مي‌كنيم تا به مرور بازار به نقطه تعادل برسد و اين چرخه مرتباً تكرار مي‌شود.

وضعيتي كه ما در دوره‌هاي قبل شاهد آن بوديم اين بود كه وقتي دوره رونق را تجربه مي‌كرديم و قيمت‌ها شديداً افزايش مي‌يافت، ميزان توليد هم افزايش پيدا مي‌كرد و در نتيجه جذابيت ساخت و ساز براي سرمايه‌گذار بالا مي‌رفت. همچنين از بخش‌هاي مختلف سرمايه به بخش ساختمان مي‌آمد و اين دلايل باعث اضافه توليد مي‌شد. متأسفانه مسأله‌اي كه در دو سال قبل شاهد آن بوديم اين بود كه به رغم افزايش چشمگير قيمت‌ها، ميزان توليد كمتر از انتظار بود. در سال‌هاي ۹۷ و ۹۸ با وجود اين‌كه قيمت مسكن يكي از رشد‌هاي تاريخي خود را تجربه كرده است اما اين رشد منجر به توليد بيشتر نشد. افزايش قيمت مسكن در اين دوره متأثر از عوامل مختلفي است كه تحريم‌ها، افزايش نرخ ارز، نرخ بالاي تورم و افزايش شديد نهادهاي مسكن از جمله آن بود. در عين حال درآمد خانوارها در اين دوره كاهش قابل توجهي پيدا كرد. در زمان رونق سرمايه‌ها به سمت مسكن مي‌آمد. اما در اين دوره روند متفاوت است، درآمدهاي ملي و در نتيجه درآمد خانوار كاهش پيدا كرد، قيمت ارز به بالاترين قيمت خود رسيد و قيمت نهادهاي مسكن افزايش پيدا كرد. بنابراين سود سازنده آنچنان قابل توجه نبود كه بتواند براي اين بازار جذابيت ايجاد كند.

مشكل اين است كه دوره رونق را پشت سر گذاشته و وارد دوره ركود مي‌شويم كه اين موضوع براي خريداران فرصت خوبي است، زيرا ديگر شاهد افزايش قيمت‌ها نخواهيم بود.
ولي در عين حال وضعيت نگران كننده اين است كه ميزان توليد ممكن است بسيار كم شود. در چنين شرايطي كه نياز به بهبود اشتغال داريم و اقتصاد در وضع دشواري به سر مي‌برد، كاهش توليد مسكن مي‌تواند بر دشواري‌هاي اقتصاد ما بيفزايد و شرايط را از اين هم سخت‌تر كند.

فرهاديه: مشكلاتي در بخش مسكن وجود دارد كه به مشكلات و شرايط اقتصادي گره خورده است. ما بايد براي حل اساسي مشكلات برنامه‌هاي بلندمدت را تدوين كنيم هرچند در حال حاضر هم در برنامه‌هاي بالادستي مانند طرح جامع مسكن، اين مشكلات مورد توجه است. اما در هر صورت براي پاسخ به نياز مردم و پاسخ به تقاضاي مصرفي ما به برنامه‌هاي كوتاه مدت هم نياز داريم.

اثرات مداخله دولت براي اجراي برنامه‌هاي كوتاه مدت منحصر به آن دولت است يا اثرات آن فراتر از كوتاه مدت خواهد بود؟

سلطان محمدي: معمولاً در دوره‌هاي افزايش قيمت، مردم فشار سنگيني را براي كنترل قيمت‌ها به دولت وارد مي‌آورند. دولت‌ها براي اين‌كه بتوانند پاسخي براي درخواست‌هاي عمومي داشته باشند معمولاً وعده‌هايي مي‌دهند كه ما مداخله مي‌كنيم و اين مداخله‌ها در ابتدا بر اين اساس است كه نرخ‌ها كنترل شوند كه در عمل چنين چيزي امكان پذير نيست. نهايتاً اين بحث‌ها ادامه پيدا مي‌كند تا وارد دوره ركود بعدي مي‌شود‌. وقتي وارد دوره ركود بعدي مي‌شويم دولت‌ها ادعا مي‌كنند كه ما قيمت را كنترل كرديم و اكنون براي بهبود وضعيت بازار بايد عرضه بيشتري را انجام دهيم و به اين ترتيب دولت‌ها وارد عرصه ساخت و ساز مي‌شوند. مشكلي كه اينجا به وجود مي‌آيد اين است كه نقش اصلي دولت كه سياستگذاري درست بخش مسكن است معمولاً مغفول مي‌ماند. دولت نقش مهم و كليدي در بازار مسكن دارد. پاسخ مسئولان دولتي اين است كه اگر ساخت و ساز بيشتر شود مسأله مسكن حل مي‌شود.

اما مشكل ما در بخش ساخت و ساز نيست. بيشتر از ۹۵ درصد ساخت و سازها را معمولاً مردم و بخش خصوصي انجام مي‌دهند و به‌طور تاريخي هم همين‌طور بوده است. بنابراين دولت نقش مؤثري در عرضه مستقيم مسكن ندارد. در دوره‌هايي هم كه دولت به نحوي در بازار مسكن دخالت كرده است مثل تجربه مسكن مهر، در بهبود قيمت مسكن كمكي نكرد. از قضا ما يكي از شديدترين افزايش قيمت‌ها را در دوره مسكن مهر داشتيم. پس علاج اين بيماري در اين نيست كه دولت در ساخت و ساز مداخله كند. ساخت و ساز كاري است كه مردم انجام مي‌دهند و سرمايه كافي براي آن دارند.

