محتمل­ ترین سناریو در بازار مسکن

بررسی روند معاملات و قیمت مسکن نشان می‌­دهد که بازار مسکن وارد فاز رکودی شده است. مطابق با روند تاریخی بازار مسکن، بعد از تجربه­ دوران رونق قیمتی این بازار وارد دوره رکود با طول عمر طولانی­‌تر می‌شود.تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این بازار عمدتاً از دو دسته عوامل درون و برون بخشی منبعث می­ شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایت ­گر آن، در همه دوره­ ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است.

بررسي قيمت در بازار مسكن حاكي از اين است كه از خرداد ماه سال ۱۳۹۲ تا پايان سال ۱۳۹۵ قيمت اسمي مسكن از ثبات نسبي برخوردار بوده است، اين در حاليست كه در همين دوره نرخ تورم عمومي (با وجود كاهش)، همواره بالاتر از ۸ درصد بوده و نرخ سود اسمي سپرده­ هاي بانكي (به عنوان بازدهي دارايي جايگزين و بدون ريسك) نيز قابل توجه بوده است. از طرف ديگر مقايسه بازده مسكن با بازده بازارهاي موازي و نرخ تورم از ابتداي سال ۱۳۹۰ تا پاييز سال ۱۳۹۶ (به قيمت سال پايه) نشان مي ­دهد كه بازده اين بازار از ساير بازارها پايين‌تر بوده است.

لذا طبيعي بوده كه مطابق با روند تاريخي دوره­ هاي رونق و ركود، همچنين به منظور جبران عقب افتادگي از بازده ساير بازارها، قيمت مسكن نيز به عنوان يك كالاي اقتصادي، با افزايش مواجه گردد. بر اين اساس از ماه­ هاي ابتدايي سال ۱۳۹۶ شاهد افزايش تدريجي و بطئي قيمت در بازار مسكن بوديم به طوري كه قيمت يك متر مربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴.۳ ميليون تومان در فروردين ۹۶ به حدود ۵.۶ ميليون تومان در اسفند ماه همان سال رسيد.

تعداد معاملات مسكن در سال ۹۶ در سطح بسيار خوبي قرار داشت. به طوري كه به جز فروردين ماه كه به دليل مقارن شدن با ايام نوروز معمولاً تعداد معاملات كم است، در ساير ماه‌ها تعداد معاملات در سطح بالايي رقم خورد. بر اين اساس در دي ماه ۹۶، انجام حدود ۲۰ هزار معامله آپارتمان در شهر تهران مشاهده شد. همچنين مجموع كل معاملات انجام شده شهر تهران در سال ۹۶ به بيش از ۱۸۱ هزار فقره رسيد.

در سال ۱۳۹۷ شاهد افزايش قابل توجه قيمت مسكن در شهر تهران و به تبع آن در ديگر مناطق كشور بوديم. در اين سال قيمت يك متر مربع آپارتمان در شهر تهران از متر مربعي حدود ۶ ميليون تومان در ارديبهشت ماه به بيش از ۱۱ ميليون تومان در اسفند ماه ۹۷ افزايش يافته كه اين به معناي رشد بيش از ۹۰ درصدي قيمت در كمتر از يكسال بود. آنچه كه در سال ۹۷ برخلاف ديگر دور­ه اي رونق مسكن اتفاق افتاد اين بود كه با وجود افزايش قيمت مسكن در اين سال، تعداد معاملات كاهش يافت.

مجموع تعداد معاملات انجام شده در سال ۱۳۹۷ به چيزي حدود ۱۳۰ هزار فقره بالغ شد كه حدود ۲۸ درصد كاهش، نسبت به سال قبل را رقم زد. لازم به توضيح است كه عمده دليل تحولات بازار مسكن در اين سال نشات گرفته از تحولات اقتصاد كلان و در راس هم­ه آنها افزايش نقدينگي و نرخ ارز بود. كاهش تعداد معاملات نيز عمدتاً به ورود نقدينگي به بازارهاي طلا و ارز مربوط مي­ شد.

