چرا کاهش قیمت مسکن محسوس نیست؟

در شرایطی که طبق آمار رسمی قیمت مسکن نسبت به دو ماه قبل ۶۹۰ هزار تومان کاهش یافته و اندک معاملات در گروه فایل‌های به‌قیمت انجام می‌شود، عده‌ای از فروشندگان که نیاز چندانی به نقدینگی ندارند و حدود نیمی از بازار مسکن را در بر می‌گیرند تمایلی به کاهش قیمت نشان نمی‌دهند. این در حالی است که اغلب متقاضیان مصرفی در انتظار ریزش قیمت‌ها هستند.

بازار مسكن پس از جهش‌هاي ماهيانه كه ۲۰ ماه طول كشيد از تيرماه سال جاري وارد فاز فروش واحدهاي زير قيمت شده و معاملات عمدتا در اين گروه از آپارتمان‌ها صورت مي‌گيرد. به همين لحاظ آن‌چه در بازار مسكن شهر تهران ديده مي‌شود با آماري كه از معاملات بيرون مي‌آيد متفاوت است. گروهي از فروشندگان كه حضور چشمگيري در آگهي‌هاي مجازي فروش ملك دارند هنوز در مقابل پذيرش ركود بازار مقاومت نشان مي‌دهند و قيمت‌هاي پيشنهادي را پايين  نمي‌آورند. اين موضوع به اختلاف معنادار قيمت‌ها در آمار رسمي و كف بازار منجر شده است.

در سوي مقابل حدود يك چهارم مالكان كه چشم‌انداز ركودي در بازار مي‌بينند با  ارايه  تخفيفات ۵ تا ۱۵ درصد از قيمت‌هاي نامتعارفي كه در ارديبهشت ماه به ثبت رسيد كوتاه آمده‌اند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه معاملات صرفا بين خريداران واقعي و فروشندگان پول‌لازم انجام مي‌شود و به همين دليل حجم معاملات در شهريورماه امسال نسبت به سال گذشته ۷۳  درصد و نسبت به دو سال قبل ۸۲ درصد كاهش يافته است. قيمت قطعي نيز نسبت به دو ماه قبل به طور ميانگين ۶۹۰ هزار تومان پايين آمده است.

تعلل براي انعقاد قرارداد تا تيرماه سال جاري از سوي عرضه انجام مي‌شد اما هم‌اكنون معاملات از طرف تقاضا به حالت  تعليق درآمده است.

دوگانه كاهش قدرت خريد و انتظار براي كاهش قيمت باعث افت تاريخي قيمت مسكن دست كم در شش سال اخير شده است. بجز تعداد اندكي از متقاضيان مصرفي كه در بازار  حضور دارند، بخش عمده خريداران واقعي در انتظار كاهش بيشتر قيمت‌ها هستند. اين در حالي است كه فايل‌هاي نامتعارف حدود نيمي از بازار را در بر گرفته‌اند و انتظار مي‌رود با نااميد شدن فروشندگان اين نوع واحدها از افزايش قيمت، به تدريج سهم اين فايل‌ها در آگهي‌ها كاهش يابد.

بازار مسكن به تاريك‌ترين نقطه رسيد

شهريورماه ۱۳۹۸ به لحاظ حجم معاملات مسكن در تهران افت تاريخي رقم خورد؛ به طوري كه حتي در شهريورماه ۱۳۹۴ نيز كه بازار در مقايسه  با سال‌هاي قبل و بعد از آن در ركود عميقي قرار گرفته بود حجم معاملات ۴.۶ برابر امسال بود. كسادي بازار مسكن در شهريورماه امسال از زمان آغاز ارايه گزارش‌هاي ماهيانه اين بخش توسط بانك مركزي در سال ۱۳۹۲ تاكنون بي‌سابقه بوده است.

از سوي ديگر مردادماه كلنگ احداث ۵۵۶۲ واحد مسكوني در تهران زده شد؛ در حالي كه معاملات تنها ۲۷۸۷ فقره بود. با اين‌كه سبقت ساخت و ساز از معاملات مي‌تواند به تعادل عرضه و تقاضا منجر شود اما طبيعتا در زمان ركود خريد و فروش، سازندگان انگيزه خود را براي ساخت و ساز از دست مي‌دهند و انتظار مي‌رود در ماه‌هاي آينده حجم ساخت و ساز باز هم كاهش پيدا كند.

افت حدود ۵ ميليون توماني قيمت مسكن در شمال تهران

شهريورماه بازار مسكن شهر تهران دومين تخليه حباب قيمتي را تجربه كرد. مطابق اعلام بانك مركزي ميانگين قيمت مسكن شهر تهران از متري ۱۳ ميليون و ۲۵ هزار تومان در مردادماه ۱۳۹۸ به متري ۱۲ ميليون و ۶۶۷ هزار تومان در شهريورماه رسيده كه كاهش ۲.۸ درصدي را نسبت به مردادماه امسال و افزايش ۵۶.۵ درصدي را نسبت به شهريورماه پارسال نشان مي‌دهد. معاملات نيز به ۲۷۸۷ فقره رسيد كه ۱۵ درصد نسبت به ماه قبل و ۷۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل كاهش يافت. اين دومين افت پياپي قيمت ماهيانه است و به نظر مي‌رسد بازار خريد و فروش قفل شده است.

با وجودي كه به دليل حجم اندك معاملات نمي‌توان ارزيابي مناسبي از تحولات قيمتي در مناطق مختلف تهران داشت، آمار گوياي آن است كه در منطقه ۱ قيمت‌ها نسبت به مردادماه ۳.۲ ميليون و نسبت به تيرماه ۴.۸ ميليون كاهش يافت كه بيشترين ميزان كاهش در بين مناطق مختلف شهر تهران محسوب مي‌شود. افت تا ۴.۸ ميليوني قيمت از خروج سفته‌بازان حكايت دارد كه تا تيرماه نبض خريد و فروش در شمال پايتخت را در اختيار داشتند.

گزارش اشکال Top