براي خانوارها جذابيت دارد كه سرمايه‌ها و دارايي‌هاي خود را به بخش مسكن تخصيص بدهند. ما نيروي انساني كافي، بالاترين درصد مهندسين  نسبت به كشورهاي ديگر، نيروي كارآزموده براي ساخت و ساز، مصالح و مواد ساختماني اوليه را در اختيار داريم. توان ساخت ما بيش از يك ميليون واحد در سال است. در بخش سيمان، كاشي، سراميك، آهن‌آلات و ساير مصالح ساختماني مشكلي نداريم. در مصالح حتي اضافه توليد داريم و مشكل ما اين است كه توليد مصالح قابل جذب نيست. بيشتر كارخانه‌ها كمتر از ظرفيت اسمي خود كار مي‌كنند و در تلاش براي بازارهاي صادراتي هستند ولي با اين محدوديت‌هايي كه در تجارت خارجي داريم، امكان توسعه صادرات هم نداريم. بنابراين بخش زيادي از اين توليد عملاً فعال نشده است. بايد بررسي كنيم كه چرا وقتي سرمايه، منابع، نيروي انساني و جذابيت در ساخت و ساز در اذهان عمومي و براي سرمايه‌گذار وجود دارد اما توليد رشد پيدا نمي‌كند؟ اينجا است كه نقش سياستگذاري‌هاي بخش مسكن خود را نشان مي‌دهد.

سياستگذاري‌هاي بخش مسكن، سياستگذاري‌هاي كوتاه مدت نيست و در كوتاه مدت هم جواب نمي‌دهد و اين بزرگترين معضل است كه مردم انتظار اقدامي دارند كه در كوتاه مدت جواب بدهد. بنابراين وقتي اقداماتي هم انجام مي‌شود مردم آن را نمي‌بينند و براي آنها جذابيت ندارد و براي اقدامات كوتاه مدت به دولت فشار مي‌آورند.

اين فشار دولت‌ها را به سمت پاسخ دهي به اين خواسته مي‌برد. حال اين خواسته مردم از طريق نمايندگان، رسانه‌ها و خود بدنه اجرايي دولت است كه همه باعث مي‌شوند دولت‌ها به سمت سياستگذاري‌هاي كوتاه مدت بروند كه اين سياست‌ها در ماهيت به سمت پوپوليسم ميل مي‌كند. يعني دولت رأساً وارد توليد شود و بسازد و كمبود را برطرف كند.

بزرگ‌ترين معضل مسكن در شهرهاي بزرگ است و بيشترين افزايش قيمت هم در شهرهاي بزرگ رخ داده است. افزايش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدي كه در سال گذشته شاهد آن بوديم عمدتاً بحث شهر تهران است. بقيه مناطق كشور اين‌گونه نبوده است. مناطق و شهرهايي را داشته‌ايم كه رشد قابل توجهي را تجربه نكردند و ركود سنگيني نيز در آنجا بوده است. حال دولت مي‌خواهد از طريق زمين ارزان اين مسأله را حل كند، مشكل اول اين است كه دولت اصلاً در شهرهاي بزرگ زميني ندارد كه بخواهد عرضه كند و اگر هم زميني دارد بهتر است آن را به مدارس، دانشگاه‌ها و بيمارستان‌ها تخصيص دهد. در شهر تهران به خصوص در حاشيه‌ها شهر معضلات عظيمي انباشته شده است و خيلي از مكان‌ها مدرسه، امكانات عمومي، كتابخانه، بيمارستان و دانشگاه ندارند و براي تمام اين فضاها ما دچار مشكل هستيم.
بعضي از دانشگاه‌هاي ما فضاي نامناسبي دارند. در چنين شرايطي درست نيست كه اگر زميني داشته باشيم آن را به ساخت و ساز مسكن اختصاص دهيم. اگر اين مسأله را بخواهند اين‌گونه حل كنند، در سال‌هاي گذشته كه وسعت تهران چند برابر شد اين مسأله را حل مي‌كردند. معضل دوم اين است كه اين زمين‌ها دارايي‌هاي عمومي هستند كه نبايد آن را به صورت رانت به يك گروه اندك تخصيص بدهند. حتي با وجود خوشحالي و رضايت آن گروه اندك ما چنين حقي نداريم.

اين انتقاد را به برنامه وارد مي دانيد؟

فرهاديه:در برنامه ساخت 400 هزار واحد قرار نيست زمين را به كسي واگذار كنيم، برنامه ساخت مشاركتي است. در وزارتخانه هيچ گونه برنامه واگذاري زمين نداريم. پروژه‌هاي وزارتخانه در قالب مشاركت با بخش خصوصي براي احداث واحدهاي مسكوني است. به عنوان مثال در شهرهاي جديد، زمين و پروانه را شركت عمران شهرهاي جديد مهيا مي‌كند و بخش خصوصي به‌صورت مشاركتي ساخت و ساز مي‌كند. در سازمان ملي زمين و مسكن هم در قالب مشاركت، تأمين زمين از سوي سازمان و ساخت و ساز از سوي بخش خصوصي است. پس ما فقط به‌صورت مشاركتي اقدام به تأمين مسكن مي‌كنيم.

سلطان محمدي: درست است كه زميني به كسي واگذار نمي‌شود، ولي واقعيت اين است كه آورده دولت، همين زمين‌هايي است كه در اختيار دارد و به عنوان مالك اين زمين‌ها وارد قرارداد مشاركت مي‌شود و سهمي كه از واحدهاي ساخته شده مي‌برد قاعدتاً معادل ارزش زمين‌هاي عمومي است كه وارد اين طرح شده است.