در ماه‌هاي ابتدايي سال ۹۸ باز هم شاهد افزايش قيمت مسكن در بازار بوديم. بر اين اساس بيشترين افزايش قيمت مسكن در ارديبهشت ماه اتفاق افتاد كه نسبت به فروردين همان سال حدود ۱۱.۵ درصد رشد قيمتي را شاهد بوديم. پس از آن از سرعت افزايش قيمت در بازار كاسته شد و در مرداد ماه با پديده كاهش قيمت به ميزان حدود ۳ درصد نسبت به تير ماه مواجه بوديم. اين كاهش قيمت در شهريور ۹۸ نيز البته با شيب ملايم­ تر ادامه يافت و به حدود ۱.۷- درصد نسبت به مرداد ماه رسيد.

نكته قابل توجه اين است كه در تمامي ماه‌هاي سال ۹۸ با كاهش رشد معاملات مسكن نسبت به ماه مشابه سال قبل و بعضاً ماه‌هاي قبل در همان سال مواجه بوده­ايم. در نمودارهاي زير نرخ رشد معاملات و قيمت آپارتمان در شهر تهران در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان داده شده است. همچنين از جهت حركت نمودار مي­ توان روند حركت قيمت در هر ماه نسبت به ماه قبل را مشاهده كرد.

تمامي موارد پيش گفته و بررسي­ هاي صورت گرفته از روند معاملات و قيمت مسكن نشان مي ­دهد كه بازار مسكن وارد فاز ركودي شده است. مطابق با روند تاريخي بازار مسكن، بعد از تجربه­ دوران رونق قيمتي اين بازار وارد دوره ركود با طول عمر طولاني­ تر مي ­شود. بنابراين ورود به فاز ركودي از اين منظر طبيعي است. اما در شرايط جاري اقتصاد كشور علاوه بر اين مورد، مسائل سياسي و ابهام در توافق هسته­ اي مي ­تواند نقش غيرقابل انكاري بر تحولات بازار مسكن در ماه‌هاي آتي داشته باشد. نااطميناني حاصل از عدم قطعيت ­ها در فضاي سياسي بخش زيادي از فعاليت­ هاي حقيقي در اين بخش را متوقف كرده است. همچنين تعداد معاملات خريد و فروش مسكن به طرز بي­ سابقه­ اي كاهش يافته و در شهريور ماه به زير ۳۰۰۰ فقره در شهر تهران رسيده است.

چنانچه متغيرهاي سياسي و به ويژه نرخ ارز ثابت بماند، بازار مسكن به روند كاهش قيمت البته با شيب بسيار كمتر ادامه خواهد داد تا اينكه به نقطه ثبات قيمت اسمي برسيم. در اين حالت نرخ رشد قيمت مسكن كمتر از تورم عمومي پيش­ بيني مي­ شود. اما چنانچه مسائل سياسي در كشور به گونه­ اي رقم بخورد كه افزايش قيمت ارز را به دنبال داشته باشد، روند كاهشي قيمت در بازار مسكن متوقف شده و چه بسا شاهد افزايش قيمت اندكي در اين بازار باشيم.

در اين حالت با توجه به ميزان افزايش نرخ ارز، نرخ‌هاي متفاوتي از افزايش قيمت مي­تواند در اين بازار رقم بخورد. اما با توجه به اينكه حجم نقدينگي مورد نياز براي خريد مسكن بسيار فزوني يافته و تامين مسكن براي خانوارها با صعوبت همراه است، قدرت خريد خانوار عامل بازدارنده­ي افزايش شديد قيمت در بازار مسكن خواهد بود و به واسطه كاهش قدرت خريد سمت تقاضا، بازار پتانسيل جهش قيمت را ندارد.

محتمل­ ترين سناريو در بازار مسكن رسيدن به ثبات قيمت اسمي طي ماه‌هاي آينده و ماندگاري در ركود حداقل براي ۴ فصل است، مگر اينكه شاهد افزايش نرخ ارز باشيم و با متغيرهاي غيرقابل پيش ­بيني در اقتصاد مواجه باشيم. همچنين پيش ­بيني نمي­ شود تعداد پروانه­ هاي ساختماني با افزايش قابل توجه همراه باشد. بر اين اساس كاهش عرضه مسكن خود چالشي ديگر براي سال‌هاي پيش‌رو در بازار مسكن است.

گزارش اشکال Top