اين دارايي‌هاي عمومي بايد در جهت بهبود رفاه حال عمومي صرف شود، معمولاً كيفيت ساختي كه بخش‌هاي دولتي دارد كيفيت خوبي نيست مثل مسكن مهر كه اكنون در خيلي جاها بلااستفاده باقي مانده است. در بحث اقتصاد بحث خوب و بد بودن كارها نيست بلكه ما بايد سرمايه‌هاي محدود خود را در جايي با بهترين، كارآمد‌ترين و مؤثرترين نحو صرف كنيم. در غير اين صورت مثل مسكن مهر مي‌شود كه امكانات زيرساختي، راه، بيمارستان، مسجد، مدرسه و... ندارد. بعد از مردم مي‌خواهيم كه در مدرسه‌سازي مشاركت داشته باشند و اكنون بيشتر مدارس ما توسط خيرين ساخته مي‌شوند. اين چگونه منطقي است كه امكانات عمومي را به تعداد اندكي تخصيص مي‌دهيم و براي كارهاي عمومي از مردم درخواست مشاركت كنيم. اجازه دهيم كه مردم و دولت هر كدام كار خود را انجام دهند. اين پروسه‌ها معمولاً با عدم كارايي و فساد زيادي در تخصيص و توزيع روبه رو مي‌شوند. طبيعتاً در رانت كسي كه قدرت بيشتر يا نزديكي بيشتري به قدرت دارد، سهم بيشتري از رانت مي‌برد.

براي جلوگيري از رانت در مشاركت راهكار چيست؟

فرهاديه: اگر برنامه ما به‌صورت تك تشريفات بود حرف شما درست است. اما براي مشاركت بخش خصوصي فراخوان مي‌دهيم و مشاركت عمومي است. هر كسي اهليت فني و مالي داشته باشد مي‌تواند در مزايده عمومي شركت كند.اين نوع مشاركت چه رانتي مي‌تواند داشته باشد؟

مشاركت ما با مزايده است اگر تك تشريفات بود احتمال ايجاد رانت بود. پروژه‌هاي طرح اقدام ملي به‌صورت مشاركت با بخش خصوصي است. حالا بخش خصوصي ممكن است خصولتي، پيمانكار دولتي، انبوه ساز يا پيمانكار گريد دار باشد.مهم ايجاد شرايط رقابت آزاد براي همه اين بخش‌ها است تا در طرح شركت كنند.

سلطان محمدي: بخشي از رانت مربوط به نحوه انتخاب انبوه سازان است كه به هر حال در همه واگذاري‌هاي دولتي شبهه آن وجود دارد. ولي بخش مهم‌تر اين است كه به هر حال آورده دولت كه همان زمين‌هاست متعلق به عموم است و نهايتاً به متقاضيان محدودي منتقل مي‌شود و رانت اصلي در همين واگذاري‌ها خواهد بود.

نظر شما چيست؟

فرهاديه: لقمه آماده كردن جويدن و در دهن بقيه گذاشتن ديگر كار ما نيست. زماني 50 هزار ميليارد تومان پول چاپ شد و به سازندگان داده شد. الآن ديگر 50 هزار ميليارد تومان وجود ندارد بايد روش‌ها و انتظارات عوض شود، ديگر پول نيست.
هر قراردادي مشخصات و ريسك‌هايي دارد. انبوه سازان 42 ايراد به قرارداد مشاركتي سازمان ملي زمين و مسكن وارد كرده‌اند. مثلاً آنها مي‌گويند علاوه بر زمين وام هم بدهيد يا چرا از ما ضمانت نامه مي‌خواهيد، چرا آهن و سيمان نمي‌دهيد.
انبوه سازان، به پيش فروش واحدها، ايراد گرفته‌اند. هنوز قانون پيش فروش جديد تصويب نشده قانون پيش فروش قبلي در حال اجراست و ما نمي‌توانيم فراتر از اين قانون اقدام كنيم. قانون جديد هم همان را مي‌گوييد. اگر قراردادهاي ما خارج از قانون باشد لغو مي‌شود. انبوه سازان بايد براساس شرايطي كه در قرارداد آمده، پيشنهادات خود را ارائه كنند. آنها بايد شرايط ما را بخوانند و پيشنهاد بدهند كه مثلاً حاضرند با چه نسبتي با ما مشاركت كنند. مثلاً در قراردادهاي مشاركتي نوسازي بافت‌هاي فرسوده، شريكي مي‌گويد زمين را شما فراهم كنيد من مي‌سازم ولي بايد 20 ميليارد هم نقدينگي بدهيد چون نوسازي بافت فرسوده سوددهي كمي دارد؛ شايد ما اين شرط را قبول كنيم چون ارزش اصلاح بافت فرسوده براي ما زياد است و حاضر مي‌شويم سوبسيد بدهيم. در حال حاضر در صدور پروانه در بافت يا خدمات زيربنايي سوبسيد مي‌دهيم.

بايد روش‌هاي مختلف را براي قراردادهاي مشاركتي با انبوه سازان پيدا كنيم. اما دوستان سازنده، ني را از سر گشادش مي‌زنند و از آن صدا در نمي‌آيد. آنها حاضر نيستند بحث‌ها و پيشنهادات را ارائه كنند و ريسك را آناليز كنند، چون مي‌خواهند به همه چيز برسند. ما گفتيم هر قرارداد قاعده اي دارد اما ظاهراً نرود ميخ آهني در سنگ.

امكانات ما همين است. اگر پول داشتيم التماس بخش خصوصي را نمي‌كرديم كه با ما در ساخت مشاركت كنند. به نظر مي‌رسد كل انبوه سازان در يك تباني مشاركت در طرح اقدام ملي را بايكوت كرده‌اند. راهكاري كه ما نمي‌پسنديم استفاده از پيمانكاران بخش دولتي است

ترجيح ما ورود بخش خصوصي به برنامه است. اما اگر آنها ورود نكنند دست ما هم بسته نيست. ما مي‌توانيم از سازندگان خارجي استفاده كنيم مانند ورود كوزو در مسكن مهر.

بعد از اينكه ما براي ساخت فراخوان داديم انبوه سازان 42 ايراد به قرارداد مشاركت وارد كردند. براي ايراد گرفتن هميشه فرصت است و تا زماني كه قرارداد بسته نشده ايراد گرفتن مانعي ندارد.

مطلوب ما در اين طرح اين است كه مسكن كه توليد مي‌شود به جامعه هدف برسد و ما برنامه‌ريزي مي‌كنيم كه 400 هزار واحد به دست گروه هدف برسد.

از طرف ديگر براي تشويق انبوه سازان، وام صندوق پس‌انداز يكم براي خريد مسكن را، به بخش ساخت متصل خواهيم كرد كه با اين اقدام يكي از درخواست‌هاي انبوه سازان كه در نظر گرفتن تسهيلات ساخت بود تأمين مي‌شود. وام مسكن يكم بهره كمي دارد و اتصال آن به ساخت به نفع سازندگان است.تفاهمنامه اتصال وام با بانك مسكن امضا شده است.

كسي كه مي‌تواند وام پس‌انداز مسكن يكم را اخذ كند يعني فرم ج او قرمز است و مستحق دريافت مسكن است. پس به اين ترتيب مطلوب ما يعني رسيدن واحدها به دست جامعه هدف هم تا حدودي برآورده مي‌شود. بزرگترين ايرادي كه برخي منتقدان به طرح مي‌گرفتند اين بود كه انبوه‌سازان واحدها را به هر كسي با هر قيمتي كه مي‌خواهند مي‌فروشند، اما با اتصال وام مسكن يكم به ساخت موضوع فروش واحدها هم تا حدودي كنترل مي‌شود.

تلاش ما اين است جذابيت ساخت را براي انبوه سازان بالا ببريم اما نمي‌شود همه كارها را با هم كرد شايد در آينده جذابيت بيشتر شود و به توافق نزديكتري برسيم. بايد بپذيريم با شرايط جديد وارد ساخت و ساز شويم. مشكلات اقتصادي داريم، پول نيست، ديگر نمي‌توانيم از منابع صندوق ذخيره ارزي استفاده كنيم، بايد با اين شرايط وارد طرح ساخت شويم. در بازارآزاد هم يك طرف قرارداد نمي‌تواند همه شرط‌ها را بگذارد.

از طرف ديگر مشوق ديگر براي انبوه‌سازان امكان ورود آنان به بازار تعهدي مصالح است. انبوه سازان مي‌توانند با ورود به بازار تعهدي مصالح ارزان تر بخرند. در اين بازار رانت و سوبسيد نيست اما استفاده از ظرفيت تخفيف در خريد عمده در بازار تعهدي مصالح براي سازندگان فراهم است. فروشندگان هم از خريدهاي عمده استقبال مي‌كنند.

مشكلات بخش مسكن به مشكلات اقتصادي گره خورده است، با توجه به اين موضوع دولت چگونه مي تواند برنامه پايدار براي مسكن را اجرا كند؟

سلطان محمدي: بنيادي‌ترين و مهم‌ترين مسأله اين است كه دولت بتواند تورم را كنترل كند سپس نرخ مسكن طبيعتاً كنترل مي‌شود. عمده مسائل مسكن ناشي از مسأله تورم است. وقتي تورم كنترل نشود نه فقط قيمت بخش مسكن بلكه قيمت خودرو، مواد خوراكي، خدمات و... كنترل نمي‌شوند. كنترل تورم دست دولت است، دولت است كه ميزان تورم و مصارف و هزينه‌هايي كه دارد ، مشخص مي‌كند. تورم در دنيا مسأله شناخته شده و مسأله پولي است كه كنترل آن دست دولت و بانك مركزي است. اگر اراده و برنامه‌ريزي درست وجود داشته باشد دولت‌ها قادر به كنترل نرخ تورم هستند.

فقط كشورهاي توسعه يافته نيستند كه بتوانند تورم را كنترل كنند بلكه در كشورهاي همسايه چون افغانستان و عراق با تورم بسيار پايين كار مي‌كنند. چرا ما نمي‌توانيم اين كار را انجام دهيم؟ ابتدا بايد انضباط اصلي در مصارف و هزينه‌ها و درآمدها در سيستم دولتي به وجود بيايد كه بتواند تورم را كنترل كند. در مرحله بعد دولت بايد عرضه زمين را بهبود ببخشد ولي عرضه زمين، به معني عرضه زمين عمومي به افراد خاص، كه ساده‌ترين و نادرست‌ترين راه است، نيست، بلكه راه درست، فراهم كردن شرايطي است كه مردم نه فقط در شهرهاي بزرگ چون تهران كه ديگر ظرفيت براي جمعيت پذيري ندارد، بلكه در ديگر شهرهاي كوچك امكانات مناسب و زمين براي ساخت مسكن داشته باشند. با كمبود زمين در كلانشهرها چگونه مي‌خواهيد زمين را براي بخش خصوصي مهيا كنيد؟

فرهاديه: بله كاملاً درست است. زمين در كلانشهرها كم است اما ما امكانات را كلاً در اختيار مي‌گذاريم يا بهتر بگويم هر چه داريم در اختيار مي‌گذاريم. از نيست نمي‌توان هست ايجاد كرد. اگر سازندگان انتظار دارند در كلانشهرها زمين متري چند ميليون بخريم و در اختيار برنامه قرار دهيم اصلاً امكانش را نداريم. ما امكانات خودمان را در اختيار مي‌گذاريم اما در كلانشهرهايي كه نزديك به شهرهاي جديد هستند حتماً بايد سرريز جمعيت را به شهرهاي جديد هدايت كنيم.

سلطان محمدي: پس تأييد مي‌شود كه در شهرهاي اصلي كه از قضا بيشترين كمبود مسكن در آن مناطق است، امكان عرضه زمين وجود ندارد.

نبايد در تهران اسكان بيشتر تشويق شود، به جاي افزايش اسكان در تهران بايد شرايطي فراهم شود تا در شهرهاي جانبي و جديد جمعيت زيادي متمركز شود. شهرهاي اقماري تهران با خط ريلي به تهران متصل نيستند. ده‌ها شهر بزرگ با جمعيت‌هاي ميليوني تشكيل شده است كه يك راه دسترسي درست به تهران ندارند. ساخت خطوط ريل ديگر به مردم مربوط نيست. دولت بايد اين كار را از تملك تا سرمايه‌گذاري انجام دهد. اگر اسم وزارتخانه‌اي مسكن، راه و شهرسازي مي‌شود، فلسفه‌اي پشت آن بوده است. فلسفه آن اين است كه نمي‌شود مسأله مسكن را بدون توجه به راه حل، حل كرد. دولت به سمت اجراي اين كار نمي‌رود چون هنگام اجراي آن مردم كار را به دليل بلند مدت بودن آن نمي‌بينند. فرض كنيد بخواهند خطوط ريلي براي يكي از شهرهاي اقماري تهران احداث كنند، اين پروژه به‌طور متعارف از مرحله برنامه‌ريزي تا عملياتي شدن ممكن است بين ۷ تا ۱۰سال طول بكشد كه در عمل حتي بيش از اين مدت بوده است.

رسالت مسئولين اين است كارهايي كه مردم، مهندسان و سازندگان نمي‌توانند انجام دهند از قبيل ساخت خط ريلي، تعريف شهرهاي جديد، انتقال آب و مسائل انرژي را اجرا كنند. تمام شهرهاي بزرگ دنيا حومه خوب و مناسبي دارند و مردم اكثراً در شهرك‌هاي اقماري زندگي مي‌كنند كه آب و هواي بهتر، امكانات بهتر و هزينه پايين تري دارند. مشكل اساسي دسترسي است. پس حاشيه و حومه نشيني به معناي فقر نبايد تلقي شود. اگر ما توسعه زيرساخت‌ها را در حومه‌ها ايجاد كنيم، مردم براي زندگي در آنجا تشويق و از آلودگي و دوندگي شهر هم خلاص خواهند شد.

فرهاديه: درست است. اين آسيب براي كلانشهرها و شهرهاي اطراف شهرهاي بزرگ وجود دارد. دولت براي توسعه شهرهاي اقماري و اتصال اين شهرها به شبكه ريلي گام‌هايي برداشته است.
دربرخي از شهرها از جمله  حاشيه شهر تهران و شهر جديد بهارستان در اصفهان عمليات ريل‌گذاري و اتصال به ريل در حال انجام است همچنين پرند تا فرودگاه امام ريل‌گذاري شده و راه آهن هشتگرد بزودي راه اندازي مي‌شود.بنابراين بايد جذابيت شهرهاي اقماري را براي مردم افزايش دهيم.

سلطان محمدي: اقداماتي براي ايجاد شبكه ريلي و فراهم كردن زير ساخت‌ها در شهرهاي جديد در جريان است ولي كافي نيست. بهتر است اگر دولت منابعي براي واگذاري دارد، آن را به تأمين زيرساخت‌ها و شبكه‌هاي دسترسي اختصاص بدهد و اگر قرار است امتيازي به گروه‌هاي خاصي داده شود، اولويت با محروم‌ترين و نيازمندترين طبقات اجتماعي است و نه به نزديكان به ساخت بوروكراسي و قدرت.

شما معتقد هستيد دولت به جاي اينكه در شهرهاي بزرگ زمين‌هاي خود را به يك گروه خاص عرضه كند، شهرهاي اقماري و زيرساخت‌ها را توسعه دهد كه جمعيت‌پذيري دشوار شود؟

سلطان محمدي:دقيقاً، دولت بايد منابع، امكانات و زمين‌ها را عمدتاً به زيرساخت‌ها اختصاص دهد، خانه را مردم مي‌سازند. اگر شهر و زمين جديد تعريف كنيد سازنده هم خواهد آمد. علت نرفتن مردم ايجاد نكردن زيرساخت‌ها است. نكته ديگر اين است كه سياستگذاري دولت درباره مسكن در سمتي نبوده است كه بخواهد اهداف موردنظر را تأمين كند. در شهر تهران زماني مي‌توانستيد پروانه ساختماني را به سرعت اخذ كنيد اما اكنون اين پروسه‌ها آنقدر پيچيده و دشوار شده است كه هم هزينه بسيار سنگيني را به سازنده تحميل مي‌كند و مهم‌تر اينكه اخذ پروانه زمان زيادي را نياز دارد. وقتي روند اداري مثلاً گرفتن پروانه ساخت از ۲ ماه به ۶ ماه مي‌رسد، ريسك براي سازنده بالا مي‌رود و مردم دوست ندارند خود را درگير فضاي مبهم كنند و در تمام اين دوره، سازنده در ابهام زندگي مي‌كند كه آيا به جواب خواهد رسيد يا خير. مردم هزينه‌هاي زيادي را متحمل مي‌شوند و روزبه روز نهادهاي بيشتري را وارد مي‌كنيم. سازمان مهندسي، نظارت، آتش نشاني و بخش‌هاي مختلف ديگر كه هر كدام بوروكراسي خاص خود را دارد و متأسفانه در خيلي از اينها فساد وجود دارد كه بزرگترين مانع سرمايه‌گذاري است. وقتي سرمايه‌گذار مي‌بيند كه قرار است با اين پروسه طولاني و فساد روبه رو شود، پشيمان مي‌شود. مسأله ديگر هزينه است. وقتي پروسه‌اي را ۶ ماه طول مي‌دهيد به معني اين است كه شما آن را ۲۰ تا ۳۰ درصد گران كرديد حال اگر زمان ساخت را ۳ سال در نظر بگيريم، قيمت ساخت بين ۴۰ تا ۵۰ درصد بالا مي‌رود. اين افزايش قيمت از جيب مصرف كننده نهايي خارج مي‌شود.

اگر دولت بتواند پروسه‌ها را تسهيل كند، كار روان‌تر و بهتر پيش مي‌رود. متأسفانه شرايط و ضوابط اخذ پروانه و كنترل‌ها را به نحوي ايجاد كرديم كه پروسه‌ها روزبه روز دشوارتر، پرهزينه‌تر و فاسد‌تر شده كه يك مانع جدي است. اين سياستگذار است كه بايد مسأله طول كشيدن پروسه را حل كند. بايد هماهنگي بين نهادهاي مختلف به وجود بياوريم و بعضي روندها را بازتعريف كنيم به‌طوري كه ضمن حفظ كيفيت، سرعت هم افزايش پيدا كند. خيلي از اين پروسه‌ها به كيفيت اضافه نمي‌كند، شما هم انواع مهندسين را چون مهندس منشي و مهندس ناظر در پروژه تعريف كرديد كه اينها هيچ افزوده‌اي براي ساختمان ندارند و خيلي از اينها به صورت امضا فروشي است. وزير قبلي خيلي تلاش كرد كه با اين پروسه مقابله بكند و هزينه سنگيني هم بابت اين قضيه داد ولي هنوز اين مسأله به‌طور كامل حل نشده است.

سرمايه‌گذار بايد جواب اين سؤال را پيدا كند كه چرا با وجود افزايش قيمت و ۲ تا ۳ برابر شدن قيمت مسكن در شهر بزرگي چون تهران باز سرمايه‌ها به سمت مسكن نمي‌آيد. سرمايه‌گذار از اينكه خود را درگير مسأله ساخت و ساز كند بيمناك است. بعد از اتمام پروسه هم بايد دوره طولاني اداري را در شهرداري، ثبت و جاهاي ديگر براي تفكيك گرفتن سند طي كنيد و اكثر اين پروسه‌ها هم با درجه‌اي از فساد همراه است.

به نظر شما دولت براي كوتاه مدت چه كار بايد انجام دهد؟

سلطان محمدي:اگر دولت بخواهد منابع مالي را از طريق خود يا بانك مركزي و سيستم بانكي، تجهيز كند همچون كاري كه در مسكن مهر انجام شد، اين هزينه‌اي را متوجه جامعه مي‌كند، هزينه تورم كه متوجه همه جامعه مي‌شود مانند اتفاقي كه در مسكن مهر افتاد. اولين شرط آن كه دولت نبايد منابعي را از بانك مركزي به خصوص پول پرقدرت را به اين بخش تزريق بكند. بايد منابع عمومي تجهيز شود، روش‌هايي مثل صندوق يكم. منابع مردم بايد به سمت توسعه اين ابزارها پيش برود. اگر دولت‌ها در كوتاه مدت وسوسه شوند كه منابع عمومي را وارد ساخت و ساز كنند، در كوتاه مدت جواب مي‌گيرند اما در درازمدت آثار تورمي سنگيني دارد كه بايد از آن پرهيز كرد. به نظر مي‌آيد در طرح‌هايي كه اخيراً پيشنهاد شده به اين مسأله توجه شده است. منابع ساخت و ساز بايد به كساني داده شود كه بيشتر نيازمندند نه براساس شغل و حرفه چون مي‌بينيم كه بعضي افراد كه شغل خاصي دارند دسترسي بهتري به مسكن دارند و بعضي افراد، هيچ گونه امكاناتي به آنها نرسيده است. بعد از انقلاب به بعضي افراد زمين‌هايي تعلق گرفت كه اكنون در بازار ۱۰ ميليارد و بالاتر معامله مي‌شود. اينها منابع و دارايي عمومي بودند كه به خانواده‌اي خاص رسيده است، بهتر بود كه اين زمين عادلانه بين همه توزيع مي‌شد. اين اشتباه را دوباره تكرار نكنيم. آن موقع راه حل بهتري بلد نبوديم و زمين و منابع را نامحدود مي‌دانستيم و بعد از چند سال تهران ۴برابر شد اما ديديم كه هنوز مشكل مسكن وجود دارد. دولت بايد موانعي را كه باعث مي‌شوند مردم وارد صحنه سرمايه‌گذاري نشوند ، برطرف كند.

فرهاديه: كاملاً درست است. اگر تأمين مسكن براي كارمندان(تام كاد) به تنهايي بخواهد اجرا شود تبعيض بين كارمند دولت و مردم در خانه‌دار شدن ايجاد مي‌شود. ولي براي اينكه اين تبعيض ايجاد نشود راهكار ارائه كرده‌ايم. در طرح جديد مسكن، بحث استفاده از زمين دولتي براي ساخت است. در طرح تام كاد كارمندان بايد پول زمين را بپردازند. براي مسكن كارمندان زمين مجاني نيست. اما در طرح ديگري به نام تأمين مسكن به روش فروش اقساطي زمين (تام فاز) طرحي مانند تام كاد براي عموم است. در اين طرح به عموم مردم اعلام مي‌كنيم هزينه ساخت اعيان بر عهده شما است. پول زمين را دولت 15 ساله به‌صورت فروش اقساطي دريافت مي‌كند. در ساخت و ساز 30 درصد هزينه مربوط به ساخت است و 70 درصد هزينه مربوط به تأمين زمين است. پس متقاضي حداقل 30 درصد بايد آورده داشته باشد. در برنامه تأمين مسكن به روش فروش اقساطي زمين، زمين را دولت مي‌دهد و هزينه آن را اقساطي مي‌گيرد و متقاضي بايد هزينه ساخت را تأمين كند.

تأمين مسكن به روش فروش اقساطي زمين براي جلوگيري از تبعيض بين كارمند دولت و عامه مردم طرح‌ريزي شده است و مكمل تام كاد است. تام فاز و تام كاد بايد با هم اجرا شوند تا جامعه متقاضي يا كساني را كه مي‌خواهند مسكن ملكي داشته باشند پوشش دهند.
براي دهك‌هاي پايين‌تر كه آورده آنها تقريباً صفر است هم برنامه ديگري داريم.دهك يك تا 3 نه اندوخته اي از گذشته و نه امكان بازپرداخت اقساط را در آينده دارند. براي اين سه دهك به دنبال مسكن ملكي نيستيم و براي آنان مسكن اجاره اي در نظر گرفته‌ايم. براي دهك يك تا 3 دنبال سرپناه هستيم نه دنبال مالكيت.

براي گروه‌هاي درآمدي يك، دو و سه طرح فروش مسكن به روش فروش اجاره را داريم. يعني تأمين مسكن اين دهك‌ها با روش اجاره اي خواهد بود. قانون ساماندهي، تأمين مسكن به روش اجاره براي 3 دهك را مشخص كرده است. اين را هم بگويم كه 90درصد دهك يك تحت پوشش بهزيستي و كميته امداد قرار دارند و اين سازمان‌ها مسئول تهيه مسكن براي اين دهك هستند.

قانون ساماندهي، محاسبات اقتصادي ساخت مسكن اجاره اي را مشخص كرده است. دولت زمين واگذار مي‌كند و هزينه زمين 7 سال بعد به قيمت 7 سال قبل اخذ مي‌شود. 7 سال بعد واحد به مالكيت سازنده در مي‌آيد. فقط سازنده ملزم مي‌شود به مدت 5 سال واحدها را اجاره دهد. دولت هم قيمت‌گذاري نمي‌كند چون در قانون به قيمت‌گذاري اشاره نشده است، دولت فقط دهك‌ها را معرفي مي‌كند. سود بازگشت سرمايه در اين روش براي سازندگان 37 درصد است.

در شرايط اقتصادي فعلي اگر بازده سرمايه‌گذاري 20 درصد باشد بسياري براي ورود به آن سرمايه‌گذاري تمايل دارند. پس دولت با در اختيارگذاردن زمين و اخذ هزينه زمين با 7 سال تأخير و آن هم به نرخ زمان واگذاري بيشترين تسهيل را براي ورود بخش خصوصي به ساخت و ساز فراهم مي‌كند. سرمايه‌گذاري كه بازده آن 37 درصد است براي بخش خصوصي سرمايه‌گذاري سودده است.

سلطان محمدي: اگر تبعيضي در كار نيست پس چرا اين طرح براي اقشار مختلف به صورت جداگانه طراحي شده است؟ درصد كمي از شاغلان را كارمندان دولت تشكيل مي‌دهند كه براساس بررسي‌هايي كه انجام شده وضع رفاهي متوسط آنها از متوسط جمعيت بالاتر است و عمدتاً در دهك‌هاي مياني يا بالا قرار دارند. چرا بايد امتياز ويژه‌اي براي اين گروه از شاغلان در نظر گرفته شود؟ مگر دولت مي‌تواند با اين زمين‌هاي محدود همه متقاضيان را پوشش بدهد. اينكه هزينه زمين به صورت ۱۵ ساله فروش اقساطي دريافت مي‌شود، وجود شبهه اين امتياز خاص را منتفي نمي‌كند. چرا كه وام كم بهره ۱۵ ساله براي تهيه مسكن خودش رانت قابل توجهي محسوب مي‌شود.

دولت برنامه اي هم براي ساخت مسكن‌هاي كوچك براي اجاره‌داري در نظر دارد. در واقع متوليان بخش مسكن در نظر دارند مسكن‌هاي با متراژ پايين براي اجاره‌نشينان تهيه كند، درباره اين مسأله نظرتان چيست؟

سلطان محمدي: در بازار اجاره مشكل عرضه و تقاضا وجود دارد. ما براي كاهش نرخ اجاره اول بايد نرخ مسكن را كاهش دهيم. ميزان اجاره به‌طور متوسط سالانه ۵ درصد قيمت مسكن است و اين در يك دوره طولاني ثابت بوده و هيچ موقع از ۴.۵ درصد پايين‌تر نبوده و از ۶.۵ درصد هم بالاتر نرفته است. بنابراين يك رابطه مستقيم بين اجاره بها و قيمت مسكن وجود دارد. براي حل كردن قيمت مسكن هم بايد نرخ تورم را كنترل كنيم. مسأله دوم تشويق مالكان براي اجاره دادن بيشتر است. سياست‌ها بايد در جهت تشويق عرضه بيشتر واحد اجاره‌اي باشد. اما متأسفانه آنچه در بازار اجاره شاهد هستيم اين است كه معمولاً مردم دولت را تشويق به برخورد با مالكان مي‌كند.

فرهاديه: ساخت خانه‌هاي كوچك براي اجاره دو بعد دارد. موضوع ساخت خانه‌هاي كوچك اين است كه مي‌خواهيم مسكن بسازيم يا مأمن بسازيم.مسكن جايي براي سكني و آرامش است. در قوانين بالادستي، در شهرهاي بزرگ براي خانواده 4 نفره خانه اي 70 متري مسكن ايده آل است. در واقع ايده آل اين است ما مسكن را براي متقاضيان تأمين كنيم. اما موقعي هست كه هزينه تأمين مسكن آنقدر بالا است كه بايد به مأمن فكر كنيم كه فقط براي استراحت در شب است.بين مأمن و مسكن و بدون مسكن ماندن، ما ترجيح مي‌دهيم اول مسكن را تأمين كنيم بعد مأمن.طرح شهرداري براي تأمين مأمن است.مأمن قابليت‌هاي مسكن را ندارد اما از بدون مسكن ماندن بهتر است.در قانون طرح تفصيلي، براي ساخت مسكن كمتر از 50 متر سند نمي‌دهند. اما براي ساخت خانه‌هاي كوچك استيجاري، قرار است قانون اصلاح شود. براي ساخت مسكن كوچك چند مشكل وجود دارد. مهم ترين مشكل تأمين پاركينگ است.هر واحد 25 متر پاركينگ مي‌خواهد يك سوم متراژ خالص ساختمان پاركينگ است. براي واحدهاي كوچك مشكل تأمين پاركينگ است. راه‌هاي مختلفي براي تأمين پاركينگ است.مثلاً در ژاپن ماشين را به شرط تأمين پاركينگ مي‌توانيد بخريد. يك برنامه اين است كه براي مسكن‌هاي كوچك پاركينگ عمومي تأمين شود. اما پاركينگ عمومي نفع اقتصادي ندارد و در حال حاضر شهرداري‌ها براي پاركينگ عمومي يارانه هم مي‌دهند آخر سر هم هميشه كمبود پاركينگ در شهرهاي بزرگ داريم. اعتقاد ما اين است كه واحد 30 متري به عنوان مسكن خوب نيست به عنوان مأمن خوب است. 40 درصد از منابع مالي خانوار به مسكن اختصاص مي‌يابد. مسكن كوچك براي زوج‌هاي جوان قبل از بچه دار شدن مناسب است.
سلطان محمدي: دولت ابزارهاي زيادي براي ساخت مسكن دارد. يكي از ابزارها، تشويق خانه‌سازي براي مسكن اجاره‌اي است. يعني اگر اعتبارات و توزيع زمين وجود دارد آن را به مسكن اجاره‌اي اختصاص دهند. دوم اينكه تشويق به كوچك‌سازي شود بخش زيادي از تقاضاي اجاره‌اي ما براي واحد‌هاي كوچك است. متأسفانه مقررات ساخت و ساز ما اجازه كوچك‌سازي نمي‌دهد پس ما بايد مقررات معماري- شهرسازي را بازنگري كنيم.

منظور شما از كوچك‌سازي خانه‌هاي با متراژ پايين است؟

سلطان محمدي:بله، حتي پايين‌تر از ۵۰ متر را هم مي‌توانيم در دستور كار داشته باشيم.

اما طرح شهرداري براي ساخت خانه‌هاي ۳۰ متري اجاره اي با انتقادهاي زيادي روبه رو شده است.

سلطان محمدي: بله، بسياري از افراد ميانگين بعد خانواده را در نظر مي‌گيرند. تصور آنها اين است كه اين خانه‌ها براي يك خانواده متعارف و معمول ساخته مي‌شود كه الزاماً اين طور نيست. ما طيف بسيار متنوعي از متقاضيان مسكن داريم. در شهرهاي بزرگي چون تهران بخش زيادي از متقاضيان فرضاً دانشجوياني هستند كه حتي ممكن است چند نفر در يك سوئيت ۴۰ متري زندگي كنند. در شهرهاي بزرگ دنيا واحدهاي كوچكي دارند كه دانشجويان به صورت چند نفره در آن زندگي مي‌كنند. خانواده‌هاي تك نفره، ازدواج نكرده يا مطلقه داريم. وقتي متراژ را كم مي‌كنيم قيمت خانه و به تبع آن قيمت اجاره كاهش مي‌يابد. منتهي كيفيت اين خانه‌ها بايد حالت استاندارد داشته باشد. اگر دولت به هر دليل بخواهد وارد عرضه مستقيم مسكن شود، سياست تخصيص اين واحدها بايد به نيازمندترين و محروم‌ترين گروه‌هاي اجتماعي تعلق بگيرد نه گروه‌هايي كه از وضعيت‌هاي ممتاز و ويژه‌اي برخوردارند. براي مثال اين خانه‌ها به خانواده‌هايي كه درآمد كافي نداشته، معلول در خانه دارند،  به امكانات شهرهاي بزرگ نياز دارند، خانواده‌هاي زن سرپرست كه درآمد كافي ندارند، اختصاص يابد. مسكن كه با امكانات دولتي ساخته مي‌شود نبايد به كاركنان نهاد‌هايي كه كمتر نياز دارند تعلق گيرد. در آن صورت، بين نهادها هم اختلاف مي‌افتد و هر كدام از نهادها كه قدرتمندتر باشند امكانات بيشتري به آنان تعلق مي‌گيرد. برخي سازمان‌ها و نهادها هيچ دسترسي به زمين ندارند و برخي نهادهاي ديگر دسترسي به زمين دارند. اين نقدها به طرح‌هاي تام كاد و تام فاز كه سياست توزيع زمين را براي اقشار خاصي مدنظر دارد وارد مي‌دانم. اما جزئيات اجرايي خيلي مهم است و متأسفانه جزئيات برنامه‌ها مشخص نيست.

فرهاديه: اينطور نيست كه جزئيات برنامه مشخص نباشد. اگر جزئيات مشخص نبود چگونه قراردادهاي مشاركتي ساخت تنظيم شده است؟

سلطان محمدي: به نظر من برنامه درست طراحي نشده است. برنامه بايد در معرض نقد عمومي قرار گيرد. چون منافع و هزينه‌هاي اجراي آن به كل جامعه بر مي‌گردد و اين‌ها تصميماتي نيستند كه بشود در اتاق بسته گرفت. بايد به جامعه اعلام كنند و يك گفت‌و‌گوي عمومي درباره اين مسأله جريان پيدا كند. مثلاً از طريق جرايد، نشريات اطلاع‌رساني شود و در مجموع به يك نتيجه برسيم كه خير و صلاح عمومي در اين است و جامعه بايد متقاعد شود. دولت نماينده مردم است و امين مردم است و بايد از زمين و اموال، در جهت مصلحت عمومي استفاده كند.

گزارش اشکال Top